GUÍA PRÁCTICA PROFESIONAL · METODOLOGÍA · CHECKLISTS · FORMULARIOS · CASOS
DUE DILIGENCE PARA LA COMPRA DE UNA RESIDENCIA DE MAYORES: INMUEBLE, OPERADOR, OCUPACIÓN, TARIFAS, PERSONAL, CAPEX, CONTRATOS, LICENCIAS Y AJUSTE DE PRECIO
Guía profesional para realizar una due diligence integral antes de comprar una residencia de mayores: inmueble, titularidad, licencias, plazas autorizadas, ocupación, tarifas, personal, calidad asistencial, operador, contratos, CAPEX y resultados económicos. Incluye metodología de España y Latinoamérica, modelos de ajuste de precio, checklists, formularios y casos prácticos.
COMPRAR | VER EJEMPLO PDF | ¿QUÉ APRENDERÁ? | VÍDEO | ÍNDICE | FORMULARIOS | CASOS PRÁCTICOS | GUÍAS RELACIONADAS
SÍGUENOS  | COMPARTE ESTA GUÍA | GOOGLE Añadir inmoley.com como fuente preferida |
 Copyright © inmoley.com |
UNA GUÍA PRÁCTICA PARA EVALUAR RIESGOS Y NEGOCIAR CON MAYOR SEGURIDAD LA COMPRA DE RESIDENCIAS DE MAYORESGuía profesional para realizar una due diligence integral antes de comprar una residencia de mayores: inmueble, titularidad, licencias, plazas autorizadas, ocupación, tarifas, personal, calidad asistencial, operador, contratos, CAPEX y resultados económicos. Incluye metodología de España y Latinoamérica, modelos de ajuste de precio, checklists, formularios y casos prácticos.
|
COMPRAR LA GUÍA PRÁCTICA
Te ofrecemos dos formas de compra para que elijas la que te resulte más cómoda.
El precio vigente aparece siempre en los botones de compra.
EDICIÓN PROFESIONAL PDF imprimiblePago seguro a través de la pasarela Gumroad (EE. UU.). La pantalla de pago aparece en inglés, pero solo tendrás que introducir tu correo electrónico y los datos de tu tarjeta. Tras completar el pago recibirás de inmediato un enlace para descargar el PDF personalizado con marca de agua (uso individual) y un recibo/factura emitido por Gumroad. COMPRAR PDF EN GUMROAD | EDICIÓN DIGITAL Google Play LibrosPago y gestión íntegramente a través de Google Play Libros. Podrás leer el libro desde la app de Google en móvil, tablet o web, con las funciones habituales de subrayado y notas. Es una opción cómoda si ya utilizas el ecosistema de lectura de Google. COMPRAR EN GOOGLE PLAY |
ANTES DE COMPRAR: CONSULTE EL ÍNDICE
VISTA PREVIA GRATUITA
CONSULTE EL ÍNDICE COMPLETO EN PDF
Revise la estructura de la guía, sus capítulos, formularios, checklists y casos prácticos antes de comprar.
ABRIR EL ÍNDICE EN PDF¿QUÉ APRENDERÁ?
Lo que aprenderá con la Guía Práctica de «ANÁLISIS DE VIABILIDAD Y PRECIO MÁXIMO DE COMPRA DE UNA RESIDENCIA DE MAYORES: PRECIO POR PLAZA, OCUPACIÓN, TARIFAS, COSTES, OPERADOR, CAPEX, FINANCIACIÓN Y YIELD» en 12 puntos:
01 Planificar y ejecutar una due diligence integral para adquirir una residencia de mayores, investigando los riesgos inmobiliarios, urbanísticos, técnicos, asistenciales, laborales, financieros y regulatorios. | 02 Delimitar correctamente el perímetro de adquisición, diferenciando la compra del inmueble, la sociedad propietaria, el operador residencial, las participaciones sociales y los contratos vinculados a la explotación. |
03 Verificar la titularidad inmobiliaria, las cargas registrales, la legalidad urbanística, las condiciones arquitectónicas, la accesibilidad y la adecuación funcional del edificio. | 04 Comprobar las licencias, autorizaciones, acreditaciones y condiciones de funcionamiento exigibles, identificando diferencias entre camas físicas, plazas autorizadas y capacidad realmente explotable. |
05 Investigar el estado de las instalaciones, la protección contra incendios, el mantenimiento y las necesidades de CAPEX, calculando las inversiones obligatorias, correctivas y de modernización. | 06 Reconstruir la ocupación histórica, las tarifas efectivas, los contratos con residentes, los ingresos recurrentes, los descuentos y las posibilidades reales de crecimiento comercial. |
07 Evaluar la calidad asistencial, la seguridad y los derechos de los residentes, comprobando los procedimientos de atención, las incidencias, los recursos profesionales y los riesgos de incumplimiento. | 08 Auditar la plantilla, los turnos, las cualificaciones, los convenios colectivos, los costes laborales, las obligaciones de subrogación y las contingencias derivadas de la contratación de personal. |
09 Analizar la capacidad de gestión y solvencia del operador, los contratos de explotación, los proveedores, los seguros, los litigios y las obligaciones necesarias para garantizar la continuidad de la residencia. | 10 Reconstruir el EBITDA sostenible, el EBITDAR y el NOI inmobiliario, verificando ingresos, gastos, renta, deuda, tesorería, capital circulante y pasivos, sin duplicar costes ni flujos económicos. |
11 Valorar el inmueble y el negocio asistencial, cuantificar las contingencias y el CAPEX pendiente, calcular el precio máximo de compra y negociar reducciones de precio, garantías, retenciones y condiciones de cierre. | 12 Aplicar checklists, formularios profesionales y casos prácticos de adquisiciones en España, Chile, México y Brasil para documentar la due diligence, preparar el contrato de compraventa y organizar una transición operativa segura. |
RECOMENDACIÓN EDITORIAL
UNA GUÍA PRÁCTICA PARA EVALUAR RIESGOS Y NEGOCIAR CON MAYOR SEGURIDAD LA COMPRA DE RESIDENCIAS DE MAYORES
Esta guía está especialmente dirigida a profesionales que intervienen en la adquisición, valoración, financiación y explotación de residencias de mayores. Ofrece una visión práctica de la due diligence inmobiliaria, técnica, asistencial, laboral, jurídica y financiera, con especial atención a los riesgos que pueden modificar el valor de una operación. Permite analizar la titularidad del inmueble, las licencias y autorizaciones, las plazas realmente explotables, la ocupación, las tarifas, los costes de personal, las necesidades de CAPEX, los contratos y la rentabilidad sostenible del operador. También aporta criterios para determinar ajustes de precio, negociar garantías y prevenir conflictos durante la compraventa. Uno de sus principales valores es la incorporación de formularios, modelos, checklists y casos prácticos que facilitan la aplicación de los conocimientos a operaciones concretas. Estos materiales ayudan a organizar la solicitud y revisión documental, verificar autorizaciones y contratos, identificar contingencias laborales y asistenciales, reconstruir el EBITDA y el NOI inmobiliario, presupuestar inversiones pendientes y preparar las condiciones de cierre. Los casos prácticos de adquisiciones en España, Chile, México y Brasil permiten comprender cómo debe adaptarse una metodología común a diferentes estructuras empresariales y marcos regulatorios. Resulta especialmente útil para responsables de activos inmobiliarios, responsables de gestión patrimonial, promotores, inversores, operadores de residencias de mayores, consultores inmobiliarios, arquitectos, ingenieros, asesores jurídicos, especialistas financieros y profesionales de entidades financiadoras. Su enfoque facilita la evaluación del importe de adquisición, la calidad de los resultados económicos, las necesidades de financiación, las obligaciones del propietario y del operador, los riesgos contractuales y las inversiones necesarias para garantizar la continuidad de la explotación. También proporciona criterios de trabajo para coordinar especialistas, fundamentar negociaciones y documentar decisiones ante los responsables de inversión. Una herramienta de consulta y aplicación profesional para quienes necesitan conocer qué están adquiriendo, identificar los riesgos antes de asumirlos y negociar el precio y las condiciones de compraventa con criterios técnicos, jurídicos y económicos fundamentados.
Uno de sus principales valores es la incorporación de formularios, modelos, checklists y casos prácticos que facilitan la aplicación de los conocimientos a operaciones concretas. Estos materiales ayudan a organizar la solicitud y revisión documental, verificar autorizaciones y contratos, identificar contingencias laborales y asistenciales, reconstruir el EBITDA y el NOI inmobiliario, presupuestar inversiones pendientes y preparar las condiciones de cierre. Los casos prácticos de adquisiciones en España, Chile, México y Brasil permiten comprender cómo debe adaptarse una metodología común a diferentes estructuras empresariales y marcos regulatorios. Resulta especialmente útil para responsables de activos inmobiliarios, responsables de gestión patrimonial, promotores, inversores, operadores de residencias de mayores, consultores inmobiliarios, arquitectos, ingenieros, asesores jurídicos, especialistas financieros y profesionales de entidades financiadoras. Su enfoque facilita la evaluación del importe de adquisición, la calidad de los resultados económicos, las necesidades de financiación, las obligaciones del propietario y del operador, los riesgos contractuales y las inversiones necesarias para garantizar la continuidad de la explotación. También proporciona criterios de trabajo para coordinar especialistas, fundamentar negociaciones y documentar decisiones ante los responsables de inversión. Una herramienta de consulta y aplicación profesional para quienes necesitan conocer qué están adquiriendo, identificar los riesgos antes de asumirlos y negociar el precio y las condiciones de compraventa con criterios técnicos, jurídicos y económicos fundamentados.
Resulta especialmente útil para responsables de activos inmobiliarios, responsables de gestión patrimonial, promotores, inversores, operadores de residencias de mayores, consultores inmobiliarios, arquitectos, ingenieros, asesores jurídicos, especialistas financieros y profesionales de entidades financiadoras. Su enfoque facilita la evaluación del importe de adquisición, la calidad de los resultados económicos, las necesidades de financiación, las obligaciones del propietario y del operador, los riesgos contractuales y las inversiones necesarias para garantizar la continuidad de la explotación. También proporciona criterios de trabajo para coordinar especialistas, fundamentar negociaciones y documentar decisiones ante los responsables de inversión. Una herramienta de consulta y aplicación profesional para quienes necesitan conocer qué están adquiriendo, identificar los riesgos antes de asumirlos y negociar el precio y las condiciones de compraventa con criterios técnicos, jurídicos y económicos fundamentados.
Una herramienta de consulta y aplicación profesional para quienes necesitan conocer qué están adquiriendo, identificar los riesgos antes de asumirlos y negociar el precio y las condiciones de compraventa con criterios técnicos, jurídicos y económicos fundamentados.
VÍDEO DE LA GUÍA
Este vídeo está alojado en YouTube (Google). Para verlo aquí, autoriza su carga individual. Google puede recibir datos de navegación y utilizar cookies.
