22 de octubre
de 2014
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VENTAJAS DE UNA INMOBILIARIA
PARA RECONVERTIRSE EN SOCIMI. ANÁLISIS PRÁCTICO DEL CASO
DE GMP
Convertir conocimiento en
valor añadido:
Guía práctica inmoley.com del inversor patrimonialista inmobiliario.
Patrimonialistas, fondos y SOCIMI. Sociedades Cotizadas de Inversión
en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI). Análisis práctico del
caso de GMP Sociedad de Inversiones Inmobiliarias SOCIMI, S.A. (en adelante
Gmp). Se trata de una inmobiliaria patrimonialista de origen familiar (grupo
Montoro) participada por el fondo soberano de Singapur en un 30%. El primer
paso ha sido la transformación en SOCIMI, pero no saldrá
a bolsa hasta que mejore el mercado. Tiene dos años de plazo.
Herramienta práctica
> Guías
prácticas
El gran atractivo de las Socimi
es que los beneficios obtenidos están exentos del pago de impuestos.
Sus accionistas solo tributan por los dividendos que cobren. La nueva regulación
obliga a repartir dividendos al accionista en una cuantía no inferior
al 80% de los resultados obtenidos por rentas.
La mayor Socimi de España
será la de Unibail-Rodamco, la sociedad cotizada inmobiliaria más
grande de Europa. Su división española solicitó la
conversión en Socimi. Cuenta con una cartera de 16 grandes centros
comerciales en España, entre los que se incluyen La Vaguada y Parquesur
en Madrid. La peculiaridad es que Unibail-Rodamco España no cotizará
en España sino en París. Acogiéndose a una excepción
de la regulación de Socimis, el vehículo formará parte
de la estructura cotizada del REIT que tiene la sociedad matriz.
La otra gran operación será
la Socimi entre Banca March y Deutsche Bank para rentabilizar el millar
de oficinas que vendió BBVA en 2009.
El 28 de diciembre de 2012, se publicó
en el Boletín Oficial del Estado la Ley 16/2012,
de 27 de diciembre, por la que
se adoptan diversas medidas tributarias dirigidas
a la consolidación de las finanzas
públicas y al impulso de la
actividad económica, cuya Disposición Final Octava
modifica la Ley 11/2009 trata de corregir los defectos de la
regulación precedente, para hacerlas viables desde una perspectiva
económica.
Las SOCIMI pretenden
proporcionar liquidez a las inversiones inmobiliarias,
concretamente al mercado del alquiler, estableciendo
no sólo una normativa sustantiva sino,
lo más interesante, un régimen fiscal especial beneficioso.
El Gobierno a través de la
disposición final octava de la Ley 16/2012, de 27 de diciembre,
de impulso de la actividad económica, ha acometido la reforma
del régimen jurídico-fiscal de las Sociedades Anónimas
Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI)
dinamizando y modificando ciertos aspectos del mismo, puesto que, según
la propia exposición de motivos de
la nueva Ley, desde la creación
de las SOCIMI en 2009 para dinamizar
el mercado inmobiliario español no se han logrado los
objetivos perseguidos.
Debido al volumen de requisitos
exigidos para la aplicación del régimen especial de tributación
SOCIMI, éste se había convertido en un régimen
totalmente inoperativo, por lo que la reforma de la Ley busca ahora flexibilizar
su régimen legal a la vez que modifica su tratamiento tributario,
trasladando la carga impositiva a los accionistas excepto contadas
salvedades.
Las principales novedades introducidas
por la disposición adicional 8ª de la Ley 16/2012 son las siguientes:
a. Objeto social. Participaciones.
La inclusión de la actividad
de promoción de inmuebles como parte del objeto social permitido
de las entidades en las que la SOCIMI ostente participaciones, extremo
prohibido expresamente en la anterior regulación;
b. No límite de financiación
ajena.
Dispensa a estas entidades de cumplir
con el límite de financiación ajena establecido en el derogado
artículo 7 de la Ley 11/2009 (se suprime completamente el
requisito de no superar el setenta por ciento de capital de
financiación ajena);
c. Cómputo de rentas
Se excluye del cómputo de
rentas (80 por ciento) para beneficiarse del régimen especial, aquellas
procedentes de arrendamientos con personas o entidades contenidas
en el artículo 42 del Código de Comercio;
d. Tiempo de mantenimiento en el
Activo de los bienes inmuebles.
Se equipara el tiempo de mantenimiento
en el Activo de los bienes inmuebles de la SOCIMI a tres años [hasta
la reforma se diferenciaba entre inmuebles promovidos por la sociedad
(siete años) y resto de inmuebles (tres años);
e. No diversificación inmobiliaria.
