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NOTICIAS DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO.

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15 de julio de 2015
 
NOTICIA ADAPTADA AL SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIÓN CONTINUA PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. ©
ESTUDIO DEL MERCADO INMOBILIARIO DE MADRID NORTE
¿Qué aprendo?
Se analiza en las guías prácticas inmoley.com del marketing inmobiliario. El estudio Foro Consultores ha investigado todas las promociones en venta, tanto en régimen libre como en régimen protegido (VPPB y VPPL). Dicha investigación se ha realizado mediante la simulación de compra o, en algunos casos, mediante encuesta directa, previa localización in situ de las obras. Las encuestas han sido realizadas en la propia obra (caseta de venta), en las oficinas centrales de la promotora o en las agencias comercializadoras que realizan la venta. En algunos casos se ha utilizado el apoyo de fuentes secundarias (prensa, Internet, etc.) para completar la investigación. A estos efectos, se ha segmentado el estudio en dos zonas. Norte: Arroyo del Fresno, Valdebebas, Sanchinarro, Las Tablas y Montecarmelo. Y sur: El Cañaveral, Ensanche de Vallecas y Carabanchel. En el caso de que alguna promoción tuviese diferentes fases a la venta, cada una de éstas se ha tomado, a efectos de este estudio, como una promoción distinta por tener diferentes dinámicas (comienzos de ventas y entregas de llaves) e incluso diferencias en producto y precio. Las visitas a las promociones han sido realizadas por los encuestadores, entre los meses de junio de 2015. En concreto se han analizado las zonas de los PAU y nuevos desarrollos urbanísticos de Arroyo del Fresno, Montecarmelo, Las Tablas, Sanchinarro, Valdebebas, El Cañaveral, Ensanche de Vallecas y Carabanchel.
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Como primera conclusión del estudio, este exhaustivo informe advierte de que el stock de vivienda nueva en venta asciende a 1.770 pisos entre vivienda libre y protegida. Eso supone un 22% sobre el total de viviendas iniciadas en las promociones analizadas. Si se desglosa por régimen, apenas quedan 781 viviendas nuevas libre en todas estas zonas y 989 por lo que se refiere a la vivienda en régimen protegido. "Cifras escasas si tenemos en cuenta que se han analizado 102 promociones con una volumen de viviendas iniciales de 4.001 libres y 3.861 de protección, casi 8.000 pisos repartidos entre llave en mano y sobre plano", recalcan desde Foro Consultores.

El mayor porcentaje de viviendas por vender en régimen libre se localiza en la zona de El Cañaveral -"dado que es el PAU que más tarde ha comenzado a comercializar"-. Por otro lado, un dato que marca el agotamiento del stock se ve reflejado en El Ensanche de Vallecas: mientras que en 2007 en esta zona había casi 3.000 viviendas libres en venta, ahora, tan sólo quedan 166.

Otra de las conclusiones del estudio es la vuelta a la actividad en el mercado con un aumento importante de los ritmos de venta, de forma que si no salieran nuevas promociones al mercado, con los ritmos actuales, el stock se agotaría en unos seis meses. La media de ventas (libre y protegida) por promoción es de 4,1 viviendas al mes, lo que representa un 5,3% de promoción vendida al mes y la vuelta a niveles de 2003. Incluso en vivienda libre ya se venden de media casi cinco viviendas mensuales por promoción, cuando en los años de crisis no se superaba la unidad mensual.

Además, del estudio se desprende que buena parte de las promociones que se están vendiendo se iniciaron en los últimos años. El 79% de las viviendas libres en venta inicial han comenzado la comercialización entre 2010 y 2015, de las que ya se ha vendido un 77%. Y un dato adicional, 2014 ha sido un año muy activo, con el comienzo del 28% de la oferta.

En las zonas analizadas, el precio medio de la vivienda libre ronda los 2.163 euros por metro cuadrado, mientras que la media en vivienda protegida es 1.512 euros por metro cuadrado. Respecto a los precios absolutos, en vivienda libre se mueven en un rango que va desde los 77.000 a los 657.000 de precio máximo, registrándose el precio medio en 273.021 . Si se habla de vivienda de protección, los precios van de los 38.474 y los 382.652 , con un precio medio de 150.721.

Por otro lado, en algunas promociones de El Cañaveral, el precio de vivienda libre está por debajo de los pisos de protección pública, lo que indica que el módulo de vivienda protegida se ha quedado desfasado y que el promotor de vivienda libre se ha adaptado mejor al mercado.

Otro dato relevante es que las nuevas promociones que salen al mercado están adecuando su oferta a la demanda actual, cambiando la vivienda pequeña por pisos con más dormitorios, con el consiguiente aumento de la superficie. Se observa la vuelta a los tres dormitorios y se descarta la producción de viviendas tipo estudio que tan de moda estuvo en el boom -los pisos que quedan en venta de esta tipología son de promociones proyectadas antes de la crisis-.
 

ARROYO DEL FRESNO. 

Se prevén 2.750 viviendas, y hay una concesión de licencias de nueva edificación superior al 40%. Se está construyendo en la zona sur del ámbito, mayoritariamente vivienda protegida que está prácticamente agotada. En la actualidad, se están comercializando cinco promociones con un stock total de 94 viviendas. El precio del metro cuadrado construido alcanza 2.440 euros para vivienda libre y 2.250 para protegida.

MONTECARMELO. 

De las 8.500 viviendas previstas, se encuentran entregadas 7.400. Queda poco suelo disponible y sólo se está comercializando una promoción, vendida casi en su totalidad. Por lo tanto los precios no son tan significativos a efectos de estudio, pero indicar que el metro cuadrado asciende a 2.200 euros.

LAS TABLAS. 

Destacar el Distrito Telefónica y la nueva sede del BBVA "La Vela", con 14.000 y 6.000 empleados respectivamente. Este gran PAU, mayor que los dos anteriores juntos, tiene 12.300 viviendas previstas y está desarrollado al 95%. Son seis las promociones que se comercializan en la actualidad, todas ellas sin ningún tipo de protección. El stock se cifra en 106 unidades y con el precio más elevado de todo este estudio, ascendiendo a 2.850 euros el metro cuadrado construido.

 SANCHINARRO. 

Alcanza un nivel del 98% de viviendas entregadas respecto a las 14.000 programadas. Aquí se está terminando de comercializar vertiginosamente una única promoción de 169 viviendas. Al tratarse de vivienda con precio protegido y la escasa oferta existente en la zona, el ritmo de ventas es frenético. En escasos dos meses se han vendido más de la mitad a un precio de 2.000 euros el metro cuadrado.

VALDEBEBAS. 

Se han concedido 5.000 licencias de nueva edificación, un 40% de las 12.500 con las que cuenta el ámbito. Las viviendas entregadas representan tan sólo el 10%. Pero Valdebebas avanza a buen ritmo. Las viviendas protegidas que quedan por construir superan escasamente las 1.000 unidades. Se comercializan 15 promociones libres a 2.560 euros de precio medio el metro cuadrado construido y otras 15 protegidas a 1.780 euros. El stock total es de 550 unidades.

En todos estos desarrollos hay un total de 835 viviendas en venta, con un grado de avance altísimo en Montecarmelo, Las Tablas y Sanchinarro. La oferta de Arroyo del Fresno se agotará en un plazo breve, debido a su pequeño tamaño y estratégica situación.

Valdebebas sí tiene capacidad hasta al menos el año 2020. Para lo que es una auténtica consolidación de los nuevos barrios, apuntar que todavía es necesaria una importante inversión en dotaciones públicas.
 


 

 
 
 
 
 

 

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