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INMOBILIARIO.  EVOLUCIÓN DEL MERCADO INMOBILIARIO DE OFICINAS DE MADRID
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La consultora inmobiliaria internacional Savills ha analizado la evolución del mercado inmobiliario de oficinas de Madrid, detectando un claro interés de la demanda por ubicarse dentro del anillo de la M-30.

Esta decisión vendría motivada, entre otras causas, por el incremento de la superficie disponible, el continuado ajuste de rentas y la rehabilitación de edificios de la zona para ajustarse a la demanda actual.

Desde el año 2009, la distribución de operaciones respecto a la M-30 se ha situado siempre por encima del 50% en la almendra central del mercado, alcanzando en el tercer trimestre del año el 56%. Junto con el marcado ajuste de los valores de renta, la proliferación de proyectos de rehabilitación integral en la zona ha sido uno de los detonantes, pues ha permitido adecuar numerosos edificios de oficinas, en muchos casos con un elevado grado de obsolescencia, a los estándares fijados por la demanda actual.

Es más, el valor teórico del CBD se ha mantenido por cuarto trimestre consecutivo en 24,50 €/m2/mes, “debido a la escasez de superficie de calidad en el prime de la ciudad y a la demanda recurrente de la zona”, explica Gema de la Fuente, directora de Research de Savills. Este dato viene a reflejar un periodo de estabilidad que, si se replicase la situación de mediados de los 90, tras una transición de ocho trimestres, se iniciaría una senda de crecimiento durante los siguientes dos años y medio.
 
El volumen trimestral registrado entre junio y septiembre apenas alcanzó los 48.000 m2, próximo al mínimo de la serie histórica de terceros trimestres, fechada en 2009,  lo que supone un descenso del 31% respecto al mismo periodo del año anterior. Sin embargo, si se observa el volumen de absorción acumulado desde enero el panorama es muy distinto. Los cerca de 270.000 m2 muestran un crecimiento del 27% respecto a los nueve primeros meses de 2012, si bien esta cifra viene marcada por la firma de varias megaoperaciones en el primer trimestre del año.

Las previsiones para el cierre del año superarán las expectativas marcadas gracias al reciente comunicado del traslado de Cepsa a la Torre Foster. Otra operación puntual que engrosará el total anual, que podría alcanzar los 350.000 m2, si bien este volumen no es reflejo de la situación actual de debilidad de la demanda, ya que todo apunta a que el número de operaciones quedará por debajo del nivel registrado el año pasado.

Respecto a la tasa de disponibilidad del mercado en Madrid, supera ya el 14%, lo que supone más de 1,8 millones de metros cuadrados vacíos y un incremento del 4% respecto al trimestre anterior. Cabe precisar que este incremento viene marcado en gran parte por la oferta de segunda mano y por la entrada de Torre Titania, que ocho años después del incendio del edificio Windsor y dos tras la inauguración del área comercial, incorpora al mercado de oficinas cerca de 20.000 m2. De hecho, la tasa de disponibilidad de AZCA ha pasado del 9% registrado en junio de 2013 al 12% en apenas tres meses.
 
El desarrollo de superficie nueva se ha convertido en una rareza, motivado por la prudencia de los promotores ante la situación actual. Por esta razón, los nuevos desarrollos corresponden en su mayoría a sedes corporativas para uso propio (como el Campus Repsol o la sede del BBVA). Entre 2013 y 2014 se esperan apenas 145.000 m2, de los cuales, sólo el 16% se comercializarán en el mercado. Asimismo, el 75% del espacio especulativo para 2013-2014 corresponde a proyectos de rehabilitación.