La futura
LUIB pretende ser un instrumento útil para la planificación
y gestión territorial, dando respuesta a las necesidades, problemáticas
y retos que la historia urbanística de esta comunidad ha ido poniendo
de manifiesto. Nace con vocación de tener perdurabilidad, en una
clara apuesta por la sostenibilidad territorial de las Islas como condición
imprescindible de futuro.
La Ley se
marca como objetivos principales:
Como ley básica
de consenso, la perdurabilidad, ya que da máxima seguridad jurídica.
La definición
de las líneas básicas de regulación de los tres tipos
de suelo, incluyendo el rústico (que no aparecía en la Ley
del Suelo).
Cerrar, de
una vez por todas, la barrera a todo aquello que se ha gestado ilegalmente
o a los cambios de clasificación automáticos, de manera irregular,
por la vía de los hechos.
La agilización
al máximo de los procesos de aprobación de los planes generales,
con un nuevo sistema de tramitación que permitirá que los
casi 8 años actuales pasen a 3 años aproximadamente.
La sostenibilidad
del territorio, priorizando al máximo la “reutilización del
suelo urbano”, las actuaciones sobre “ciudad edificada”, evitando el empleo
de nuevo suelo.
La lucha contra
la especulación, con la articulación de instrumentos que
garantizan un control máximo de los procesos, desde el punto de
vista administrativo y económico, y con medidas correctoras que
impidan, por ejemplo, plusvalías exageradas, dotando todo el proceso
de transparencia.
Una disciplina
urbanística efectiva, tanto para garantizar el cumplimiento de sanciones
y el restablecimiento de la legalidad cuando esta se haya vulnerado, como
para actuar como elemento preventivo y disuasivo de comportamientos irregulares
tanto entre los particulares como entre los responsables públicos,
por acción u omisión de estos.
Más
garantías para la protección de los suelos especialmente
protegidos (ANEI, ARIP y áreas de protección territorial
costeras), dando competencia a los consejos insulares y a sus agencias
de disciplina urbanística para actuar sobre estos suelos.
Principales
medidas que incorpora la Ley para alcanzar estos objetivos:
1. En suelo
rústico:
La Ley incorpora
tanto el régimen urbanístico del suelo rústico como
los aspectos de planeamiento y gestión relativos a este tipo de
suelo, aunque sin incorporar los aspectos de detalle reglamentarios incluidos
en la legislación urbanística sectorial que una ley básica
como ésta no tiene que contener.
Elimina la
posibilidad de asentamientos en medio rural como vía de reclasificación
de las urbanizaciones ilegales y también deja sin efecto cualquier
amnistía de las viviendas ilegales en este tipo de suelo.
Se da competencias
a los consejos insulares y a sus oficinas de disciplina para actuar en
los suelos especialmente protegidos (como ANEI, ARIP o APT costeras), elevando
así las garantías de protección y de cumplimiento
de la normativa en estos casos.
2. Agilización
de la tramitación de los planeamientos urbanísticos
El planeamiento
urbanístico tradicional se divide en dos figuras:
-
El plan
general, que regula los aspectos más estructurales, limitando su
contenido a la escala macro, las infraestructuras y dotaciones generales,
y los usos globales.
-
Una nueva figura:
el plan de ordenación detallado. Con las determinaciones de ordenación
de carácter más flexible en el tiempo: forma urbana, tipologías,
usos detallados....
Estos planes de
ordenación detallados serán el documento “activo”, con flexibilidad
para poder dividirse en función de las clases de suelo, ámbitos
territoriales o lo que se considere oportuno.
Los municipios
superiores a 10.000 habitantes podrán aprobar estos planes de ordenación.
El plazo de
aprobación de los planes generales, que marcarán únicamente
las líneas estructurales, se prevé que no será superior
a tres años y el consejo informará en el momento de su aprobación
inicial para así agilizar y garantizar la seguridad jurídica
de todo el proceso.
