El mercado de residencias de estudiantes en España no ha sido ajeno a esta tendencia y en los últimos años el sector ha suscitado un creciente interés por parte de inversores y operadores, atraídos principalmente por un relevante desajuste demanda-oferta y una rentabilidad superior a otros mercados más desarrollados.

DEMANDA Y OFERTA DEL SECTOR DE RESIDENCIAS DE ESTUDIANTES EN ESPAÑA.

a. Demanda de residencias de estudiantes.

El mercado español se caracteriza por una extensa población estudiantil, un aumento de la movilidad entre los estudiantes españoles y un significativo número de estudiantes internacionales en continuo crecimiento, todos ellos factores que redundan en una fuerte demanda de alojamiento.

El sistema universitario español comprende un total de 84 universidades con 1,5 millones de estudiantes matriculados (incluyendo grados y másteres), lo que supone un aumento del 6,6% con respecto a la cifra del curso académico anterior y sitúa a España en el noveno lugar entre los países OCDE en cuanto a cifras de matriculación.

Un aspecto especialmente relevante en relación con la demanda es la creciente proporción de estudiantes internacionales. España es uno de los destinos favoritos para los alumnos internacionales, siendo el país más atractivo entre los estudiantes europeos para realizar el programa Erasmus. 
A futuro se prevé que esta tendencia continúe, impulsada en parte por el creciente prestigio de las universidades españolas y una cada vez más amplia oferta de programas educativos impartidos en inglés.
 
b. Oferta de residencias de estudiantes.

La oferta de residencias de estudiantes en España está caracterizada por un inventario reducido y cada vez más obsoleto y una elevada fragmentación, dominado principalmente por propietarios y operadores no profesionales, como órdenes religiosas y universidades públicas. 

A pesar de un ligero repunte en la nueva oferta, el inventario no ha observado un desarrollo significativo en los últimos años y continúa siendo muy insuficiente, con una ratio de dotación muy por debajo de otros mercados europeos.

Esta situación de desabastecimiento está resultando en acusados desajustes en las principales ciudades universitarias, que están empujando a numerosos estudiantes a otras alternativas de alojamiento como el mercado privado de vivienda en alquiler, que a menudo resulta una opción más cara, de difícil acceso debido a la fuerte competencia o de una calidad inferior. 

Ejemplo.

En Madrid, mientras que en el curso 2015-2016 el número de estudiantes matriculados fue de cerca de 273.400, la disponibilidad total de alojamiento en residencias y colegios mayores apenas superaba las 17.000 plazas. Asimismo, esta circunstancia de reducida oferta ha supuesto un progresivo crecimiento de los precios de las residencias.

Destaca una progresiva obsolescencia del stock existente, motivada principalmente por la indisponibilidad de recursos por parte de algunos de los propietarios y una situación de constante sobredemanda que ha hecho que no fuera necesaria una actualización de las instalaciones para alcanzar elevados niveles de ocupación. 

No obstante, esta situación ha provocado que la gran mayoría de las residencias y colegios mayores existentes no se adecúen a las necesidades de los estudiantes actuales. 

Los estudiantes actuales son consumidores sofisticados con elevadas demandas para su experiencia universitaria, incluyendo residencias de estudiantes de calidad con instalaciones modernas y adaptadas a las nuevas tecnologías. 

Además, los estudiantes actuales valoran una gestión profesionalizada con una filosofía moderna y compatible con sus hábitos sociales y culturales.

En definitiva, el sector de residencias de estudiantes en España muestra unas favorables perspectivas que le están haciendo ganar popularidad como una clase de activo y uno de los sectores de mayor auge en inversión inmobiliaria. 

3. Perfil rentabilidad-riesgo de la inversión en residencias de estudiantes en  España.

a. Rentabilidad superior a otros productos inmobiliarios.

El mercado de residencias de estudiantes ofrece rentabilidades por encima de otros productos inmobiliarios más “tradicionales”. La rentabilidad actual de residencias en España oscila en 2017 entre el 5,5-6,0% para residencias propias y 6,5-7,0% para el caso de residencias en régimen de concesión.

b. Carácter anticíclico respecto al sector inmobiliario tradicional.

El sector de residencias de estudiantes muestra cierto carácter anticíclico. 

La matriculación de estudiantes tiende a mantenerse estable a lo largo de los ciclos al no depender exclusivamente de parámetros económicos, sino que intervienen asimismo tendencias de carácter sociodemográfico. 

Durante épocas de debilidad económica ha habido incrementos en el número de alumnos matriculados, empujados a complementar su formación dada la precariedad laboral. Asimismo, el funcionamiento operativo del sector, caracterizado por una duración de contratos de alquiler con los estudiantes de 9-10 meses (curso académico) y mínimos niveles de morosidad (gracias al respaldo económico de los padres de los estudiantes y la existencia de depósitos y fianzas que garantizan los pagos), conforman un ajustado perfil de riesgo desde el punto de vista de la inversión.

c. Favorables perspectivas del sector de residencias de estudiantes en España.

El sector de residencias de estudiantes en España mantiene un importante crecimiento e interés inversor, fundamentado en una sólida demanda interna y creciente flujo de estudiantes internacionales; y una escasez de oferta.

No obstante, el sector continúa significativamente poco desarrollado en comparación con otros países europeos, lo que ofrece unas favorables perspectivas de crecimiento a futuro. 

Asimismo, el mercado español se encuentra altamente fragmentado, dominado por propietarios de pequeño tamaño, generalmente dedicados a la gestión de un único centro. 

