| Casos prácticos
de auditoría del contrato de gestión hotelera para propietarios:
FEES, GOP TEST, Performance Test y salida del operador.
Caso práctico 1.
"AUDITORÍA DEL CONTRATO DE GESTIÓN HOTELERA PARA PROPIETARIOS:
FEES, GOP TEST, PERFORMANCE TEST Y SALIDA DEL OPERADOR." Revisión
ampliada de fees excesivos, cargos centralizados y desalineación
económica en un hotel urbano con gestión internacional.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Auditoría integral jurídica,
económica y operativa de los fees y cargos vinculados al operador
2. Revisión reforzada de la base de cálculo
del incentive fee y depuración del GOP contractual
3. Prueba de mercado y benchmarking detallado
de cargos centralizados y servicios de grupo
4. Requerimiento formal al operador con calendario
de aclaraciones, reserva de derechos y negociación escalada
5. Rediseño de la arquitectura económica
del contrato mediante adenda correctora
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas
Adoptadas
Lecciones Aprendidas
Caso práctico 2.
"AUDITORÍA DEL CONTRATO DE GESTIÓN HOTELERA PARA PROPIETARIOS:
FEES, GOP TEST, PERFORMANCE TEST Y SALIDA DEL OPERADOR." Fracaso del GOP
test en un resort vacacional con fuerte estacionalidad y deterioro del
margen operativo.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Auditoría reforzada del GOP test y
reconstrucción independiente del resultado operativo contractual
2. Revisión operativa profunda de las
causas de deterioro del margen por departamento
3. Revisión del sistema de reporting
y de las alertas tempranas al propietario
4. Exigencia de plan correctivo vinculante con
medidas, calendario, responsables y métricas de seguimiento
5. Evaluación de cure payment limitado
y preparación paralela de escenarios de continuidad, renegociación
o salida
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas
Adoptadas
Lecciones Aprendidas
Caso práctico 3.
"AUDITORÍA DEL CONTRATO DE GESTIÓN HOTELERA PARA PROPIETARIOS:
FEES, GOP TEST, PERFORMANCE TEST Y SALIDA DEL OPERADOR." Discusión
del performance test por selección interesada del comp set y controversia
sobre comparables en un hotel de negocio reposicionado.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Auditoría contractual del performance
test y de la metodología de selección del comp set
2. Elaboración de un comp set alternativo
técnicamente defendible y verificación independiente del
RevPAR index
3. Designación de experto independiente
para resolver la controversia sobre comparables y documentar el incumplimiento
4. Requerimiento formal de plan correctivo comercial
y de reposicionamiento operativo condicionado al resultado del test recalculado
5. Renegociación de la cláusula
de performance test para ejercicios futuros
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas
Adoptadas
Lecciones Aprendidas
Caso práctico 4.
"AUDITORÍA DEL CONTRATO DE GESTIÓN HOTELERA PARA PROPIETARIOS:
FEES, GOP TEST, PERFORMANCE TEST Y SALIDA DEL OPERADOR." Salida ordenada
del operador y transición a un nuevo gestor sin interrupción
relevante del negocio hotelero.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Auditoría integral de salida: contractual,
económica, operativa, tecnológica y técnica
2. Diseño anticipado del plan de handover
y calendario de transición con hitos obligatorios
3. Selección paralela de nuevo operador
con due diligence de entrada y plan de continuidad del negocio
4. Blindaje de reservas, sistemas, datos y contratos
comerciales para evitar pérdida de ingresos
5. Inspección técnica de entrega,
regularización económica final y estrategia probatoria de
cierre
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas
Adoptadas
Lecciones Aprendidas
Caso práctico 5.