Privacidad y cookies de YouTubeÍNDICE GENERAL Y CONTENIDOS DE LA GUÍA
| Introducción. |
| PARTE PRIMERA. |
| FUNDAMENTOS, ALCANCE Y ORGANIZACIÓN DE LA DUE DILIGENCE PARA LA COMPRA DE RESIDENCIAS DE MAYORES |
| Capítulo 1: La due diligence de una residencia de mayores como procedimiento integral de investigación inmobiliaria, operativa, asistencial, financiera y regulatoria |
| Capítulo 2: Identificación del perímetro de compra de una residencia de mayores: inmueble, operador, sociedades, contratos y obligaciones asumidas |
| PARTE SEGUNDA. |
| DUE DILIGENCE DEL INMUEBLE, URBANISMO, EDIFICIO, INSTALACIONES Y CAPEX DE UNA RESIDENCIA DE MAYORES |
| Capítulo 3: Due diligence jurídica inmobiliaria y urbanística del edificio destinado a residencia de mayores |
| Capítulo 4: Due diligence arquitectónica y funcional de una residencia de mayores: habitaciones, plazas, accesibilidad y adecuación del edificio |
| Capítulo 5: Due diligence de instalaciones, protección contra incendios, seguridad, mantenimiento y CAPEX técnico de una residencia de mayores |
| PARTE TERCERA. |
| DUE DILIGENCE DE LICENCIAS, AUTORIZACIONES, OCUPACIÓN, TARIFAS, CALIDAD ASISTENCIAL Y PERSONAL DE UNA RESIDENCIA DE MAYORES |
| Capítulo 6: Due diligence regulatoria y administrativa de residencias de mayores en España y Latinoamérica: licencias, autorizaciones, inspecciones y riesgos de incumplimiento |
| Capítulo 7: Due diligence comercial de residencias de mayores: ocupación histórica, plazas disponibles, tarifas, residentes, lista de espera e ingresos |
| Capítulo 8: Due diligence de calidad asistencial y riesgos de atención a residentes en una residencia de mayores |
| Capítulo 9: Due diligence laboral de una residencia de mayores: plantilla, ratios de personal, turnos, salarios, convenios y contingencias |
| PARTE CUARTA. |
| DUE DILIGENCE DEL OPERADOR, CONTRATOS, REPUTACIÓN, SOLVENCIA Y RESULTADOS ECONÓMICOS DE UNA RESIDENCIA DE MAYORES |
| Capítulo 10: Due diligence del operador de una residencia de mayores: capacidad de gestión, contratos, cumplimiento, reputación y continuidad de explotación |
| Capítulo 11: Due diligence financiera de una residencia de mayores: calidad del EBITDA, ingresos, costes, renta inmobiliaria, tesorería y pasivos |
| PARTE QUINTA. |
| DUE DILIGENCE DE CAPEX PENDIENTE, VALORACIÓN, AJUSTE DE PRECIO Y CONTRATO DE COMPRAVENTA DE UNA RESIDENCIA DE MAYORES |
| Capítulo 12: Cuantificación del CAPEX pendiente, riesgos económicos y ajustes de valoración en la compra de una residencia de mayores |
| Capítulo 13: Protección del comprador en la adquisición de una residencia de mayores: contrato de compraventa, garantías, cierre y transición operativa |
| PARTE SEXTA. |
| CHECKLISTS Y FORMULARIOS DE DUE DILIGENCE PARA LA COMPRA DE RESIDENCIAS DE MAYORES |
| Capítulo 14: Checklists y formularios de planificación, solicitud documental y control general de la due diligence de una residencia de mayores |
| Capítulo 15: Checklists y formularios de due diligence inmobiliaria, urbanística, arquitectónica, de instalaciones y CAPEX de una residencia de mayores |
| Capítulo 16: Checklists y formularios de due diligence de licencias, autorizaciones, ocupación, tarifas, residentes y calidad asistencial |
| Capítulo 17: Checklists y formularios de due diligence laboral, del operador, contratos, seguros, litigios y calidad de resultados financieros |
| Capítulo 18: Checklists y formularios de valoración, ajuste de precio, negociación, contrato de compraventa y cierre de una residencia de mayores |
| PARTE SÉPTIMA. |
| PRÁCTICA DE DUE DILIGENCE PARA LA COMPRA DE RESIDENCIAS DE MAYORES |
| Capítulo 19: Caso práctico ficticio de due diligence para la compra de una residencia de mayores en España: edificio, plazas autorizadas, ocupación, personal, CAPEX y ajuste de precio |
| Capítulo 20: Caso práctico ficticio de due diligence para adquirir una residencia de mayores en Chile: operador, autorización sanitaria, ocupación, calidad asistencial y contingencias laborales |
GUÍAS RELACIONADAS
| Introducción. |
Copyright © inmoley.com
COMPRAR UNA RESIDENCIA DE MAYORES: EL PRECIO ES IMPORTANTE, PERO CONOCER LO QUE REALMENTE SE COMPRA ES DECISIVO
La adquisición de una residencia de mayores puede representar una excelente oportunidad de inversión inmobiliaria y empresarial. Sin embargo, también puede convertirse en una operación extraordinariamente compleja cuando el comprador descubre, después de formalizar la compraventa, que las plazas comercializadas no coinciden con las autorizadas, que la ocupación es menos rentable de lo anunciado, que la plantilla necesita refuerzos importantes o que el edificio requiere inversiones que nadie había incluido en el precio.
Comprar una residencia de mayores no consiste únicamente en adquirir un inmueble con habitaciones y residentes. Supone adquirir, directa o indirectamente, una actividad asistencial sometida a obligaciones legales, técnicas, laborales, económicas y humanas que deben funcionar de manera coordinada.
Un edificio aparentemente bien conservado puede presentar deficiencias de protección contra incendios. Una ocupación elevada puede ocultar tarifas insuficientes o costes laborales infravalorados. Un EBITDA atractivo puede depender de ingresos extraordinarios, servicios corporativos no contabilizados o inversiones de mantenimiento aplazadas. Y una autorización administrativa puede reconocer menos plazas de las que el vendedor utiliza para justificar el precio solicitado.
Estas circunstancias explican por qué la due diligence constituye una herramienta fundamental para cualquier inversor, promotor, operador, entidad financiera o profesional que intervenga en la adquisición de residencias de mayores.
LA DIFERENCIA ENTRE COMPRAR UN ACTIVO Y COMPRENDER UNA INVERSIÓN
Una operación inmobiliaria convencional puede analizarse principalmente mediante titularidad, ubicación, superficie, estado constructivo, arrendamientos y rentabilidad.
En una residencia de mayores es necesario ir mucho más lejos.
El comprador debe comprobar qué sociedad posee el inmueble, quién desarrolla la actividad, qué autorizaciones permiten su funcionamiento, cuántas plazas pueden explotarse legalmente, qué residentes ocupan realmente el establecimiento y qué ingresos generan sus contratos.
También debe investigar las necesidades asistenciales, los turnos de personal, los convenios colectivos, las obligaciones laborales, las pólizas de seguros, los contratos con proveedores, las posibles reclamaciones y las inversiones necesarias para mantener las instalaciones.
Todo ello tiene consecuencias económicas.
Una diferencia entre camas físicas y plazas autorizadas puede reducir los ingresos futuros. Una plantilla insuficiente puede obligar a aumentar los gastos recurrentes. Una instalación obsoleta puede exigir un CAPEX considerable. Un contrato desfavorable puede comprometer la rentabilidad del operador.
La cuestión esencial no es solamente cuánto pide el vendedor, sino cuánto vale realmente la residencia después de comprobar sus condiciones de explotación y todas las obligaciones que deberá asumir el comprador.
DE LA INVESTIGACIÓN DOCUMENTAL AL AJUSTE DEL PRECIO DE COMPRA
Esta guía práctica ofrece una metodología completa para investigar una residencia de mayores antes de adquirirla.
Comienza por la planificación de la due diligence y la delimitación del perímetro de compra, diferenciando el inmueble, la sociedad propietaria, el operador residencial, los contratos y los pasivos que pueden acompañar a la operación.
A continuación, desarrolla las comprobaciones inmobiliarias, urbanísticas, arquitectónicas y técnicas, prestando especial atención a las plazas autorizadas, la accesibilidad, la protección contra incendios, las instalaciones y el CAPEX pendiente.
La investigación continúa con las autorizaciones administrativas, la ocupación histórica, las tarifas efectivas, los ingresos, la calidad asistencial y las obligaciones laborales.
Posteriormente, aborda la capacidad de gestión del operador, su solvencia, los contratos de explotación, los seguros, los litigios y la reconstrucción de los resultados financieros.
El objetivo es transformar la información obtenida en decisiones económicas concretas: normalizar el EBITDA, analizar el EBITDAR y el NOI inmobiliario, identificar pasivos, calcular inversiones pendientes y determinar un precio de adquisición defendible.
La guía también explica cómo trasladar las conclusiones al contrato de compraventa mediante condiciones suspensivas, manifestaciones y garantías, indemnizaciones, retenciones de precio y mecanismos de cierre.
FORMULARIOS Y CASOS PRÁCTICOS PARA PASAR DE LA TEORÍA A LA DECISIÓN
Uno de los elementos esenciales de esta obra es su orientación práctica.
La guía incorpora checklists y formularios profesionales que permiten organizar solicitudes documentales, controlar un data room, preparar entrevistas, inspeccionar edificios, verificar autorizaciones, reconstruir ingresos, revisar contratos y consolidar contingencias.
Estos modelos muestran cómo debe documentarse cada comprobación y cómo se relacionan los hallazgos de los distintos especialistas.
También se desarrollan casos prácticos ficticios de adquisición en España, Chile, México y Brasil.
Mediante estos supuestos, el lector podrá comprender cómo una operación inicialmente atractiva puede cambiar después de descubrir diferencias de capacidad, necesidades adicionales de personal, menores resultados sostenibles o inversiones técnicas no previstas.
Aprenderá asimismo por qué no deben duplicarse los descuentos económicos y cuándo una contingencia exige una reducción del precio, una actuación previa del vendedor, una garantía contractual o incluso la decisión de abandonar la adquisición.
UNA VENTAJA PROFESIONAL EN UN MERCADO CADA VEZ MÁS EXIGENTE
Dominar la due diligence de residencias de mayores permite negociar con mayor seguridad, mejorar la evaluación de oportunidades y fundamentar las decisiones de inversión.
Para el inversor, significa disponer de criterios para evitar pagar por ingresos, plazas o resultados que no pueden sostenerse.
Para el promotor y el propietario inmobiliario, supone comprender cómo las condiciones técnicas, las autorizaciones y las inversiones pendientes afectan al valor del activo.
Para el operador, permite identificar mejoras de ocupación, política de tarifas, organización asistencial, gestión de personal y eficiencia económica.
Para los asesores jurídicos, técnicos y financieros, proporciona una metodología de coordinación que facilita convertir los informes especializados en conclusiones útiles para la compraventa.
Y para las entidades financiadoras, ayuda a distinguir una rentabilidad aparente de una capacidad real de generación de resultados y cumplimiento de obligaciones.
El conocimiento avanzado de estas técnicas constituye una ventaja profesional porque permite formular mejores preguntas, detectar riesgos antes de asumirlos y negociar con argumentos verificables.
LA MEJOR INVERSIÓN COMIENZA ANTES DE FIRMAR
Una residencia de mayores puede ofrecer valor inmobiliario, empresarial y social. Pero una buena oportunidad no se reconoce únicamente por su ubicación, su ocupación o su EBITDA declarado.
Se reconoce cuando el comprador comprende qué derechos adquiere, qué autorizaciones respaldan la actividad, qué costes necesita soportar, qué inversiones deberá realizar y qué riesgos permanecerán después del cierre.
Esta guía práctica está concebida para proporcionar los conocimientos, procedimientos y herramientas que permiten alcanzar ese nivel de análisis.
Su estudio representa una inversión en capacidad profesional, prevención de errores y calidad de las decisiones.
