Consiste en:
-
Maximizar los
ingresos netos.
-
Informes detallados
de rendimiento de los activos.
-
Control de costes
y presupuestario.
-
Recomendaciones
y asesoramiento de mejoras y remodelación de los activos.
El "asset manager"
o "gestor de activos inmobiliarios" tiene como misión obtener el
máximo rendimiento posible de esa cartera de activos, descrinando
las que tengan que esperar, las que se puedan poner en explotación
vía alquiler o gestión, y las que se deban poner en el mercado
de inmediato, no sin antes realizar los arreglos o inversiones adicionales
que sean necesarias para obtener el máximo rendimiento posible.
El "asset manager"
no es un inmobiliario, ni es un arquitecto, ni un tasador, ni es un agente
inmobiliario, es un ejecutivo o gestor con claro matiz financiero y conocimientos
del mercado inmobiliario nacional. No es un comercializador sino un gestor.
Una de las misiones principales del "asset manager" es contratar las ayudas
profesionales más adecuadas para cada caso, discutir y acordar con
los especialistas lo que haya que hacer con la propiedad, y supervisar
lo que hagan esos profesionales contratados.
En el caso
de una propiedad destinada a la venta, debe elaborar un plan de comercialización
de esa propiedad concreta, (business plan o marketing plan) incluyendo:
a)
sus puntos positivos y negativos,
b) su público
objetivo o mejor comprador posible de acuerdo con dichos puntos,
c) las acciones
previas necesarias como arreglos o mejoras,
d) el posicionamiento
en precios, y
e) las acciones
de comercialización claramente distribuídas en el tiempo,
por semanas, separando las directas al público, y las que se realizarán
entre otras inmobiliarias de la zona.
El agente del
vendedor y el "asset manager" o "gestor de activos inmobiliarios" se mantendrán
en contacto frecuente para revisar los resultados de las distintas acciones
e introducir los cambios necesarios en la comercialización prevista,
ya sea en arreglos, en precios, o en acciones de comercialización.
Property
Management
Proteger los
intereses de propietario y optimizar el rendimiento de su patrimonio inmobiliario,
adoptando un enfoque coherente y comprometido y desarrollando un sistema
de comunicación veraz y de actualidad.
Consiste en:
-
Gestión
completa de gastos de explotación y comercialización.
-
Cobro de alquileres
y recuperación de deuda.
-
Representación
de la propiedad y relaciones con inquilinos.
-
Consultoría
técnica y de servicios.
FASES DEL ASSET
MANAGEMENT INMOBILIARIO.
La definición
de los objetivos conjuntamente con el cliente, en el que se tratan aspectos
como el retorno objetivo y el presupuesto de riesgo; el horizonte de inversión,
la liquidez y las restricciones y la identificación de las necesidades
de inversión.
La propuesta
de varias alternativas para la gestión de sus activos.
La elección
conjunta de la estrategia que mejor se adapte a su perfil teniendo en cuenta
su situación personal y profesional, sus valores, sus gustos y la
tolerancia al riesgo.
La inversión
de acuerdo a la estrategia definida, utilizando sofisticadas herramientas
de toma de decisiones.
El seguimiento
de su cartera, que incluye informes comprensibles con información
transparente y la evaluación conjunta de la gestión de las
inversiones.
FUNCIONES
DEL ASSET MANAGEMENT INMOBILIARIO.
a. Servicios
de Gestión de Activos. Identificación y ejecución
de oportunidades de creación de valor a través de iniciativas
de expansión, renovación y reposicionamiento.
-
Value Creation
Opportunities (expansion, refurbishment, repositioning)
-
Oportunidades
de inversión y desinversión
-
Coordinación
de ventas y adquisiciones (due diligence y ejecución de transacciones)
-
Estrategia de
inversión y servicios de asesoramiento (jurídico, fiscal,
financiero, de seguros, etc.)
-
Planes de negocio
a largo plazo (análisis de hold and sell)
-
Responsabilidad
global sobre la propiedad
-
Gestión
de la persona jurídica jurídica titular de la propiedad
b. Vigilancia
de la seguridad, la salud y el medio ambiente
Estudios de
debida diligencia, identificando todos los posibles riesgos de seguridad,
salud y medio ambiente antes de la adquisición de un activo, gestionando
los riesgos y minimizando el impacto. Asimismo, se puede identificar medidas
de minimización y / o mitigación de los riesgos identificados.
