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LAS VALORACIONES INMOBILIARIAS POR MÉTODOS ESTADÍSTICOS Y LOS ENCARGOS DE VALORACIÓN INMOBILIARIA MASIVA.
Convertir conocimiento en valor añadido:  Guía práctica inmoley.com de la due diligence inmobiliaria, auditoría legal inmobiliaria, valoraciones y tasaciones inmobiliarias. Las  tasaciones  dirigidas  a  la  valoración  inicial  de  los  inmuebles  que  garantizan  préstamos  hipotecarios  se  encuentran  reguladas  en  España  en la  Orden ECO 805/2003, de 27 de marzo, y son seguidas en su práctica habitual por todas las  sociedades de tasación homologadas por el Banco de España. 
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Artículo redactado conforme a los estándares  profesionales  de  los  miembros  de  la  asociación  española  de  análisis  de  valor  (AEV)  dirigidos  a  la  aplicación  rigurosa  y  prudente  de  los  métodos estadísticos de valoración masiva de inmuebles (AVM) 
 

Toda  valoración  por  métodos  estadísticos  es,  por  definición,  muchos  menos  precisa  que  la  que  pueda  realizarse  mediante  tasaciones  individualizadas.  En  aquellas,  los  clientes, que suelen demandarlas para actualizar los valores previos de sus carteras, no suelen  exigir, y por tanto, no suelen verificarse, los datos físicos de los inmuebles ni otros aspectos que  pueden  influir  en  su  valor,  como  es  estado  de  conservación  o  las  cargas  jurídicas  que  los  puedan gravar. Por ello, la exactitud en la estimación de los valores se basará en la capacidad,  consistencia y rigor del modelo que se aplica y en la integridad y fiabilidad de los datos que  proporciona el cliente. 

La capacidad de estimación del modelo exige a su vez, para certificar su consistencia y rigor,  una  buena  alimentación  con  datos  fiables  y  actuales  y  una  buena  técnica  estadística  que  permita tratar de manera análoga a los comparables y separar a los diferentes. Además, los  cambios  en  los  mercados  y  la  evolución  técnica  de  los  inmuebles  hace  imprescindibles  el  calibrado regular del modelo en su contraste con la realidad. 

La  dependencia  de  los  resultados  respecto  del  modelo  aplicado  y  de  los  datos  recibidos  de  los  clientes  convierten  hacen  imprescindible  desvelar,  mediante  una  adecuada  explicación, la metodología, los datos de partida y del grado de confianza de la estimación. 

Los modelos estadísticos de valoración masiva, por su propia naturaleza, sólo  pueden  utilizarse  en  el  ámbito  de  conjuntos  de  inmuebles  que,  por  sus  características  tipológicas  y  de  mercado,  sean  susceptibles  de  tratamiento  estadístico,  es  decir,  conformen  poblaciones  homogéneas  de  suficiente  amplitud  para  permitir  extraer  comportamientos  normalizados y generalizables. Las viviendas y las plazas de garaje son los candidatos naturales  para  su  uso.  No  obstante,  eso  no  excluye  que  puedan  existir  otras  tipologías,  en  particular  locales  comerciales  polivalentes,  naves  industriales,  oficinas,  que  puedan  contar,  en  determinados  mercados,  con  características  suficientemente  homogéneas  para  permitir  su  tratamiento estadístico. 

Por otra parte, el valor de mercado de las viviendas de protección oficial o las arrendadas de  manera duradera (u otras con elementos jurídicos singulares) estará indudablemente influido  por su precio máximo o por las características del contrato de alquiler. Por ello, su valor de  mercado  no  podrá  estimarse  sin  tener  en  cuenta  esos  elementos,  los  cuáles,  al  menos  en  España,  no permiten un tratamiento estadístico consistente. 

Cuando la cartera a valorar incluya inmuebles con estas características, el modelo estadístico  no  los  deberá  tratar  y,  si  los  datos  recibidos  del  cliente  no  permiten  identificar  ese  tipo  de  inmuebles, el informe deberá especificar que no se ha dispuesto de esa información y que, por  tanto, los resultados pueden ser distintos si en alguno de los inmuebles valorados concurren  esas características. 

Para  actualizar  el  valor  de  una  cartera  de  inmuebles  que  dispone  de  valores  previos  es  posible  utilizar  índices  de  evolución  de  precios  que  sean  consistentes  territorial  y  tipológicamente  con  cada  uno  de  los  inmuebles  que  componen  la  cartera.  En  ese  caso,  la  calidad del trabajo depende, tanto como de la integridad y consistencia del modelo aplicado,  de la integridad y consistencia de los datos de partida, especialmente de las de la valoración  inicial,  así  como  de  la  correlación  entre  el  valor  de  partida  y  el  que  se  pretende  obtener  mediante la aplicación del método. 

El rigor en la concurrencia de los dos últimos factores citados hace necesario que los valores  iniciales hayan sido obtenidos con una metodología consistente para  obtener  ahora  valores  de  mercado,  y  como  valores  de  mercado  por  comparación  (no  mediante  la  aplicación  de un  valor máximo  legal  o mediante el método  de  actualización  de  rentas u otros también previstos en la Orden ECO 805/2003.