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NOTICIAS DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO.

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2 de julio de 2015
 
NOTICIA ADAPTADA AL SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIÓN CONTINUA PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. ©
LA MENOR TASA DE ESFUERZO ACTIVA EL MERCADO INMOBILIARIO DE CATALUÑA Y MADRID 
¿Qué aprendo?
Se analiza en las guías prácticas inmoley.com del marketing inmobiliario. La tasa de esfuerzo media de los hogares españoles (porcentaje de renta familiar dedicada al pago de la hipoteca) ha descendido progresivamente durante los últimos años hasta situarse en el 33%, un nivel cercano a las cotas razonables de equilibrio. Esta disminución es debida al descenso acumulado del precio de la vivienda desde el comienzo de la crisis. Del mismo modo, el precio medio de la vivienda en España (sin tener en cuenta la variable “financiación” para poder establecer un análisis comparativo con la Unión Europea) es ya 4,4 veces el salario bruto individual, frente al ratio del 6,1 de media en la Unión Europea (con países como Reino Unido o Francia con ratios, respectivamente, de 8,5 y 7,9 veces el salario bruto individual. según la estadística de precios de la tasadora Tinsa, Cataluña y la Comunidad de Madrid son las únicas comunidades autónomas donde los precios registran en el segundo trimestre del año una subida interanual del 1,3% y del 0,6% respectivamente. El esfuerzo financiero medio en España para afrontar el pago de la hipoteca alcanzó su máximo a mediados de 2007, cuando el comprador destinaba un 33% de los ingresos anuales brutos por hogar para el pago del primer año del crédito hipotecario con los tipos y los plazos vigentes en ese momento. En 2014, la tasa media de esfuerzo se había reducido al 23%, casi diez puntos porcentuales.
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En la provincia de Málaga, donde en 2007 se destinaba el 44% de los ingresos al pago de la hipoteca y en 2014 se había reducido al entorno del 30%. El comprador balear ha pasado de destinar el 41% de su salario durante la burbuja a solo un 27% en 2014.

Si en lugar de la hipoteca se toma como referencia el valor de mercado de la vivienda, destacan los 12,2 años de salario necesarios en Baleares para comprar una residencia, frente a los 5,8 años de la media española. Esta ratio llegó a alcanzar en la región insular un máximo de 15,9 años en 2007, frente a los 8,1 años de la media española. En el extremo opuesto en términos de esfuerzo, comprar una vivienda en Zaragoza exige el equivalente a 4,4 años de salario.

El nivel de endeudamiento medio en España, que indica el porcentaje del valor medio de la vivienda que está financiado, se situó en el 61% en 2014. Entre las ocho grandes provincias analizadas en el informe, Baleares, Canarias y Sevilla son las que mostraron un menor nivel de endeudamiento en 2014.

El precio medio en España todavía registra una caída del 2,9% en comparación con el segundo trimestre de 2014. El mercado sigue caracterizándose por su heterogeneidad y una evolución a distintas velocidades. La mayoría de las comunidades autónomas se mantiene en niveles de precios inferiores a los de hace un año y el ajuste supera, incluso, el 5% interanual en cinco regiones.

Los datos muestran señales positivas en el primer semestre de 2015. Los precios de hasta cinco comunidades autónomas y trece provincias evolucionaron al alza entre enero y junio y se situaron en el segundo trimestre por encima de los niveles de diciembre. No obstante, Tinsa cree que hasta que estos indicios positivos se consoliden en los próximos trimestres, conviene hablar de estabilización más que de recuperación.
La estadística de precios muestra aumentos interanuales de precios en seis provincias (Barcelona, Cuenca, Tarragona, Madrid, León y Huesca) y en siete capitales (Huesca, Barcelona, Málaga, Madrid, Guadalajara, Palma de Mallorca y León). En el lado contrario, 15 provincias y 15 capitales todavía registraron caídas interanuales de precios superiores al 5%.

Casi un tercio de las viviendas adquiridas mediante hipoteca tiene un valor entre 50.000 y 100.000 euros, lo que convierte este rango de precios en el más habitual para los compradores en España, según las tasaciones realizadas por Tinsa.

En Barcelona, la vivienda tipo sube un escalón y se sitúa entre 100.000 y 150.000 euros, franja en la que se sitúa casi un 25% de las operaciones. En Baleares, las viviendas más caras (400.000 euros o más) adquieren un protagonismo relevante, reflejo de la existencia de un mercado paralelo de grandes villas, enfocado a clientes de alto poder adquisitivo y muy frecuentemente extranjero. Los inmuebles de más de 400.000 euros representan más de un 18% de las operaciones en el mercado balear, muy cerca de las registradas en la banda de los 100.000 y 150.000 euros (20%), y la de 50.000 y100.000 euros (21%).

