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LA LEY DEL SUELO DE BALEARES. LEY 2/2014, DE 25 DE MARZO, DE ORDENACIÓN Y USO DEL SUELO DE BALEARES.
Convertir conocimiento en valor añadido:  Guía práctica inmoley.com del urbanismo de Baleares. Entrará en vigor el: 29 de Mayo de 2014. 
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URBANISMO DE DE BALEARES. + Formularios.

 

Las Illes Balears empezaron a ejercer las competencias en materia de ordenación territorial y urbanismo en el marco de la legislación preconstitucional, constituida fundamentalmente por el texto refundido de la Ley sobre régimen del suelo y ordenación urbana, aprobado por el Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril, y por los reglamentos que lo desarrollan.

Fruto de este despliegue competencial, en el transcurso de los años se fueron aprobando normas con el fin de configurar un régimen jurídico de ordenación territorial y urbanístico propio de las Illes Balears. A pesar de todo, muchas de estas normas tenían una vertiente medioambiental o manifestaban preocupación por aspectos concretos. Son buenos ejemplos del primer grupo la Ley 1/1984, de 14 de marzo, de ordenación y protección de áreas naturales de interés especial, en el marco de la cual se dictaron otras normas de rango legal de protección de espacios, o la Ley 1/1991, de 30 de enero, de espacios naturales y de régimen urbanístico de las áreas de especial protección de las Illes Balears. Del segundo grupo de normas podemos destacar la Ley 8/1988, de 1 de junio, de edificios e instalaciones fuera de ordenación; la Ley 12/1988, de 17 de noviembre, de campos de golf; la Ley 10/1989, de 2 de noviembre, de sustitución de planeamiento urbanístico municipal; o la Ley 1/1994, de 23 de marzo, sobre condiciones para la reconstrucción en suelo no urbanizable de edificios e instalaciones afectadas por obras públicas o declaradas de utilidad pública y ejecutadas por el sistema de expropiación forzosa.

Aparte de estas normas, cabe mencionar especialmente dos leyes que sí van más allá de una regulación puntual y que abarcan ámbitos regulatorios más importantes: la Ley 10/1990, de 23 de octubre, de disciplina urbanística, y la Ley 6/1997, de 8 de julio, del suelo rústico de las Illes Balears. Este marco normativo se mantiene casi intacto hasta la aprobación de la Ley 4/2008, de 14 de mayo, de medidas urgentes para un desarrollo territorial sostenible en las Illes Balears, que fija un mínimo régimen jurídico en cuanto a las clases de suelo, regulación que ha sido sustituida por la reciente Ley 7/2012, de 13 de junio, de medidas urgentes para el desarrollo urbanístico sostenible.

Ley 2/2014, de 25 de marzo, de ordenación y uso del suelo de Baleares.

Los  ejes  vertebradores  de  esta  ley  son  la  simplificación  y  racionalización  del  planeamiento,  la  gestión  y  la  disciplina  urbanística,  con  el  objetivo  de  facilitar  determinadas  actuaciones  que  permite  la  norma,  pero  también  de  ser  más  contundente con las actuaciones ilegales. La Ley establece una regulación integral de  la actividad urbanística, por lo que regula, entre otros aspectos, el régimen jurídico  del  suelo,  los  planes  urbanísticos,  la  ejecución  de  las  nuevas  urbanizaciones  y  las  actuaciones en zonas urbanas  las obras de edificación y el régimen de infracciones y  sanciones.  Queda  fuera  del  ámbito  de  la  Ley,  la  regulación  de  los  usos  y  las  actividades en el suelo rústico, que ya tienen una normativa específica autonómica y  una regulación precisa por medio de los planes territoriales. 

Con  esta  Ley  por  primera  vez  se  fija  una  regulación  integral  de  la  normativa  urbanística en las Illes Balears, la única comunidad autónoma que no disponía de  una  norma  marco  en  esta  materia.  La  Lous  sustituye  una  docena  de  normas  dispersas e incorpora normativa más reciente, como la Ley estatal 8/2013, de 26 de  junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, o la Ley 7/2012, de 13  de junio, de medidas urgentes para el desarrollo urbanístico sostenible. 

