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26 de septiembre
de 2014
| NOTICIA ADAPTADA AL SISTEMA
EDUCATIVO inmoley.com
DE FORMACIÓN CONTINUA PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. © |
LA REHABILITACIÓN DE EDIFICIOS
IMPULSA EL SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN
Convertir conocimiento en
valor añadido:
Guía práctica inmoley.com de la rehabilitación edificatoria.
La Comisión de Infraestructuras y Urbanismo de CEOE ha elaborado
un informe examinando los efectos sobre el empleo de una estrategia a largo
plazo para invertir en la renovación del parque nacional de edificios,
tal como sugiere la Directiva comunitaria 2012/27 de Eficiencia Energética.
El informe incluye las medidas consensuadas por el sector para impulsar
la industria de la construcción desde la rehabilitación de
edificios. La Comisión de Infraestructuras y Urbanismo de CEOE tiene
como objetivo analizar la posición de las organizaciones empresariales
directa e indirectamente vinculadas con las infraestructuras y el urbanismo,
así como los efectos que sobre sus representadas produce la actividad
promotora, constructora, conservadora y rehabilitadora de obra civil y
edificación, a fin de proceder a la defensa de sus intereses ante
las administraciones competentes.
Herramienta práctica
> Guías
prácticas
La Directiva 2012/27 de Eficiencia
Energética dispone en su artículo
4 que Los Estados miembros establecerán
una estrategia a largo plazo para movilizar
inversiones en la renovación del parque
nacional de edificios residenciales y comerciales, tanto público
como privado. Una primera versión de esta estrategia debía
haber sido presentada el pasado día 30 de abril de 2014.
El perfil de tipologías/costes
de rehabilitación/recorrido de eficiencia
energética no es homogéneo para el parque de viviendas que
hay que rehabilitar.
En el modelo se ha tenido en cuenta esta heterogeneidad,
suponiendo que en los primeros años se rehabilitan los edificios
donde la inversión por vivienda es menor, y que además
tienen una mayor eficiencia energética por euro invertido, para
luego pasar gradualmente a aquellos edificios donde las viviendas
son algo más caras de rehabilitar, y con tasas de ahorro energético
por euro invertido algo menores (aunque la rehabilitación siga siendo
rentable en términos económicos y energéticos).
En la realidad, es previsible que estos “escalones” que
se aprecian no sean tales y se lamine la curva, porque cuando estén
ejecutándose las obras de la primera fase (tipologías
con mayor ahorro energético por euro
invertido), se solaparán con las siguientes
(retrasos, dificultades para arrancar algunos
proyectos, aceleración de otros sobre lo
previsto…). Pero esta casuística no es fácil de estimar matemáticamente,
por lo que se ha optado por mantener estos “saltos” como si las distintas
tipologías de edificios entraran en la planificación
de forma discreta en lugar de continua. Lo
que no ofrece dudas es el volumen total de viviendas
rehabilitadas en el período de tiempo 2014-2020, los ahorros
energéticos, inversiones públicas, etc.
Se ha dividido el parque
de viviendas en ‘franjas’ en función
de su tipología (uni/plurifamiliar, número
de plantas, antigüedad, nivel de aislamiento térmico, etc.),
por lo que cada una de ellas arroja distintas franjas de consumo
(p.e. el primer grupo que se rehabilita en los primeros años
supone el 50% del consumo total de esa franja) y distintos costes
de rehabilitación, lo que a su
vez arroja distintos ratios [ahorro energético/€
invertido]. Con estas premisas, la progresión del modelo obedece
a cuatro fases distintas: (1) se empiezan a rehabilitar las viviendas
con mejores ratios al principio, (2) se continua con otras “algo
más complicadas” en los años siguientes, (3) a los cuatro
años se empieza a notar el efecto de la “curva de aprendizaje”
con un abaratamiento de costes, pero este efecto se atenúa
a partir de 2019, porque (4) entra
una nueva franja de viviendas con ratios
[ahorro energético/€ invertido] algo menos favorables.
En el modelo cada franja de edificios está representada
por su valor medio de consumo y tiene asignado un
coste medio de rehabilitación por
vivienda, mostrando esa heterogeneidad del parque, referida
en el párrafo anterior. Asimismo, el modelo tiene en cuenta
que la capacidad del sector para rehabilitar viviendas no es ilimitada.
