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  • BUILD TO SUIT (BTS) (CONSTRUCCIÓN A MEDIDA)
  • 114 págs. Pdf IMPRIMIBLE. 
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¿QUÉ APRENDERÁ?
  • Build to Suit. Construcción a la medida.
OPINIONES DE CLIENTES.
"Muy práctico para el build to suit de la logística".

Rafael Sánchez

ÍNDICE
PRELIMINAR

PARTE PRIMERA

El contrato mixto Build to Suit
PARTE SEGUNDA
Claves del contrato de arrendamiento Build to Suit (construido a medida).

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BUILD TO SUIT (BTS) (CONSTRUCCIÓN A MEDIDA) en 14 preguntas y respuestas. 
  • 35 páginas. No imprimible.

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EL CONTRATO BUILD TO SUIT (BTS) (CONSTRUCCIÓN A MEDIDA)
  • 78 páginas. No imprimible.

 
PRELIMINAR
  • Build To Suit (BTS) (construcción a medida) en 14 preguntas y respuestas.
1. ¿Qué es Build to Suit (BTS) (construcción a medida)?
2. Build to Suit (BTS) (construcción a medida) ¿Como funciona?
a. Itinerario del promotor inmobiliario
b. Itinerario de venta-arrendamiento posterior
3. ¿Cuáles son algunas de las ventajas e inconvenientes del Build-to-Suit?
a. Ventajas
  • Ventajas generales
  • Preservación de capital
  • Deducciones fiscales
  • Flexibilidad
  • Tiempo y facilidad de disposición
  • No preocuparse de la construcción y asuntos inmobiliarios.
  • Alivio administrativo por la gestión inmobiliaria
  • b. Ventajas de un edificio nuevo frente a uno anteriormente ocupado
    c. Inconvenientes
    4. Inmologística ¿por qué Build to Suit (BTS) (construcción a medida)?
    a. Flexibilidad
  • Ubicación
  • Tamaño del espacio industrial
  • Tamaño de la zona industrial
  • El tipo de cooperación - alquiler o nueva construcción para la venta de la inversión a un cliente
  • Objeto de la planta industrial (almacén, planta de clasificación, industria ligera, industria pesada, etc.
  • Diseño de módulos integrables por el cliente
  • Mantenimiento técnico de edificios e infraestructura
  • Tipo de cooperación
  • b. El cliente define los planes según sus propias necesidades
    5. ¿Qué es un contrato Build to Suit (BTS) (construcción a medida)?
    6. ¿Cómo funciona el arrendamiento en una operación Build to Suit (BTS) (construcción a medida)?
    7. ¿Cuáles son las ventajas de un contrato de arrendamiento en una operación Build to Suit (BTS) (construcción a medida)?
    a. Personalización
    b. Ahorro de capital para el arrendatario
    c. Beneficios fiscales
    d. Una nueva instalación
    8. Nave logística ¿Cuáles son las ventajas de un contrato de arrendamiento en una operación Build to Suit (BTS) (construcción a medida)?
    9. ¿Cuáles son las partes de un contrato de arrendamiento en una operación Build to Suit (BTS) (construcción a medida)?
    a. Un acuerdo de desarrollo o construcción
    b. Un contrato de arrendamiento
    10. ¿Cuánto dura el contrato de arrendamiento de una operación Build to Suit (BTS) (construcción a medida)?
    11. ¿Puede reservase una opción de compra en una operación Build to Suit (BTS) (construcción a medida)?
    12. ¿Cómo se calcula la renta por alquiler en una operación Build to Suit (BTS) (construcción a medida)?
    a. Tasa de rendimiento aplicada a los costes del proyecto
    b. ¿Se requiere una garantía de arrendamiento?
    13. ¿Cómo funciona el proceso de diseño en una operación Build to Suit (BTS) (construcción a medida)?
    a. Consultor de diseño del promotor
    b. ¿Cuáles son sus criterios de señalización?
    c. Construcción y costes
    d. ¿Qué pasa si los costes (y por lo tanto el alquiler) exceden el presupuesto?