"AUDITORÍA DEL CONTRATO DE GESTIÓN HOTELERA PARA PROPIETARIOS:
FEES, GOP TEST, PERFORMANCE TEST Y SALIDA DEL OPERADOR." Reposicionamiento
integral del activo con renegociación completa del contrato de gestión
para recuperar rentabilidad y proteger el valor del hotel.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Auditoría de reposicionamiento: revisión
conjunta del activo, del contrato y del business plan de transformación
2. Renegociación completa del esquema
de fees para la fase de obra y la fase de estabilización
3. Rediseño del performance test y del
GOP test para un contexto de reforma y transición operativa
4. Refuerzo del gobierno del activo: reserved
matters, control de obra, presupuesto y reporting reforzado
5. Reparto claro del CAPEX, regulación
del FF&E reserve y fijación de métricas de retorno para
la propiedad
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas
Adoptadas
Lecciones Aprendidas
Caso práctico 6.
"AUDITORÍA DEL CONTRATO DE GESTIÓN HOTELERA PARA PROPIETARIOS:
FEES, GOP TEST, PERFORMANCE TEST Y SALIDA DEL OPERADOR." Comparación
de estrategias de defensa del propietario en dos contratos de gestión
hotelera con riesgos distintos en España y Latinoamérica.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Construcción de una metodología
comparada de auditoría contractual y económica para ambos
activos
2. Auditoría diferenciada de fees y cargos
en España, y de presupuesto, inflación y consistencia del
GOP en Latinoamérica
3. Implantación de un sistema común
de alertas tempranas y semáforos de control para la propiedad
4. Estrategia dual de presión legítima:
renegociación técnica en España y plan correctivo
reforzado con reserva de salida en Latinoamérica
5. Formalización de una política
de portfolio para contratos de gestión hotelera: defensa común,
adaptación local y aprendizaje cruzado
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas
Adoptadas
Lecciones Aprendidas
Caso práctico 7.
"AUDITORÍA DEL CONTRATO DE GESTIÓN HOTELERA PARA PROPIETARIOS:
FEES, GOP TEST, PERFORMANCE TEST Y SALIDA DEL OPERADOR." Revisión
de costes compartidos, fees y gobierno del activo en un complejo hotelero
mixed-use con branded residences y conflicto entre operador y propiedad.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Auditoría integral de asignación
de costes y construcción de una contabilidad analítica separada
por perímetros
2. Revisión exhaustiva de fees, servicios
centrales y posibles duplicidades funcionales del operador
3. Revisión del GOP hotelero, del NOI
propietario y del impacto del mixed-use sobre la creación de valor
del activo
4. Diseño de un nuevo modelo de governance
para activos mixed-use con reserved matters reforzadas
5. Preparación de escenarios de continuidad
corregida, renegociación profunda o salida parcial del operador
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas
Adoptadas
Lecciones Aprendidas
Caso práctico 8.
"AUDITORÍA DEL CONTRATO DE GESTIÓN HOTELERA PARA PROPIETARIOS:
FEES, GOP TEST, PERFORMANCE TEST Y SALIDA DEL OPERADOR." Refinanciación
del activo condicionada a la revisión del contrato de gestión
y a la corrección de riesgos exigida por la entidad financiadora.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Auditoría específica del contrato
de gestión desde la perspectiva del financiador y reconstrucción
del NOI bancable
2. Renegociación selectiva del management
agreement para reforzar control, transparencia y ejecutabilidad
3. Negociación de documentación
específica con la entidad financiadora y con el operador: comfort
letter, acuerdos de reconocimiento y marco de cooperación
4. Preparación de un expediente técnico
de defensa ante el banco: calidad del flujo, capacidad de corrección
y valor del activo
5. Creación de un modelo permanente de
coordinación entre asset management, deuda y contrato de gestión
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas
Adoptadas
Lecciones Aprendidas
Caso práctico 9.
"AUDITORÍA DEL CONTRATO DE GESTIÓN HOTELERA PARA PROPIETARIOS:
FEES, GOP TEST, PERFORMANCE TEST Y SALIDA DEL OPERADOR." Incumplimientos
reiterados de reporting, operaciones vinculadas y estrategia de presión
legítima sobre el operador en un hotel urbano con caída de
confianza de la propiedad.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Auditoría forense contractual y documental
del reporting, de las aprobaciones y de las operaciones vinculadas
2. Cuantificación económica del
impacto de las deficiencias de reporting y de las operaciones vinculadas
sobre GOP, NOI y remuneración del operador
3. Activación de una secuencia formal
de requerimientos por incumplimientos informativos y conflictos de interés
4. Rediseño del sistema de governance
del
contrato: reporting reforzado, política de proveedores y control
de conflictos de interés
5. Preparación estratégica de
escenarios de continuidad corregida, renegociación económica
o salida del operador
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas
Adoptadas
Lecciones Aprendidas
Caso práctico 10.
