| DISMINUYE
LA OFERTA DE VIVIENDAS EN ALQUILER
Según
los datos de la consultora inmobiliaria, un semestre más los indicadores
registrados en relación a la oferta de viviendas disponibles en
la ciudad de Barcelona han constatado una reducción de la disponibilidad
del parque residencial de alquiler. Esta tendencia, de hecho, se está
produciendo ya desde hace dos semestres. Esto es así por ejemplo
porque hay propietarios que están optando por tasar su inmueble
con el objetivo de venderlo en lugar de alquilarlo.
Otros, en cambio,
han visto una oportunidad en cuanto a rentabilidad y han preferido poner
en alquiler un inmueble de su propiedad, enfocado especialmente al turismo.
Por otro lado también hay que tener en cuenta que, aunque las peticiones
principales sean de pisos de 2-3 habitaciones, los de 4 habitaciones cuentan
con una demanda importante pero en este caso el stock de alquiler no es
suficiente. Al descenso de viviendas disponibles se le añade el
hecho de que muchas personas siguen deseando poder acceder a una vivienda
de propiedad y, mientras, esperan que el precio baje un poco más.
En la misma línea, la posibilidad de ampliar el stock de viviendas
pasa también porque algunos pequeños y medianos inversores
decidan adquirir activos con la finalidad de arrendarlas. Su nivel de rentabilidad
junto con el poco riesgo asociado hace que esta sea una buena opción
tanto para inversores como para arrendatarios que buscan piso.
ESTABILIDAD
DE PRECIOS
Los precios
de alquiler en la ciudad de Barcelona siguen mostrando un semestre más
una gran estabilidad, si bien es cierto que en algunos distritos se registran
pequeños. Por ejemplo, destaca el caso del distrito de Sarrià-Sant
Gervasi, donde ha aumentado ligeramente el precio en todas las distintas
superficies de pisos. Por contra, destaca el leve descenso de los precios,
también en todas las superficies, de los pisos en el distrito de
Sant Andreu. La tendencia actual de los precios de alquiler sigue la lógica
establecida en los semestres anteriores, donde se observa muy claramente
que las zonas de mayor poder adquisitivo están dinamizando el mercado
y contribuyendo a su pronta recuperación. Con respecto a los precios
medios en Barcelona, sus distintos tramos de supeficie -según la
división de Forcadell- se mantienen prácticamente igual que
en el segundo semestre de 2014 y se prevé que, al menos a corto
plazo, sigan así.
DEMANDA DE
VIVIENDAS EN VENTA
La demanda
en el mercado de compra de vivienda en la ciudad de Barcelona, tal como
se afirma en el Informe de Mercado Residencial de Forcadell, sigue manteniéndose
estable. Ya no se prevé que los precios bajen más, -tal como
ya se empezó a dibujar a lo largo del pasado año-. Como novedad,
se está registrando un aumento de la demanda de pisos de obra nueva
por parte de usuario final, tanto de ciudadanos nacionales como extranjeros.
La mejora de
la economía, las facilidades en el acceso al crédito y la
disminución de la tasa de paro están contribuyendo de forma
muy importante a que la demanda de vivienda de compra empiece a remontar
poco a poco. Además, también se detecta un incremento de
la demanda de solares por parte de promotores para empezar a proyectar
nuevos immuebles para su comercialización. Grandes fondos de inversión
están observando las óptimas perspectivas que se perfilan
en el mercado inmobiliario español y algunos de ellos ya han empezado
a cerrar grandes operaciones. La compra de toda una finca con todos los
pisos arrendados supone una más que interesante operación
rentable que no pueden desaprovechar.