Benchmarking
de activos / carteras con respecto al consumo de energía y agua
comparándolo con su desempeño óptimo de referencia
y una cartera de pares, utilizando una herramienta de modelado de edificios
de vanguardia. Explore nuestro programa de eficiencia energética.
Estrategia
de sostenibilidad para el activo. Estrategia sostenible a largo plazo para
los asuntos materiales clave del activo, alineados con las circunstancias
y tendencias específicas de la región.
c. Due
diligence inmobiliaria. Investment Strategy and Advisory. Sustainability
(due diligence, benchmarking, strategy for the asset, GRESB participation)
FUNCIONES
DEL PROPERTY MANAGEMENT
a. Servicios
de Operaciones
•
Investigación especializada, incluyendo análisis de áreas
de captación, perfil del consumidor, posicionamiento de la competencia
y otros
• Análisis
de gestión operativa para proyectos de desarrollo
• Coordinación
de apertura de centros comerciales
• Adquisición,
contratación y supervisión de proveedores
• Definición
y gestión de los gastos comunes
• Definición
de directrices operacionales para los inquilinos
• Relación
y manejo de inquilinos
• Auditorías
de ventas y operaciones
• Gestión
de la seguridad y la seguridad
• Gestión
del estacionamiento
b. Servicios de
control de arrendamientos. Administrative Management.
•
Estrategia y plan de mezcla de inquilinos
• Pre-arrendamiento
• Definición
de rent-roll
• Definición
de arrendamiento estándar y regulación de centros comerciales
• Contactos
comerciales con inquilinos
• Preparar
y presentar propuestas de arrendamiento al Propietario
• Información
sobre la capacidad comercial y financiera de los inquilinos
• Negociación
de contratos de arrendamiento
c. Servicios de
Investigación y Marketing. Research.
•
Inteligencia de mercado
• Estrategia
de marketing y comunicación
• Servicio
completo de marketing durante el desarrollo
• Evaluación
de Marketing para la Fase de Desarrollo
• Campañas
publicitarias
• Eventos
• Promociones
• Plan de
Relaciones Públicas
• Producto
y cliente
• Proyectos
de experiencia del cliente
• Investigación
de mercado
• Programas
de fidelización
d. Servicios de
Sostenibilidad. Sustainability.
Los Servicios
de Sostenibilidad dentro de la Gestión de la Propiedad incluyen:
Cumplimiento
y evaluación de riesgos
Desarrollar
evaluaciones del cumplimiento legal de seguridad, salud y medio ambiente
a través de auditorías legales y asesoramiento sobre cómo
abordar eventuales no conformidades. También proporcionar evaluaciones
de riesgo operacional en centros comerciales creando activos más
seguros, más saludables y respetuosos con el medio ambiente.
Análisis
de las deficiencias
Evaluar el
desempeño actual de seguridad, salud y medio ambiente de un centro
comercial en comparación con otros pares similares y un análisis
de brechas con respecto a las mejores prácticas de sostenibilidad.
Planes de eficiencia
Identificar
oportunidades de mejora relacionadas con la eficiencia energética
y de agua en el centro comercial, realizando una auditoría especializada,
potenciada por un análisis de desempeño comparativo frente
a su desempeño óptimo y una cartera de pares, utilizando
una herramienta de modelado de edificios de vanguardia.
Certificaciones
externas como BREEAM en uso, ISO 14001 y OHSAS 18001
Para garantizar
la eficiencia operativa y la excelencia, ofrecer el soporte necesario para
asegurar certificaciones internacionales como BREEAM en uso, ISO 14001
y OHSAS 18001.
Estrategia
de participación de las partes interesadas
Estrategia
integrada para involucrar a los interesados conociendo sus preocupaciones
y expectativas con respecto a la sostenibilidad y comprendiendo sus procesos
de toma de decisiones. La interacción con las partes interesadas
no sólo mejora las relaciones con ellas, sino que también
permite maximizar el desempeño de la sostenibilidad y el valor creado.
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