15 de mayo
de 2014
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VALORACIÓN DEL SUELO URBANIZABLE.
Convertir conocimiento en
valor añadido:
Guía práctica inmoley.com de la due diligence inmobiliaria,
auditoría inmobiliaria, tasaciones y valoraciones inmobiliarias.
Conflictos entre la ley del suelo RDL 2/2008 y su
Reglamento de valoración RD 1492/2011, la
Orden ECO 805/2003 de 27 de marzo, sobre normas de valoración
de bienes inmuebles y la normativa del Catastro inmobiliario.
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prácticas
El suelo urbanizable.
El suelo urbanizable
lo conforman los terrenos que el planeamiento
general de cada municipio considera adecuados,
en principio, para ser urbanizados. Para
dar una definición precisa debemos acudir a la legislación
autonómica correspondiente en cada caso, puesto que son las
Comunidades Autónomas las competentes en materia de
planeamiento urbanístico y ordenación del territorio
y por tanto para la determinación de las clases de suelo,
así como para la distinción de categorías dentro de
las mismas.
Respecto al suelo urbanizable y
haciendo un ejercicio de simplificación de las distintas normas
autonómicas, suele establecerse al menos dos categorías
que se ajustan a los conceptos de: suelo urbanizable sectorizado
o delimitado en ámbitos para su
desarrollo y transformación y suelo urbanizable no sectorizado
o no delimitado en ámbitos, por lo que su
transformación se prevé a más
largo plazo.
La situación
actual del sector inmobiliario ha tenido
especial incidencia en el desarrollo de
estos suelos y ha supuesto la paralización
de la consolidación de las expectativas
de crecimiento generadas por los distintos
planes de ordenación urbana municipal,
fraguados en otras circunstancias económicas muy
distintas.
Consideración como suelo
de naturaleza urbana a efectos catastrales. Conflictos entre el RDL
2/2008 (TRLS) y su Reglamento de valoración
aprobado por Real Decreto 1492/2011 (RVS),
de 24 de octubre y la Ley 8/2013, de 26 de junio,
de rehabilitación, regeneración y renovación
urbanas (LRRRU) y la ley del Catastro Inmobiliario
Esta situación
y otros elementos, como los criterios
recogidos en el vigente texto refundido
de la Ley de Suelo aprobado por
RDL 2/2008 (TRLS) y su Reglamento de
valoración aprobado por Real Decreto
1492/2011 (RVS), de 24 de octubre,
han contribuido, en el ámbito tributario
y concretamente en el catastral, a la generación de
conflictos jurídicos en relación, no sólo a su
valor catastral, también y en estrecha
relación con este, a su consideración como suelo de
naturaleza urbana a efectos catastrales.
La Ley 8/2013, de 26 de junio,
de rehabilitación, regeneración y renovación
urbanas (LRRRU) apuesta por potenciar las intervenciones en los tejidos
urbanos de la ciudad ya consolidada, destacando la importancia de la regeneración
urbana integrada y su potencial estratégico para un desarrollo urbano
más inteligente, sostenible y socialmente
inclusivo en Europa.
Preámbulo de
la Ley 8/2013, de 26 de junio, de
rehabilitación, regeneración y renovación
urbanas (LRRRU) establece como objetivos perseguidos:
“En primer lugar, potenciar la rehabilitación
edificatoria y la regeneración y renovación urbanas, eliminando
trabas actualmente existentes y creando mecanismos específicos
que la hagan viable y posible. En
segundo lugar, ofrecer un marco normativo idóneo para permitir
la reconversión y reactivación del
sector de la construcción, encontrando nuevos
ámbitos de actuación, en concreto, en la rehabilitación
edificatoria y en la regeneración y renovación urbanas. En
tercer lugar, fomentar la calidad, la sostenibilidad
y la competitividad, tanto en la edificación,
como en el suelo, acercando nuestro marco normativo al marco europeo,
sobre todo en relación con los objetivos de eficiencia, ahorro energético
y lucha contra la pobreza energética”.
El texto refundido de la ley del
Catastro Inmobiliario aprobado por el Real Decreto legislativo
1/2004 (LCI) establece las clases de suelo a efectos
catastrales y distingue tres clases de
bienes inmuebles; urbanos, rústicos y
de características especiales.
Valoración del suelo
urbanizable sectorizado o equivalente.
Uno de los principios
generales que rigen en el ámbito
de la valoración inmobiliaria es el principio
de finalidad con arreglo al cual, la finalidad de la valoración
condiciona el método y las técnicas de valoración
a seguir.
Con objeto de
la constitución de una hipoteca sobre
el inmueble, la norma a aplicar será
la Orden ECO 805/2003 de 27 de marzo, sobre normas de valoración
de bienes inmuebles.
Así, según
el fin de la valoración del
inmueble se deberán utilizar los criterios
y métodos de valoración coherentes
con el mismo. Por ejemplo si realizamos
una valoración a efectos expropiatorios
deberemos aplicar el TRLS y su Reglamento de valoración,
si la hacemos con objeto de la
constitución de una hipoteca sobre
el inmueble, la norma a aplicar será
la Orden ECO 805/2003 de 27 de marzo, sobre normas de valoración
de bienes inmuebles y de determinados derechos
para ciertas finalidades financieras (Orden
ECO).
Ley catastral para valoración
a efectos fiscales para determinar la base liquidable de Impuesto de
bienes inmuebles (IBI).
Si la valoración es
a efectos fiscales para determinar la base liquidable de Impuesto de
bienes inmuebles (IBI), será la normativa
catastral la que es de aplicación.
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