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ASPECTOS INMOBILIARIOS DE LA REFORMA FISCAL 2014 - 2015
Convertir conocimiento en valor añadido:  Guía práctica inmoley.com de la fiscalidad inmobiliaria. El Congreso de los Diputados ha de forma definitiva los tres proyectos de ley IRPF, IVA y Sociedades. Los cambios entrarán en vigor el próximo 1 de enero de 2015. IRPF. En este artículo se desarrollan las principales novedades fiscales en materia de alquiler y venta de inmuebles y su efecto en el impuesto de la renta.
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ARRENDAMIENTOS
 

PARA EL ARRENDATARIO

Desaparece la deducción por arrendamiento de vivienda habitual, que pueden aplicarse en la actualidad los contribuyentes con rentas inferiores a 24.107 euros. La medida no tendrá efectos retroactivos y los arrendatarios que hoy se benefician de la deducción podrán mantenerla hasta que finalice su contrato de alquiler. 

Los expertos fiscales aconsejan que quienes estén pensando alquilar una vivienda firmen el contrato antes de que acabe el año.  

Actualmente, los arrendatarios tienen derecho a deducirse el 10,05% de las rentas destinadas a pagar el alquiler de la vivienda habitual con un máximo de 9.040 euros para bases imponibles inferiores a 17.707,2 euros. Este límite se reduce progresivamente para bases entre 17.707,2 euros y 24.107 euros. Un contribuyente que tiene una base imponible de 21.500 euros y paga  575 euros al mes de alquiler (6.900 euros al año), tendría una base máxima de la deducción de 3.683 euros, y el importe de la reducción fiscal sería de 370 euros.  

Los arrendatarios ahora pueden deducirse un 10,05% con un máximo de 9.040 euros para rentas de hasta 17.707,20 euros anuales, y a partir de ese tope decrece. Y así sigue para los contratos que se firmen antes del uno de enero de 2015. Los nuevos arrendatarios que firmen después no se podrán desgravar.

PARA EL ARRENDADOR

Los propietarios de una vivienda en alquiler, mantienen el derecho a reducirse en el IRPF el 60% de los rendimientos obtenidos. Sin embargo, la exención vigente del 100% que se aplicaban los propietarios de una vivienda cuando los arrendatarios eran menores de 35 años desaparece.  

Desaparece la deducción del 10,05% por alquiler de vivienda que podían aplicarse hasta ahora los arrendatarios con una base imponible inferior a 24.107 euros.

Desaparece la deducción del 100% para propietarios que tenían alquilada su vivienda a menores de 30 años. Se podrán deducir como el resto de propietarios: un 60%. Deducción del 60% de los ingresos obtenidos por alquilar una vivienda, independientemente de la edad del arrendatario. Hasta ahora, los propietarios con arrendatarios menores de 30 años podían deducirse la totalidad de lo obtenido con el alquiler.

DACIONES EN PAGO DE VIVIENDAS.

Exención fiscal para las daciones en pago de viviendas. Hasta ahora, cuando se acordaba la dación, se perdía la vivienda y se debía tributar, ya que Hacienda consideraba que se había registrado un incremento patrimonial (se pasaba de tener una deuda con el banco a no tenerla).

PLUSVALÍAS OBTENIDAS DE LA VENTA DE UN INMUEBLE 

Eliminación de los coeficientes de actualización, que corrigen por el efecto de la inflación las plusvalías obtenidas de la venta de un inmueble para tener en cuenta que un euro actual no vale lo mismo que el de hace unos años.

Reducción de los tipos impositivos aplicados a plusvalías inmobiliarias. Los coeficientes de abatimiento aplicados a ganancias patrimoniales con bienes adquiridos antes de 1994 se mantienen (11,11% con inmuebles, 25% con acciones y 14,28% con el resto) cuando el precio de venta del conjunto de esos bienes sea inferior a 400.000 euros. Esto quiere decir que si se vende un piso por 300.000 euros, el coeficiente se aplicará sobre esa cantidad y aún le quedarán al contribuyente otros 100.000 euros para vender otro activo y poder aplicar el porcentaje por abatimiento.

REINVERSIÓN EN VIVIENDA

Se mantiene la exención fiscal para quien venda su vivienda habitual y reinvierta el beneficio en adquirir otra casa. Además, los mayores de 65 años no tendrán que pagar nada por IRPF si venden su vivienda, aunque luego no destinen el dinero a la compra de otro inmueble.

También para los mayores de 65 años, la reforma establece que no deberán tributar nada por las ganancias patrimoniales que consigan por venta de acciones, inmuebles o fondos de inversión si ese dinero –hasta un máximo de 240.000 euros- lo reinvierten en una renta vitalicia para completar su pensión en los seis meses siguientes a la venta de los bienes. La ganancia no reinvertida estará exenta en la parte proporcional que le corresponda.
 
EJEMPLOS

Un un contribuyente compró una vivienda por 100.000 euros en el año 2000 y la vende por 150.000 euros en 2014. Con la ley vigente, el precio de adquisición (100.000 euros) se multiplica por 1,2072 y da como resultado 120.720 euros. Así, siguiendo con el ejemplo, la operación genera un beneficio de 29.280 euros que tributa en el tramo del ahorro del IRPF. A partir de 2015, se elimina el coeficiente de actualización y, por lo tanto, el beneficio a efectos fiscales de la venta de un piso que se compró por 100.000 euros y se vende por 150.000 será 50.000 euros. Adiós a la corrección por inflación.

Por el otro, aquellos que compraron antes de 1994 tendrán derecho a seguir aplicando los coeficientes de abatimiento con un límite de 400.000 euros por el valor de transmisión. ¿Y esto qué significa? Implica que si un contribuyente vende un inmueble por 500.000 euros a partir de 2015, los coeficientes de abatimiento solo tendrán efecto sobre los primeros 400.000 euros. Dicho de otra forma, el coeficiente de abatimiento se aplicará sobre el 80% de la plusvalía generada entre la fecha de adquisición y el 19 de diciembre de 2006.