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INMOBILIARIO.  CREAR UNA CARTERA INMOBILIARIA HOTELERA, TRANSFORMARLA Y VENDER
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KKH se ha hecho con cuatro edificios para uso hotelero en el centro de Barcelona. Dos de ellos, en las calles de Balmes y Provença, están destinados al segmento de bajo coste, mientras que otro establecimiento, en la calle de Ausiàs March, tendrá cuatro estrellas. Su primera joya es la antigua sede de Agrupació Mútua, en la Gran Via, para el cual se trabaja en el proyecto arquitectónico. “Este está llamado a ser uno de los cuatro o cinco grandes hoteles de Barcelona, junto al Mandarin Oriental, el Arts o el W”, asegura Farré. Estas adquisiciones se producen en pleno boom turístico barcelonés. Según el Gremio de Hoteles, el año pasado se abrieron 14 nuevos establecimientos y 1.643 plazas, lo cual eleva el parque de la ciudad a 352 hoteles y 65.100 camas. Sin embargo, la llegada de turistas y las pernoctaciones siguen creciendo.

La misión de KKH no es crear una cartera inmobiliaria, sino ir adquiriendo edificios para transformarlos, crear valor y luego venderlos. “Se trata de crear un producto para el inversor final”, aclara Farré. En el caso de los hoteles, el grupo inversor ha adquirido los inmuebles para pedir permisos, elaborar el proyecto arquitectónico, realizar las obras y buscar un operador que los gestione. Este paquete es el que vende al comprador final, que está prácticamente atado desde el principio. “Vemos edificios, los valoramos y los compramos. Procuramos que estén vacíos, pero si hay inquilinos o, por ejemplo, locales comerciales, nos encargamos de reubicarlos o indemnizarlos”, explica Farré. En estos proyectos llave en mano, los inversores se adaptan a las exigencias del comprador, que incluso puede marcar qué tipo de operador quiere para el establecimiento.

El grupo inversor ha dado de momento un buen pellizco al mercado barcelonés, pero ahora tiene el punto de mira en Madrid. “No nos centramos solo en el segmento hotelero. También buscamos producto residencial con servicios, como residencias, o bien viviendas de alta categoría con un estándar internacional, es decir, edificios con unos servicios y una arquitectura de calidad. Eso es algo que no es fácil encontrar”, sostiene Farré. Este tipo de contratos, añade, suelen ser del agrado de los compradores a los que se dirigen. “Los hoteles, por ejemplo, tienen un operador único y se basan en contratos a largo plazo, muy profesionales y con pocas incidencias”, apunta.

La sociedad busca hoteles y residencias con servicios en Madrid y Barcelona

Los clientes que compran el producto ya transformado, explica Farré, son, sobre todo, family offices e inversores institucionales, a los que ofrecen una rentabilidad fija de entre el 7% y el 7,5%. “Vendemos el inmueble a una sociedad patrimonialista con una visión a largo plazo. Por ejemplo, firmas que quieren entrar en España aprovechando los precios actuales”, explica.

El modelo de Farré recuerda al de Renta Corporación, que estaba especializada en la compra de inmuebles para darles valor, transformándolos o cambiando su uso y luego vendiéndolos a un tercero. Farré, sin embargo, aprecia varias diferencias. “Eran otros tiempos”, dice para empezar. Y eso ya supone que el sistema que seguía Renta Corporación, hoy sea difícil de replicar. Durante el boom, la inmobiliaria compraba, realizaba la transformación y vendía con importantes plusvalías en un tiempo relativamente corto. “Aquí agotamos todo el ciclo, añadimos valor, pero llave en mano. Se trata de operaciones a tres bandas: estamos nosotros, un operador que quiere explotar el inmueble y un inversor patrimonialista final”, asegura.

Farré define a KHH como un “club de inversores” que, de momento, está hallando el capital necesario para sus operaciones en entidades españolas. La clave, asegura, está en “hacer algo nuevo” y “poner fondos propios”. “Si acudes a la banca con un proyecto nuevo, capital, y pides un acompañamiento, hallas respuesta. Eso sí, los precios de los préstamos son más caros”, afirma.

EN DETALLE

KKH se ha hecho con cuatro edificios para uso hotelero en el centro de Barcelona. Dos de ellos, en las calles de Balmes y Provença, están destinados al segmento de bajo coste, mientras que otro establecimiento, en la calle de Ausiàs March, tendrá cuatro estrellas. Su primera joya es la antigua sede de Agrupació Mútua, en la Gran Via.
 
El grupo inversor, dirigido por José María Farré, anterior consejero delegado de Renta Corporación, gestiona hoy una cartera de 100 millones de euros en España y se propone crecer el año que viene en Madrid, Barcelona y Lisboa para llegar a los 300 millones.

De momento, KKH se ha hecho con cuatro edificios para uso hotelero en el centro de Barcelona. Dos de ellos, en las calles de Balmes y Provença, están destinados al segmento de bajo coste, mientras que otro establecimiento, en la calle de Ausiàs March, tendrá cuatro estrellas. Su primera joya es la antigua sede de Agrupació Mútua, en la Gran Via, para el cual se trabaja en el proyecto arquitectónico.

Estas adquisiciones se producen en pleno boom turístico barcelonés. Según el Gremio de Hoteles, el año pasado se abrieron 14 nuevos establecimientos y 1.643 plazas, lo cual eleva el parque de la ciudad a 352 hoteles y 65.100 camas. Sin embargo, la llegada de turistas y las pernoctaciones siguen creciendo.

La misión de KKH no es crear una cartera inmobiliaria, sino ir adquiriendo edificios para transformarlos, crear valor y luego venderlos. En el caso de los hoteles, el grupo inversor ha adquirido los inmuebles para pedir permisos, elaborar el proyecto arquitectónico, realizar las obras y buscar un operador que los gestione.

El grupo tiene ahora su punto de mira en Madrid, pero no se centra solo en el segmento hotelero, también busca  producto residencial con servicios, como residencias, o bien viviendas de alta categoría con un estándar internacional, es decir, edificios con unos servicios y una arquitectura de calidad.

Los clientes que compran el producto ya transformado, explica Farré, son, sobre todo, family offices e inversores institucionales, a los que ofrecen una rentabilidad fija de entre el 7% y el 7,5%. “Vendemos el inmueble a una sociedad patrimonialista con una visión a largo plazo.

KHH es un  “club de inversores” que encuentra el capital necesario para sus operaciones en entidades españolas. El año próximo necesitará músculo financiero suficiente  para gestionar una cartera que podría triplicarse, hasta los 300 millones de euros.
Frente a los grandes fondos que compran carteras inmobiliarias voluminosas, hay otros inversores que prefieren carteras sueltas.