| La principal
transacción por volumen que ha tenido lugar en los primeros 6 meses
del año en el mercado español ha sido la adquisición
de una cartera de dos residencias de Melon District (Poble-Sec y Marina)
por parte de The Student Hotel, plataforma adquirida por la gestora de
fondos estadounidense Perella a finales de 2014. Estas dos residencias,
que pertenecían a BBVA, suman 597 llaves y 152 plazas de aparcamiento,
además de unos 3.465 m² explotados como negocios de restauración
adjuntos en diferentes espacios de ambos inmuebles.
En Madrid,
dos importantes concesiones, ambas en la Ciudad Universitaria, han cambiado
de titularidad. También en la capital, se ha iniciado la construcción
de la futura Residencia El Faro, proyecto de 370 llaves que será
explotado por “The Student Housing” y que está ubicado en el número
2 de la calle Isaac Peral, frente al Hospital Universitario Fundación
Jiménez Díaz. Este mismo operador gestionará también
otro proyecto aún mayor, de 570 llaves, que tiene en desarrollo
en Barcelona. Ambas promociones supondrán una inversión total
de 52 millones de euros.
De cara a los
próximos meses, CBRE estima que se producirán varias transacciones,
dado el alto interés de inversores y gestoras internacionales que
buscan expandir sus negocios en España, país que sigue contando
con 4 de las 10 ciudades más demandas por estudiantes europeos que
desean acceder al programa Erasmus.
En palabras
de Patricio Palomar, director de inversiones alternativas de CBRE España,
“este segmento es uno de los más atractivos para aquellos inversores
que deseen obtener retornos muy superiores a los que ofrecen sectores como
las oficinas o el retail, donde las yields han sufrido una compresión
superior a los 150 puntos básicos en menos de 18 meses”.
En otros mercados
europeos ha habido importantes movimientos en lo que va de año.
En Inglaterra, en 2014, se registraron transacciones por valor de 2.950
millones de euros, y en tan solo la mitad de 2015, ya casi se ha duplicado
ese volumen, con una cifra de 5.650 millones de euros.
El mercado
inmobiliario británico está más acostumbrado a la
compra-venta de residencias de estudiantes y quizá por ello ha protagonizado
algunas de las operaciones más importantes. Por ejemplo, en 2015,
se pagó por una sola cartera una cantidad equivalente a la capitalización
con la que salió a bolsa el año pasado la mayor socimi en
España, Merlin Properties.
Las transacciones
más importantes en esta primera mitad de año en Reino Unido
han sido, por este orden, la adquisición de CPPlB (gestora de fondo
de pensiones de Canadá) del portfolio de Liberty Living por valor
de 1.500 millones de Euros, los estadounidenses de Greystar Real Estate
Partners compraron The Nido Collection a Round Hill Capital por 847 millones
de Euros, y LetterOne Treasury Services (subsidiaria del holding Alfa Group
Consortium propiedad del magnate ruso Mikhail Fridman y sus socios German
Khan y Alexei Kuzmichev) compró Pure Student Living por 732 millones
de Euros a The Carlyle Group.
Tras esta última
transacción, el mismo grupo liderado por Mikhail Fridman adquirió
también la residencia “Paris Gardens” por 85 millones de Euros a
McLaren Property, y ha comprometido la compra de otros 4 proyectos en desarrollo
por valor de otros 115 millones de Euros.
Debido a la
alta voracidad de este tipo de inversores y su alto interés en avanzar
en el proceso de consolidación del sector, las tasas de capitalización
ya se sitúan en Londres en el 4,5% para los activos super-prime
y el 5,0% como media, y en ciudades más secundarias, en el 5,5%
como media. Los valores medios de repercusión por habitación
llegan a alcanzar hasta los 325.000 €.
Según
la Asociación Nacional Alemana de Asuntos Estudiantiles (Deutsches
Studentenwerk), en muchas ciudades universitarias de Alemania como Munich,
Berlin, Hamburgo, Frankfurt o Mainz, los continuos aumentos en las rentas
de los apartamentos en alquileres han provocado un gran incremento en la
demanda de plazas de las residencias por estudiantes con un presupuesto
más limitado. Esto ha generado un mayor equilibrio entre ambas opciones
y un aumento de la ocupación cercano al 100%.
Para dar respuesta
a este crecimiento de la demanda, diferentes instituciones públicas
están incrementando el parque público con unas 11.300 nuevas
llaves que suponen tan solo un 5% del stock nacional (234.000 plazas).
A su vez, los promotores e inversores privados, que hasta ahora solo disponían
de unas 11.300 llaves, se han dinamizado y en los próximos 12 meses
duplicarán su oferta, llegando a poder ofertar 25.000 plazas.
El volumen
de transacciones en este sector ha sido bastante bajo pero esto ha cambiado,
y para este año se espera que se dupliquen los 220 millones invertidos
el año pasado, habiéndose comprimido las tasas de capitalización
hasta el 5,5% en el mejor producto y hasta el 6,5% en el producto de tipo
medio, y los valores medios de repercusión desde los 3.000 €
a los 5.000 € por metro cuadrado.
En Holanda,
las 5 grandes ciudades universitarias Ámsterdam, Rotterdam, Utrecht
Groningen e Eindhoven, contabilizan un total de 375.000 universitarios
que disponen de llaves. Este mercado ha sido tradicionalmente muy
interesante para los inversores, pues las instituciones públicas
solo tienen el 40% del parque, mientras que el otro 60% de las 400.000
plazas del país está en manos de inversores privados y grandes
plataformas gestoras propiedad de fondos de inversión especializados.
Además, el poder adquisitivo de los estudiantes holandeses es de
los más altos de Europa gracias a las ayudas para el alquiler que
les ofrece el Estado, aunque al tratarse de un mercado regulado, el “Huurcommissie”
fija las rentas máximas permitidas. Actualmente las tasas
de capitalización se sitúan en el 6,0% de media, y los valores
medios de repercusión en los 3.500 € por metro cuadrado.
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