El  espíritu  de  la  Ley  es  ser  una  norma  marco  que  respete  las  competencias  normativas,  con  rango  de  reglamento,  de  los  consejos  insulares. Por  ello,  con  carácter  general,  la  Ley  da  a  los  consejos  insulares  la  posibilidad  de  desarrollar  reglamentariamente  las  cuestiones  que  pueden  ser  objeto de  puntos  de  vista  divergentes.  También  da  a  los  municipios  de  más  de  10.000  habitantes  la  posibilidad  de  aprobar  definitivamente  los  planes  parciales  y  especiales  y  las  modificaciones  no  estructurales  de  los  planes  generales.  En  el  resto  de  casos,  la  aprobación  del  planeamiento  corresponde  a  los  consejos  insulares, excepto  en  el  caso de Palma, que se rige por la Ley de capitalidad. 

Uno de los principales ejes de la Ley es que prioriza las actuaciones de regeneración  y renovación urbanas en detrimento de las que persiguen la transformación de suelo  rústico en urbano. En este sentido, se consolida la contención del crecimiento del  suelo  urbanizado  que  establece  la  Ley  6/1999,  que  aprobó  las  directrices  de  ordenación  del  territorio,  las  DOT,  y  que  fue  el  comienzo  de  un  modelo  de  contención del crecimiento que se ha concretado en los planes territoriales de cada  isla. 

En  materia  de  construcción  y  edificación, el  texto  agiliza  la  tramitación  de  las  licencias de obra, ya  que prevé que los ayuntamientos puedan sustituir la licencia  urbanística  por  una  comunicación  previa  para  las  obras  menores,  aunque  en  determinados casos, como las obras en suelo rústico protegido o las edificaciones  nuevas, quedan fuera de esta posibilidad. También se regula por primera vez por ley  la  inspección  técnica  de  edificios  (ITE):  se  fija  un  régimen  básico  que  deben  desplegar  los  ayuntamientos,  y  un  régimen  sancionador  para  quien  incumpla  la  obligación de pasar la ITE. 

La norma endurece el régimen sancionador respecto de la legislación actual y amplía  la  responsabilidad  por  infracciones  a  las  personas  que  hayan  cooperado  con  el  infractor  o  hayan  hecho  posible  que  se  cometiera  la  infracción  (promotores,  técnicos,  funcionarios,  autoridades,  etc.).  También  se  da  más  competencias  a  los  consejos  para  intervenir  en  el  suelo  rústico:  los  consejos  pueden  ordenar  la  suspensión  inmediata  de  las  obras  sin  licencia  en  suelo  rústico  sin  tener  que  requerirlo antes en el ayuntamiento. 

Finalmente,  la  Ley  incluye  un  procedimiento  para  incorporar  a  la  ordenación  los  edificios  en  suelo  rústico  que  estén  en  situación  irregular  pero  contra  los  que  la  Administración  ya  no  pueda  actuar.  Se  trata  de  un  procedimiento  reclamado  por  muchas  administraciones  locales  y  por  entidades  representativas,  la  activación  quedará  en  manos  de  cada  consejo.  Durante  tres  años  desde  que  se  active,  se  permitirá  regularizar  edificios  sujetos  a  usos  que  no  sean  de  interés  general  (básicamente usos agrarios y viviendas) por medio de un procedimiento municipal,  pagando, además de los gastos ordinarios, una prestación del 15% al 25 % del coste  de ejecución material según el año en que se legalicen. No pueden acogerse a esta  medida  los  edificios  que  se  levantaron  en  suelo  protegido,  los  que  estén  en  áreas  protegidas por la Ley de espacios naturales (LEN) se pueden acoger si acreditan que existían antes de marzo de 1991. 

Consta de nueve títulos, 193 artículos, diez disposiciones adicionales, once transitorias, una derogatoria y cuatro finales.

