| Introducción |
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| La auditoría urbanística debería
ser obligatoria y no tardará en serlo. ¿Por qué? Porque
en el urbanismo hay muchos intereses, se mueve mucho dinero y porque es
tan complejo que se pueden cometer errores humanos.
Al referirnos a intereses queremos ser positivos
y pensar en el interés de los promotores inmobiliarios en que se
agilicen las licencias urbanísticas. ¿Por qué se forman
cuellos de botella en las concesiones de licencias? El único medio
para saberlo es realizar una auditoría urbanística que señale
tiempos máximos de tramitación, que alerte de posibles ineficiencias,
evite tiempos muertos en la tramitación señale los expedientes
y que proponga mejoras para reducir el riesgo de prescripción de
expedientes, por ejemplo, evitar partidas de cobros no ejecutados.
Cuando decimos que se mueve mucho dinero en el
urbanismo nos referimos a que se producen escándalos por comportamientos
irregulares en algunos ayuntamientos que no hacen sino confirmar la necesidad
de potenciar las auditorías urbanísticas en el marco del
análisis del sector local. Dicho objetivo, no obstante, exige una
adecuada formación de los auditores públicos y privados,
teniendo en cuenta que el riesgo en este tipo de auditorías está
principalmente en lo que queda fuera de la documentación y las cuentas
analizadas.
Pero a pesar de que sea necesaria una auditoría
urbanística en caso de sospechas de fraude, no se debe calificar
la auditoría urbanística como un instrumento sancionador,
sino como descubridor y analizador de la realidad urbanística municipal.
Hay que destacar la capacidad de detectar las incidencias
urbanísticas como simple medida de control. Igual que se inspecciona
el coche cada año, así hay que inspeccionar el urbanismo.
La mejor virtud de de la auditoría urbanística es que se
anticipa al descontrol y sirve de medida preventiva evitando actuaciones
indebidas. Este carácter preventivo es el que hace imprescindible
la auditoría urbanística regular por expertos independientes.
De estos temas se trata de un modo práctico
y profesional en la guía de la autoría urbanística.
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PARTE
PRIMERA
-
La auditoría
urbanística municipal.
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| Capítulo
1. |
La auditoría urbanística municipal
debería ser obligatoria y sancionadora.
1. Los ayuntamientos no tienen obligación
de auditar su urbanismo.
2. La auditoría urbanística debe
ser pública pero no es sancionadora.
3. Contenido de la auditoría urbanística
municipal.
a. Cumplimiento de la legalidad
de los actos de naturaleza urbanística.
b. Verificar el cumplimiento de
la legalidad de los actos de naturaleza urbanística.
c. Verificar la gestión operativa
de una administración.
d. Verificar asientos contables
resultantes de actuaciones urbanísticas.
e. Plan de objetivos y pruebas.
4. Efectos legales de la auditoría urbanística.
-
No es un instrumento sancionador, sino descubridor
y analizador de la realidad urbanística municipal.
TALLER DE TRABAJO.
Finalidades de las auditorías urbanísticas
municipales.
1. Mejorar la capacidad de gestión de los
entes urbanísticos municipales.
a. Mejorar la capacidad
de gestión urbanística.
b. Mejorar la capacidad de gestión
de las administraciones con competencias urbanísticas.
c. Mejorar las medidas de fiscalización
voluntarias e internas de los entes urbanísticos.
2. Descubrimiento de ilegalidades urbanísticas.
a. Acciones de protección
de legalidad urbanística y de disciplina.
b. Procedimientos urbanísticos
de restauración o indemnización.
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| Capítulo
2. |
¿Para qué se realiza una auditoría
urbanística municipal?
1. Recopilación de información
urbanística municipal para emitir una opinión técnica
y objetiva.
a. Auditoría de estados
financieros relacionados con el urbanismo.
-
Existencia
-
Propiedad
-
Integridad
-
Valoración
-
Exactitud económica
-
Imputación temporal
-
Presentación de información
b. Auditoría operativa relacionada
con el urbanismo.
2. La auditoría urbanística controla
y analiza la gestión.
a. La auditoría urbanística
como herramienta de control al servicio de las administraciones.
b. El auditor urbanístico
debe proponer mejoras.
c. Las auditorías urbanísticas
deben ser públicas.
d. La auditoría urbanística
al servicio de la transparencia.