Se eliminan los requisitos
de diversificación que exigía tener
al menos tres inmuebles en su balance
y que ninguno supusiera el cuarenta por
ciento de la entidad
f. Mercado Alternativo Bursátil
(MAB1)
Se permite que
las SOCIMI coticen en el Mercado Alternativo
Bursátil (MAB1);
g. Capital social mínimo.
Se reduce el capital social mínimo
que pasa de los 15 millones de euros anteriores a 5 ;
h. Carácter nominativo de
las acciones de las SOCIMI.
Se incluye la obligación
del carácter nominativo de las acciones de las SOCIMI, y se reduce
del 90 al 80 por ciento los beneficios de
obligada distribución, exceptuándose los
procedentes de dividendos o participaciones en
beneficios distribuidos por las entidades a las que se refiere el
apartado 1 del artículo 2 de la Ley (cien por cien), y aquellos
derivados de la transmisión de inmuebles o acciones o participaciones
( cincuenta por ciento).
Mejoras del régimen fiscal
especial.
Con la aprobación de la Ley
16/2012 se modifica en gran medida el régimen fiscal especial de
las SOCIMIS, pasándose de un esquema tributario en el que
la carga fiscal era soportada por la SOCIMI a un sistema en el que se traslada
la carga fiscal a las rentas de los
accionistas en su tributación personal
(IRPF, IS, IRNR). Las principales modificaciones
introducidas por la reforma son:
a. Gravamen del 0%
Se elimina la previsión por
la cual quedaba exento de tributación el veinte por ciento de las
rentas procedentes de arrendamientos, siempre que
más del cincuenta por ciento del activo
de la sociedad consistiera en viviendas,
estableciéndose un tipo de gravamen del cero por ciento.
b. Bases imponibles negativas.
En el caso de generarse bases imponibles
negativas, no será de aplicación el artículo 25 de
la LIS. En la misma línea, no resultará aplicable el
régimen de deducciones y bonificaciones de los capítulos
II, III y IV del título VI de la LIS.
c. Plazos de permanencia obligatoria.
Regularizaciones: para aquellos
supuestos en los que se incumplan los plazos de permanencia obligatoria
de tres años fijada para los inmuebles y las acciones o participaciones
en otras sociedades, las rentas generadas tributarán de acuerdo
con el tipo general del IS a lo que habrá que añadir los
intereses de demora devengados. Igual regularización se prevé
para aquellos casos en que la sociedad pase a tributar po r un régimen
distinto al especial.
d. Gravamen especial.
Se impone un gravamen especial del
diez y nueve por ciento a la SOCIMI sobre el importe íntegro
de los dividendos distribuidos a aquellos socios que ostenten al menos
un cinco por ciento del capital, cuando tributen
a un tipo inferior al diez por ciento,
exceptuando los casos en los que el
socio sea otra sociedad sujeta al régimen especial.
e. Obligaciones de información
en la memoria
Se imponen obligaciones de información
en la memoria a las sociedades que se beneficien del régimen especial
y se crea un régimen de sanciones para los casos de incumplimiento.
f. Dividendos.
En sede de socios de la SOCIMI,
el régimen diferencia entre si el socio, que participa de los dividendos
o percibe una ganancia patrimonial al transmitir su participación,
es persona física, no residente o sujeto pasivo del IS, o
no residente sin establecimiento permanente:
a. Persona física:
tributará por los dividendos en la base imponible del ahorro
sin que resulte aplicable la exención de los 1.500 del artículo
7 IRPF y en la base imponible del ahorro o de las ganancias patrimoniales
atendiendo al plazo de generación de dicha plusvalía.
b. Sujeto pasivo del IS o
el IRNR con establecimiento permanente: tributarán según
el tipo que les resulte aplicable sin beneficiarse de la deducción
por doble imposición contenida en el artículo 30 TRLIS.
c. Sujeto pasivo sujeto a IRNR
sin establecimiento permanente: no podrá quedar exento por aplicación
de las exenciones reguladas en el artículo 14.1.j y 14.1.i
de la LIRNR.
Con esta reforma,
se busca fomentar la constitución
de de este tipo de sociedades a
fin de reactivar el mercado inmobiliario
en España haciendo la figura atractiva para los potenciales inversores.
4. Requisitos exigidos
para cotizar en el MAB
Los requisitos exigidos
para cotizar en el MAB son los
siguientes:
(i) actividad demostrada
en la comercialización de sus servicios
o actuaciones relevantes;
(ii) mínimo de capitalización
de 2.000.000 de euros y ser titularidad de accionistas con un porcentaje
inferior al 5 por ciento del capital;
(iii) asesor registrado y contrato
de liquidez;
(iv) se exige que el emisor sea
una sociedad anónima española o equivalente cuyo capital
esté totalmente desembolsado;
(v) requisitos de carácter
estatutario que implican la obligación de informar a sus accionistas
sobre determinados aspectos; y
(vi) documento informativo que
explique los aspectos más relevantes del emisor.
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