Se prevé
una transición de un modelo al otro (los planeamientos en trámite
continuarán el proceso iniciado).
3. Medidas
de sostenibilidad urbanística y de garantías económicas
de los procesos urbanísticos
Se plantea
la reutilización del suelo urbano para evitar nuevo consumo de territorio.
Este es uno de los principales objetivos de la nueva norma y establece
mecanismos para hacerlo:
— Medidas edificatorias,
como la rehabilitación.
— Medidas
de puesta en el mercado de suelo urbano vacante, ante las demandas de nuevo
suelo.
— Medidas
de renovación y regeneración de tejido urbano.
Todas las
actuaciones urbanísticas tendrán que supeditarse a un control
económico:
— Una memoria
de viabilidad en el caso de los particulares y un informe de sostenibilidad
económica para las administraciones como garantía de que
una actuación determinada no lastrará el futuro de las cuentas
de las haciendas locales.
4. Medidas
para luchar contra la especulación
Ligada a las
medidas anteriores, se determina que las plusvalías generadas por
los cambios de clasificación, calificación o rentabilidad
de usos que resulten superiores a un beneficio razonable repercutirán
en la administración.
Quedan prohibidos
los convenios de planeamiento urbanístico, que han sido fuente de
conflictos y que muchas veces han derivado en indemnizaciones cuantiosas.
Tiene que
haber máxima transparencia de todos los procesos: documentos públicos,
participación de profesionales acreditados, de sociedades de tasación,
etc.
Hay que destacar
que se crea una Junta de Expropiación Autonómica, integrada
por profesionales.
5. Medidas
de disciplina urbanística
Planteamiento:
la futura Ley refuerza los mecanismos para hacer efectiva la disciplina
urbanística.
Las medidas.
Se fijan dos procesos:
El sancionador
y el de restablecimiento de la legalidad y de la realidad física
alterada.
El procedimiento
sancionador: las sanciones por actuaciones ilegales (sin título
urbanístico que las ampare) serán económicas y varía
su importe.
Por obras e
instalaciones ilegales en suelo urbano o urbanizable:
— Multas de
entre el 50 y el 70% del valor de la obra ejecutada si su uso está
permitido.
— Multas de
entre el 75 y el 100% del valor de la obra si su uso no está permitido.
Por obras
e instalaciones en suelo rústico:
— Multa de
hasta el 300% del valor si es un uso prohibido.
Multa
de entre el 150 y el 300% del valor si es uso autorizado.
En el procedimiento
de restablecimiento/ejecución de las demoliciones:
-
Se simplifican
las ejecuciones de órdenes de demolición, que quedan exentas
de licencia urbanística previa: se presenta el proyecto y si el
ayuntamiento no dice nada en un plazo de un mes, se inicia el plazo para
ejecutar.
-
Se prevén
multas coercitivas continuadas: del 10% del valor de la obra ilegal y se
van repitiendo CADA MES (hasta 12) hasta que el infractor lleve a cabo
su demolición y restitución.
-
El plazo para
la ejecución subsidiaria por parte de la administración se
amplía hasta los 15 años. La Ley lo introduce, siguiendo
los criterios jurisprudenciales. La administración puede ejecutar
subsidiariamente desde el momento en que expira el plazo dado al infractor.
-
Para evitar el
problema de la proximidad en el cumplimiento de la disciplina urbanística
se da competencia a los consejos insular y a las agencias y consorcios
supramunicipales sobre el suelo rústico ANEI, ARIP y APT.
En consecuencia,
tendrán competencia también para la imposición de
multas coercitivas para la ejecución de órdenes de demolición.
¿Qué
pasa con el uso de las construcciones ilegales ya prescritas?
Sobre aquello
que es ilegal no se puede autorizar ninguna actuación; ni siquiera
de mantenimiento.