1. Auditoría urbanística
de regularidad y control de cumplimiento de legalidad.
2. Auditoría urbanística
operativa de eficiencia.
e. Auditoría urbanística
de gestión operativa de la administración y auditoría
estratégica de adecuación al modelo territorial.
TALLER DE TRABAJO.
La necesidad de una AUDITORÍA
EXTERNA de la gestión urbanística municipal desde el planeamiento
al convenio.
1. Las sospechas sobre el urbanismo como fuente
de corrupción.
2. Los tribunales de cuentas u órganos
públicos de control externo del presupuesto municipal por razón
del urbanismo.
a. La fiscalización
externa de la gestión urbanística por los órganos
públicos de control externo es necesaria.
b. Problemas de control interno
municipal.
-
Falta de colaboración por los
ayuntamientos.
-
Falta de especialización urbanística
en los inspectores de los tribunales de cuentas.
-
Problemas de competencias entre ayuntamientos
y Comunidades Autónomas.
c. Problemas de control externo municipal.
-
Acceso limitado de funcionarios municipales
a los asuntos urbanísticos.
-
Falta de control documental del procedimiento
urbanístico que dura años.
-
Falta de colaboración por funcionarios.
d. Soluciones. La Declaración
de Pamplona.
3. Áreas a considerar en una auditoría
urbanística.
-
Estructura organizativa municipal en
materia de urbanismo.
-
Marco jurídico aplicable.
-
Análisis del Plan General Municipal.
-
Desarrollo y ejecución del planeamiento.
-
Intervención y disciplina urbanística.
-
Actuación de la Comunidad Autónoma.
4. Fases de una auditoría urbanística.
a. Análisis preliminar
de la gestión urbanística.
1. Organización municipal
de gestión urbanística.
2. Utilización de empresas
municipales o autonómicas de vivienda o urbanismo.
3. Externalización del urbanismo
a gestores de confianza municipal.
4. Análisis del marco urbanístico
municipal y autonómico.
5. Plan General Municipal (PGOU).
6. Modelo de ocupación del
territorio, clasificación del suelo y evolución urbana previsible.
b. Análisis detallado
-
Plan Urbanístico Municipal (PGOU)
-
Desarrollo y ejecución del Plan
Urbanístico Municipal (PGOU).
-
Muestra en unidades de ejecución.
-
Modificaciones puntuales urbanísticas.
-
Convenios Urbanísticos.
-
Permutas inmobiliarias y aportaciones
de solar.
-
Iniciativa privada. Agente urbanizador.
-
Patrimonio Municipal del Suelo.
c. Análisis de riesgo urbanístico.
-
Fuentes de investigación
-
Informes internos cuestionando decisiones
urbanísticas.
-
Denuncias de particulares relacionadas
con el urbanismo.
-
Recursos judiciales relacionados con
el urbanismo.
-
Actuaciones municipales en relación
con la intervención y disciplina urbanística.
-
Actuaciones autonómicas relacionadas
con el control de la legalidad.
TALLER DE TRABAJO
Antecedentes del control externo de la gestión
económica del urbanismo
1. El control externo sobre los aprovechamientos
urbanísticos municipales.
2. El control externo de los convenios urbanísticos.
3. El control externo de la disciplina urbanística
4. El control externo sobre el Patrimonio Municipal
de Suelo.
5. El control externo de otros aspectos urbanísticos
TALLER DE TRABAJO
La declaración de Pamplona. Declaración
de los presidentes de los tribunales autonómicos de cuentas
-
"Respecto al urbanismo, los recientes
escándalos por comportamientos irregulares en algunos ayuntamientos
no hacen sino confirmar la necesidad de potenciar las auditorías
urbanísticas en el marco del análisis del sector local. Dicho
objetivo, no obstante, exige una adecuada formación de los auditores
públicos teniendo en cuenta que el riesgo en este tipo de auditorías
está principalmente en lo que queda fuera de la documentación
y las cuentas analizadas".
|
| Capítulo
3. |
| Clases de auditorías urbanísticas
municipales.
1. La auditoría urbanística
municipal.