Porque el objetivo de una due diligence no es encontrar motivos para impedir una compraventa, sino disponer de la información necesaria para decidir si debe realizarse, en qué condiciones y a qué precio.
En la adquisición de una residencia de mayores, comprar bien significa mucho más que negociar una rebaja.
Significa adquirir una actividad legalmente viable, técnicamente adecuada, asistencialmente segura y económicamente sostenible.
Y esa decisión comienza con una due diligence rigurosa.
| PARTE PRIMERA. |
| FUNDAMENTOS, ALCANCE Y ORGANIZACIÓN DE LA DUE DILIGENCE PARA LA COMPRA DE RESIDENCIAS DE MAYORES |
Copyright © inmoley.com
| Capítulo 1: La due diligence de una residencia de mayores como procedimiento integral de investigación inmobiliaria, operativa, asistencial, financiera y regulatoria |
| 1. Naturaleza y objetivos de la due diligence en la adquisición de residencias de mayores. |
| a. La residencia de mayores como activo inmobiliario y negocio asistencial. |
| b. Diferencias entre la compra de una residencia y la adquisición de otros activos inmobiliarios. |
| c. Riesgos inmobiliarios, operativos, asistenciales, laborales, financieros y regulatorios. |
| d. Relación entre los riesgos identificados, la rentabilidad esperada y el precio de adquisición. |
| e. La due diligence como instrumento para decidir, negociar, condicionar o descartar una operación. |
| 2. Delimitación del alcance de la due diligence según la estructura de adquisición. |
| a. Compra exclusiva del inmueble destinado a residencia de mayores. |
| b. Compra de la sociedad propietaria del inmueble (PropCo). |
| c. Compra de la sociedad explotadora de la residencia (OpCo). |
| d. Adquisición conjunta del inmueble, la actividad y las sociedades vinculadas. |
| e. Compra de carteras de residencias y operaciones con varios establecimientos. |
| 3. Metodología común internacional y adaptación a la normativa local. |
| a. Principios de investigación aplicables a España y Latinoamérica. |
| b. Identificación de las autoridades competentes en cada jurisdicción. |
| c. Diferencias entre requisitos estatales, autonómicos, provinciales, regionales y municipales. |
| d. Elaboración de una matriz normativa por país y localización del establecimiento. |
| e. Verificación de vigencia normativa, regímenes transitorios y requisitos aplicables a cada operación. |
| 4. Organización de los equipos responsables de la due diligence. |
| a. Coordinación del comprador, asesores jurídicos y especialistas inmobiliarios. |
| b. Intervención de arquitectos, ingenieros y consultores técnicos. |
| c. Participación de auditores financieros, fiscales y especialistas en valoración. |
| d. Intervención de expertos en gestión geriátrica, atención sociosanitaria y recursos humanos. |
| e. Responsabilidades, calendario, honorarios y coordinación de los informes especializados. |
| 5. Procedimientos de investigación, obtención y comprobación de información. |
| a. Solicitud inicial de documentación y organización del data room. |
| b. Entrevistas con propietarios, directivos, responsables asistenciales y personal clave. |
| c. Visitas técnicas y operativas al establecimiento. |
| d. Contraste de documentación, bases de datos, registros, declaraciones y evidencias físicas. |
| e. Muestreo, trazabilidad, confidencialidad y tratamiento proporcionado de información sensible. |
| 6. Identificación, clasificación y comunicación de riesgos. |
| a. Clasificación de riesgos críticos, elevados, moderados y menores. |
| b. Distinción entre incumplimientos acreditados, riesgos potenciales e información no verificada. |
| c. Determinación de riesgos subsanables y circunstancias que impiden la adquisición. |
| d. Elaboración del informe de incidencias, responsabilidades y consecuencias económicas. |
| e. Conclusiones de la due diligence y recomendaciones para la negociación del precio. |
| Capítulo 2: Identificación del perímetro de compra de una residencia de mayores: inmueble, operador, sociedades, contratos y obligaciones asumidas |
| 1. Definición del objeto de adquisición. |
| a. Identificación del inmueble, parcelas, edificaciones y elementos accesorios. |
| b. Identificación del titular de la explotación y de las autorizaciones administrativas. |
| c. Inventario de instalaciones, mobiliario, equipamiento y activos operativos. |
| d. Determinación de los contratos, derechos y obligaciones vinculados al establecimiento. |
| e. Exclusiones, activos compartidos y elementos esenciales para la continuidad del negocio. |
| 2. Estructuras jurídicas habituales en las operaciones de compraventa. |
| a. Compraventa directa de activos inmobiliarios. |
| b. Compraventa de participaciones sociales o acciones. |
| c. Adquisición de unidades productivas o negocios en funcionamiento. |
| d. Separación entre propiedad inmobiliaria y explotación mediante arrendamiento. |
| e. Adquisiciones societarias complejas, operaciones de cartera y reorganizaciones previas. |
| 3. Investigación de las sociedades propietarias y explotadoras. |
| a. Estructura accionarial, beneficiarios efectivos y órganos de administración. |
| b. Cuentas anuales, obligaciones societarias y antecedentes corporativos. |
| c. Operaciones vinculadas y relaciones económicas entre sociedades del grupo. |
| d. Préstamos intragrupo, garantías, avales y compromisos existentes. |
| e. Contingencias societarias, responsabilidades históricas y posibles pasivos ocultos. |
| 4. Delimitación de la capacidad real de explotación de la residencia. |
| a. Diferencias entre habitaciones construidas, camas instaladas y plazas autorizadas. |
| b. Plazas acreditadas, concertadas, privadas y sujetas a condiciones especiales. |
| c. Correspondencia entre capacidad administrativa y configuración física del inmueble. |
| d. Limitaciones derivadas de autorizaciones, servicios permitidos y perfiles de residentes. |
| e. Consecuencias económicas de adquirir una capacidad comercial superior a la legalmente explotable. |
| 5. Continuidad jurídica y operativa después de la adquisición. |
| a. Transmisibilidad de autorizaciones y requisitos de cambio de titularidad. |
| b. Continuidad o sustitución del operador. |
| c. Cesión, subrogación o novación de contratos. |
| d. Obligaciones de continuidad asistencial y protección de los residentes. |
| e. Restricciones, consentimientos y autorizaciones necesarias antes del cierre. |
| 6. Elaboración del mapa de adquisición y responsabilidades. |
| a. Identificación de activos y derechos que recibe el comprador. |
| b. Inventario de deudas, pasivos y obligaciones asumidas. |
| c. Determinación de responsabilidades que permanecen en el vendedor. |
| d. Relación entre estructura jurídica, fiscalidad y riesgos heredados. |
| e. Definición del perímetro definitivo que servirá de base al precio de compraventa. |
| PARTE SEGUNDA. |
| DUE DILIGENCE DEL INMUEBLE, URBANISMO, EDIFICIO, INSTALACIONES Y CAPEX DE UNA RESIDENCIA DE MAYORES |
Copyright © inmoley.com
| Capítulo 3: Due diligence jurídica inmobiliaria y urbanística del edificio destinado a residencia de mayores |
| 1. Verificación de la propiedad y situación registral del inmueble. |
| a. Identificación registral de las fincas y sus titulares. |
| b. Revisión de escrituras, títulos de adquisición y antecedentes de propiedad. |
| c. Comprobación de superficies registrales, catastrales y realmente construidas. |
| d. Investigación de hipotecas, embargos, servidumbres, afecciones y limitaciones. |
| e. Identificación de discrepancias de titularidad o configuración que deban regularizarse. |
| 2. Análisis del régimen urbanístico aplicable a la residencia. |
| a. Clasificación y calificación del suelo. |
| b. Compatibilidad del uso residencial asistencial o sociosanitario con el planeamiento. |
| c. Licencias urbanísticas de construcción, reforma y utilización. |
| d. Situaciones de fuera de ordenación, usos tolerados y edificaciones disconformes. |
| e. Posibilidad de mantener, reformar, ampliar o transformar el establecimiento. |
| 3. Investigación de la legalidad de las edificaciones existentes. |
| a. Concordancia entre proyecto autorizado y edificio construido. |
| b. Ampliaciones, modificaciones y obras ejecutadas posteriormente. |
| c. Legalización de espacios, instalaciones y cambios de uso. |
| d. Procedimientos de disciplina urbanística y expedientes sancionadores. |
| e. Riesgos de clausura de dependencias, reducción de capacidad o reposición de la legalidad. |
| 4. Comprobación de derechos de acceso y utilización del inmueble. |
| a. Accesos rodados, peatonales y para servicios de emergencia. |
| b. Aparcamientos, zonas de carga, suministros y espacios exteriores. |
| c. Servidumbres de paso y utilización de elementos compartidos. |
| d. Derechos sobre instalaciones situadas fuera del inmueble. |
| e. Restricciones derivadas de comunidades de propietarios, complejos inmobiliarios o terceros. |
| 5. Investigación de riesgos físicos y territoriales asociados a la localización. |
| a. Riesgo de inundación y vulnerabilidad frente a fenómenos meteorológicos extremos. |
| b. Riesgos sísmicos, geotécnicos y de estabilidad del terreno. |
| c. Posibles afecciones ambientales y contaminación del suelo. |
| d. Infraestructuras próximas, ruido, accesibilidad territorial y continuidad de suministros. |
| e. Consecuencias sobre asegurabilidad, mantenimiento, inversión y valor del activo. |
| 6. Conclusiones de la due diligence inmobiliaria y urbanística. |
| a. Clasificación de defectos documentales y materiales. |
| b. Determinación de contingencias que afectan a la titularidad. |
| c. Valoración de limitaciones urbanísticas sobre la explotación. |
| d. Estimación de costes y plazos de regularización. |
| e. Traslado de las contingencias inmobiliarias al contrato y al precio de adquisición. |
| Capítulo 4: Due diligence arquitectónica y funcional de una residencia de mayores: habitaciones, plazas, accesibilidad y adecuación del edificio |
| 1. Comprobación del estado constructivo general. |
| a. Antigüedad, tipología y sistema constructivo del edificio. |
| b. Estado de estructura, cimentación, cubiertas y fachadas. |
| c. Humedades, filtraciones, fisuras y patologías constructivas. |
| d. Estado de carpinterías, cerramientos, revestimientos y acabados. |
| e. Identificación de reparaciones inmediatas y actuaciones de rehabilitación. |
| 2. Análisis de la distribución arquitectónica y capacidad residencial. |
| a. Configuración de habitaciones individuales, dobles y otras modalidades permitidas. |
| b. Superficies útiles, dimensiones y condiciones de habitabilidad. |
| c. Baños adaptados, espacios de apoyo y equipamiento de las habitaciones. |
| d. Correspondencia entre número de habitaciones y plazas legalmente autorizadas. |
| e. Posibilidades reales de redistribución y mejora de la capacidad comercial. |
| 3. Verificación de accesibilidad universal. |
| a. Accesos, itinerarios y circulación interior accesible. |
| b. Ascensores, rampas, escaleras y medios de desplazamiento vertical. |
| c. Baños, dormitorios y zonas comunes adaptados. |
| d. Accesibilidad cognitiva, señalización y orientación de residentes. |