Las cinco primeras entidades, considerando tanto entidades públicas como privadas, reúnen aproximandamente el 15% del total de las plazas a nivel nacional, participación que asciende a poco más del 20% al considerar a las diez primeras. Esta estructura empresarial del sector resulta en una atractiva oportunidad de inversión para la Sociedad en su estrategia de agregación de activos.

d. La concesión de residencias de estudiantes frente al régimen de propiedad inmobiliaria.

En el mercado de residencias de estudiantes español es habitual el régimen de concesión, a través del que la universidad es la propietaria del suelo y otorga una concesión a un operador/inversor durante un determinado periodo de tiempo (generalmente de 40 a 50 años) y es el operador/inversor el que construye y explota la residencia. Esta modalidad permite una menor inversión inicial, pero puede suponer una mayor restricción en la gestión y una limitación de la liquidez en el momento de desinversión. Los principales operadores del sector en España funcionan mayoritariamente bajo este régimen.

Por el contrario, la estrategia de inversión de la Sociedad se centra principalmente en la adquisición de activos en régimen de propiedad. De esta manera, la Sociedad no sólo cuenta con una mayor flexibilidad en la gestión del activo, sino que le permite capturar la revaloración del activo inmobiliario en un momento atractivo del ciclo como el actual, y supone aumentar el universo de potenciales compradores en la desinversión, dotando de mayor liquidez a la cartera.

e. Posicionamiento de calidad de las nuevas residencias de estudiantes.

El mercado de residencias de estudiantes en España se caracteriza por una oferta obsoleta en manos de operadores no profesionales. 

En el entorno actual, en el que los estudiantes son consumidores ávidos y sofisticados que demandan altas cualidades para su experiencia universitaria, el inventario existente con carácter general no cumple con sus expectativas.

Las nuevas residencias de estudiantes buscan localizaciones urbanas y estarán dotados de  instalaciones de calidad y una amplia gama de servicios y comodidades para el estudiante.

Nota. Al final de este artículo verá las importantes novedades añadidas a la guía práctica inmoley.com de Residencias de estudiantes, que comprenden desde un informe completo de tasación inmobiliario de una residencia universitaria a formularios de gestión y arrendamiento de residencias de estudiantes. 
 

TALLER TRABAJO
Informe completo de tasación inmobiliaria de una residencia de estudiantes. Caso real. 241 páginas.
1. Valoración del Activo Inicial
2. Método de actualización de inmueble con explotación económica (residencia de estudiantes) en base a descuento de flujos de caja en el que los ingresos son las rentas del contrato de arrendamiento.
3. Informe completo de tasación inmobiliaria de residencia de estudiantes (caso real). 
 

FORMULARIOS DE CONTRATOS DE GESTIÓN DE RESIDENCIAS DE ESTUDIANTES.

TALLER DE TRABAJO
Contrato de Arrendamiento de una residencia de estudiantes, asumiendo el arrendatario la gestión. Formulario.
1. Renta vinculada a la explotación de la residencia de estudiantes.
2. Riesgos para el arrendador de una residencia de estudiantes.
Modelo de contrato de arrendamiento de una residencia de estudiantes. Caso real.

a. Entrada en vigor con condición suspensiva a apertura de la residencia de estudiantes previa conclusión de las obras.
b. Objeto del contrato de arrendamiento.
c. Renta fija y renta variable.
Fórmula de determinación de la renta bajo el Contrato de Arrendamiento.
d. Plazo. Prórrogas.
Permanencia del arrendatario en caso de venta del inmueble.
e. Incumplimientos del contrato.
f. Resolución anticipada sin indemnización en caso de rendimiento inferior al plan de negocio.
g. Mantenimiento del inmueble.
h. Gestión de acuerdos por el arrendatario con centros universitarios (clientela).
i. Prohibición de subarriendo o cesión.
j. Búsqueda de inversores por el arrendatario en casos de venta. Acuerdo de exclusiva en base a TIR.
k. Pignoración de los derechos de crédito derivados del contrato de arrendamiento en garantía de la financiación de la residencia de estudiantes.

TALLER DE TRABAJO
Contrato de Gestión de Obras y puesta en machar de una residencia de estudiantes. Formulario. Caso real.

• Proyecto de ejecución de la obra de la residencia de estudiantes.
• Finalización a la puesta en marcha de la residencia de estudiantes.
• Honorarios

TALLER DE TRABAJO
Contrato de gestión del proyecto inmobiliario de una residencia de estudiantes. “Asset Management”. Formulario. Caso real.
1. Objeto del contrato: gestión del proyecto inmobiliario de una residencia de estudiantes.
2. Servicios incluidos. Supervisión de obras de una residencia de estudiantes.
3. Modelo de contrato de gestión y explotación operativa de una residencia de estudiantes. Formulario. Caso real.

a. Servicios de monitorización general al Gestor de Obras y Actividad en la ejecución de las  Obras de Adecuación y los Servicios de Puesta en Marcha.
b. Servicios en materias legales
c. Servicios en materia de supervisión del cumplimiento del Contrato de Arrendamiento de la residencia de estudiantes.
d. Informe trimestral. Reporting.
e. Honorarios.
f. Vigencia del contrato.
g. Pignoración del contrato de gestión del activo para la financiación de la residencia de estudiantes.

4. Problemática en caso de resolución del contrato de gestión.

TALLER DE TRABAJO
Contrato de Gestión Administrativa de una residencia de estudiantes. Formulario. Caso real.

• Contenido de la gestión administrativa de una residencia de estudiantes.

Plazo y resolución.