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LA TASACIÓN DEL SUELO A EFECTOS DE INDEMNIZACIÓN POR EXPROPIACIÓN. LA INCONSTITUCIONALIDAD DEL ARTÍCULO 22 DE LA LEY DEL SUELO Y SU EFECTO EN LAS EXPROPIACIONES URBANÍSTICAS. 
Convertir conocimiento en valor añadido:  Guía práctica inmoley.com de due diligence, auditoría legal de inmuebles, valoraciones y tasaciones, y guía de las expropiaciones urbanísticas. La tasación del suelo a efectos de indemnización por expropiación. El Tribunal Constitucional ha declarado inconstitucional uno de los apartados del artículo 22 de la Ley del suelo (actualmente artículo 23 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo) en el que se fija el método de cálculo de las indemnizaciones a los propietarios del suelo en el momento de su expropiación forzosa. Según el Tribunal Constitucional "se ha de atender no a las circunstancias precisas que en cada supuesto concreto puedan darse, sino a la existencia de una proporcional equilibrio" entre el valor del bien o derecho expropiado y la cuantía de la indemnización ofrecida", por lo que no es justo fijar una cantidad máxima de indemnización, tal como dictaba la norma.
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La sentencia, de la que ha sido ponente el magistrado Fernando Valdés Del-Ré, declara contrario a la Constitución sólo un inciso del artículo 22 de la norma recurrida, relativo a la tasación del suelo a efectos de indemnización por expropiación. Por otro lado, los magistrados Juan José González Rivas y Pedro González Trevijano han presentado voto particular, con la adhesión de Andrés Ollero y Encarnación Roca.

Asimismo, la sentencia avala la fórmula prevista en la ley para calcular el valor del suelo rural a efectos de indemnización por expropiación forzosa, sin tener en cuenta la expectativa urbanística a efectos de tasación.

El Tribunal Constitucional avala la fórmula prevista en la ley impugnada para calcular el valor del suelo rural a efectos de indemnización por expropiación forzosa. Con el fin de evitar “tensiones especulativas” y de determinar el valor “real” u “objetivo” del suelo, la norma recurrida busca un método de valoración que se aleje de su valor de mercado. Es decir, la ley recurrida pretende que “la valoración se lleve a cabo conforme a „lo que hay? y no a lo que „dice el plan que puede llegar a haber en un futuro incierto?”. Por ello, la ley distingue entre el suelo rural (“aquél que no está funcionalmente integrado en la trama urbana”) y el suelo urbanizado (“el que ha sido efectiva y adecuadamente transformado por la urbanización”). Es decir, la expectativa urbanística no se tiene en cuenta a efectos de tasación, salvo que se cumplan una serie de circunstancias previstas en la ley.

En cuanto al método para calcular el valor del suelo, la ley adopta el de la “capitalización de rentas”. El Tribunal Constitucional declara que se trata de un método conforme con la Constitución, con la excepción del inciso que prevé la capacidad del Estado para modificar “hasta un máximo del doble” el tipo normal de capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación en los casos en los que “el resultado de las valoraciones se aleje de forma significativa respecto de los precios de mercado del suelo rural sin expectativas urbanísticas”. Según el Tribunal Constitucional, el tope máximo fijado por la ley “no se halla justificado” y “puede resultar inadecuado para obtener en esos casos una valoración del bien ajustada a su valor real”. El Pleno argumenta que, conforme a su propia doctrina, para realizar la valoración del bien se ha de atender “a la existencia de un proporcional equilibrio entre el valor del bien o derecho expropiado y la cuantía de la indemnización ofrecida”, y el método de capitalización responde a esta exigencia.
 

Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo.

Artículo 23 Valoración en el suelo rural 

1. Cuando el suelo sea rural a los efectos de esta Ley: 
 

a) Los terrenos se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial, la que sea superior, de la explotación según su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración. 
La renta potencial se calculará atendiendo al rendimiento del uso, disfrute o explotación de que sean susceptibles los terrenos conforme a la legislación que les sea aplicable, utilizando los medios técnicos normales para su producción. Incluirá, en su caso, como ingresos las subvenciones que, con carácter estable, se otorguen a los cultivos y aprovechamientos considerados para su cálculo y se descontarán los costes necesarios para la explotación considerada. 