    e. ¿Cuánto tiempo durará la construcción?
    14. ¿Cuáles son las claves de un contrato Build to Suit (BTS) (construcción a medida)?
    a. Alquiler base (Base rent)
    b. Año base, año base de arrendamiento (Base year, base year lease)
    c. Arrendamiento de construcción a medida (Build-to-suit lease)
    d. Cargo de mantenimiento de área común (CAM charge).
    e. Área común (Common area)
    f. Arrendamiento de servicio completo (Full service lease)
    g. Arrendamiento bruto (Gross lease)
    h. Tasa de impacto (Impact fee)
    i. Factor de carga (Load factor)
    j. Arrendamiento neto (Net lease)
    k. Costes operativos (Operating costs)
    l. Proporción de estacionamiento (Parking ratio)
    m. Renta porcentual (Percentage rent)
    n. Área alquilable (Rentable area)
    ñ. Arrendamiento inverso de construcción a medida (Reverse build-to-suit lease)
    o. Mejoras para arrendatarios (tenant improvements)
    p. Área utilizable (Useable area)
    q. Nivel mínimo de acabado para las mejoras incluidas dentro de un nuevo espacio o edificio. (Vanilla Shell (White Box, Warm Shell) - Grey Shell (Cold Shell))
    PARTE PRIMERA
    • El contrato mixto Build to Suit
    Capítulo 1. 
    El contrato mixto Build to Suit
    1. Concepto del contrato mixto Build to Suit
    a. Un contrato mixto Build to Suit es un contrato de arrendamiento de una parte y un contrato de construcción de una parte.
    b. El edificio es construido por el arrendador según los estándares comerciales elegidos por el arrendatario.
    2. Cuestiones previas a la construcción
    a. El arrendatario no se dedica a construir y es costoso ser propietario.
    b. Subcontratar a un experto en Build to Suit para que trate con constructor/promotor.
    3. Tipologías básicas contractuales relacionadas con el Build to Suit.
    a. Renovación básica de edificios para su alquiler.
    b. Rehabilitación de edificios para su alquiler.
    c. Construcción y arrendamientos netos triples o arrendamientos netos dobles.
    Arrendamientos netos dobles
    Triples arrendamientos netos
    d. Los auténticos contratos mixtos Build to Suit de construcción con arrendamiento triple neto.
    TALLER DE TRABAJO
    ¿Cómo negociar los términos de un arrendamiento NNN Build-to-Suit?
    1. Arrendamiento neto triple. Triple net - nnn o net net net
    2. Contrato de arrendamiento comercial de triple red (NNN)
    a. ¿Qué es un contrato de arrendamiento Triple-Net (NNN)?
    b. ¿Qué significa NNN?
    c. ¿Qué es el mantenimiento de áreas comunes (CAM)?
    d. Limitación de gastos NNN
    e. Responsabilidades del arrendador
    3. ¿Cómo calcular la renta base?
    4. ¿Cómo redactar las cláusulas de aumento de la renta?
    5. Determinación del porcentaje de alquiler
    6. Los términos de la opción y de la renovación del arrendamiento
    Capítulo 2. 
    Fase preliminar del contrato Build to Suit. Solicitud de propuesta formal (Request for Proposal "RFP").
    1. Una descripción del arrendatario y su negocio.
    2. Una descripción del arrendador/promotor
    3. Descripción del proyecto y su financiación
    4. Una fecha límite para la presentación de una respuesta.
    5. Revisión de respuestas a RFP, Promotor y selección del sitio.
    6. La preparación de planos de construcción y especificaciones
    7. Análisis de uso del suelo. Determinación de aprobaciones requeridas.
    8. Presupuesto y Renta.
    9. Contrato de construcción.
    Capítulo 3. 
    Contenido del contrato Build to Suit.
    1. Problemas de arrendamiento.
    a. Capacidad de venta en las opciones de compra.
    b. Descripción de locales arrendados.