| e. Obras necesarias para alcanzar los requisitos aplicables en la jurisdicción. |
| 4. Evaluación de los espacios asistenciales y zonas comunes. |
| a. Salas de estar, comedores y espacios de convivencia. |
| b. Áreas de enfermería, cuidados, rehabilitación y atención profesional. |
| c. Espacios para residentes con deterioro cognitivo o necesidades especiales. |
| d. Zonas exteriores, jardines y espacios de actividad. |
| e. Compatibilidad de la organización espacial con el modelo de atención y la privacidad. |
| 5. Evaluación de espacios auxiliares y funcionamiento interno. |
| a. Cocinas, almacenes y áreas de distribución de alimentos. |
| b. Lavanderías, espacios de limpieza y circuitos de ropa. |
| c. Vestuarios, zonas de personal y dependencias administrativas. |
| d. Almacenamiento de residuos, productos químicos y suministros. |
| e. Separación funcional de recorridos, prevención de contaminaciones y eficiencia operativa. |
| 6. Informe de adecuación arquitectónica y obsolescencia funcional. |
| a. Clasificación de deficiencias constructivas y funcionales. |
| b. Identificación de espacios que no cumplen las exigencias aplicables. |
| c. Evaluación de limitaciones estructurales para reformas. |
| d. Presupuesto preliminar de adaptación del edificio. |
| e. Consecuencias sobre plazas explotables, experiencia del residente, CAPEX y precio. |
| Capítulo 5: Due diligence de instalaciones, protección contra incendios, seguridad, mantenimiento y CAPEX técnico de una residencia de mayores |
| 1. Investigación de instalaciones eléctricas, climatización y energía. |
| a. Estado de cuadros eléctricos, cableado y sistemas de distribución. |
| b. Potencia contratada, consumos y necesidades de suministro. |
| c. Calefacción, refrigeración, ventilación y calidad del aire interior. |
| d. Producción de agua caliente sanitaria y eficiencia energética. |
| e. Instalaciones de emergencia, alimentación alternativa y continuidad del servicio. |
| 2. Evaluación de las instalaciones de protección contra incendios. |
| a. Sectorización, compartimentación y resistencia al fuego. |
| b. Detección, alarma y sistemas de extinción. |
| c. Evacuación y procedimientos adaptados a residentes con movilidad reducida. |
| d. Escaleras protegidas, salidas, recorridos y medios de evacuación. |
| e. Inspecciones, certificaciones, mantenimiento y obras de adecuación exigibles. |
| 3. Due diligence de instalaciones sanitarias y riesgos higiénicos. |
| a. Redes de abastecimiento y distribución de agua. |
| b. Prevención y control de legionela conforme a la normativa aplicable. |
| c. Saneamiento, evacuación de aguas y mantenimiento de redes. |
| d. Instalaciones de gases medicinales y equipos sanitarios cuando existan. |
| e. Riesgos derivados del incumplimiento de controles sanitarios y protocolos técnicos. |
| 4. Evaluación de cocinas, lavanderías y equipamiento especializado. |
| a. Estado de maquinaria de cocina y equipos de refrigeración. |
| b. Sistemas de extracción, ventilación y seguridad alimentaria. |
| c. Equipos de lavandería, desinfección y tratamiento de ropa. |
| d. Camas asistenciales, grúas, ayudas técnicas y equipamiento geriátrico. |
| e. Vida útil, mantenimiento, sustitución y capacidad efectiva de los equipos. |
| 5. Investigación del mantenimiento y las obligaciones técnicas. |
| a. Contratos de mantenimiento preventivo y correctivo. |
| b. Libros de mantenimiento, revisiones e inspecciones reglamentarias. |
| c. Incidencias recurrentes, averías y reparaciones aplazadas. |
| d. Inventario técnico de equipos y estimación de vida útil remanente. |
| e. Determinación de mantenimiento diferido y responsabilidades del vendedor. |
| 6. Cuantificación del CAPEX técnico pendiente. |
| a. Separación entre reparaciones urgentes, adecuaciones obligatorias y mejoras voluntarias. |
| b. Estimación del coste de sustitución de instalaciones obsoletas. |
| c. Programación de inversiones a corto, medio y largo plazo. |
| d. Evaluación de cierres parciales y pérdida de ingresos durante las obras. |
| e. Repercusión del CAPEX pendiente sobre la valoración y el ajuste de precio. |
| PARTE TERCERA. |
| DUE DILIGENCE DE LICENCIAS, AUTORIZACIONES, OCUPACIÓN, TARIFAS, CALIDAD ASISTENCIAL Y PERSONAL DE UNA RESIDENCIA DE MAYORES |
Copyright © inmoley.com
| Capítulo 6: Due diligence regulatoria y administrativa de residencias de mayores en España y Latinoamérica: licencias, autorizaciones, inspecciones y riesgos de incumplimiento |
| 1. Identificación de los requisitos administrativos para explotar una residencia. |
| a. Licencias urbanísticas y autorizaciones de utilización del inmueble. |
| b. Autorizaciones de funcionamiento como centro residencial. |
| c. Inscripción en registros administrativos y requisitos de acreditación. |
| d. Autorizaciones sanitarias y permisos específicos cuando procedan. |
| e. Distinción entre requisitos de apertura, funcionamiento, ampliación y cambio de titularidad. |
| 2. Revisión del régimen regulatorio de las residencias de mayores en España. |
| a. Normativa estatal relacionada con dependencia y calidad asistencial. |
| b. Competencias de las comunidades autónomas en autorización y acreditación. |
| c. Requisitos de plazas, instalaciones, servicios y recursos humanos. |
| d. Conciertos públicos, acreditaciones y condiciones particulares de funcionamiento. |
| e. Regímenes transitorios y obligaciones de adaptación a nuevos estándares. |
| 3. Revisión comparada de marcos regulatorios de Latinoamérica. |
| a. México: normativa federal y disposiciones estatales y municipales aplicables. |
| b. Chile: establecimientos de larga estadía, autorizaciones sanitarias y supervisión. |
| c. Colombia y Perú: requisitos de los centros de atención y autoridades competentes. |
| d. Argentina, Uruguay y Brasil: sistemas de habilitación y regulación territorial. |
| e. Elaboración de fichas jurídicas independientes para cada país y jurisdicción analizada. |
| 4. Investigación de las autorizaciones específicas del establecimiento adquirido. |
| a. Identificación de todas las autorizaciones vigentes y sus titulares. |
| b. Verificación de plazas, servicios, instalaciones y condiciones autorizadas. |
| c. Modificaciones, renovaciones y autorizaciones pendientes. |
| d. Comprobación de expedientes administrativos, requerimientos y comunicaciones. |
| e. Determinación de las consecuencias del cambio de propietario u operador. |
| 5. Análisis de inspecciones, sanciones y antecedentes administrativos. |
| a. Revisión de inspecciones ordinarias y extraordinarias. |
| b. Investigación de actas de incumplimiento y requerimientos de subsanación. |
| c. Sanciones económicas, restricciones de actividad y procedimientos de cierre. |
| d. Reincidencia, compromisos pendientes y antecedentes de incumplimiento. |
| e. Riesgos de pérdida de autorización, acreditación, plazas o contratos públicos. |
| 6. Valoración regulatoria de la operación. |
| a. Identificación de incumplimientos críticos y riesgos de continuidad. |
| b. Estimación de plazos y costes de regularización administrativa. |
| c. Determinación de condiciones previas indispensables para comprar. |
| d. Garantías y responsabilidades contractuales por autorizaciones y sanciones. |
| e. Ajustes de precio derivados de plazas no autorizadas o limitaciones de explotación. |
| Capítulo 7: Due diligence comercial de residencias de mayores: ocupación histórica, plazas disponibles, tarifas, residentes, lista de espera e ingresos |
| 1. Verificación de la ocupación histórica y actual. |
| a. Reconstrucción mensual de la ocupación de los últimos ejercicios. |
| b. Diferencia entre plazas autorizadas, comercializables, disponibles y ocupadas. |
| c. Identificación de ocupación media, ocupación al cierre y ocupación estabilizada. |
| d. Rotación, duración de estancia, ingresos y bajas de residentes. |
| e. Detección de ocupación artificial, registros inconsistentes o ingresos no recurrentes. |
| 2. Investigación de la composición de residentes. |
| a. Distribución de residentes según necesidades de apoyo y dependencia. |
| b. Residentes privados, concertados, subvencionados y otros regímenes de financiación. |
| c. Características del perfil asistencial y necesidades de atención. |
| d. Relación entre composición de residentes, personal necesario y costes operativos. |
| e. Evaluación de riesgos de concentración por tipo de pagador o nivel de dependencia. |
| 3. Análisis de tarifas y política comercial. |
| a. Tarifas oficiales, tarifas contratadas y precios efectivamente facturados. |
| b. Diferencias de precio según habitación, servicios y nivel asistencial. |
| c. Descuentos, promociones, bonificaciones y acuerdos especiales. |
| d. Actualizaciones tarifarias y cláusulas de revisión. |
| e. Limitaciones legales, contractuales o de mercado para incrementar tarifas. |
| 4. Revisión de contratos e ingresos procedentes de residentes. |
| a. Contratos de ingreso, prestación de servicios y alojamiento. |
| b. Derechos de residentes, familiares y representantes legales. |
| c. Condiciones de facturación, pagos anticipados, depósitos y garantías. |
| d. Servicios adicionales, facturación complementaria y conceptos extraordinarios. |
| e. Morosidad, impagos, reclamaciones y derechos de devolución. |
| 5. Investigación de demanda, comercialización y listas de espera. |
| a. Verificación de listas de espera reales y solicitudes de admisión. |
| b. Conversión de solicitudes en ingresos efectivos. |
| c. Procedencia geográfica de los residentes y área de influencia. |
| d. Competencia local, oferta residencial y evolución de la demanda. |
| e. Dependencia de prescriptores, hospitales, intermediarios y canales comerciales. |
| 6. Normalización de ingresos y ocupación para la compra. |
| a. Conciliación entre registros de residentes, facturación y cobros. |
| b. Identificación de ingresos extraordinarios y no sostenibles. |
| c. Proyección prudente de ocupación y tarifas verificadas. |
| d. Sensibilidad de ingresos ante cambios de ocupación, precios y composición de residentes. |
| e. Ajustes de valoración por ocupación inferior a la declarada o tarifas no sostenibles. |
| Capítulo 8: Due diligence de calidad asistencial y riesgos de atención a residentes en una residencia de mayores |
| 1. Evaluación del modelo de atención asistencial. |
| a. Características del modelo de cuidados y atención centrada en la persona. |
| b. Procedimientos de valoración inicial y seguimiento de residentes. |
| c. Planes individuales de atención y adaptación a necesidades específicas. |
| d. Coordinación entre dirección, personal asistencial y servicios externos. |
| e. Correspondencia entre servicios ofrecidos, recursos disponibles y autorizaciones. |
| 2. Investigación de la organización de cuidados y atención sanitaria. |
| a. Supervisión de residentes y continuidad de atención durante las 24 horas. |
| b. Coordinación de enfermería, medicina y otros profesionales cuando proceda. |
| c. Gestión segura de medicamentos y tratamientos. |
| d. Protocolos de traslado, urgencias y atención ante deterioro clínico. |
| e. Verificación de registros asistenciales y controles internos. |
| 3. Evaluación de nutrición, higiene, movilidad y prevención de riesgos. |
