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NOTICIAS DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO.

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20 de abril de 2016
 
NOTICIA ADAPTADA AL SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIÓN CONTINUA PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. ©
LOS DIRECTORES DE SUELO ANTE LA RECUPERACIÓN DEL MERCADO.
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com del director de suelo. Durante 9 años, entre 2004 y 2013, el mercado de suelo se llevó la peor parte de la crisis inmobiliaria. Fueron nueve años de bajadas constantes. Por fin en 2013, el Ministerio de Fomento confirmó una estabilización de las operaciones (14.555 ventas), que sería de 15.899 ventas en 2014 y 15.718 unidades en 2015. Las cifras no eran muy esperanzadoras y tampoco eran realistas porque ocultaban las compras de los bancos en casos de recuperación crediticia. El lado positivo era que las cooperativas de viviendas, fondos oportunistas y las SOCIMI se interesaban por suelo finalista en zonas consolidadas como el norte de Madrid. Incluso se detectaron operaciones con suelos en gestión en últimas fases. En cuanto al precio de suelo, en Madrid se ha llegado a pagar entre 2.300 y 2.400 €/m2
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DIRECTOR DE SUELO.

 
NUEVOS ACTORES

En cuanto a la compra y desarrollo del suelo nos encontramos con nuevos agentes. Como gestores tenemos a la banca y a la Sareb, a los servicers (Altamira, Solvia, Haya y Servihabitat), a particulares y a fondos. Y como compradores a las Socimis (lideradas por Merlin Properties), Family Office, inversores extranjeros e institucionales y también particulares y fondos.

LA RECUPERACIÓN DEL MERCADO DE SUELO

Según Solvia Market View, durante 2015 se produjeron 15.718 transacciones de suelo frente a las 14.067 oficiales, lo que supone un crecimiento del 37% respecto a 2014 y no una caída del 1,1% como reflejan las estadísticas de Fomento, que sí incluye las transacciones de las entidades financieras. Esas operaciones estaban valoradas en 1.789 millones de euros -frente a los 2.585 millones de euros de Fomento-, lo que supone un incremento del 61% -frente al 4% de Fomento-. Respecto a los precios, los datos de Solvia apuntan hacia una subida en el último año del 11%, que sitúa el precio medio del metro cuadrado en 166 euros, aún por debajo de los 285 euros, máximos de 2007.

El interés por el suelo de Madrid y Barcelona se ha extendido a Sevilla, Alicante, Málaga y Palma de Mallorca.

Según la misma fuente, los promotores se mueven en rangos entre 700 y 1.000 euros el metro cuadrado en Madrid de Barcelona, de tal manera que las operaciones por encima de ese techo son aisladas, puntuales y para un segmento de la demanda muy concreto. Las cooperativas, por su parte, se mueven entre 900 y 1000 euros el metro cuadrado, si bien, al carecer de margen de beneficio suelen ser las más agresivas, mientras que los fondos de inversión, con unos objetivos de rentabilidad mucho mayores, no están dispuestos a pagar más de 800 euros el metro cuadrado. 

Según los datos de Solvia, los mercados más dinámicos son, por este orden, Madrid y Barcelona y sus primeras áreas metropolitanas, en un primer nivel. En un segundo nivel, Alicante y Costa del Sol principalmente en el desarrollo de producto para no residente. Y, por último, otras grandes ciudades con demanda de obra nueva como Sevilla, Córdoba, Zaragoza y el País Vasco.
 
ESPECULACIÓN

El último informe «Tendencias del Mercado» elaborado por Solvia, inmobiliaria de Banco Sabadell, avisa de que esta expectativa de fuerte repunte del importe está incubando operaciones de carácter especulativo. «El hecho de que la oferta de suelo bien ubicado sea escasa en las zonas con demanda, la amplia liquidez en el mercado y la gran competencia en la adquisición de activos comienza a motivar que, en algunos casos concretos, se esté produciendo una compra de suelo con un fin especulativo para su posterior venta con notables incrementos».

En este sentido, el estudio, que no cita la autoría de las transacciones, destaca los casos de los barrios madrileños de Valdebebas y Montecarmelo. En este último, el precio del suelo se ha elevado entre un 40% y un 60% hasta los 2.400 euros por metro cuadrado.

Cogesa, del grupo Dragados pagó por una de las últimas parcelas residenciales de Montecarmelo una cantidad que los expertos coinciden en calificar como desorbitada. Algo menos de 2.200 euros el metro cuadrado, muy por encima de los 1.400 o 1.500 euros de la zona. En este desarrollo apenas queda edificabilidad sobre 50.000 metros cuadrados, el 5% sobre el total, puesto que el 95% restante está en construcción o ya edificado. 