En el título preliminar se prevén el objeto de la ley, la actividad urbanística y los fines que persigue. Se hace mención, además, de la integración del planeamiento en el marco de la ordenación territorial, del sistema jerárquico y de los criterios de interpretación de sus determinaciones. Se regulan la participación ciudadana, la acción pública y el papel de la iniciativa privada en la gestión de la actividad urbanística; las competencias de las diferentes administraciones y las relaciones interadministrativas; y los convenios urbanísticos, fijando su marco jurídico, los límites a que se someten, así como las garantías exigibles, sobre todo en lo que se refiere a su publicidad.

El título I regula el régimen urbanístico del suelo, manteniendo la actual división en tres clases: urbano, urbanizable y rústico; define las actuaciones urbanísticas en el marco de la legislación estatal; y fija el régimen general de cumplimiento de los deberes que comportan estas actuaciones, así como los casos en que estos deberes pueden ser objeto de modulación. En líneas generales, se sigue con la tendencia marcada por normas anteriores de fijar un concepto estricto de urbano en el sentido de ser un suelo ya transformado y contar con los requisitos que la norma fija, con independencia de que pueda ser objeto de un tratamiento diferenciado cuando se categorice como asentamiento en el medio rural. En todo caso, esta última figura solo puede ser de aplicación a los asentamientos ya existentes legalmente implantados o que sean objeto de incorporación a la ordenación de acuerdo con lo previsto en la legislación vigente. Salvo estas situaciones, la transformación de suelo rústico debe pasar necesariamente por la clasificación como urbanizable y es por eso que es el único caso en que computa su superficie a efectos de los límites de crecimiento que fijan los instrumentos de ordenación territorial.

El título II regula los instrumentos de planeamiento urbanístico y fija el plan general como instrumento de planeamiento integral del municipio, que se desarrolla a través de planes parciales, planes especiales y estudios de detalle. El plan general es la figura principal y determina la clasificación del suelo y la estructura general y orgánica del municipio, la ordenación detallada del suelo urbano y del urbanizable ordenado así como el resto de determinaciones que se fijan. Desde esta vista global, debe definir las previsiones temporales de la ejecución del plan, las necesidades de vivienda protegida y la sostenibilidad económica de las actuaciones que determina.

Asimismo, se regula la tramitación de los instrumentos de planeamiento y, con carácter general, la competencia de los consejos insulares en la aprobación definitiva de los mismos, con la excepción de Palma de Mallorca y, de manera limitada, de los municipios de más de 10.000 habitantes.

El título III regula la ejecución del planeamiento y fija como sistemas de actuación la reparcelación en que diferencia las modalidades de compensación y cooperación y la expropiación. Se regula la reparcelación económica y se fijan mecanismos para facilitar estas operaciones cuando se trate de actuaciones en suelos ya transformados. Los mecanismos de intervención en el mercado del suelo se regulan en el título IV, tanto en lo referente a la regulación de los patrimonios públicos de suelo como a los derechos de superficie y de tanteo y retracto.

El título V regula la obligación de edificar y los deberes de los propietarios respecto a la ejecución y la conservación de las obras y las construcciones, incluida la obligación de someter las construcciones y edificaciones a inspecciones periódicas o, en su caso, la de presentar el informe de evaluación de edificios previsto en la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas. Se regulan también la situación de ruina y la expropiación forzosa por razones de urbanismo.

Los últimos títulos regulan la intervención en el uso del suelo y la protección de la legalidad urbanística. Con carácter general, se mantiene la sujeción a licencia municipal para las obras y otras actuaciones con trascendencia urbanística, aunque en determinados casos se permite optar por un régimen de comunicación previa. Se regula también el procedimiento para restablecer el orden jurídico perturbado y la posibilidad de suspender actuaciones que se lleven a cabo sin el amparo de un título que las legitime. Se refuerza también la competencia del consejo insular que, incluso, puede suspender determinadas actuaciones en ejecución sin necesidad de requerir de forma previa la intervención municipal, especialmente en suelo rústico. En cuanto al régimen sancionador, se amplía el concepto de persona responsable y se hace una clasificación más precisa de las infracciones, adaptadas a la legislación básica.