"AUDITORÍA DEL CONTRATO DE GESTIÓN HOTELERA PARA PROPIETARIOS:
FEES, GOP TEST, PERFORMANCE TEST Y SALIDA DEL OPERADOR." Cure payments
recurrentes, deterioro estructural del rendimiento y decisión de
terminación anticipada en un hotel de negocio vinculado a demanda
aeroportuaria y de tránsito.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Auditoría completa de los cure payments,
de su base contractual y de su verdadera eficacia económica
2. Revisión estratégica del negocio:
mix comercial, pricing, cuentas de tripulación y margen real por
segmento
3. Recalculo del valor del activo bajo escenarios
de continuidad, corrección intensiva y sustitución del operador
4. Activación de un requerimiento formal
por bajo rendimiento estructural y por vaciamiento práctico de la
finalidad protectora del GOP test
5. Preparación simultánea del
plan de terminación anticipada y transición a nuevo gestor
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas
Adoptadas
Lecciones Aprendidas
Caso práctico 11.
"AUDITORÍA DEL CONTRATO DE GESTIÓN HOTELERA PARA PROPIETARIOS:
FEES, GOP TEST, PERFORMANCE TEST Y SALIDA DEL OPERADOR." Venta del activo
bloqueada por cláusulas de cambio de control, break-up costs y resistencia
del operador a la sustitución tras una auditoría de bajo
rendimiento.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Auditoría jurídica y económica
integral del contrato desde la perspectiva de desinversión
2. Cuantificación del descuento de valor
asociado al contrato y construcción de escenarios de precio
3. Construcción de expediente técnico
para presionar una renegociación o salida pactada del operador
4. Negociación dual: mantener la opcionalidad
de venta mientras se reordena la relación con el operador
5. Preparación de plan de transición,
clean team de desinversión y documentación de cierre para
comprador
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas
Adoptadas
Lecciones Aprendidas
Caso práctico 12.
"AUDITORÍA
DEL CONTRATO DE GESTIÓN HOTELERA PARA PROPIETARIOS: FEES, GOP TEST,
PERFORMANCE TEST Y SALIDA DEL OPERADOR." Adquisición de un hotel
con contrato de gestión heredado y ajuste del precio por rigidez
contractual, bajo rendimiento y riesgo de salida del operador.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Due diligence contractual y económica
avanzada del management agreement desde la perspectiva del comprador
2. Recalculo del NOI bancable y del NOI de inversión,
distinguiendo entre flujo reportado y flujo realmente apropiable por el
comprador
3. Cuantificación del descuento de precio
y diseño de ajustes al SPA por riesgo contractual
4. Estrategia de triple negociación:
comprador-vendedor, comprador-operador y vendedor-operador
5. Preparación de escenarios post-closing:
continuidad corregida, adenda obligatoria o sustitución diferida
del operador
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas
Adoptadas
Lecciones Aprendidas
Caso práctico 13.
"AUDITORÍA DEL CONTRATO DE GESTIÓN HOTELERA PARA PROPIETARIOS:
FEES, GOP TEST, PERFORMANCE TEST Y SALIDA DEL OPERADOR." Descubrimiento
de una sociedad gestora insuficientemente solvente, fracaso del rendimiento
y reestructuración del contrato para proteger al propietario ante
un operador de grupo internacional.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Auditoría integral de partes, grupo,
responsabilidad efectiva y solvencia real del operador contractual
2. Revisión económico-contractual
del bajo rendimiento y de la insuficiencia práctica de los remedios
frente a un operador débilmente capitalizado
3. Exigencia de refuerzo de garantías,
aval de grupo o reconfiguración del sujeto contractual
4. Activación de un requerimiento formal
por bajo rendimiento, deterioro de valor y debilidad de la estructura de
responsabilidad
5. Preparación paralela de escenarios
de continuidad reestructurada, renegociación económica y
salida del operador con sustitución de marca o gestor
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas
Adoptadas
Lecciones Aprendidas
Caso práctico 14.