Otro ejemplo, lo tenemos en el Banco Sabadell que retiraba la oferta de venta de un solar de 11.300 metros cuadrados de superficie situado entre Montecarmelo y Las Tablas. 

EL ANÁLISIS DE SOLVIA MARKET VIEW  

El análisis de Solvia Market View revela que, tras varios años de ajuste, el mercado de suelo vivió un cambio de tendencia en 2015 gracias al crecimiento de las operaciones de compraventa de suelo urbano. Este aumento de las transacciones se ha producido, principalmente, por la intensa actividad de diversos operadores como los fondos de inversión, las cooperativas y los promotores.

La competencia de estos actores en determinadas zonas, donde la recuperación económica se está consolidando, ha generado también un repunte en el valor total de las operaciones; una evolución que se mantendrá en los próximos meses. No obstante, Solvia Market View explica que la mejora de este mercado es totalmente heterogénea tanto desde la perspectiva geográfica como de la tipología del suelo.

Así, la puja por adquirir suelos en ubicaciones prime está motivando que determinados operadores, como los fondos de inversión, empiecen a alejarse del foco de Madrid y Barcelona, al tiempo que  buscan otras localizaciones con mayor rentabilidad para sus inversiones como algunas capitales de provincia como Sevilla, Alicante, Málaga y las Islas Baleares.
 

INFORME 'SITUACIÓN INMOBILIARIA ESPAÑA' DEL BBVA.

La entidad bancaria espera, según en análisis, que la tendencia en 2016 vaya encaminada a un mayor número de mercados con revalorizaciones inmobiliarias positivas. Concretamente, para BBVA la financiación hipotecaria está siendo y será clave en el mercado.

Los flujos de crédito a las familias para adquisición de vivienda están evolucionando a buen ritmo y la tendencia indica que esta evolución continuará a lo largo de 2016. La financiación a promotores ya presentó flujos positivos en 2015 y se consolidará suavemente en 2016.

En esta línea, el servicio de estudios de BBVA indica que en 2015 la venta de viviendas fue un 8,6% más que en 2014, "gracias a la solidez de la demanda y la expansión del crédito". Por su parte, los permisos para iniciar viviendas mostraron un impulso del 43% respecto a 2014, si bien, partían de niveles mínimos, según los datos proporcionados.

Así, el impulso de la demanda y el paulatino descenso de la oferta actual se están traduciendo en una recuperación de los precios residenciales, que parecen haber dejado atrás su suelo. En 2015, la revalorización del precio de la vivienda fue generalizada, iniciándose un periodo de estabilización. En los mercados más activos, como el litoral mediterráneo y los grandes núcleos de actividad económica, los precios muestran ya repuntes relevantes.

La entidad señala que el aumento de los visados "unido al mayor dinamismo que se aprecia en el mercado de suelo, garantiza el avance de la actividad constructora". De esta manera, se espera que en 2016 la inversión en vivienda crezca a una tasa del 3,8%, elevando el peso de esta inversión hasta el 4,6% del PIB.

En cuanto a los precios de la vivienda, BBVA prevé que el "avance continúe, apoyándose en el aumento de la demanda y en la paulatina reducción de la oferta de la vivienda".

De nuevo, la evolución de los precios será relativamente heterogénea: mientras que en los mercados más activos (grandes ciudades y costa mediterránea) el avance del precio será "algo más intenso", en los mercados menos activos, "el precio todavía no ha tomado la tendencia creciente y permanecerá estable en términos reales". Así, la previsión apunta hacia un crecimiento del precio en torno al 3% en 2016 en el conjunto nacional.

Las expectativas sobre la evolución de los costes de financiación para los próximos meses también son "positivas". Por un lado, en la medida en que el crecimiento económico continúe por la senda esperada y los precios de la vivienda evolucionen al alza, los márgenes aplicados a los créditos podrían seguir reduciéndose.

Por otro, la política monetaria expansiva garantiza unos costes de financiación bajos para las entidades de crédito que, paulatinamente, han de ir transmitiéndose a la economía real en forma de más crédito.

El banco considera que las incertidumbres "se están traduciendo en un mercado inmobiliario más errático y que en la medida que éstas se prolonguen, el mercado continuará mostrando cierta volatilidad". En cualquier caso, agrega, "a medio y largo plazo, la solidez de estos fundamentales augura aumentos en la venta de viviendas".
 


 
DIRECTOR DE SUELO.

 


 
 
 
 
 

 

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