2. Clases de auditorías urbanísticas
municipales.
3. La auditoría urbanística municipal
por omisión.
4. La auditoría urbanística temporal.
Ejemplo: período de mandato.
|
| Capítulo
4. |
El auditor urbanístico.
1. Calificación profesional. Urbanista,
arquitecto, etc.
2. Pliego de condiciones y carta de encargo de
la auditoría urbanística municipal.
3. Independiente.
4. Sin conflicto de intereses.
TALLER DE TRABAJO
El equipo auditor en la auditoría urbanística.
TALLER DE TRABAJO
Proceso de ejecución del trabajo en
equipo de una auditoría urbanística municipal.
TALLER DE TRABAJO
Protocolos de auditoría urbanística
municipal.
CHECK-LIST
Plan de auditoría
urbanística y proceso de su planificación en fase preliminar.
1. Determinación
del encargo de auditoría urbanística
2. Legislación
aplicable en relación a la auditoría urbanística.
3. Entrevista personalizada
con los técnicos responsables del área municipal de urbanismo.
4. Recopilación
de informes internos y externos de los últimos cinco años.
5. Análisis de
la actividad urbanística municipal.
6. Control interno de
todos los asuntos urbanísticos municipales afectados por la auditoría.
7. Esquematización
del proceso de desarrollo urbanístico municipal.
8. Determinación
de riesgo concreto de la auditoría urbanística y enfoque
de áreas de riesgo.
9. Analizar las posibles
incidencias y su efecto en la auditoría urbanística.
10. Comprobar los indicadores
complementarios de evaluación a efectos de la auditoría urbanística.
|
| Capítulo
5. |
La diferencia entre la auditoría urbanística
municipal y el control de los tribunales de cuentas.
1. No es lo mismo auditar la gestión
urbanística que fiscalizar a un ayuntamiento por su gestión
urbanística.
2. La fiscalización urbanística
analiza el cumplimiento de la ley, no analiza la gestión urbanística.
TALLER DE TRABAJO
La diferencia entre la auditoría urbanística
y los informes de los Tribunales de cuentas.
TALLER DE TRABAJO
Perspectiva histórica de la intervención
de los Tribunales de Cuentas en la auditoría urbanística
municipal realizada en España a partir del trabajo de los
órganos públicos de fiscalización.
|
| Capítulo
6. |
Criterios de evaluación de la auditoría
urbanística municipal.
1. El control de la legalidad.
2. Objetivos de evaluación de la práctica
urbanística.
3. Metodología de la auditoría urbanística.
Indicadores urbanísticos.
4. Auditoría del planeamiento y gestión
urbanística técnica.
a. Base de datos cartográfica
del municipio.
b. Recursos de la gerencia de urbanismo.
c. Desglose de procedimientos urbanísticos
de desarrollo del planeamiento municipal.
d. Análisis del servicio
de información urbanística municipal.
e. Estado de tramitación
de expedientes.
f. Auditoría de la gestión
de la gerencia de urbanismo (volumen de burocracia y plazos de respuesta).
-
El tiempo de respuesta y plazos de tramitación.
(Fecha de entrada) menos (Fecha de finalización de expediente)
-
El ciclo global de la gestión
urbanística. (Fecha de entrada figura de planeamiento) menos (Fecha
de finalización obras urbanización)
g. Auditoría de ejecución
de obras.
-
Coste obras de ejecución / Total
m2 zonificación
TALLER DE TRABAJO
El expediente de auditoría urbanística.
1. Papeles de trabajo de una auditoría
urbanística.
2. Informe de auditoría urbanística.
a. Tipos de conclusiones
y recomendaciones.
b. Estructura de un informe de auditoría
urbanística.
TALLER DE TRABAJO
Plazo recomendable para realizar una auditoría
urbanística.
1. Calendario de una auditoría urbanística.
2. Fases de una auditoría urbanística.
TALLER DE TRABAJO
Estimación del coste de una auditoría
urbanística.
TALLER DE TRABAJO
El control de calidad de una auditoría
urbanística.
1. ¿Qué debe analizar el control
de calidad de una auditoría urbanística?
2. Lugar y plazos del control de calidad de la
auditoría urbanística.
|
| Capítulo
7. |
Plan de auditoría urbanística.