    c. Término.
    d. Fecha de inicio.
    e. Momento en que las instalaciones están a disposición.
    f. Finalización sustancial. Listo para ocupar.
    2. Lista de verificación adicional del arrendatario
    3. Renta
    4. Impuestos.
    5. Límites de uso por el arrendatario.
    6. Mantenimiento y reparación.
    a. Reparaciones del propietario.
    b. Reparaciones del arrendatario.
    7. Contrato de mantenimiento.
    8. Conexiones del inmueble a servicios públicos.
    9. Daño y Destrucción / Deber de Reconstruir.
    10. Cesión y subarrendamiento.
    11. Incumplimiento del arrendatario.
    12. Fuerza mayor.
    13. Precisiones del contrato (letters).
    14. Opciones de compra y derechos de tanteo.
    15. Opciones de renovación.
    16. Obligación del arrendador de comprar bienes inmuebles.
    a. Predeterminado antes de la finalización: Condición precedente.
    b. Predeterminado antes de la finalización: daños.
    Capítulo 4. 
    Problemas de construcción.
    1. Contenido del proceso constructivo
    2. Cláusula de la fase de diseño
    3. Calendario de la fase de construcción.
    4. Retrasos.
    a. Retraso excusable.
    b. Retraso del arrendatario.
    • Fuerza mayor
    • Costes de construcción.
    • Fechas críticas (Drop Dead Dates).
    • Órdenes de cambio.
    • Daños liquidados.
    • Derecho a rescindir.
    Capítulo 5. 
    Fase de construcción en el Build to Suit.
    1. Responsabilidades general de las partes durante Construcción.
    a. Obligaciones del propietario/arrendador
    b. Obligaciones del arrendatario
    2. Líneas de comunicación.
    3. Papel del arquitecto, Resolución de conflictos.
    4. Retrasos.
    5. Cambiar órdenes, Sobrecostes.
    6. Entrega del Edificio al Arrendatario.
    7. Finalización sustancial. Certificado de ocupación.
    PARTE SEGUNDA
    • Claves del contrato de arrendamiento Build to Suit (construido a medida).
    Capítulo 6. 
    Claves del contrato de arrendamiento Build to Suit (construido a medida).
    1. Selección del sitio para proyectos Build to Suit (construido a la medida).
    2. Características típicas de los arrendamientos de construcción a medida
    3. Documentar el proceso de construcción
    4. Preocupaciones fundamentales de cada una de las partes
    a. Para el arrendador
    b. Para el arrendatario
    5. Alcance del trabajo y responsabilidades de cada parte
    a. Diseño y construcción de propietarios.
    b. Construcción para arrendatarios de características especiales.
    c. Diseño de arrendatarios pero construcción por propietarios.
    d. Diseño y construcción del arrendatario (pagado por el propietario).
    e. Problemas de diseño por el momento de preparación de los planos de construcción.
    f. El contrato de arrendamiento también debe abordar el coste de preparación de los planes.
    6. Selección de contratista
    7. Plazo de ejecución de la obra.
    a. Fuerza mayor y otros retrasos justificados
    b. Retraso del propietario y el arrendatario
    c. Modificaciones durante la obra.
    8. Finalización de la obra.
    a. Certificado de final de obra.
    b. Listo para usar para su uso previsto.
    c. Inspección final y lista de verificación
    d. Período de complementos finales en la obra por el arrendatario.
    9. Consecuencias por entrega tardía o incumplimiento
    a. Retrasos en la construcción
    b. Efecto de los retrasos en la construcción en el nuevo contrato de arrendamiento
    10. Garantías
    11. Provisiones (Allowance Issues)
    12. Problemas de pago y préstamos de construcción

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