22 de septiembre
de 2014
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LOS PRECIOS DEL MERCADO INMOBILIARIO
HAN BAJADO MÁS DE LO QUE SE RECONOCE.
Convertir conocimiento en
valor añadido:
Guía práctica inmoley.com del marketing inmobiliario. Se
han publicado dos informes, uno de Moody's y otro de Fitch que analizan
la situación real del precio del mercado inmobiliario. La primera
consecuencia es que debido a la escasez del crédito y la situación
laboral la corrección puede no haber concluido, la otra es que los
precios han bajado más de lo que se reconoce, por ejemplo, la depreciación
del precio de las viviendas embargadas y vendidas ha llegado a alcanzar
como máximo el 70% con respecto a su valor inicial. Otro dato relevante
es el rango de precios en el que la banca vende las viviendas adjudicadas,
que se ha reducido considerablemente, según informa Fitch. El análisis
de Fitch destaca que los descuentos de ventas forzosas son más altos
en las regiones costeras y que en los inmuebles adjudicados vinculados
a pre-crisis requieren más rebajas de precios para encontrar un
comprador. En esto último coincide plenamente con Moody's.
Herramienta práctica
> Guías
prácticas
Fitch considera que el sector inmobiliario
español "comienza a ver la luz al final del túnel" y que
la caída de los precios "está llegando a su fin después
de casi siete años a la baja". Sin embargo, alerta que el elevado
desempleo y el gran exceso de oferta "evitarán un fuerte repunte
de los precios".
Fitch explica que la estabilización
de los precios de la vivienda y del mercado hipotecario refleja la recuperación
macroeconómica de España, y la creciente disposición
de los bancos a conceder préstamos a aquellos clientes más
solventes. Aunque, la agencia destaca que "no espera" un rápido
volumen de préstamos hipotecarios, a pesar de que el Banco Central
Europeo (BCE) ha puesto este jueves "dinero barato" a disposición
de los bancos españoles.
"La vuelta del crédito hipotecario
va a impulsar la estabilización de los precios aunque el alto desempleo
y el elevado volumen de viviendas sin vender evitarán un rápido
repunte en los precios", dijo la agencia.
Moodys es más pesimista y
señala que la recuperación de la economía nacional
va a tardar en trasladarse al mercado inmobiliario, aventurando todavía
caídas de precios moderadas durante el próximo año
también refiriéndose al alto desempleo y stock de viviendas.
Fitch explica que los últimos
análisis sugieren que la venta de inmuebles embargados ha alcanzado
una depreciación máxima del 70 por ciento sobre las valoraciones
iniciales mientras que los datos de hipotecas concedidas también
reflejan caídas considerables de los precios.
Sin embargo, el efecto del gran
stock de viviendas - 768.000 viviendas construidas y todavía sin
vender entre 2002 y 2011- implica un gran descuento en la venta de viviendas
procedentes de embargo.
El análisis, basado en 8.000
préstamos de más de 20 bancos en España, sugiere que
los descuentos más grandes en las ventas de embargos son más
altos en zonas costeras como Andalucía y Cataluña y que las
rebajas son más altas en el caso de inmuebles vinculados a hipotecas
concedidas antes de la crisis de crédito.
Fitch no espera que conduzca a un
rápido aumento en el volumen de préstamos hipotecarios.
Moody's considera que los signos
de mejora que se están registrando en la economía española
no se traducirán de forma inmediata en un aumento sostenible de
los precios de la vivienda, que seguirán bajando como mínimo
durante al menos el próximo año.
Moody's destaca que unos datos mejores
de lo esperado de reducción del desempleo y de crecimiento económico
en el segundo trimestre "no se traducirán inmediatamente en un incremento
de los precios sino más bien en una ralentización de su rápida
caída".
Moody's señala que es previsible
que el ritmo de la caída de las precios de la vivienda iniciada
en 2008 se ralentice el próximo año y cree que con el tiempo
se estabilizarán, algo que dependerá de cómo evolucione
la economía en los próximos años. A pesar de esta
tendencia general, es probable que se produzcan mejoras puntuales en el
mercado inmobiliario, pero prevé que estos movimientos sean temporales
y varíen según las regiones.
Moody's indica que la reforma fiscal
que entrará en vigor el 1 de enero de 2015 eliminará los
coeficientes reductores fiscales con los que contaban aquellos vendedores
que habían tenido el piso en propiedad durante un largo periodo
de tiempo, lo que generará una reducción de los precios y
aumentará de forma artificial las ventas a finales de 2014.
Considera improbable que aumente
la demanda en el mercado inmobiliario en los actuales niveles de precios,
por lo que seguirá siendo débil, lastrada por la bajada de
población y el muy elevado desempleo. Los recientes signos de mejora
en el mercado laboral no generarán tampoco una nueva demanda, dado
que la calidad media de los nuevos empleos es peor, especialmente entre
la población más joven.
El "enorme" stock de viviendas que
existe en España seguirá reduciéndose muy lentamente
en el corto plazo, mientras que la reducción de los costes de financiación
reflejan los intentos de los bancos de atraer la "limitada demanda solvencia"
que existe en el mercado.
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