1. Fases del plan de auditoría urbanística.
2. Plan de trabajo de una auditoría urbanística.
a. Fase preliminar.
b. Control interno de la gerencia
de urbanismo.
c. Auditoría del desarrollo
urbanístico municipal.
d. Análisis de riesgos del
proceso urbanístico.
e. Fase final de supervisión
del informe de auditoría urbanística.
TALLER DE TRABAJO
Pruebas de verificación de una auditoría
urbanística de revisión de un planeamiento urbanístico.
1. Cumplimiento de la legalidad urbanística.
2. Informe de los servicios técnicos
y jurídicos municipales.
3. Pruebas de cumplimiento del planeamiento urbanístico
municipal.
4. Verificación de informes y plazos al
expediente administrativo
5. Control de expedientes jurídicos internos
y externos.
TALLER DE TRABAJO
Esquema. Puntos
de examen de una auditoría del planeamiento y gestión urbanística
técnica.
TALLER DE TRABAJO
Auditoría urbanística de la gestión
operativa de una gerencia de urbanismo.
TALLER DE TRABAJO
Auditoría urbanística de planes
parciales, planes especiales y estudios de detalle.
TALLER DE TRABAJO
Auditoría urbanística de los
proyectos de urbanización.
TALLER DE TRABAJO
Auditoría urbanística de la ejecución
de las obras de urbanización con efectos para compensación
y reparcelación urbanística.
TALLER DE TRABAJO
Casos reales de auditoría realizados
por órganos de control externo en la auditoría y fiscalización
de la actividad urbanística en convenios urbanísticos,
disciplina urbanística y patrimonio municipal de suelo.
TALLER DE TRABAJO
Auditoría sobre convenios urbanísticos.
Informe de fiscalización de determinados
convenios urbanísticos de la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento
de Sevilla por la Cámara de Cuentas de Andalucía.
Convenios que promoviesen una recalificación
de suelo industrial a residencial, pues este cambio de uso del suelo (recalificación)
conlleva importantes plusvalías.
TALLER DE TRABAJO
¿Por qué hay que hacer auditorías
urbanísticas tras las inundaciones?
TALLER DE TRABAJO
Auditorías urbanísticas en el
urbanismo de Cataluña.
1. Auditorías urbanísticas
2. Publicación del informe final de la
auditoría.
-
Participantes en la ejecución
-
Clases de gestión o ejecución:
integrada y aislada
-
Delimitación de ámbitos
de actuación para infraestructuras urbanísticas comunes.
CHECK-LIST
Las claves de
la auditoría urbanística.
1. Estructura
organizativa de la Entidad Local.
2. Marco jurídico
aplicable.
3. Análisis del
Plan General Municipal.
4. Desarrollo y ejecución
del planeamiento.
Desarrollo
y ejecución del PGM
Modificaciones
puntuales urbanísticas.
Convenios
Urbanísticos.
Patrimonio
Municipal del Suelo (PMS).
5. Intervención y
disciplina urbanística.
|
PARTE
SEGUNDA
-
Due Diligence
Urbanística.
|
 <
|
| Capítulo
8. |
“Due Diligence Urbanística”.
1. Primera aproximación a la información
urbanística.
-
Clasificación y calificación
del suelo.
-
Coeficiente de ocupación del
suelo
-
Edificabilidad.
-
Alzada edificación
-
La reparcelación
-
Aprovechamiento urbanístico.
-
Etc.
-
Aspectos y documentación urbanística
específica a examinar.
2. La viabilidad económica de un proyecto urbanístico
(Estudio de viabilidad de una promoción inmobiliaria).
-
Proyecto básico de ejecución.
-
Licencia de obra / solicitud de la licencia
de obra.
-
Situación urbanística
del solar.
-
Coste real del suelo.
-
Existencia de cláusulas resolutorias.
-
Relación de las viviendas, garaje
y trasteros.
-
Vinculación de los garajes y
trasteros.
-
Estudio de ingresos y gastos de la promoción
inmobiliaria.
-
Aportación contrato o precontrato
con constructor.
-
Plan de disposiciones del préstamo.
-
Estado de las ventas inmobiliarias.