Cierran el texto un conjunto de disposiciones adicionales, transitorias, derogatoria y finales. En estas se determina, entre otras cuestiones, el mantenimiento del carácter supletorio de los reglamentos estatales hasta que se vean desplazados por los reglamentos de desarrollo de la ley.

a. Objeto de la ley

Esta ley tiene por objeto establecer el régimen jurídico general regulador de la actividad administrativa en materia de urbanismo en las Illes Balears, y definir el régimen jurídico urbanístico de la propiedad del suelo de acuerdo con su función social.

b. Actividad urbanística

La actividad urbanística es una función pública que diseña el modelo territorial local y determina las facultades y los deberes del derecho de propiedad del suelo de acuerdo con su destino. Comprende la ordenación, la transformación, la conservación y el control del uso del suelo, del subsuelo y del vuelo; la urbanización y la edificación teniendo en cuenta las consecuencias para el entorno; y la regulación del uso, la conservación y la rehabilitación de las obras, los edificios y las instalaciones.

La actividad urbanística se desarrolla en el marco y dentro de los límites que fijan las leyes y los instrumentos de ordenación territorial y en armonía con los objetivos de los programas y las políticas sectoriales.

El ejercicio de las competencias urbanísticas debe garantizar, de acuerdo con el interés general, los objetivos de mejorar la calidad de vida de los ciudadanos y ciudadanas y un desarrollo sostenible, dos objetivos estructurantes de las políticas públicas urbanísticas que implican la utilización racional, responsable y solidaria de los recursos naturales limitados, entre otros, el territorio, armonizando los requerimientos de la economía, la ocupación, el bienestar y la cohesión social, la igualdad de oportunidades y trato de mujeres y hombres, los nuevos usos del tiempo, la salud, la seguridad de las personas, la cultura, la identidad y el patrimonio, y la protección del medio ambiente, contribuyendo a la prevención y a la reducción de la contaminación.

La actividad de ordenación urbanística debe ser siempre motivada, debe expresar los intereses generales a que sirve, y se regirá por los principios rectores de la política social y económica que establecen los artículos 45, 46 y 47 de la Constitución, el artículo 12 y el título II del Estatuto de Autonomía, y por los que define esta ley en relación a cada ámbito específico de actuación y demás normativa aplicable.

En tanto que función pública, la ordenación urbanística no es susceptible de transacción.

La actividad urbanística comprende el ejercicio por parte de la administración competente de las potestades que se indican a continuación:

a. La formulación y la aprobación de los instrumentos de ordenación urbanística.
b. La intervención del ejercicio de las facultades dominicales relativas al uso del suelo.
c. La determinación de la forma de gestión de la actividad administrativa de ejecución.
d. La ejecución, la dirección, la inspección y el control del planeamiento.
e. La intervención en el mercado de suelo.
f. El control del uso del suelo y de la edificación, la protección de la legalidad urbanística y la sanción de las infracciones.

c. Finalidades y atribuciones de la actividad urbanística

Las políticas públicas relativas a la regulación, la ordenación, la ocupación, la transformación y el uso del suelo tienen como fin común la utilización de este recurso de acuerdo con el interés general y según el principio de desarrollo sostenible, sin perjuicio de los objetivos específicos que les atribuyan las leyes.