Tal como sucede
con las preferencias de los ciudadanos en las demandas de alquiler, la
demanda tipo en el mercado de compra se enfoca a pisos bien ubicados y
de unas medidas estándar. Hasta que la demanda no sea mayor, las
nuevas promociones no empezarán a construirse. Es por ello que se
calcula que antes de 18 meses no se verá ninguna promoción
terminada y lista para su comercialización. Para que el sector inmobiliario
residencial evolucione desde la estabilización hacia la recuperación
los indicadores señalan que es imprescindible que se produzca una
reducción del stock de pisos actual, que se incremente la demanda
y que los precios terminen de estabilizarse.
En Barcelona,
se perfila un crecimiento del mercado residencial en todos sus barrios.
A destacar, la mitad Este de la ciudad -Glòries, Nueva Diagonal,
Sagrada Família, la Sagrera-, la cual cuenta con muy buenas perspectivas
dada su importante renovación y transformación, entre otros
gracias al 22@ en la zona del Poblenou o a la Sagrera y su futura estación
del AVE. Los precios de venta en estos barrios así como las rentas
de alquiler muy posiblemente aumenten en los próximos semestres
a medida que todas las obras, instalaciones y servicios vayan llegando
a su fin.
SITUACIÓN
DE LA OFERTA
La voluntad
de compra de vivienda por parte de las familias es una clara realidad que
poco a poco vuelve a incrementarse, según el informe. Por
distritos, la ciudad de Barcelona ha visto disminuir levemente su disponibilidad,
por ejemplo, en Ciutat Vella, Nou Barris, Sants-Montjuïc y Sant Martí.
Por el contrario, destaca el aumento de la disponbilidad en el Eixample,
especialmente en las zonas más alejadas del centro y también
a causa de sus precios de venta.
Aunque la vivienda
tipo, tal como se ha afirmado anteriormente, es de tipo estándar,
-de 2-3 habitaciones y de entre 60 m2y 70 m2 - las familias a la hora de
buscar lo hacen a la baja tratando de conseguir precios más bajos.
Ello conlleva optar por pisos más pequeños, incluso, y con
los mínimos requisitos que consideran imprescindibles para vivir.
En la ciudad de Barcelona hay actualmente, según datos municipales,
algo más de 31.000 pisos vacíos. De hecho, se apunta que
un 15% de ellos no están ni en alquiler ni en venta. En toda la
provincia de Barcelona hay registrados unos 820.000 pisos vacíos,
por lo que estos 31.000 pisos representan menos del 4% del total. En cuanto
al parque de viviendas vacías en Barcelona, recientemente el pleno
del Parlament de Catalunya ha aprobado una ley dirigida a las entidades
financieras y a las inmobiliarias con el objetivo de reducir el número
de viviendas vacías y potenciar el alquiler social. Se penalizará
-entre 800 y 2.400 € al año- el hecho de tener un stock de
pisos que lleven más de 2 años sin tener inquilinos. Por
otro lado y en la misma línea, se bonificará el impuesto
-entre un 10% y el 100%- en caso de que los pisos se destinen al alquiler.
LOS PRECIOS
HAN TOCADO SUELO
Forcadell estima
que los precios de venta de viviendas en Barcelona no irán más
a la baja por lo que el mercado ha entrado ya en una fase de estabilización
para luego iniciar su plena remontada, aunque en ningún caso se
espera que los precios vuelvan a alcanzar los niveles anteriores al 2006.
Las operaciones cerradas a lo largo del primer semestre de 2015 se mantienen
estables y sus precios también. A diferencia de los precios de alquiler,
las variaciones de los precios de venta han oscilado como mucho entre medio
punto y un punto, por lo que no destaca ningún dato específico
de ningún distrito. Hay que tener en cuenta también que a
partir del próximo 1 de enero de 2016 entrará en vigor el
nuevo régimen de garantía de compradores sobre plano. De
este modo se sustituirá el sistema actual que requiere la realización
de pólizas colectivas y certificados individuales de seguros de
caución. Con la nueva ley -publicada en el BOE a mitad de julio-
los promotores podrán acogerse a una garantía financiera
para cubrir el riesgo de los compradores sobre plano y no tener que suscribir
obligatoriamente un seguro.
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