-
Documentación jurídico
financiera del promotor inmobiliario.
-
Expediente jurídico inmobiliario.
-
Expediente profesional del promotor
inmobiliario.
-
Información económico-financiera
del promotor inmobiliario y solvencia.
-
Calendario de ejecución.
3. Cómo localizar la información urbanística
necesaria para la “Due Diligence”.
a. Planeamiento urbanístico.
Plan general de ordenación urbana. Naturaleza, objeto y ámbito
territorial.
b. Documentación del Plan
General: contenido y valor de sus elementos.
c. Interpretación del Plan
General.
d. Información urbanística.
Publicidad del planeamiento.
e. Consulta directa.
f. Informes urbanísticos.
g. Cédulas urbanísticas.
h. Valor acreditativo de los informes
y cédulas urbanísticas y precauciones sobre su eficacia.
i. Información urbanística
a suministrar a los particulares en la enajenación de fincas.
4. Aspectos urbanísticos que deben aparecer
en la escritura pública.
5. Datos personales del titular de los derechos
urbanísticos.
6. Aspectos urbanísticos de los inmuebles.
a. Entorno.
b. Planeamiento y situación
urbanística.
c. Condiciones de parcela.
7. Licencias.
a. Aspectos generales.
b. Clases de licencia.
Licencia de Obras o edificación.
Licencia de obra mayor.
a) Licencia de obra mayor
por consolidación de edificios.
b) Licencia de obra mayor por nueva
edificación.
c) Licencia de obra mayor por rehabilitación
de edificios.
d) Licencia de obra mayor por restauración
de edificios.
e) Licencia urbanística de
obra mayor por acondicionamiento de local sujeto al Reglamento de Espectáculos
Públicos y Actividades Recreativas.
Licencia de obras menores.
Licencia de primera ocupación.
Licencia de instalación,
actividad y apertura.
Licencia de actividades molestas.
8. Documentación a aportar a la autoridad en
materia de licencias.
a. Licencia de obra mayor
de acondicionamiento de local:
b. Licencia de obra mayor de consolidación
de edificios:
c. Licencia de obra mayor de nueva
edificación:
d. Licencia de obra mayor de rehabilitación
de edificios:
e. Licencia de obra mayor de restauración
de edificios:
f. Licencia urbanística de
obra mayor: Acondicionamiento de local sujeto al Reglamento de Espectáculos
Públicos y Actividades Recreativas:
g. Licencia de obras menores:
9. Tasa por licencia de obras.
10. Licencia Comercial de la Comunidad Autónoma
(para grandes superficies).
11. Certificación de la finalización
de las obras.
12. Documentación necesaria para solicitar
licencia de segregación.
13. El aprovechamiento urbanístico. La
compra por promotores de “aprovechamientos urbanísticos”.
TALLER DE TRABAJO
Modelo de cédula urbanística.
TALLER DE TRABAJO
Modelo de ficha urbanística de un proyecto
de obra.
TALLER DE TRABAJO
Supuesto especial de “Due Diligence” urbanística
de un proyecto básico apto para licencia y pendiente de visado urbanístico.
I. Memoria.
II. Documentación gráfica.
1. Planos informativos.
-
Plano de situación.
-
Plano de emplazamiento.
-
Planos de estado actual.
2. Planos descriptivos del Proyecto.
-
De bloques (en su caso).
1. Ordenación general del
conjunto (en su caso).
2. Esquemas de servicios e instalaciones
(en su caso).
-
De edificación.
1. Representación de la red
de saneamiento.
2. Plantas de distribución.
3. Plano de planta de cubierta.
4. Planos de alzados generales.
5. Planos de sección.
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| Capítulo
9. |
“Due Diligence de edificación”.
1. “Due Diligence” de adquisición
de terrenos para su posterior edificación.
2. Condiciones para poder edificar una parcela.
a. Condiciones de planeamiento.
b. Condiciones de urbanización.
c. Condiciones de gestión.
d. Condiciones dimensionales.
