| Las principales
socimis y los fondos seguirán teniendo interés en ampliar
sus carteras con activos logísticos. Se prevé que los desarrollos
logísticos también sigan con mucha actividad y se espera
que el valor del suelo se incremente. Se pronostica además un incremento
del PIB cerca del 3% en 2016 y seguirá de forma gradual la recuperación
del mercado laboral.
Según
BNP Paribas Real Estate 2015 fue “un ejercicio excepcional”, con un volumen
de inversión en inmobiliario logístico de 662 millones de
euros
En 2015 “se
ha cerrado un ejercicio excepcional” para el mercado logístico,
en el que se ha alcanzado un volumen de inversión de 662 millones
de euros en España, una cifra superior a la del año anterior
y la más alta de los últimos once años, según
el estudio que ha presentado BNP Paribas Real Estate hoy en Barcelona
sobre este mercado.
BNP Paribas
Real Estate confirma esta tendencia creciente con los datos disponibles
de 2016 correspondientes al primer trimestre, ya que el nivel de inversión
entre enero y marzo supera los 320 millones de euros -este dato tiene que
ver básicamente con tres grandes portfolios: Metrovacesa, Zaphir
y Prologis-.
Para los analistas
de BNP Paribas Real Estate, el buen comportamiento del consumo y de la
producción industrial, iniciado hace tres años, ha seguido
impulsando el mercado logístico en 2015 y en lo que va de 2016.
Además, la escasez de producto de buena calidad ha provocado una
ligera subida de las rentas y sobre todo una estabilización de precios
en general. Gracias a la disponibilidad de suelos, los nuevos desarollos
se pueden acoplar a las rentas actuales. Por ello, desde BNP Paribas Real
Estate, se considera que 2016 se presenta con buenas oportunidades para
comprar y para vender.
Cabe destacar
dos hitos importantes que están marcando la evolución del
inmobiliario logístico y que hacen prever las buenas perspectivas
de futuro en este sector.
Por un lado,
2014 y 2015 han sido los años en los que han tenido lugar las mayores
inversiones de la historia en naves logísticas. Más del 50%
de las naves logísticas de buena calidad han cambiado de manos en
este periodo. Se ha producido un cambio generacional en los propietarios,
llevando a la desaparición de unos y a la aparición de otros.
Entre éstos últimos destacan los inversores internacionales,
que se han ido posicionando en el mercado, algunos de ellos especializados,
como Prologis, que han reforzado su posicionamiento, y las socimis, que
han captado capital en el extranjero y han invertido en este segmento creando
una cartera importante de naves logísticas. Solo en el primer trimestre
de 2016, las principales socimis y los fondos interesados en activos logísticos
han invertido cerca de 320 millones de euros.
Por otro lado,
los hábitos de consumo han cambiado con la crisis, que ha hecho
que aumente de forma muy significativa la compra por internet. Esto explica
que el comercio electrónico esté creciendo a una tasa media
del 20% anual. A medida que las compras por internet vayan en aumento,
también lo hará la demanda de espacios logísticos
destinados a dar soporte a este tipo de comercio. En 2015 se contrataron
unos 17.000 m² de superficie logística dedicada al e-commerce.
Aun así, en España, el comercio on-line supone solo un 3%
del consumo, lo que refleja que todavía hay margen de crecimiento,
sobre todo si se compara con países como Alemania o Reino Unido,
dónde el comercio electrónico representa el 10% y el 13,5%,
respectivamente.
Record de contratación
logística en Madrid y Barcelona en 2015
Durante 2015
se contrataron 400.000 m² de espacios logísticos en Madrid.
Significa un incremento del 45% respecto de 2014 y supone el comienzo de
un nuevo ciclo de la logística. Es importante observar que de la
contratación total de 2015, 140.000 m² han sido pre-alquileres.
Para BNP Paribas Real Estate éste es un síntoma claro
de la confianza que tienen las empresas sobre un escenario positivo en
los próximos años. También es una consecuencia de
la falta de desarrollos desde 2008, que ha provocado que no se haya modernizado
el parque. Por zonas logísticas, la mayor parte de la contratación
se ha producido en los ejes A-2 y A-4. También han sido las zonas
donde más contratos se han cerrado. De las 45 operaciones firmadas
en 2015, 21 (un 47%) se han firmado en el eje A-2 y 8 (18%) en el eje A-4.
Por tipo de actividad, 35% de la superficie ha sido ocupada por usuarios
finales y 60% por operadores logísticos.
Con respecto
a Barcelona, durante 2015 la contratación de espacios logísticos
en el área de influencia de Barcelona alcanzó una cifra record
de 545.250m². Supone un incremento del 70% respecto a 2014, año
en el cual se ocuparon 320.800 m². El robusto take-up de 2015 establece
el comienzo de un nuevo ciclo de la logística en Cataluña.
Por zonas, el 88% de la superficie contratada se ubicó en la segunda
y la tercera corona. Los pre-alquileres alcanzaron 60.000 m². El 66%
de los nuevos inquilinos son operadores logísticos y el 34% son
usuarios finales. El número total de operaciones fue de 52. Los
contratos con superficies superiores a 10.000 m² sumaron el año
pasado 21 operaciones y 415.000 m², de los cuales sólo una
operación, de 11.300 m²,se realizó en la Corona 1. La
razón de ello es la escasez de espacios amplios en esta zona, según
la consultora.
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