| a. Planificación nutricional y adaptación de dietas. |
| b. Prevención de deshidratación, malnutrición y problemas de deglución. |
| c. Prevención de caídas, lesiones y úlceras por presión. |
| d. Medidas de higiene, prevención de infecciones y control de brotes. |
| e. Procedimientos de movilización, rehabilitación y mantenimiento funcional. |
| 4. Investigación de incidentes y deficiencias asistenciales. |
| a. Registros de caídas, lesiones y acontecimientos adversos. |
| b. Incidencias relacionadas con medicación y atención sanitaria. |
| c. Reclamaciones de residentes, familiares y representantes. |
| d. Antecedentes de negligencia, maltrato, trato inadecuado y otros riesgos de protección. |
| e. Evaluación de la respuesta del operador y de las medidas correctoras implantadas. |
| 5. Derechos de las personas residentes y calidad de vida. |
| a. Respeto a la autonomía, dignidad, intimidad y decisiones personales. |
| b. Consentimiento informado y representación conforme a la legislación aplicable. |
| c. Protocolos y controles sobre medidas restrictivas o sujeciones. |
| d. Actividades, relaciones familiares, convivencia y participación. |
| e. Protección de datos asistenciales y confidencialidad de información personal. |
| 6. Impacto de la calidad asistencial sobre el riesgo de adquisición. |
| a. Identificación de carencias asistenciales susceptibles de sanción. |
| b. Repercusiones de incidencias graves sobre reputación y continuidad del negocio. |
| c. Estimación de inversiones y costes necesarios para corregir deficiencias. |
| d. Responsabilidades por acontecimientos anteriores al cierre. |
| e. Condiciones de compra, garantías y posibles motivos de exclusión de la operación. |
| Capítulo 9: Due diligence laboral de una residencia de mayores: plantilla, ratios de personal, turnos, salarios, convenios y contingencias |
| 1. Investigación de la estructura de personal. |
| a. Organigrama y distribución funcional de la plantilla. |
| b. Dirección, personal asistencial, sanitario, hotelero y administrativo. |
| c. Personal propio, temporal, externo y procedente de empresas de servicios. |
| d. Titulaciones, habilitaciones y acreditaciones profesionales exigibles. |
| e. Dependencia de directivos o profesionales cuya salida comprometa la explotación. |
| 2. Verificación de ratios y dimensionamiento de la plantilla. |
| a. Identificación de ratios legales aplicables en cada jurisdicción. |
| b. Distinción entre personal de atención directa e indirecta. |
| c. Cálculo de personal equivalente a jornada completa. |
| d. Análisis de turnos diurnos, nocturnos, fines de semana y festivos. |
| e. Contraste entre personal disponible, ocupación y necesidades asistenciales reales. |
| 3. Revisión de contratos laborales y condiciones de empleo. |
| a. Modalidades contractuales, antigüedad y categorías profesionales. |
| b. Convenios colectivos y normas laborales aplicables. |
| c. Salarios, complementos, pluses y obligaciones económicas. |
| d. Vacaciones, descansos, jornada, horas extraordinarias y permisos. |
| e. Contratos de alta dirección, incentivos y compromisos especiales. |
| 4. Análisis de costes laborales y eficiencia operativa. |
| a. Evolución histórica de los costes salariales. |
| b. Costes de Seguridad Social y obligaciones equivalentes según el país. |
| c. Absentismo, sustituciones, temporalidad y rotación. |
| d. Dependencia de horas extraordinarias y contratación externa. |
| e. Ajustes del coste laboral normalizado por necesidades reales y cumplimiento normativo. |
| 5. Investigación de contingencias laborales. |
| a. Reclamaciones individuales y conflictos colectivos. |
| b. Inspecciones laborales y expedientes sancionadores. |
| c. Cotizaciones, obligaciones pendientes y contingencias salariales. |
| d. Prevención de riesgos laborales y accidentes de trabajo. |
| e. Pasivos relacionados con antigüedad, indemnizaciones y derechos adquiridos. |
| 6. Riesgos laborales asociados a la transmisión. |
| a. Subrogación laboral y continuidad de las relaciones de empleo cuando proceda. |
| b. Responsabilidades laborales del comprador y del vendedor. |
| c. Riesgo de pérdida de personal clave durante la operación. |
| d. Coste de regularizar plantillas insuficientes o condiciones incumplidas. |
| e. Ajustes de precio, indemnizaciones y garantías frente a contingencias laborales. |
| PARTE CUARTA. |
| DUE DILIGENCE DEL OPERADOR, CONTRATOS, REPUTACIÓN, SOLVENCIA Y RESULTADOS ECONÓMICOS DE UNA RESIDENCIA DE MAYORES |
Copyright © inmoley.com
| Capítulo 10: Due diligence del operador de una residencia de mayores: capacidad de gestión, contratos, cumplimiento, reputación y continuidad de explotación |
| 1. Investigación del operador y su estructura empresarial. |
| a. Identidad, accionariado, experiencia y trayectoria del operador. |
| b. Número de establecimientos gestionados y características de su cartera. |
| c. Organización de la dirección general y dirección de cada residencia. |
| d. Sistemas de control de calidad, gestión y supervisión operativa. |
| e. Antecedentes de incumplimiento, insolvencia o interrupción de actividad. |
| 2. Evaluación de la solvencia y capacidad de gestión del operador. |
| a. Situación patrimonial y estructura financiera. |
| b. Liquidez, endeudamiento y obligaciones de pago. |
| c. Resultados históricos de explotación. |
| d. Dependencia de aportaciones de socios o sociedades vinculadas. |
| e. Capacidad para mantener las inversiones y estándares de atención exigidos. |
| 3. Due diligence de contratos de explotación y arrendamiento. |
| a. Contrato de arrendamiento entre propietario y operador. |
| b. Duración, prórrogas, rentas, actualizaciones y periodos de carencia. |
| c. Garantías, avales, depósitos y obligaciones de mantenimiento. |
| d. Distribución de responsabilidades por CAPEX, reparaciones e instalaciones. |
| e. Cláusulas de cambio de control, cesión, resolución anticipada e incumplimiento. |
| 4. Investigación de contratos operativos y relaciones comerciales. |
| a. Contratos de alimentación, lavandería, limpieza y mantenimiento. |
| b. Suministros de energía, agua, telecomunicaciones y otros servicios. |
| c. Contratos sanitarios, farmacéuticos y asistenciales externos. |
| d. Acuerdos públicos, conciertos, subvenciones y contratos institucionales. |
| e. Obligaciones de permanencia, penalizaciones y riesgos de concentración de proveedores. |
| 5. Cumplimiento corporativo, seguros, litigios y protección de información. |
| a. Seguros inmobiliarios, responsabilidad civil y coberturas asistenciales. |
| b. Reclamaciones judiciales, procedimientos administrativos y contingencias. |
| c. Prevención del fraude, conflictos de intereses y operaciones vinculadas. |
| d. Protección de datos, ciberseguridad y continuidad de sistemas informáticos. |
| e. Verificación de cumplimiento ambiental, contractual y corporativo aplicable. |
| 6. Evaluación de reputación y continuidad del operador. |
| a. Reclamaciones de residentes y familiares. |
| b. Antecedentes públicos de sanciones y conflictos. |
| c. Riesgos reputacionales relacionados con la calidad de atención. |
| d. Posibilidad de sustituir al operador y costes de transición. |
| e. Efectos de la fortaleza o debilidad del operador sobre rentas, EBITDA y precio. |
| Capítulo 11: Due diligence financiera de una residencia de mayores: calidad del EBITDA, ingresos, costes, renta inmobiliaria, tesorería y pasivos |
| 1. Investigación de estados financieros y calidad de la información. |
| a. Revisión de cuentas anuales y estados financieros históricos. |
| b. Conciliación entre contabilidad, registros operativos y documentación bancaria. |
| c. Identificación de criterios contables y cambios de política. |
| d. Análisis de operaciones extraordinarias o realizadas con partes vinculadas. |
| e. Verificación de la fiabilidad de la información utilizada para valorar la residencia. |
| 2. Reconstrucción del EBITDA operativo. |
| a. Determinación de ingresos ordinarios verificables. |
| b. Normalización de costes asistenciales y de personal. |
| c. Eliminación justificada de ingresos y gastos no recurrentes. |
| d. Corrección de partidas artificialmente reducidas o desplazadas. |
| e. Cálculo del EBITDA histórico, ajustado y sostenible. |
| 3. Separación entre resultados inmobiliarios y operativos. |
| a. Determinación de la renta inmobiliaria contractual. |
| b. Evaluación de la sostenibilidad de la renta para el operador. |
| c. Reconciliación de EBITDA, EBITDAR y renta del inmueble. |
| d. Cálculo del NOI inmobiliario y diferenciación respecto al resultado operativo. |
| e. Prevención de dobles contabilizaciones en operaciones PropCo-OpCo. |
| 4. Investigación de costes y compromisos económicos. |
| a. Costes laborales, asistenciales, alimentarios y hoteleros. |
| b. Energía, suministros, mantenimiento y servicios exteriores. |
| c. Honorarios de gestión y gastos corporativos. |
| d. Costes de seguros, tributos, arrendamientos y contratos especiales. |
| e. Gastos insuficientemente provisionados y compromisos económicos ocultos. |
| 5. Due diligence de tesorería, deuda, capital circulante y fiscalidad. |
| a. Caja disponible y conciliaciones bancarias. |
| b. Deuda financiera y obligaciones equivalentes. |
| c. Clientes pendientes de cobro, anticipos y depósitos de residentes. |
| d. Proveedores, acreedores, provisiones y pasivos contingentes. |
| e. Obligaciones tributarias, contingencias fiscales y ajustes de capital circulante. |
| 6. Conclusiones sobre calidad de resultados y sostenibilidad financiera. |
| a. Determinación del EBITDA realmente atribuible al negocio. |
| b. Verificación de cobertura de renta y servicio de deuda. |
| c. Identificación de necesidades adicionales de liquidez. |
| d. Sensibilidad ante ocupación, tarifas, salarios y suministros. |
| e. Traducción de ajustes financieros a la valoración y al precio de compra. |
| PARTE QUINTA. |
| DUE DILIGENCE DE CAPEX PENDIENTE, VALORACIÓN, AJUSTE DE PRECIO Y CONTRATO DE COMPRAVENTA DE UNA RESIDENCIA DE MAYORES |
Copyright © inmoley.com
| Capítulo 12: Cuantificación del CAPEX pendiente, riesgos económicos y ajustes de valoración en la compra de una residencia de mayores |
| 1. Consolidación de contingencias detectadas durante la due diligence. |
| a. Integración de riesgos inmobiliarios y urbanísticos. |
| b. Incorporación de contingencias técnicas y de mantenimiento. |
| c. Evaluación económica de incumplimientos regulatorios y asistenciales. |
| d. Incorporación de pasivos laborales, fiscales y contractuales. |
| e. Eliminación de duplicidades y clasificación por responsable y exigibilidad. |
| 2. Determinación del CAPEX necesario después de la adquisición. |
| a. CAPEX correctivo de conservación y seguridad. |
| b. CAPEX obligatorio de adaptación legal y asistencial. |
| c. CAPEX de sustitución por obsolescencia de instalaciones. |
| d. CAPEX de mejora comercial, funcional y energética. |
| e. Calendario de ejecución, prioridades e impacto sobre la explotación. |
| 3. Valoración de la residencia a partir de resultados verificados. |
| a. Diferencias entre valoración del inmueble y valoración de la actividad. |