"AUDITORÍA DEL CONTRATO DE GESTIÓN HOTELERA PARA PROPIETARIOS:
FEES, GOP TEST, PERFORMANCE TEST Y SALIDA DEL OPERADOR." Activación
de un step-in parcial del propietario por CAPEX diferido, deterioro reputacional
y riesgo de pérdida de valor en un resort vacacional all inclusive.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Auditoría técnico-operativa
y reputacional del estado real del activo con separación entre mantenimiento,
FF&E y CAPEX
2. Revisión contractual del deber de
preservación del activo y diseño de un mecanismo de step-in
parcial del propietario
3. Exigencia de plan correctivo vinculante con
hitos operativos, técnicos y reputacionales
4. Revisión del comp set, del performance
test y del GOP test para reflejar el verdadero deterioro competitivo del
resort
5. Preparación simultánea de escenarios
de continuidad intervenida, reposicionamiento parcial o salida del operador
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas
Adoptadas
Lecciones Aprendidas
Caso práctico 15.
"AUDITORÍA DEL CONTRATO DE GESTIÓN HOTELERA PARA PROPIETARIOS:
FEES, GOP TEST, PERFORMANCE TEST Y SALIDA DEL OPERADOR." Distorsión
del presupuesto, del GOP test y del rendimiento real en un resort vacacional
con inflación alta, doble referencia monetaria y conflicto sobre
la continuidad del operador.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Auditoría completa del presupuesto
anual, del reforecast y de la metodología de construcción
del GOP test
2. Separación analítica entre
efectos macroeconómicos inevitables y efectos de gestión
corregibles
3. Rediseño del GOP test y de las reglas
de ajuste extraordinario para mercados inflacionarios o de divisa volátil
4. Exigencia de plan correctivo comercial, de
procurement y de productividad con hitos mensuales verificables
5. Preparación de escenarios de continuidad
condicionada, renegociación profunda o salida ordenada del operador
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas
Adoptadas
Lecciones Aprendidas
Caso práctico 16.
"AUDITORÍA DEL CONTRATO DE GESTIÓN HOTELERA PARA PROPIETARIOS:
FEES, GOP TEST, PERFORMANCE TEST Y SALIDA DEL OPERADOR." No renovación
del contrato, disputa sobre liquidación final y transición
compleja en un hotel urbano con operador gestor y marca separados.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Auditoría integral de terminación
y no renovación: mapa completo de efectos contractuales, económicos
y operativos
2. Separación estratégica entre
continuidad operativa y controversia económica final
3. Diseño de handover plan exhaustivo
con hitos, responsables, inventario de reservas, datos, sistemas y contratos
4. Auditoría específica de liquidación
final: incentive fee, charges, costes de salida, backlog y compensaciones
5. Preparación de la etapa siguiente:
nuevo gestor, nueva marca o autogestión transitoria sin pérdida
sensible de valor
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas
Adoptadas
Lecciones Aprendidas
Caso práctico 17.
"AUDITORÍA DEL CONTRATO DE GESTIÓN HOTELERA PARA PROPIETARIOS:
FEES, GOP TEST, PERFORMANCE TEST Y SALIDA DEL OPERADOR." Vendor due diligence
preventiva para preparar la venta de un hotel vacacional, corregir debilidades
del contrato de gestión y evitar descuentos de precio por contingencias
ocultas.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Vendor due diligence contractual y económico-operativa
antes del lanzamiento del proceso de venta
2. Cuantificación del descuento potencial
de valor asociado al contrato y al backlog oculto
3. Acercamiento negociado y selectivo al operador
para flexibilizar elementos críticos del contrato
4. Preparación de vendor report reforzado
y data room orientado a comprador sofisticado
5. Diseño de una hoja de ruta previa
a la venta: continuidad, renegociación, limpieza parcial o salida
diferida
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas
Adoptadas
Lecciones Aprendidas
Caso práctico 18.