En virtud del principio de desarrollo sostenible, las políticas a las que se refiere el apartado anterior deben propiciar el uso racional de los recursos naturales armonizando los requerimientos de la economía, la ocupación, la cohesión social, la igualdad de trato y de oportunidades, la salud y la seguridad de las personas y la protección del medio ambiente, contribuyendo en particular a:

a. Materializar un desarrollo sostenible y cohesionado de las ciudades y del territorio municipal, racionalizando las previsiones de la capacidad de población y priorizando la compleción, la conservación, la reconversión, y la reutilización o la mejora de los suelos ya transformados y degradados, y la compactación urbana y la rehabilitación, en lugar de nuevas transformaciones de suelo, la dispersión de la urbanización y la construcción fuera del tejido urbano. En este sentido se evitará la creación de nuevos núcleos de población y se preservarán del desarrollo urbanístico los espacios más valiosos y las zonas de riesgo.
Asumir y concretar los objetivos y principios establecidos en la Carta Europea de Ordenación del Territorio.

b. La eficacia de las medidas de conservación y mejora de la naturaleza, la flora y la fauna y de la protección del patrimonio cultural y del paisaje.
c. La protección, adecuada a su carácter, del medio rural y la preservación de los valores del suelo innecesario o no idóneo para atender las necesidades de transformación urbanística.
d. La prevención adecuada de riesgos y peligros para la seguridad y la salud públicas y la eliminación efectiva de las perturbaciones de ambas.
e. La prevención y la minimización, en la mayor medida posible, de la contaminación del aire, el agua, el suelo y el subsuelo.
f. Vincular los usos del suelo a la utilización racional y sostenible de los recursos naturales, teniendo en cuenta la capacidad de crecimiento insular limitada y la escasez de recursos hídricos.
g. Subordinar los usos del suelo y de las construcciones, sea cual sea la titularidad, al interés general que define esta ley y, por derivación, a la planificación urbanística.
h. Delimitar el contenido del derecho de propiedad del suelo y los usos y las formas de aprovechamiento, de acuerdo con su función social y de utilidad pública.
i. Evitar la especulación del suelo y garantizar la disponibilidad de suelo para usos urbanísticos, una previsión de dotaciones y equipamientos urbanos adecuada y el acceso a una vivienda digna. El suelo vinculado a uso residencial está al servicio de la efectividad del derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, un domicilio libre de inmisiones contaminantes y en un entorno seguro, saludable y universalmente accesible. Asimismo debe favorecer la cohesión social, mediante la regulación del uso del suelo de forma que se fomente la convivencia equilibrada de grupos sociales, usos y actividades.
j. Reconocer y garantizar una distribución justa de beneficios y las cargas que se derivan del planeamiento urbanístico entre los que intervengan en la actividad de transformación y edificación del suelo, en proporción a sus aportaciones.
k. Asegurar y hacer efectiva una adecuada participación de la comunidad en las plusvalías que genere la acción urbanística de los organismos públicos, y, en su caso, de los particulares, en los términos establecidos en esta ley y en la legislación estatal que sea aplicable.
l. Atender el principio de accesibilidad universal y fomentar la implantación de sistemas de transporte colectivo y la movilidad sostenible en general.
m. Tener en cuenta en el desarrollo de los núcleos poblacionales la perspectiva de género.
n. Valorar las funciones agrarias, ganaderas, forestales, territoriales, ecológicas y paisajísticas de las áreas rurales.
o. Considerar los efectos paisajísticos en toda actuación urbanística.
p. La protección patrimonial, favoreciendo la reutilización de los inmuebles y espacios de los centros históricos y del patrimonio cultural como estrategia fundamental en la rehabilitación de estos elementos y el mantenimiento de la estructura urbana.
q. Promover la eficiencia energética en la elección de los emplazamientos y la ordenación.

Los poderes públicos promoverán las condiciones para que los derechos y deberes de los ciudadanos y ciudadanas establecidos en los artículos siguientes sean reales y efectivos, adoptando las medidas de ordenación territorial y urbanística que procedan para asegurar un resultado equilibrado, que favorezcan o contengan, según proceda, los procesos de ocupación y transformación del suelo. El suelo vinculado a un uso residencial para la ordenación territorial y urbanística está al servicio de la efectividad del derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, en los términos que disponga la legislación en la materia.