| b. Aplicación razonada de rentas inmobiliarias y yields. |
| c. Valoración del negocio mediante EBITDA normalizado y múltiplos contrastados. |
| d. Tratamiento de inmuebles y operadores en adquisiciones conjuntas. |
| e. Evitación de doble valoración de rentas, activos y flujos. |
| 4. Determinación del impacto económico de riesgos y contingencias. |
| a. Reducción del valor por plazas no explotables. |
| b. Corrección del valor por ocupación o tarifas no sostenibles. |
| c. Ajustes por necesidades adicionales de personal. |
| d. Descuentos por CAPEX, sanciones, litigios y contingencias. |
| e. Evaluación de riesgos no cuantificables y aplicación de escenarios prudentes. |
| 5. Construcción del puente entre precio ofertado y precio ajustado. |
| a. Precio inicial y supuestos utilizados por el comprador. |
| b. Ajustes por EBITDA, NOI y capacidad legalmente explotable. |
| c. Deducciones por deuda, capital circulante y otros pasivos. |
| d. Ajustes por inversiones pendientes y contingencias acreditadas. |
| e. Determinación del precio revisado y precio máximo aceptable. |
| 6. Negociación económica de los resultados de la due diligence. |
| a. Reducción directa del precio de adquisición. |
| b. Obras o regularizaciones a cargo del vendedor antes del cierre. |
| c. Retenciones, depósitos en garantía y pagos aplazados. |
| d. Ajustes condicionados al cumplimiento de resultados o hitos verificables. |
| e. Criterios para mantener la oferta, renegociarla o abandonar la operación. |
| Capítulo 13: Protección del comprador en la adquisición de una residencia de mayores: contrato de compraventa, garantías, cierre y transición operativa |
| 1. Utilización de la due diligence en la documentación de compraventa. |
| a. Carta de intenciones y delimitación de condiciones de la operación. |
| b. Incorporación de conclusiones de los informes especializados. |
| c. Manifestaciones y garantías del vendedor. |
| d. Obligaciones de información y actualización de contingencias. |
| e. Identificación contractual de riesgos conocidos y responsabilidades asumidas. |
| 2. Condiciones suspensivas y requisitos anteriores al cierre. |
| a. Regularización de titularidad y cargas inmobiliarias. |
| b. Obtención o mantenimiento de autorizaciones administrativas. |
| c. Subsanación de deficiencias técnicas y asistenciales. |
| d. Consentimientos contractuales, societarios y financieros. |
| e. Verificación final de capacidad operativa y ausencia de deterioro relevante. |
| 3. Mecanismos de protección económica del comprador. |
| a. Indemnizaciones específicas por contingencias identificadas. |
| b. Retenciones de precio y cuentas escrow. |
| c. Garantías bancarias, corporativas y personales. |
| d. Seguros de manifestaciones y garantías cuando resulten adecuados. |
| e. Límites, franquicias, plazos y procedimientos de reclamación. |
| 4. Ajustes definitivos del precio y mecanismos de cierre. |
| a. Precio fijo y mecanismos de locked box. |
| b. Ajustes mediante cuentas de cierre. |
| c. Determinación de deuda, caja y capital circulante. |
| d. Pagos aplazados y ajustes por resultados futuros. |
| e. Resolución de discrepancias económicas y mecanismos de peritaje. |
| 5. Riesgos fiscales, financieros e internacionales de la operación. |
| a. Tributación de la adquisición de inmuebles y sociedades. |
| b. Fiscalidad de la transmisión del negocio. |
| c. Financiación bancaria, garantías reales y covenants. |
| d. Riesgos de cambio, transferencias y restricciones internacionales. |
| e. Requisitos de inversión extranjera y autorizaciones adicionales cuando procedan. |
| 6. Cierre, entrega y continuidad de la residencia adquirida. |
| a. Comprobación final de documentación, activos y licencias. |
| b. Entrega de instalaciones, contratos, registros y sistemas. |
| c. Continuidad de servicios y protección de residentes. |
| d. Transición de empleados, directivos, proveedores y operador. |
| e. Plan de seguimiento posterior al cierre y ejecución de obligaciones pendientes. |
| PARTE SEXTA. |
| CHECKLISTS Y FORMULARIOS DE DUE DILIGENCE PARA LA COMPRA DE RESIDENCIAS DE MAYORES |
Copyright © inmoley.com
| Capítulo 14: Checklists y formularios de planificación, solicitud documental y control general de la due diligence de una residencia de mayores |
| 1. Formulario de identificación de la operación y delimitación del perímetro de compra. |
| Sección 1. Datos del inmueble, propietario, operador y sociedades. |
| a. Datos del inmueble, propietario, operador y sociedades. |
| Sección 2. Modalidad de adquisición y activos incluidos. |
| b. Modalidad de adquisición y activos incluidos. |
| Sección 3. Plazas, habitaciones, servicios y autorizaciones declaradas. |
| c. Plazas, habitaciones, servicios y autorizaciones declaradas. |
| Sección 4. Precio solicitado, estructura de pago y condiciones preliminares. |
| d. Precio solicitado, estructura de pago y condiciones preliminares. |
| Sección 5. Apartado de discrepancias, riesgos iniciales y documentación acreditativa. |
| e. Apartado de discrepancias, riesgos iniciales y documentación acreditativa. |
| 2. Checklist maestro de documentación para adquirir una residencia de mayores. |
| Sección 1. Documentación inmobiliaria, registral y urbanística. |
| a. Documentación inmobiliaria, registral y urbanística. |
| Sección 2. Documentación técnica, instalaciones y mantenimiento. |
| b. Documentación técnica, instalaciones y mantenimiento. |
| Sección 3. Autorizaciones, inspecciones y documentación asistencial. |
| c. Autorizaciones, inspecciones y documentación asistencial. |
| Sección 4. Contratos, información laboral, financiera y fiscal. |
| d. Contratos, información laboral, financiera y fiscal. |
| Sección 5. Control de recepción, revisión, incidencias y documentos pendientes. |
| e. Control de recepción, revisión, incidencias y documentos pendientes. |
| 3. FORMULARIO. Registro operativo de administración y cierre documental del data room |
| Sección 1. Índice documental y clasificación por áreas. |
| a. Índice documental y clasificación por áreas. |
| Sección 2. Identificación del responsable de aportar cada documento. |
| b. Identificación del responsable de aportar cada documento. |
| Sección 3. Fecha de solicitud, recepción y actualización. |
| c. Fecha de solicitud, recepción y actualización. |
| Sección 4. Registro de documentos incompletos o contradictorios. |
| d. Registro de documentos incompletos o contradictorios. |
| Sección 5. Validación por especialistas y cierre de cada apartado. |
| e. Validación por especialistas y cierre de cada apartado. |
| 4. CHECKLIST. Entrevistas profesionales, comprobaciones presenciales y seguimiento de respuestas |
| Sección 1. Cuestionario para vendedor y propietario inmobiliario. |
| a. Cuestionario para vendedor y propietario inmobiliario. |
| Sección 2. Cuestionario para dirección general y operador. |
| b. Cuestionario para dirección general y operador. |
| Sección 3. Cuestionario para dirección asistencial y responsables de personal. |
| c. Cuestionario para dirección asistencial y responsables de personal. |
| Sección 4. Cuestionario para mantenimiento, administración y comercialización. |
| d. Cuestionario para mantenimiento, administración y comercialización. |
| Sección 5. Registro de respuestas, evidencias y comprobaciones posteriores. |
| e. Registro de respuestas, evidencias y comprobaciones posteriores. |
| 5. FORMULARIO. Matriz consolidada de contingencias, clasificación y tratamiento económico |
| Sección 1. Identificación de la incidencia. |
| a. Identificación de la incidencia. |
| Sección 2. Documentación y hechos que fundamentan el riesgo. |
| b. Documentación y hechos que fundamentan el riesgo. |
| Sección 3. Gravedad, probabilidad y consecuencias. |
| c. Gravedad, probabilidad y consecuencias. |
| Sección 4. Coste estimado, responsable y posibilidad de subsanación. |
| d. Coste estimado, responsable y posibilidad de subsanación. |
| Sección 5. Recomendación de aceptación, regularización, garantía o ajuste de precio. |
| e. Recomendación de aceptación, regularización, garantía o ajuste de precio. |
| 6. FORMULARIO. Informe ejecutivo de adquisición, valoración corregida y recomendación de inversión |
| Sección 1. Resumen del activo y características de la operación. |
| a. Resumen del activo y características de la operación. |
| Sección 2. Principales resultados de cada revisión especializada. |
| b. Principales resultados de cada revisión especializada. |
| Sección 3. Riesgos críticos y operaciones condicionadas. |
| c. Riesgos críticos y operaciones condicionadas. |
| Sección 4. Estimación agregada de contingencias y ajustes. |
| d. Estimación agregada de contingencias y ajustes. |
| Sección 5. Recomendación final de compra, renegociación o rechazo. |
| e. Recomendación final de compra, renegociación o rechazo. |
| Capítulo 15: Checklists y formularios de due diligence inmobiliaria, urbanística, arquitectónica, de instalaciones y CAPEX de una residencia de mayores |
| 1. CHECKLIST. Verificación jurídica del inmueble y compatibilidad urbanística de la residencia |
| a. Identificación y correspondencia de fincas. |
| Sección 1. Identificación física, registral y catastral |
| b. Titularidad, cargas y derechos de terceros. |
| Sección 2. Derechos adquiridos y limitaciones inmobiliarias |
| c. Compatibilidad urbanística del uso residencial asistencial. |
| Sección 3. Régimen urbanístico y utilización del edificio |
| d. Obras, ampliaciones y cambios de uso autorizados. |
| Sección 4. Historial de obras y modificaciones del establecimiento |
| e. Incidencias, documentación pendiente y coste de regularización. |
| Sección 5. Resultado de la revisión inmobiliaria y urbanística |
| 2. FORMULARIO. Inspección del edificio, inventario de habitaciones y verificación de capacidad residencial |
| a. Datos técnicos, superficies y distribución. |
| Sección 1. Características generales del edificio |
| b. Inventario de habitaciones y plazas. |
| Sección 2. Distribución física y capacidad documentada por planta |
| c. Estado de estructura, fachadas, cubiertas y acabados. |
| Sección 3. Inspección visual de elementos constructivos |
| d. Accesibilidad, baños y espacios comunes. |
| Sección 4. Evaluación funcional y necesidades de adaptación |
| e. Relación entre capacidad autorizada, capacidad física y capacidad utilizable. |
| Sección 5. Conciliación de capacidad y ocupación residencial |
| 3. CHECKLIST. Seguridad contra incendios, evacuación asistida y correcciones prioritarias |
| a. Sistemas de detección y alarma. |
| Sección 1. Detección, señalización y avisos de emergencia |
| b. Sectorización, salidas y recorridos de evacuación. |
| Sección 2. Compartimentación y desplazamiento seguro |
| c. Medios de extinción y protección. |
| Sección 3. Equipamiento y mantenimiento de protección |
| d. Planes de emergencia y evacuación asistida. |
| Sección 4. Organización humana y procedimientos de emergencia |
| e. Inspecciones, deficiencias, actuaciones obligatorias y plazos. |
| Sección 5. Programa de corrección y acreditación de seguridad |
| 4. FORMULARIO. Inventario de instalaciones críticas, estado de conservación y riesgos de continuidad |