"AUDITORÍA DEL CONTRATO DE GESTIÓN HOTELERA PARA PROPIETARIOS:
FEES, GOP TEST, PERFORMANCE TEST Y SALIDA DEL OPERADOR." Terminación
por incumplimiento grave tras auditoría de seguridad, licencias
y cumplimiento operativo en un hotel urbano con riesgo reputacional y sancionador
para la propiedad.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Auditoría técnica, normativa
y documental independiente con clasificación de incumplimientos
por gravedad
2. Requerimiento urgente de subsanación
y activación de control reforzado con plazo perentorio
3. Cuantificación del impacto económico,
reputacional y patrimonial del incumplimiento
4. Preparación de terminación
por incumplimiento grave con protección simultánea del negocio,
de la prueba y de la transición
5. Decisión estratégica entre
continuidad vigilada, step-in reforzado o terminación inmediata
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas
Adoptadas
Lecciones Aprendidas
Caso práctico 19.
"AUDITORÍA DEL CONTRATO DE GESTIÓN HOTELERA PARA PROPIETARIOS:
FEES, GOP TEST, PERFORMANCE TEST Y SALIDA DEL OPERADOR." Cambio de control
indirecto del operador, conflicto de interés y preparación
de salida en un hotel urbano con marca internacional.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Auditoría jurídica y económica
del cambio de control del operador y de sus efectos materiales sobre el
contrato
2. Revisión exhaustiva de fees, support
charges y operaciones con partes vinculadas o funcionalmente vinculadas
3. Revisión del performance test y del
GOP test para detectar si el operador estaba utilizando el contrato como
escudo de continuidad
4. Exigencia formal de renegociación
estructural del contrato sobre la base de pérdida de alineación
y cambio material de contexto del operador
5. Preparación paralela de escenarios
de continuidad corregida, congelación del statu quo con supervisión
reforzada o salida del operador
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas
Adoptadas
Lecciones Aprendidas
Caso práctico 20.
"AUDITORÍA DEL CONTRATO DE GESTIÓN HOTELERA PARA PROPIETARIOS:
FEES, GOP TEST, PERFORMANCE TEST Y SALIDA DEL OPERADOR." Arbitraje internacional
tras fracaso combinado del performance test, del GOP test y bloqueo de
la salida del operador en un resort vacacional con inversor institucional.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Auditoría arbitral integrada: construcción
de expediente jurídico, económico, técnico y operativo
con estándar probatorio internacional
2. Revisión independiente del performance
test y del GOP test con perito externo neutralizable en arbitraje
3. Cuantificación avanzada de daños:
pérdida de NOI, pérdida de valor del activo, sobrecostes
de permanencia y costes de transición
4. Activación escalonada del dispute
resolution: negociación reforzada, experto independiente y preparación
inmediata de demanda arbitral
5. Protección del activo durante la disputa:
plan de continuidad, control reputacional, retención probatoria
y hoja de ruta de salida si la transacción fracasaba
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas
Adoptadas
Lecciones Aprendidas
Caso práctico 21.
"AUDITORÍA DEL CONTRATO DE GESTIÓN HOTELERA PARA PROPIETARIOS:
FEES, GOP TEST, PERFORMANCE TEST Y SALIDA DEL OPERADOR." Asignación
cruzada de costes entre dos hoteles del mismo operador, distorsión
del GOP y conflicto de salida en un destino vacacional con servicios compartidos.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Auditoría forense de asignación
de costes, servicios compartidos y flujos multi-activo del operador
2. Revisión de conflictos de interés,
governance y reserved matters en estructuras multi-property
3. Recalculo del GOP, del NOI y del incentive
fee sobre una base corregida y trazable
4. Requerimiento formal al operador: separación
funcional, revisión de imputaciones y plan correctivo de cartera
5. Preparación paralela de escenarios
de carve-out funcional, renegociación profunda o salida del operador
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas
Adoptadas
Lecciones Aprendidas
Caso práctico 22.