Todo esto produce que el modelo vaya “subiendo escalones” a medida
que entran nuevas franjas y “bajándolos” a medida
que salen las franjas ya rehabilitadas.
Esto lógicamente tiene repercusión en los
costes de inversión, porque evidentemente las primeras viviendas
son más baratas de rehabilitar para
un mismo ahorro energético. De todas
formas es de esperar que, en la práctica, todo
quede laminado por las premisas básicas. Lo realmente válido
es la suma total de viviendas/ahorros en el período.
Se ha considerado que las
subvenciones no se van a plantear “ad
eternum” (esto supondría una carga
para el Gobierno actual y futuros que
no sería asumible). Las subvenciones
directas tienen un papel importante al
principio, pero cuando el nuevo modelo de
negocio esté rodado y la curva de
aprendizaje superada, las necesidades de
subvenciones públicas serán mucho menores, hasta extinguirse
en un período estimado de diez años (todo ello sujeto
a que se cumplan las proyecciones realizadas sobre, entre otras variables,
el precio de la energía).
La subsidiación de préstamos no se atenúa
con el tiempo, sino que crece, ya que cuantas más viviendas
rehabilitadas hay, año tras año, más créditos
a propietarios a amortizar se acumulan en términos
absolutos. Existe un punto de inflexión
en el año 2019, que es cuando
se estima que entra la siguiente “franja” de viviendas.
Según este informe, se debería crear un
Fondo Nacional de Rehabilitación, Regeneración y Renovación
Urbanas que permita apoyar la identificación de nuevos modelos
de negocio y flujos financieros a medida. Este Fondo
podría tener un papel más allá
del financiero, como puede ser su influencia
sobre el marco operativo, asistir en
la organización de la intervención,
establecer normas de calidad, activar los
canales de distribución y construir
nuevos modelos.
Rehabilitar el 3% de la superficie de los edificios de
la administración central –edificios de servicios administrativos–
y, a su vez, trasladarlo al resto
de administraciones autonómicas y locales. La Administración
Pública debe contribuir con un modelo claro a través
de la rehabilitación de edificios públicos mediante un plan
de mejora. Para ello se requiere una lista completa de edificios
públicos con sus características y consumo, que permita
facilitar la identificación de oportunidades
y la posterior licitación para la
rehabilitación. A través de un proceso adecuado, los edificios
administrativos podrían ser evaluados y organizados
en una cartera de proyectos para licitar
progresivamente su rehabilitación y mejora.
Las licitaciones deberían estar basadas
en evaluaciones con escenarios de mejora,
y ayudar de este modo a producir y mostrar
un modelo español rentable para la rehabilitación
de edificios de oficinas.
Sería muy conveniente crear incentivos fiscales
para aquellos colectivos que realizan una intervención
de rehabilitación. Asimismo, sería
muy apropiado establecer incentivos y deducciones
fiscales, tanto para las Comunidades de
Propietarios como para los propietarios de
inmuebles, para favorecer la realización
de tales acciones de rehabilitación.
Se recomienda fijar de manera unívoca
el concepto de rehabilitación en la legislación
y normativa vigentes de todas las administraciones
competentes en la materia, para evitar
los problemas interpretativos y de carácter práctico
en la concesión de autorizaciones diversas y licencias, así
como en el seguimiento del proyecto. Entre otras normas, con definiciones
diversas de dicho concepto se hallan: la Ley del Impuesto sobre el Valor
Añadido, la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas
Físicas, el Código Técnico de la Edificación,
la Ley de Ordenación de la Edificación,
el Real Decreto 235/2103 de 5 de
abril, sobre procedimiento básico de certificación
de la eficiencia energética, la legislación urbanística
autonómica y las Ordenanzas Municipales
de Construcción y Rehabilitación).
Lo mismo cabría decir en relación con los diferentes
tipos de actuación y de gestión que precisan las actuaciones
de regeneración y de renovación urbanas, las diferentes actuaciones
públicas en remodelación de barrios, las actuaciones
urbanísticas de renovación del tejido urbano con participación
privada y los programas de ayudas y estímulos a la rehabilitación
privada de barrios, edificios y viviendas.
VER INFORME COMPLETO
http://www.observatorioconstruccion.com/ficheros/e60bbc8cc06faa9ea6704d61cb8b6644.pdf
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