| a. Instalaciones eléctricas y sistemas de emergencia. |
| Sección 1. Suministro eléctrico y continuidad de servicios |
| b. Climatización, ventilación y producción de agua caliente. |
| Sección 2. Confort térmico y funcionamiento de equipos |
| c. Redes de agua, saneamiento y controles sanitarios. |
| Sección 3. Abastecimiento, distribución y saneamiento |
| d. Cocinas, lavandería y equipamiento asistencial. |
| Sección 4. Instalaciones auxiliares y equipos de atención |
| e. Vida útil, mantenimiento y riesgo de fallo de instalaciones. |
| Sección 5. Evaluación de obsolescencia y criticidad |
| 5. CHECKLIST. Contratos de conservación, inspecciones, averías y responsabilidades por instalaciones |
| a. Contratos de mantenimiento y obligaciones de revisión. |
| Sección 1. Inventario de contratos técnicos |
| b. Inspecciones reglamentarias y certificaciones. |
| Sección 2. Obligaciones de inspección y documentación acreditativa |
| c. Historial de averías y mantenimiento diferido. |
| Sección 3. Análisis de incidencias técnicas históricas |
| d. Reparaciones pendientes y garantías de equipos. |
| Sección 4. Obligaciones de reparación y cobertura contractual |
| e. Obligaciones del propietario y del operador. |
| Sección 5. Matriz contractual de responsabilidades técnicas |
| 6. FORMULARIO. Presupuesto consolidado de inversiones, calendario de ejecución y ajuste de precio |
| a. Identificación de cada actuación necesaria. |
| Sección 1. Inventario consolidado de inversiones |
| b. Clasificación entre CAPEX obligatorio, correctivo y de mejora. |
| Sección 2. Naturaleza y exigibilidad de las inversiones |
| c. Estimación de coste, plazo y prioridad. |
| Sección 3. Presupuesto por fases y programación |
| d. Impacto sobre plazas, ingresos y continuidad asistencial. |
| Sección 4. Efecto operativo de la ejecución de inversiones |
| e. CAPEX total pendiente e importe propuesto de ajuste de precio. |
| Sección 5. Conciliación de CAPEX y puente económico de compraventa |
| Capítulo 16: Checklists y formularios de due diligence de licencias, autorizaciones, ocupación, tarifas, residentes y calidad asistencial |
| 1. CHECKLIST. Verificación administrativa de autorizaciones, capacidad residencial y continuidad de funcionamiento |
| a. Inventario de permisos y autoridades competentes. |
| Sección 1. Identificación de títulos administrativos y organismos responsables |
| b. Vigencia y condiciones específicas de funcionamiento. |
| Sección 2. Verificación de continuidad administrativa |
| c. Plazas y servicios autorizados. |
| Sección 3. Conciliación entre habitaciones, camas y servicios |
| d. Inspecciones, requerimientos y expedientes sancionadores. |
| Sección 4. Antecedentes de supervisión y cumplimiento |
| e. Restricciones de transmisión y necesidades de regularización. |
| Sección 5. Condiciones administrativas de adquisición |
| 2. FORMULARIO. Matriz de correspondencia entre obligaciones territoriales, requisitos asistenciales y evidencias de cumplimiento |
| a. País y jurisdicción territorial de referencia. |
| Sección 1. Delimitación del marco territorial de comparación |
| b. Norma aplicable, fecha de verificación y autoridad competente. |
| Sección 2. Registro de fuentes y vigencia normativa |
| c. Requisito de instalaciones, personal, calidad o funcionamiento. |
| Sección 3. Correspondencia entre áreas de cumplimiento |
| d. Evidencia documental del cumplimiento o incumplimiento. |
| Sección 4. Documentación justificativa y resultado de las pruebas |
| e. Riesgo, actuación correctora, plazo y coste previsto. |
| Sección 5. Programa comparado de actuaciones |
| 3. CHECKLIST. Reconstrucción de ocupación, rotación y distribución asistencial de residentes |
| a. Plazas autorizadas, disponibles y ocupadas. |
| Sección 1. Conciliación de capacidad y ocupación actual |
| b. Evolución mensual de ocupación y rotación. |
| Sección 2. Serie histórica y movimientos de residentes |
| c. Distribución por dependencia y necesidades asistenciales. |
| Sección 3. Perfil asistencial agregado |
| d. Residentes privados, concertados y otras modalidades. |
| Sección 4. Composición comercial y fuentes de pago |
| e. Conciliación entre registros de residentes, facturas e ingresos. |
| Sección 5. Reconstrucción de ingresos vinculados a ocupación |
| 4. FORMULARIO. Auditoría económica de contratos residenciales, tarifas efectivas y derechos de cobro |
| a. Tarifas vigentes y precios individualmente contratados. |
| Sección 1. Tarifas y precios efectivos |
| b. Descuentos, servicios adicionales y condiciones especiales. |
| Sección 2. Ajustes comerciales y facturación complementaria |
| c. Contratos, depósitos, anticipos y garantías. |
| Sección 3. Obligaciones contractuales frente a residentes |
| d. Morosidad, impagos y reclamaciones. |
| Sección 4. Control de cobros y derechos pendientes |
| e. Diferencias entre ingresos declarados e ingresos verificables. |
| Sección 5. Conciliación final de facturación y EBITDA |
| 5. CHECKLIST. Evaluación asistencial, protección de residentes y respuesta ante incidencias |
| a. Planes individuales de atención y organización de cuidados. |
| Sección 1. Valoración y seguimiento de residentes |
| b. Medicación, nutrición, higiene y atención sanitaria. |
| Sección 2. Procedimientos básicos de atención y coordinación |
| c. Caídas, incidentes, infecciones y acontecimientos adversos. |
| Sección 3. Registro y análisis de acontecimientos |
| d. Derechos, consentimiento, privacidad y medidas restrictivas. |
| Sección 4. Protección jurídica y asistencial de residentes |
| e. Reclamaciones, expedientes y acciones correctoras. |
| Sección 5. Gestión de quejas y seguimiento de mejoras |
| 6. FORMULARIO. Matriz consolidada de contingencias, costes de corrección y protección contractual del comprador |
| a. Incumplimiento detectado y fundamento documental. |
| Sección 1. Inventario de incidencias verificadas |
| b. Posible efecto sobre autorización, acreditación y capacidad. |
| Sección 2. Consecuencias administrativas y de continuidad |
| c. Impacto sobre ocupación, tarifas y reputación. |
| Sección 3. Cuantificación comercial y riesgo reputacional |
| d. Inversiones y costes de corrección. |
| Sección 4. Presupuesto consolidado y tratamiento económico |
| e. Propuesta de condición suspensiva, garantía o reducción del precio. |
| Sección 5. Valoración ajustada y mecanismos de protección |
| Capítulo 17: Checklists y formularios de due diligence laboral, del operador, contratos, seguros, litigios y calidad de resultados financieros |
| 1. CHECKLIST. Verificación de plantilla, cobertura asistencial y costes laborales sostenibles |
| a. Inventario de trabajadores y categorías profesionales. |
| Sección 1. Estructura y composición de la plantilla |
| b. Ratios exigibles y personal efectivo por turno. |
| Sección 2. Dimensionamiento y cobertura de la atención |
| c. Contratos, salarios, antigüedad y convenios aplicables. |
| Sección 3. Condiciones contractuales y retributivas |
| d. Absentismo, sustituciones, rotación y necesidades adicionales. |
| Sección 4. Continuidad de plantilla y cobertura real |
| e. Incumplimientos y costes de regularización de plantilla. |
| Sección 5. Resultado económico y medidas correctoras |
| 2. FORMULARIO. Identificación de pasivos laborales históricos, obligaciones de continuidad y garantías del comprador |
| a. Obligaciones salariales y de cotización. |
| Sección 1. Inventario de obligaciones laborales devengadas |
| b. Reclamaciones, inspecciones y expedientes. |
| Sección 2. Procedimientos y antecedentes laborales |
| c. Indemnizaciones y derechos acumulados. |
| Sección 3. Derechos económicos relacionados con antigüedad y extinción |
| d. Obligaciones derivadas de la transmisión. |
| Sección 4. Continuidad de las relaciones laborales |
| e. Importe estimado de contingencias y garantías exigibles. |
| Sección 5. Conciliación de pasivos laborales históricos |
| 3. CHECKLIST. Evaluación corporativa, solvencia, capacidad de gestión y continuidad del operador residencial |
| a. Identificación societaria y antecedentes de gestión. |
| Sección 1. Estructura corporativa y trayectoria |
| b. Organización, experiencia y capacidad asistencial. |
| Sección 2. Dirección y sistemas de supervisión |
| c. Solvencia, liquidez y endeudamiento. |
| Sección 3. Capacidad financiera del operador y del conjunto adquirido |
| d. Indicadores de gestión, calidad y reputación. |
| Sección 4. Indicadores operativos y antecedentes |
| e. Riesgos de sustitución o pérdida de continuidad operativa. |
| Sección 5. Transición de servicios y dependencia del grupo vendedor |
| 4. FORMULARIO. Inventario contractual, coberturas aseguradoras y procedimientos pendientes |
| a. Arrendamiento y contrato de explotación. |
| Sección 1. Contrato inmobiliario entre propietaria y operadora |
| b. Conciertos públicos y contratos con residentes. |
| Sección 2. Derechos y obligaciones comerciales |
| c. Proveedores, mantenimiento y servicios asistenciales. |
| Sección 3. Contratos operativos esenciales |
| d. Pólizas, coberturas, franquicias y siniestros. |
| Sección 4. Inventario asegurador y riesgos cubiertos |
| e. Procedimientos judiciales, obligaciones pendientes y cláusulas de cambio de control. |
| Sección 5. Litigios y estabilidad contractual |
| 5. CHECKLIST. Conciliación de ingresos, costes, EBITDA, EBITDAR y resultado inmobiliario |
| a. Conciliación de ingresos y contabilidad. |
| Sección 1. Reconstrucción de ingresos ordinarios |
| b. Normalización de costes operativos. |
| Sección 2. Conciliación del gasto recurrente |
| c. Identificación de ingresos o gastos extraordinarios. |
| Sección 3. Ajustes de calidad de resultados |
| d. Cálculo de EBITDA, EBITDAR, renta inmobiliaria y NOI. |
| Sección 4. Resultados separados de propietaria y operadora |
| e. Análisis de sostenibilidad y detección de ajustes de valoración. |
| Sección 5. Resultado financiero y precio defendible |
| 6. FORMULARIO. Conciliación de deuda neta, capital circulante, obligaciones históricas y cuentas de cierre |
| a. Deuda financiera y obligaciones equivalentes. |
| Sección 1. Inventario financiero y obligaciones de deuda |
| b. Saldos bancarios y tesorería. |
| Sección 2. Conciliación de caja libre |
| c. Deudores, acreedores, anticipos y depósitos. |
| Sección 3. Reconstrucción del capital circulante operativo |
| d. Provisiones, obligaciones fiscales y pasivos contingentes. |
| Sección 4. Pasivos históricos y obligaciones fiscales |
| e. Determinación de ajustes económicos para las cuentas de cierre. |
| Sección 5. Puente definitivo entre valor de empresa y precio del capital |
| Capítulo 18: Checklists y formularios de valoración, ajuste de precio, negociación, contrato de compraventa y cierre de una residencia de mayores |
| 1. FORMULARIO. Matriz económica consolidada de hallazgos, responsabilidades y contingencias |
| a. Resumen de riesgos inmobiliarios y urbanísticos. |
| Sección 1. Consolidación de incidencias inmobiliarias |
| b. Resumen de riesgos técnicos y CAPEX. |
| Sección 2. Consolidación del presupuesto técnico |
| c. Resumen de incumplimientos asistenciales y regulatorios. |
| Sección 3. Consolidación de riesgos administrativos y asistenciales |