"AUDITORÍA DEL CONTRATO DE GESTIÓN HOTELERA PARA PROPIETARIOS:
FEES, GOP TEST, PERFORMANCE TEST Y SALIDA DEL OPERADOR." Preinsolvencia
del operador, riesgo de bloqueo de sistemas y transición acelerada
para proteger reservas, cuentas corporativas y valor del activo.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Auditoría de emergencia de dependencia
tecnológica, contractual y operativa del hotel respecto del operador
2. Activación de protocolo de protección
de datos, reservas y sistemas con duplicación de accesos y extracción
controlada de información crítica
3. Revisión jurídico-financiera
de la capacidad funcional del operador y construcción de un incumplimiento
por pérdida de aptitud material para gestionar
4. Negociación de salida acelerada o
intervención transitoria con separación entre protección
del negocio y liquidación económica
5. Preparación de transición acelerada
a nuevo gestor o estructura provisional de emergencia
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas
Adoptadas
Lecciones Aprendidas
Caso práctico 23.
"AUDITORÍA DEL CONTRATO DE GESTIÓN HOTELERA PARA PROPIETARIOS:
FEES, GOP TEST, PERFORMANCE TEST Y SALIDA DEL OPERADOR." Rebates ocultos
de proveedores, rappels no transparentes y reestructuración del
contrato tras una auditoría forense de compras en un hotel vacacional.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Auditoría forense de procurement,
contratos marco, rebates y valor económico oculto en la cadena de
suministro
2. Revisión contractual del deber de
lealtad, del régimen de conflicto de interés y del destino
económico de rebates y ventajas de grupo
3. Recalculo del GOP, del NOI y del incentive
fee en escenarios corregidos y cuantificación del perjuicio histórico
4. Requerimiento formal: regularización
histórica, carve-out del procurement, nuevo protocolo de compras
y revisión del incentive fee
5. Preparación de escenarios de continuidad
con carve-out, renegociación profunda o terminación del management
agreement
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas
Adoptadas
Lecciones Aprendidas
Caso práctico 24.
"AUDITORÍA DEL CONTRATO DE GESTIÓN HOTELERA PARA PROPIETARIOS:
FEES, GOP TEST, PERFORMANCE TEST Y SALIDA DEL OPERADOR." Siniestro parcial
del hotel, disputa sobre indemnización de seguro, suspensión
de los tests de rendimiento y control del proceso de reposición
del activo por parte del operador.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Auditoría técnica y económica
del siniestro con separación entre daño nuevo, deterioro
previo, FF&E diferido y CAPEX no indemnizable
2. Revisión contractual del régimen
post-siniestro: fees, suspensión de tests, control de proveedores
y facultades del propietario
3. Step-in reforzado del propietario en el proceso
de peritación, priorización de obras, uso de la indemnización
y control de proveedores
4. Revisión del performance test, del
GOP test y del incentive fee en un ejercicio afectado por siniestro parcial
5. Preparación de escenarios de continuidad
renegociada, reconstrucción con nuevo modelo de gestión o
salida diferida del operador
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas
Adoptadas
Lecciones Aprendidas
Caso práctico 25.
"AUDITORÍA DEL CONTRATO DE GESTIÓN HOTELERA PARA PROPIETARIOS:
FEES, GOP TEST, PERFORMANCE TEST Y SALIDA DEL OPERADOR." Terminación
negociada integral, sustitución simultánea de operador y
marca, refinanciación puente y protección del valor de un
resort mixed-use tras fracaso acumulado del contrato de gestión.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Auditoría maestra integrada del contrato,
del NOI, del mixed-use y del valor del activo para comité de inversión
y financiadores
2. Cuantificación comparada del coste
de permanencia frente al coste de salida y estimación de creación
de valor post-transición
3. Negociación integral con el operador:
salida pactada, limitación de reclamaciones, handover reforzado
y reordenación de branded residences
4. Refinanciación puente y diseño
de nueva estructura operativa: nuevo gestor, nueva marca o modelo híbrido
5. Ejecución de handover maestro: separación
de activos, regularización final de cuentas, gobierno transitorio
y recuperación de control propietario
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas
Adoptadas
Lecciones Aprendidas |
