| El excedente
de vivienda en venta sigue siendo un lastre para el sector inmobiliario
español. El último anuario inmobiliario de la firma R.R.
de Acuña & Asociados refleja que la mitad de las provincias
españolas tardarán entre 6 y 10 años en absorber el
stock de casas tanto nuevas como usadas al ritmo actual de compraventas.
Sólo Madrid y Navarra pueden presumir de ser las provincias donde
el tiempo de disolución del stock es más bajo: de 2,5 a 3,5
años.
Según
la firma, el tiempo de absorción del stock óptimo es del
entorno de 3,2 años. Y teniendo en cuenta que actualmente hay un
total de 1,65 millones de casas sin vender, esta premisa sólo la
cumplen Madrid y Navarra. En cuanto a la media nacional, el tiempo de absorción
del stock a cierre de 2014 es de 6 años. Pero este dato sólo
es una media y es necesario ver las diferencias según se habla de
vivienda nueva o usada y si se trata de casas localizadas en zonas metropolitanas,
de costa o en el resto de las áreas.
Así,
en líneas generales, determinadas áreas metropolitanas y
de costa son las que mejor cifra presentan. Por ejemplo, en las áreas
metropolitanas de Asturias, Navarra, Madrid y Badajoz el excedente de vivienda
a la venta se disolverá entre 2,5 y 3,5 años. Y en cuanto
a la costa, las provincias que más rápido absorberán
el stock son Gerona, Alicante, Málaga y Huelva.
Por tipología
de vivienda, la nueva se comporta mucho mejor que la usada. En las áreas
metropolitanas el tiempo de absorción del excedente de vivienda
nueva se sitúa en 3,2 años frente al de vivienda usada de
5,1 años. Sólo Madrid cuenta con un tiempo de disolución
por debajo de los 3,5 años. Las áreas de costa tienen
un tiempo de absorción de stock de 3,4 años en vivienda nueva
y de 6 años en usada. La costa más activa es la de Alicante
y Málaga.
R. R. de Acuña
& Asociados presentó su anuario en el que además de analizar
qué ocurrió el año pasado en el sector, define el
futuro que le espera al mercado de la vivienda. De forma resumida, la consultora
ve los dos próximos ejercicios marcados por precios estables, más
grúas en las zonas con más empuje económico y un stock
que va menguando, pero a un ritmo mucho más lento del que sería
deseable. De hecho, en este punto calcula que unas 657.000 casas, nuevas
y usadas, que hoy se encuentran en venta no encontrarán comprador
jamás. “O al menos, lo tienen muy difícil”, matizaron los
dos directores ejecutivos de la firma, los hermanos Fernando y Luis Rodríguez
de Acuña.
Por lo que
se refiere a la situación de la oferta, el análisis de Acuña
& Asociados es claro: mientras la promoción de nuevos desarrollos
irá aumentando poco a poco, “pensemos que todavía estamos
en mínimos históricos”, el volumen de oferta que llega al
mercado procedente de herencias y adjudicaciones y daciones en pago se
mantendrá en niveles muy parecidos a los actuales. Las estimaciones
de esta consultora creen que este año se terminarán apenas
53.000 casas, saldrán a la venta otras 138.124 procedentes de herencias
y 51.228 de daciones y otro tanto el próximo ejercicio.
En cuanto a
la demanda, gracias a la mejora del crédito y el empleo, ésta
se situará ligeramente por encima de ese volumen de oferta, lo que
contribuirá a disminuir ligeramente el volumen de stock que aún
arrastra el sector, “fruto de los desmanes del pasado”, aseguró
Fernando Rodríguez de Acuña.
De hecho, en
este aspecto, en cómo evolucionará a partir de ahora el excedente
de casas que queda todavía sin vender es en lo que el estudio de
esta consultora se muestra más pesimista. A cierre de 2014, la compañía
calcula que el stock era de 1,65 millones de viviendas, 668.000 se localizan
en las áreas metropolitanas, 331.000 en las zonas de costa, entendiendo
como tal solo el litoral mediterráneo; y 657.000 en el resto de
áreas (pequeñas localidades y zonas rurales). Acuña
estima que desde 2011 a 2014 el excedente de vivienda apenas se ha reducido
en 72.177 unidades.
De ahí
se explica que a corto y medio plazo sus previsiones no sean optimistas.
En media, creen que todo ese volumen de inmuebles no se absorberá
hasta dentro de seis años, si bien en las zonas prime y de mayor
renta el plazo baja a la mitad. Pero, en el lado contrario, esas 657.000
casas en venta en zonas del interior puede que no se lleguen a vender nunca,
ya que están ubicadas en las zonas donde menos demanda se generará.
En materia
de precios, no creen que éstos vayan a experimentar incrementos
más allá del 3% o 5% el próximo año y solo
en las zonas donde ya se está vendiendo más y apenas queda
stock, como son las áreas con mejores índices de empleo y
mayor actividad económica. En el resto, es muy probable que continúen
los descuentos a la espera de encontrar el equilibrio entre oferta y demanda.
Sobre el ajuste
que acumulan las casas desde que estalló la crisis, la consultora
asegura que la cifra es irrelevante, “lo que está claro es que se
ha producido una severa depreciación, que depende mucho de cada
zona”. Con sus cálculos, estiman que hoy las casas son en promedio
un 32% más baratas que cuando alcanzaron sus valores máximos.
¿Volverán
a alzancarse esos registros? Solo en casos muy puntuales y en los enclaves
más exclusivos, como pueden ser las zonas prime de Madrid y Barcelona
o algunas propiedades de localidades de costa como Palma de Mallorca y
Marbella.
El comportamiento
que tendrá el sector bancario es otro de los aspectos que aborda
el informe de Acuña, ya que al haberse adjudicado una gran cantidad
de activos inmobiliarios durante la crisis, las entidades financieras se
han convertido en actores clave del mercado. La consultora pronostica que
seguirá aumentando el volumen de hipotecas concedidas, ya que la
banca se encuentra en la actualidad en una situación marcada por
el exceso de liquidez. Sin embargo, en paralelo, el gran volumen de activos
y exposición que mantienen al sector inmobiliario hará que
las entidades sigan presionando para deshacerse de sus inmuebles, lo que
presionará a los precios a la baja.
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