La responsabilidad
de las autoridades o cargos públicos: Se fijan responsabilidades
para las autoridades y cargos públicos que, con conocimiento de
causa y teniendo la posibilidad de impedirlo, permiten la indisciplina
urbanística; por ejemplo, si dejan caducar expedientes o dejan de
sancionar una infracción u ordenar su restablecimiento.
PLANEAMIENTO
Respecto a
la agilidad en la tramitación de los planeamientos urbanísticos,
el planeamiento urbanístico tradicional se divide en dos figuras:
la primera es el plan general, que regula los aspectos más estructurales,
limitando su contenido a la escala «macro», las infraestructuras
y dotaciones generales, y los usos globales.
La nueva figura
es el plan de ordenación detallado, con las determinaciones de ordenación
de carácter más flexible en el tiempo: forma urbana, tipologías,
usos pormenorizados, etcétera.
Los municipios
superiores a 10.000 habitantes podrán aprobar estos planes de ordenación,
mientras que el plazo de aprobación de los planes generales, que
marcarán únicamente las líneas estructurales, se prevé
que no será superior a tres años.
En cuanto a
las medidas de sostenibilidad urbanística y de garantías
económicas de los procesos urbanísticos se plantea la reutilización
del suelo urbano para evitar nuevo consumo de territorio.
Éste
es uno de los objetivos principales de la nueva norma y establece mecanismos
para hacerlo: medidas edificatorias, como la rehabilitación; medidas
de puesta en el mercado de suelo urbano vacante ante las demandas de nuevo
suelo; y medidas de renovación y regeneración de tejido urbano.
Todas las actuaciones
urbanísticas deberán supeditarse a un control económico.
La nueva ley
prevé también medidas para luchar contra la especulación:
se determina que las plusvalías generadas por los cambios de clasificación,
calificación o rentabilidad de usos que resulten superiores a un
beneficio razonable deberán repercutir en la administración.
Quedan prohibidos
los convenios de planeamiento urbanístico que han sido fuente de
conflictos y que muchas veces han derivado en indemnizaciones copiosas.
Además,
debe haber máxima transparencia de todos los procesos: documentos
públicos, participación de profesionales acreditados, de
sociedades de tasación, etcétera.
La conselleria
destaca de manera especial la creación de una Junta de Expropiación
Autonómica, que estará integrada por profesionales.
DISCIPLINA
URBANÍSTICA
Por otra parte,
la futura Ley refuerza los mecanismos para hacer efectiva la disciplina
urbanística. Las medidas se fijan dos procesos: el sancionador y
el de restablecimiento de la legalidad y de la realidad física alterada.
Las sanciones
por actuaciones ilegales, sin título urbanístico que las
ampare, serán económicas y varía su importe.
Para obras
e instalaciones ilegales en suelo urbano o urbanizable habrá multas
de entre el 50 y el 70 % del valor de la obra ejecutada si el uso es permitido,
y multas de entre el 75 y el 100 % del valor de la obra si el uso no es
permitido.
Para obras
e instalaciones en suelo rústico la sanción económica
será de hasta el 300 % del valor si es un uso prohibido, y de entre
el 150 y el 300 % del valor en uso autorizado.
Además,
se simplifican las ejecuciones de órdenes de demolición,
que quedan exentas de licencia urbanística previa: se presenta el
proyecto y si el ayuntamiento no dice nada en un plazo de un mes, se inicia
el plazo para ejecutar.
Se prevén
también multas coercitivas continuadas: del 10 % del valor de la
obra ilegal que se irá repitiendo cada mes hasta un año de
tope, hasta que el infractor lleve a cabo la demolición y la restitución.
El plazo para
la ejecución subsidiaria por parte de la administración se
amplía hasta los 15 años, siguiendo así los criterios
jurisprudenciales. La administración podrá llevar a cabo
la ejecución subsidiaria desde el momento en que expira el plazo
dado al infractor.
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