| d. Resumen de contingencias laborales, financieras y contractuales. |
| Sección 4. Consolidación de pasivos y costes recurrentes |
| e. Cálculo de contingencias agregadas sin duplicidades. |
| Sección 5. Cuadro económico consolidado |
| 2. FORMULARIO. Reconstrucción del valor de empresa y corrección del precio por resultados sostenibles |
| a. Precio ofertado y variables originales de valoración. |
| Sección 1. Valoración inicialmente solicitada |
| b. Ajustes por plazas autorizadas y plazas explotables. |
| Sección 2. Corrección de la capacidad |
| c. Ajustes por ocupación y tarifas verificadas. |
| Sección 3. Reconstrucción comercial |
| d. Ajustes por EBITDA normalizado y renta sostenible. |
| Sección 4. Reconstrucción de rentabilidad |
| e. Cálculo del precio revisado y justificación de cada corrección. |
| Sección 5. Puente de valoración |
| 3. FORMULARIO. Inventario de inversiones, obligaciones históricas y deducciones económicas independientes |
| a. Inventario de inversiones obligatorias. |
| Sección 1. Actuaciones necesarias para seguridad y cumplimiento |
| b. Inversiones correctivas y mantenimiento diferido. |
| Sección 2. CAPEX posterior al cierre |
| c. Pasivos laborales, fiscales y contractuales. |
| Sección 3. Obligaciones históricas independientes |
| d. Estimación de contingencias y riesgo residual. |
| Sección 4. Riesgos que permanecen abiertos |
| e. Importe deducible, pagos retenidos y reparto de responsabilidades. |
| Sección 5. Liquidación de inversiones y garantías |
| 4. FORMULARIO. Registro de posiciones, respuestas y acuerdos de la negociación |
| a. Incidencia identificada y evidencia. |
| Sección 1. Inventario de cuestiones sometidas a negociación |
| b. Posición económica inicial del comprador. |
| Sección 2. Propuesta inicial después de la due diligence |
| c. Respuesta y documentación del vendedor. |
| Sección 3. Contrapropuesta del vendedor |
| d. Solución acordada mediante precio, obra, garantía o condición. |
| Sección 4. Matriz de acuerdos |
| e. Registro de acuerdos pendientes y resultado final de negociación. |
| Sección 5. Estado de cierre de la negociación |
| 5. CHECKLIST. Revisión contractual del perímetro, garantías, condiciones de cierre y obligaciones posteriores |
| a. Objeto y perímetro de adquisición. |
| Sección 1. Identificación contractual de los derechos transmitidos |
| b. Manifestaciones, garantías y obligaciones del vendedor. |
| Sección 2. Declaraciones y responsabilidades contractuales |
| c. Condiciones suspensivas y actuaciones anteriores al cierre. |
| Sección 3. Requisitos indispensables de consumación |
| d. Retenciones, indemnizaciones y ajustes de precio. |
| Sección 4. Protección económica del comprador |
| e. Obligaciones posteriores al cierre y resolución de controversias. |
| Sección 5. Seguimiento y mecanismos de cumplimiento |
| 6. FORMULARIO. Acta de comprobación de cierre, liquidación económica y control posterior |
| a. Comprobación de documentos y autorizaciones. |
| Sección 1. Verificación jurídica y administrativa de cierre |
| b. Validación de activos, personal, contratos y sistemas. |
| Sección 2. Entrega operativa y continuidad de servicios |
| c. Conciliación de deuda, caja y capital circulante. |
| Sección 3. Cuentas financieras definitivas de cierre |
| d. Confirmación de garantías y pagos pendientes. |
| Sección 4. Liquidación y documentación económica de cierre |
| e. Plan de seguimiento de incidencias y cumplimiento de compromisos. |
| Sección 5. Programa posterior al cierre |
| PARTE SÉPTIMA. |
| PRÁCTICA DE DUE DILIGENCE PARA LA COMPRA DE RESIDENCIAS DE MAYORES |
Copyright © inmoley.com
| Capítulo 19: Caso práctico ficticio de due diligence para la compra de una residencia de mayores en España: edificio, plazas autorizadas, ocupación, personal, CAPEX y ajuste de precio |
| 1. Presentación de la operación ficticia de adquisición. |
| a. Características del inmueble y de la residencia. |
| b. Identificación del propietario y operador. |
| c. Número de habitaciones, plazas declaradas y capacidad autorizada. |
| d. Ocupación, tarifas, ingresos y resultados económicos facilitados. |
| e. Precio solicitado y estructura jurídica propuesta. |
| 2. Due diligence inmobiliaria, arquitectónica y técnica del caso. |
| a. Comprobación de titularidad y situación urbanística. |
| b. Revisión de superficies, habitaciones y distribución interior. |
| c. Detección de diferencias entre plazas comercializadas y autorizadas. |
| d. Inspección de incendios, accesibilidad e instalaciones. |
| e. Presupuesto ficticio de reparaciones y CAPEX obligatorio. |
| 3. Due diligence operativa, asistencial y laboral. |
| a. Reconstrucción de la ocupación histórica. |
| b. Verificación de tarifas y composición de residentes. |
| c. Evaluación de calidad asistencial e incidencias. |
| d. Comprobación de turnos, plantilla y ratios aplicables. |
| e. Cuantificación del coste de corregir deficiencias operativas. |
| 4. Due diligence contractual y financiera de la operación. |
| a. Revisión de contratos y autorizaciones. |
| b. Normalización del EBITDA operativo. |
| c. Evaluación de la renta inmobiliaria sostenible. |
| d. Investigación de deuda, proveedores y contingencias. |
| e. Determinación de la diferencia entre rentabilidad declarada y rentabilidad verificable. |
| 5. Cálculo del precio corregido y negociación. |
| a. Reconstrucción del precio inicial de adquisición. |
| b. Ajuste por plazas no explotables. |
| c. Ajuste por CAPEX pendiente. |
| d. Ajuste por costes laborales y EBITDA normalizado. |
| e. Determinación del precio revisado y reparto de responsabilidades. |
| 6. Resolución completa del caso práctico ficticio. |
| a. Presentación del informe final de due diligence. |
| b. Clasificación y valoración de riesgos. |
| c. Negociación de condiciones y garantías. |
| d. Decisión razonada de compra y formalización. |
| e. Análisis del resultado económico y enseñanzas aplicables a otras adquisiciones. |
| Capítulo 20: Caso práctico ficticio de due diligence para adquirir una residencia de mayores en Chile: operador, autorización sanitaria, ocupación, calidad asistencial y contingencias laborales |
| 1. Presentación de la adquisición ficticia de un establecimiento de larga estadía. |
| a. Identificación del inmueble y estructura de explotación. |
| b. Características del operador y modelo de negocio. |
| c. Plazas disponibles, ocupación y perfil de residentes. |
| d. Tarifas, ingresos y costes operativos. |
| e. Precio solicitado y objetivos del comprador internacional. |
| 2. Due diligence administrativa y regulatoria del establecimiento. |
| a. Verificación de autorizaciones y condiciones de funcionamiento. |
| b. Identificación de autoridades competentes. |
| c. Inspección de instalaciones y adecuación normativa. |
| d. Revisión de personal, dirección técnica y obligaciones asistenciales. |
| e. Determinación de contingencias que puedan impedir la adquisición. |
| 3. Due diligence comercial, asistencial y laboral. |
| a. Contraste de ocupación declarada y ocupación real. |
| b. Revisión de tarifas contratadas y condiciones de cobro. |
| c. Evaluación de necesidades de los residentes y organización de cuidados. |
| d. Análisis de plantilla, turnos, contratos y obligaciones laborales. |
| e. Identificación de costes omitidos por el vendedor. |
| 4. Due diligence financiera y contractual. |
| a. Reconstrucción de ingresos y gastos. |
| b. Normalización del EBITDA. |
| c. Revisión de contratos de explotación y servicios. |
| d. Investigación de pasivos, obligaciones pendientes y contingencias. |
| e. Cálculo de necesidades adicionales de inversión y liquidez. |
| 5. Valoración y negociación internacional de la adquisición. |
| a. Determinación del valor económico del negocio. |
| b. Ajustes por riesgos regulatorios y asistenciales. |
| c. Ajustes por costes laborales y necesidades de personal. |
| d. Ajustes por CAPEX y resultados financieros. |
| e. Incorporación de garantías, retenciones y condiciones de cierre. |
| 6. Resolución completa del caso práctico ficticio. |
| a. Informe de hallazgos y riesgos detectados. |
| b. Propuesta de precio corregido. |
| c. Condiciones exigidas por el comprador. |
| d. Plan de transición y continuidad de atención. |
| e. Enseñanzas sobre la aplicación de una metodología común con normativa local chilena. |
| Capítulo 21: Caso práctico ficticio de due diligence para comprar una cartera internacional de residencias de mayores en México y Brasil: riesgos por jurisdicción, operador, contratos, valoración y cierre |
| 1. Presentación de la operación ficticia de adquisición internacional. |
| a. Características de la cartera y establecimientos incluidos. |
| b. Identificación de sociedades propietarias y operadoras. |
| c. Distribución de plazas, ocupación y modelos de explotación. |
| d. Resultados financieros y precios solicitados. |
| e. Estructura de adquisición propuesta por el comprador. |
| 2. Organización de la due diligence multijurisdiccional. |
| a. Aplicación de una metodología común de investigación. |
| b. Identificación independiente de normativa mexicana y brasileña aplicable. |
| c. Coordinación de equipos jurídicos, técnicos y asistenciales locales. |
| d. Diseño de una matriz de riesgos por residencia y país. |
| e. Procedimientos de homogeneización documental, financiera y operativa. |
| 3. Due diligence individual de los establecimientos. |
| a. Verificación de titularidad y condiciones de utilización de cada inmueble. |
| b. Comprobación de autorizaciones y requisitos locales de funcionamiento. |
| c. Contraste de plazas, ocupación y tarifas. |
| d. Investigación de plantilla, calidad asistencial y contratos. |
| e. Cuantificación de CAPEX y contingencias por establecimiento. |
| 4. Due diligence financiera consolidada de la cartera. |
| a. Normalización de ingresos y costes por residencia. |
| b. Reconstrucción del EBITDA de cada operador. |
| c. Separación de rentas inmobiliarias y resultados de explotación. |
| d. Identificación de deuda, contingencias y operaciones intragrupo. |
| e. Consolidación financiera y valoración sin duplicidades. |
| 5. Ajuste de precio y protección del comprador internacional. |
| a. Valoración individual de cada residencia. |
| b. Descuentos por riesgos regulatorios y operativos. |
| c. Ajustes por CAPEX, deuda y capital circulante. |
| d. Consideración de riesgos de cambio, fiscalidad y estructura societaria. |
| e. Definición de precio final, garantías y condiciones de cierre por jurisdicción. |
| 6. Resolución completa de la operación ficticia. |
| a. Presentación del informe consolidado de due diligence. |
| b. Identificación de establecimientos aceptables y problemáticos. |
| c. Revisión de la composición definitiva de la cartera. |
| d. Negociación del precio global y de las garantías. |
| e. Decisión final de inversión y enseñanzas para adquisiciones internacionales. |
Copyright © inmoley.com Todos los derechos reservados. El uso de anagramas, símbolos o información sin autorización expresa de inmoley.com y al margen de las condiciones generales de contratación de inmoley.com será perseguido judicialmente.