El valor del suelo rural así obtenido podrá ser corregido al alza hasta un máximo del doble en función de factores objetivos de localización, como la accesibilidad a núcleos de población o a centros de actividad económica o la ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico, cuya aplicación y ponderación habrá de ser justificada en el correspondiente expediente de valoración, todo ello en los términos que reglamentariamente se establezcan. 

El Pleno del TRIBUNAL CONSTITUCIONAL, por Providencia de 6 de mayo de 2014, ha acordado admitir a trámite la cuestión de inconstitucionalidad número 1591-2014, en relación con los artículos 22.1.a) y 2 de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de suelo, y 23.1.a) y 2 del texto refundido de la Ley de suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por posible vulneración del artículo 33.3 de la CE («B.O.E.» 13 mayo).
 

b) Las edificaciones, construcciones e instalaciones, cuando deban valorarse con independencia del suelo, se tasarán por el método de coste de reposición según su estado y antigüedad en el momento al que deba entenderse referida la valoración. 
 

c) Las plantaciones y los sembrados preexistentes, así como las indemnizaciones por razón de arrendamientos rústicos u otros derechos, se tasarán con arreglo a los criterios de las Leyes de Expropiación Forzosa y de Arrendamientos Rústicos. 

2. En ninguno de los casos previstos en el apartado anterior podrán considerarse expectativas derivadas de la asignación de edificabilidades y usos por la ordenación territorial o urbanística que no hayan sido aún plenamente realizados. 

El Pleno del TRIBUNAL CONSTITUCIONAL, por Providencia de 6 de mayo de 2014, ha acordado admitir a trámite la cuestión de inconstitucionalidad número 1591-2014, en relación con los artículos 22.1.a) y 2 de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de suelo, y 23.1.a) y 2 del texto refundido de la Ley de suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por posible vulneración del artículo 33.3 de la CE («B.O.E.» 13 mayo).

El Pleno del Tribunal Constitucional ha dictado una sentencia, de fecha 11 de septiembre de 2014, por la que avala en su práctica totalidad la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo, que fue impugnada por los gobiernos de la Comunidad de Madrid, La Rioja y Canarias, así como por el Grupo Parlamentario Popular del Congreso.

La sentencia, de la que ha sido ponente el Magistrado Fernando Valdés Dal-Ré, declara contrario a la Carta Magna sólo el inciso "hasta un máximo del doble" del art. 22.1 a), párrafo tercero, y del art. 23.1 a), párrafo tercero, de la norma recurrida, relativos a la tasación del suelo a efectos de indemnización por expropiación.

El Tribunal recuerda que, según su propia doctrina, “la competencia autonómica en materia de urbanismo ha de coexistir con aquella que el Estado ostenta en virtud del art. 149.1.1ª CE, en cuyo ejercicio puede condicionar, lícitamente, la competencia de las Comunidades Autónomas sobre el mencionado sector material”. El citado precepto de la Constitución “reconoce al Estado la competencia, también exclusiva, sobre las condiciones básicas de ejercicio de derechos constitucionales o la legislación sobre expropiación forzosa, o el sistema de responsabilidad o el procedimiento administrativo común”.

La sentencia analiza, por lo tanto, si las previsiones de la ley recurrida están amparadas por las competencias que la Constitución atribuye al Estado tanto en el mencionado artículo 149.1.1ª, como en el 149.1.13ª, 18ª y 23ª.

Partiendo de una definición según la cual el urbanismo es “la determinación del cómo, cuándo y dónde deben surgir o desarrollarse los asentamientos urbanos”, el Tribunal Constitucional afirma que el Estado “no puede imponer un determinado modelo territorial o urbanístico a las Comunidades Autónomas, pero sí incidir o encauzar el mismo mediante directrices y normas básicas que éstas han de aceptar”.

Así, considera plenamente constitucional la previsión de la norma recurrida según la cual el uso de los recursos económicos y naturales (como es el suelo) debe realizarse “conforme al interés general” y guiarse por el “principio de desarrollo sostenible”.

También encaja en la Constitución el precepto que consagra como principio básico, y por tanto válido por igual en todo el Estado, “el carácter público de la actividad urbanizadora”. Esta regulación implica límites a los derechos de propiedad y libre empresa en relación con el suelo, pero que el Estado puede imponer al amparo del art. 149.1.1ª.

