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EL MARKETING INMOBILIARIO Y LA OBLIGACIÓN DE INFORMAR AL CONSUMIDOR DE VIVIENDA.
Convertir conocimiento en valor añadido:  Guía práctica inmoley.com del marketing inmobiliario y agente de la propiedad inmobiliaria API. Dentro de los talleres de trabajo (casos prácticos desarrollados a texto completo) se tratan las obligaciones del agente de la propiedad inmobiliaria API, de informar al consumidor.
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En toda venta de una vivienda en proyecto o en construcción, el consumidor tiene derecho a ser informado de los datos del promotor, del proyectista y, en su caso, del director de obra y empresa constructora, la fecha prevista de entrega, el plano de emplazamiento, la superficie útil tanto de la vivienda como de sus anejos, etc. 

En caso de venta de una vivienda en primera transmisión ya construida, además de la mayoría de la información que se debe ofrecer en caso de que la vivienda esté en proyecto o en construcción, incluirá la fecha de la recepción de la obra por el promotor, mención de si se dispone de todas las licencias administrativas necesarias para la ocupación de la vivienda, datos de la inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad, etc. 

Respecto al precio de venta de la vivienda, se hará constar que del precio total se deducirá cualquier cantidad que entregue el adquirente antes de la  formalización del contrato, salvo que conste expresamente que dicha entrega se  realiza en otro concepto. 

Si se prevén aplazamientos del precio, se indicará toda la información al respecto  (tipo de interés, principal e intereses, fecha de vencimiento, plazo, etc). Si se prevé la posibilidad de subrogación de hipoteca, se facilitará toda la información al respecto (notario, fecha de la  escritura, condiciones del crédito, etc.). Se indicarán también los periodos de validez  de todas las informaciones anteriores. 

Una vez localizada una vivienda hay que visitar al Registro de la Propiedad. El Registro sirve para inscribir y dar publicidad a la propiedad de los bienes inmuebles y de los derechos que recaen sobre los mismos. En el Registro se inscriben los documentos que se refieren a la adquisición de bienes inmuebles, derechos reales que recaen sobre ellos tales como la hipoteca o las servidumbres y resoluciones judiciales o administrativas que les pueden afectar como los embargos. 

Hay que comprobar en la comunidad de propietarios  si el vendedor está al corriente en el pago de las cuotas  a dicha comunidad. Eel adquirente de una vivienda en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de algunas de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios por los anteriores titulares. 

Debe comprobarse que el vend edor está al corriente en el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles  (IBI). Si el impuesto no hubiese sido pagado deberá hacerlo el comprador, ya que los bienes inmuebles quedarán afectos al pago de la totalidad de la cuota tributaria correspondiente a este tributo. Para comprobar este dato puede pedir al vendedor que le exhiba los documentos justificativos de los pagos correspondientes. 
Información y documentación previa a la firma del contrato en primera transmisión. 

Adicionalmente, las licencias o actos administrativos para la utilización o la ocupación de la vivienda, los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, seguros y garantías, libro del Edificio, acometidas de los suministros y evacuación del inmueble en caso de emergencia. 

Si se incluye la cláusula de reparto de gastos "según Ley", el vendedor pagará los gastos de cancelación de las  cargas pendientes, la plusvalía y la mayor parte de la escritura (la matriz u original), mientras que el comprador pagará la otra parte de la escritura (copias), los gastos de inscripción registral y, según proceda, el IVA o el impuesto  de transmisiones patrimoniales. No obstante, si la compra es entre particulares, se puede pactar cualquier tipo de reparto de los gastos. 

En algunas ocasiones se ponen a la venta viviendas que aún no están terminadas de construir. En estos casos se suelen entregar unas cantidades que pueden actuar como señal (arras de desistimiento) y, a menudo, también como parte del precio. Las arras suelen ser un 10 o un 20 por ciento del precio del contrato. Si al final decide no comprar la vivienda lo normal es que pierda la cantidad entregada en concepto de señal. Si, por el contrario, es el vendedor el que decide no vender la vivienda, deberá entregarle el doble de la cantidad entregada como arras. 

Asegúrese de que la cantidad que usted entrega lo es también como parte del precio y del tipo exacto de arras que se establecen, ya que también existen las llamadas arras confirmatorias que suponen que el contrato queda ya establecido sin que las partes puedan, como ocurría  con el caso de las arras de desistimiento, renunciar a la operación. Si está absolutamente convencido de que quiere adquirir la vivienda y tiene la financiación totalmente asegurada puede que le interese a usted pactar este tipo de arras para que el vendedor no pueda desistir finalmente del contrato. 

Es normal en estos casos que se pacte además la entrega de ciertas cantidades de dinero periódicamente hasta la firma del contrato de compraventa; estas cantidades se descontarán también del importe total de la misma. 

Para evitar riesgos en relación con la entrega de estas cantidades, la Ley 57/1968, de 27 de julio, reguladora de las percepciones de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, establece que las personas físicas  y jurídicas que promuevan la construcción de viviendas que no sean de protección oficial, destinadas a domicilio o residencia familiar, con carácter permanente o bien a residencia de temporada, accidental o circunstancial y que pretendan obtener de los cesionarios entregas de  dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma, deberán cumplir las condiciones siguientes: 

Garantizar, para el caso de que la construcción  no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el  plazo convenido, la  devolución de las cantidades entregadas  más el interés legal del dinero, mediante: 
- Contrato de seguro con una Entidad Aseguradora. 
- Aval solidario prestado por Banco o Caja de Ahorros. 

Percibir las cantidades anticipadas a través de una Entidad Bancaria o caja de Ahorros, en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. 

Si llegado el plazo establecido para iniciar las obras o para la entrega de la vivienda sin que tenga lugar una cosa u otra, el comprador de la vivienda puede optar entre: 
a) Rescindir el contrato y percibir las cantidades entregadas más el interés legal del dinero. 
b) Conceder una prórroga al promotor, que se hará constar en el contrato, con indicación del nuevo plazo de finalización de las obras y entrega de la vivienda. 

Antes de firmar la escritura notarial debe comprobarse documentalmente que están abonados los gastos de comunidad, los recibos del Impuesto de Bienes Inmuebles o deudas por hipotecas o cargas inscritas en el Registro ya que la Ley obliga al comprador a responder de ellos con cargo a la vivienda que ha comprado. 

Los pagos a la comunidad se acreditan mediante una certificación que debe exhibir el vendedor emitida por dicha comunidad con firma del secretario y el presidente de la misma. Los pagos del impuesto de bienes inmuebles se justifican con la presentación de los oportunos justificantes de los pagos. Aunque usted puede renunciar a la presentación de estos documentos no es nada aconsejable que lo haga. 

La existencia de cargas o hipotecas puede ser comprobada mediante la copia simple que el notario debe solicitar al registro de la propiedad. El notario advertirá si existe algún problema en este sentido. Es común que en la nota simple aparezca en la nota simple es la existencia de afecciones fiscales. Aunque normalmente no suelen representar ningún problema, ya que la mayor parte de las fincas están sujetas a estas notas que no suponen ninguna irregularidad, es recomendable que se informe sobre el significado de dichas afecciones. Recuerde que parte del trabajo del notario consiste en asesorarle jurídicamente sobre este tipo de aspectos, por lo que no dude en plantear sus dudas a estos funcionarios.