3. Condiciones de situación y forma de los
edificios.
a. Línea de edificación.
b. Alineación exterior, fondo
máximo edificable y línea máxima de edificación.
c. Plano de fachada y de medianera.
d. Separación a linderos.
e. Retranqueos.
f. Rasante, cota natural del terreno
y cota de referencia.
g. Ocupación, superficie
ocupable y coeficiente de ocupación.
h. Superficie ocupable.
i. Superficie libre de parcela.
j. Superficie edificada.
k. Cómputo de la superficie
edificada.
l. Coeficiente de edificabilidad.
m. Condiciones de volumen y forma
de los edificios. Altura de la edificación.
n. Condiciones particulares de uso.
4. Tipo de obras.
a. Obras de conservación
y mantenimiento.
b. Obras de consolidación.
c. Obras de acondicionamiento.
d. Obras de restauración.
e. Obras de reforma.
f. Reforma menor.
g. Reforma parcial.
h. Obras de demolición.
i. Obras de nueva edificación.
j. Obras de reconstrucción.
k. Obras de sustitución.
l. Obras de ampliación.
m. Obras de nueva planta.
5. Control del Proyecto.
6. La documentación que se debe entregar
al promotor a la conclusión de las obras.
7. La importancia del acto de recepción
de las obras en relación a la responsabilidad de los riesgos cubiertos
por el seguro.
8. Seguros de la construcción.
a. Seguro decenal.
b. Otros seguros para promotores,
constructores y subcontratistas.
c. La sustitución del beneficiario
de la póliza a favor del comprador.
9. Libro del edificio
TALLER DE TRABAJO
Edificación. Esquemas
de fases de obras.
-
Análisis previo para la redacción de
un Proyecto arquitectónico.
-
Fases preliminares del Proyecto.
-
El Proyecto arquitectónico.
-
La memoria del Proyecto arquitectónico.
-
La documentación gráfica del Proyecto
arquitectónico.
-
El presupuesto del Proyecto arquitectónico.
-
El pliego de condiciones del Proyecto arquitectónico.
-
La planificación y los controles de obra.
TALLER DE TRABAJO
Check-list del régimen de responsabilidad
de la Ley de Ordenación de la Edificación (L.O.E.). Ley 38/99,
de 5 de noviembre, de Ordenación de La Edificación.
Responsabilidades comunes a todos los agentes.
TALLER DE TRABAJO
Modelo de caso real de informe Due Diligence
técnico y medioambiental de un edificio.
1. Descripción general del edificio.
2. Evaluación técnica del edificio.
a. Descripción sistemas
constructivos.
b. Descripción interiores
edificio.
c. Descripción sistemas de
instalaciones.
3. Accesibilidad y supresión de barreras.
4. Licencias y permisos.
5. Recomendaciones.
a. Clasificación
de contingencias
b. Conclusiones
6. Anexos
Anexo 1: documentación
gráfica
Anexo 2: cuadros de costes
Anexo 3: ficha de definición
ambiental
7. Calificación del informe
8. Documentación recopilada
a. Planos del inmueble
b. Ficha y certificado urbanístico
c. Ficha catastral
d. Certificados de dominios
y cargas
|
| Capítulo
10. |
Litigios.
1. Acciones para proteger la Propiedad
(deslindes, reivindicatorias, etc.).
2. Litigios.
3. Documentos a solicitar.
4. Mención especial a la existencia de
expedientes expropiatorios.
|
| ANEXO 1 |
La auditoría urbanística de la
sostenibilidad en los planes generales de ordenación urbana (PGOU)
-
Auditoría, certificación o acreditación
de la calidad y sostenibilidad del medio urbano.
-
Certificación de actuaciones de planeamiento
de desarrollo.
-
Certificaciones urbanas a nivel internacional.
-
LEED BREEM
-
CASBEE
-
BREEAM
-
Criterios de evaluación.
-
Análisis comparativo de las certificaciones
urbanas a nivel internacional.
-
Buenas prácticas de planeamiento urbanístico
sostenible.
-
Criterios ambientales para la redacción del
planeamiento urbanístico.
-
Calidad del aire (contaminación sustancias
contaminantes).
-
Contaminación acústica, lumínica
y magnética.
-
Gestión de materiales y de residuos.
-
Integración el paisaje en todos los procesos
de planeamiento territorial y urbanístico.
-
Ocupación del suelo.
-
Densidad e intensidad edificatoria.
-
Espacios verdes y biodiversidad.
|