A partir de esas líneas básicas, será cada Comunidad Autónoma “la que, en su legislación, concrete tanto los supuestos en los que la Administración deba o pueda realizar la urbanización de forma directa como aquellos otros en los que proceda o pueda ejercerse el derecho de iniciativa de los particulares, sean éstos propietarios o no del suelo”.

El Tribunal Constitucional avala también la previsión de que se destine a la urbanización sólo el suelo “preciso para la satisfacción de las necesidades que lo justifiquen, impidiendo la especulación”. La preservación del suelo rural de la urbanización como “norma común o directriz de la política de ordenación territorial y urbanística” tiene su justificación, afirma la sentencia, en la competencia del Estado en materia de medio ambiente (art. 149.1.23ª CE). Además, añade, aun cuando “condiciona o limita la política de ordenación territorial y urbanística de las Comunidades Autónomas, no las vacía de contenido”, pues éstas siguen teniendo “un amplio margen para la configuración del modelo concreto de ordenación del territorio y la ciudad”.

Lo mismo ocurre con el establecimiento de una reserva de un 30 por ciento de la “edificabilidad residencial contemplada por la ordenación urbanística del suelo” para vivienda asequible. Según el Tribunal Constitucional, la competencia en materia de vivienda asumida por las Comunidades Autónomas se encuentra limitada “por las normas que, con fines de dirección general de la economía, establezca para este sector el Estado”. Fijar una reserva mínima del 30 por ciento del suelo de uso residencial para vivienda de protección pública “ni excede del alcance legítimo de las bases del art. 149.1.13ª CE, ni vulnera o vacía de contenido las competencias en materia de vivienda y urbanismo de las CC.AA”.

El Tribunal Constitucional considera también constitucional el precepto de la norma que exige un informe de impacto medioambiental y otro de sostenibilidad relativos a las actuaciones de urbanización. Respecto del primero, señala el Tribunal Constitucional que se trata de exigencia básica por cuanto establece “un mínimo de protección medioambiental que admite desarrollo y concreción en la legislación autonómica y que condiciona, de forma parcial pero legítima (…) el ejercicio de las competencias urbanísticas”. En cuanto al segundo, el Pleno afirma que la norma “se limita a establecer una garantía de clara finalidad económica”.

El Tribunal Constitucional avala la fórmula prevista en la ley impugnada para calcular el valor del suelo rural a efectos de indemnización por expropiación forzosa. Con el fin de evitar “tensiones especulativas” y de determinar el valor “real” u “objetivo” del suelo, la norma recurrida busca un método de valoración que se aleje de su valor de mercado. Es decir, la ley recurrida pretende que “la valoración se lleve a cabo conforme a „lo que hay? y no a lo que „dice el plan que puede llegar a haber en un futuro incierto?”. Por ello, la ley distingue entre el suelo rural (“aquél que no está funcionalmente integrado en la trama urbana”) y el suelo urbanizado (“el que ha sido efectiva y adecuadamente transformado por la urbanización”). Es decir, la expectativa urbanística no se tiene en cuenta a efectos de tasación, salvo que se cumplan una serie de circunstancias previstas en la ley.

En cuanto al método para calcular el valor del suelo, la ley adopta el de la “capitalización de rentas”. El Tribunal Constitucional declara que se trata de un método conforme con la Constitución, con la excepción del inciso que prevé la capacidad del Estado para modificar “hasta un máximo del doble” el tipo normal de capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación en los casos en los que “el resultado de las valoraciones se aleje de forma significativa respecto de los precios de mercado del suelo rural sin expectativas urbanísticas”. Según el Tribunal Constitucional, el tope máximo fijado por la ley “no se halla justificado” y “puede resultar inadecuado para obtener en esos casos una valoración del bien ajustada a su valor real”. El Pleno argumenta que, conforme a su propia doctrina, para realizar la valoración del bien se ha de atender “a la existencia de un proporcional equilibrio entre el valor del bien o derecho expropiado y la cuantía de la indemnización ofrecida”, y el método de capitalización responde a esta exigencia.

La sentencia cuenta con un voto particular discrepante los Magistrados Juan José González Rivas y Pedro González Trevijano. A este último se han adherido Andrés Ollero y Encarnación Roca.