Las viviendas más baratas, las de menos de 50.000 euros, suponen en las provincias de Valencia y Zaragoza en torno al 10% de las operaciones, una cuota más relevante que en el resto de provincias analizadas.

Los precios de las viviendas unifamiliares aisladas sufrieron más en el último año que los de las plurifamiliares y las unifamiliares adosadas, según datos procedentes de las tasaciones realizadas por Tinsa. En Baleares, la tipología unifamiliar aislada mantuvo sus precios, frente a la caída interanual del 3,2% de la media nacional.

El valor de los pisos (tipología plurifamiliar) se incrementó en las provincias de Barcelona, Madrid y Málaga en el segundo trimestre, frente a la caída interanual del 2,7% que experimentó la media española. Desde máximos de 2007, los pisos se han abaratado un 44,6% de media en España, la unifamiliar adosada un 37,8% y la aislada un 36%. En Baleares, el ajuste en unifamiliar aislada ha sido inferior a la media: un 23,2%.

Los apartamentos (0-1 dormitorios) son, dentro de la categoría plurifamiliar, los que mejor se han comportado en el último año, con un descenso de precios de solo un 0,1%, frente a las caídas interanuales del 2,9% de las de dos dormitorios, el 3,5% de las de tres y el 2,9% de las de cuatro o más dormitorios. Analizando los últimos ocho años, las viviendas más grandes, las de cuatro dormitorios o más, son las que menos han reducido sus precios entre todas las tipologías: un 37%, frente al ajuste cercano al 45% experimentado por las demás.

En España, se tarda una media de 10,6 meses en vender una vivienda desde que se pone a la venta. Cantabria, Álava y Segovia destacan entre las provincias menos líquidas, con unos plazos medios de venta de entre 18 y 24 meses.

Barcelona exhibe el precio medio más alto (2. 389 euros por metro cuadrado) entre las cinco capitales analizadas y es la que mejor evolución interanual de precios ha experimentado en el segundo trimestre, con un crecimiento del 4,5%. Todos los distritos de la capital catalana muestran precios medios superiores a los de hace un año.

Madrid destaca como la capital más líquida entre las cinco analizadas, con un plazo de venta de 6,4 meses, muy cerca de los 6,6 de Barcelona. La capital de España lidera también el ranking de esfuerzo financiero: se necesita el 23,4% de los ingresos anuales del hogar para afrontar el pago del primer año de la hipoteca media.
Valencia destaca por tener el precio más barato (1.099 euros) de las cinco capitales analizadas. También muestra la peor evolución interanual de precio (-4,4%). Sus plazos medios de venta (15,1 meses) son más prolongados que en las otras cuatro ciudades.

Nueve provincias muestran descensos de precios superiores al 50% desde máximos de 2007: Barcelona, Girona, Ávila, Valencia, Almería, Zaragoza, Tarragona, Guadalajara y Toledo. En estas dos últimas el descenso de precios acumulado alcanza el 55,1% y el 55,8%, respectivamente. Las provincias que menos han sufrido la crisis en términos de descenso de precio son Teruel* (-23,1%), Cáceres (-28,2%) y León (-29,9%).

Siete capitales incrementaron en el segundo trimestre sus precios respecto al nivel de hace un año. Se trata de Huesca (+5,2%, con datos provisionales), Barcelona (+4,9%), Málaga (+2,6%), Madrid (+2,5%), Guadalajara (+2,4%), Palma de Mallorca (+0,9%) y León (+0,4%). Las ciudades de Burgos y León se mantuvieron estables, con un crecimiento plano del 0%.

Al enfocar el análisis en municipios concretos, se potencia el mensaje de comportamientos dispares. Al menos cuatro capitales de provincia (Córdoba, Almería, Oviedo y Ávila) ajustaron a la baja sus precios por encima del 10% en tasa interanual. En otras once capitales, los descensos superan el 5% en el último año.

Desde el punto máximo del ciclo anterior, la capital que más ha visto reducido su precio medio es Guadalajara, con un 59,5% de caída desde 2007. Le siguen en intensidad del ajuste Ávila (-57,4%), Tarragona (-56,7%), Zaragoza (-56,2%) y Valencia (-54,2%). En el extremo contrario, los menores descensos acumulados desde máximos se sitúan en León (-31,1%), Santa Cruz de Tenerife (-35,8%) y Las Palmas de Gran Canaria (-36,8%).
 


 

 
 
 
 
 

 

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