En relación con la competencia en materia de planeamiento, y dentro del marco de los instrumentos de ordenación territorial, la actividad urbanística incluye las siguientes facultades:

a. La formulación y la aprobación de los planes y de los instrumentos de ordenación urbanística previstos en esta ley.
b. El emplazamiento de centros de producción y de residencia que distribuya la población de la mejor manera posible.
c. La división del territorio municipal en áreas de suelo, atendiendo a una organización racional y de acuerdo con el interés general de la ocupación, según la clasificación determinada en esta ley y la asignación de la calificación correspondiente.
d. El establecimiento de zonas de usos diferentes según la densidad de la población que las haya de ocupar, el porcentaje de terreno que puede ser ocupado por construcciones, volumen, forma, número de plantas, clase y destino de los edificios, con criterios de ordenación generales uniformes para cada clase en toda la zona.
e. La formulación del trazado de las vías públicas y las infraestructuras de comunicación.
f. El establecimiento de espacios libres para parques y jardines públicos en la proporción adecuada a las necesidades colectivas.
g. El emplazamiento y la definición de las características de los centros y los servicios de interés público y social, los centros docentes y las infraestructuras de comunicación, en los términos que, en su caso, determine la legislación sectorial aplicable.
h. La calificación de terrenos para destinarlos a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública.
i. La determinación de las dimensiones y la configuración de las parcelas edificables, la limitación de las edificaciones y del uso del suelo, del subsuelo y del vuelo.
j. La definición o la orientación de la composición arquitectónica de las edificaciones y la regulación, en los casos que sea necesario, de sus características estéticas y constructivas.

Con relación al ejercicio de las facultades dominicales relativas al uso del suelo, la competencia urbanística incluye las siguientes facultades:

a. Intervenir previamente los actos de parcelación de todo tipo de terrenos, con independencia de su clasificación.
b. Intervenir la construcción y el uso de las fincas.
c. Prohibir los usos que no se ajusten a la legislación o la ordenación urbanística.
d. Facilitar el cumplimiento de las obligaciones urbanísticas a los propietarios en los términos que se establecen en esta ley.

La competencia urbanística en materia de ejecución, dirección, inspección y control del planeamiento comprende las siguientes facultades:

a. La dirección, la realización, la concesión y la fiscalización de la ejecución de las obras de urbanización.
b. La expropiación de terrenos y construcciones necesarios para efectuar las obras de urbanización.

La competencia en materia de intervención en el mercado de suelo incluye las siguientes facultades:

a. Regular el mercado de terrenos, con subordinación a las finalidades que prevea el planeamiento.
b. Ceder los terrenos edificables y los derechos de superficie que se constituyan.
c. Constituir y gestionar los patrimonios públicos de suelo.
d. Ejercer los derechos de tanteo y retracto en los términos que se establecen en esta ley y en cualquier otra legislación aplicable.

Las facultades del control del uso del suelo y de la edificación, de la protección de la legalidad urbanística y de la sanción de las infracciones son las que se prevén en esta ley.

Todas las facultades mencionadas en los apartados anteriores tienen un carácter meramente enunciativo. La competencia de la actividad urbanística integra todas las facultades que sean necesarias para hacer efectivos los fines, y deben ser ejercidas de acuerdo con esta ley y demás legislación que sea aplicable.

d. Dirección y control de la actividad urbanística y la iniciativa privada

La dirección y el control de la gestión de la actividad urbanística corresponde a la administración competente, que los llevará a cabo en las formas previstas en esta ley y, en lo no previsto, en cualquiera de las formas previstas en la legislación reguladora del régimen jurídico de la administración actuante.

La administración puede llevar a cabo la gestión y la ejecución de la actividad urbanística directamente o las puede encomendar a entidades de naturaleza mixta o a la iniciativa privada.

La administración actuante, en el ámbito de sus competencias, debe facilitar y promover la iniciativa privada en las formas y el alcance previstos en esta ley, cuando lo aconseje el cumplimiento de los fines y los objetivos del planeamiento urbanístico, mediante los diversos sistemas de actuación.