Hay una fórmula
matemática sencilla :
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El precio del
suelo es igual al precio de venta del producto inmobiliario menos gastos
y beneficio empresarial.
Esta fórmula
permite que se adapten las necesidades en función de los márgenes
de beneficio que quiera alcanzar y de los costes generales y financieros
que le son propios.
Luego vendrá
un estudio técnico de volumetría y edificabilidad seguido
de un estudio comercial para definir el producto inmobiliario.
Posteriormente
hay que conocer el precio estimado de venta y para eso está el estudio
económico financiero del producto inmobiliario.
El estudio
económico pretende estimar su viabilidad económica, determinando
si debería buscarse otro solar, cambiarse el diseño del producto
o aceptado con las especificaciones iniciales, mientras que el estudio
financiero intenta detectar, a través del “cash flow”, los posibles
déficits de tesorería con el fin de estudiar las acciones
correctoras más adecuadas para el correcto funcionamiento del proyecto.
El director
de suelo debe contar con la ayuda de los gestores de suelo independientes
ya que están especializados en la localización de todo tipo
de terrenos y en su venta a un inversor u promotor.
Las funciones
del gestor de suelo de una promotora inmobiliara son:
• Relación
con intermediarios de suelo,
• relación
con administraciones,
• estudio
de viabilidad económica, urbanística y jurídica para
los distinto tipos de suelo y en especial el finalista
El Gestor de
Suelo reportará al Director de Suelo mantendrá la relación
con intermediarios de suelo, con ayuntamientos y administraciones y realizará
el estudio de viabilidad económica, urbanística y jurídica
para los distintos tipos de suelo y en especial el finalista.
Por todas esta
razones es tan necesaria una guía práctica dedicada exclusivamente
al director de suelo y a las diferentes fases de su actividad.
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