INMOBILIARIO.
VENTA DE INMUEBLES ESTATALES. LA GESTIÓN INMOBILIARIA DEL ESTADO Convertir conocimiento en
valor añadido: Guía
práctica inmoley.com del director de patrimonio inmobiliario. Venta
de inmuebles estatales. La gestión inmobiliaria del Estado. Inmuebles.
La gestión inmobiliaria del Estado al inicio de 2012 tenía
ineficiencias tales como falta de información precisa y actualizada
del número de inmuebles, elevada dispersión de sedes administrativas,
elevados costes de arrendamientos, reducidos niveles de ocupación
y parte de patrimonio sin utilizar. Un órgano interministerial
coordinado por la Dirección General de Patrimonio ha diseñado
medidas de subsanación, algunas de las cuales ya están en
vigor, relativas a la identi¬ficación de la totalidad de los
inmuebles de la AGE, la reducción del gasto en los arrendamientos,
la optimización de la ocupación de espacios, el incremento
de ingresos públicos y la construcción de equipamientos autofinanciables
a corto plazo. Claves: Datos de venta de inmuebles.
Herramienta práctica
>Guías prácticas:
Edificación.Ingeniería.
INMUEBLES
Situación actual
El Real Decreto-ley 12/2012, de
30 de marzo, por el que se introducen diversas medidas administrativas
y tributarias dirigidas a la reducción del déficit público,
que modifica la Ley 33/2003, de Patrimonio de las Administraciones Públicas
y la Ley 33/2003, configuró la Comisión de Coordinación
Financiera de Actuaciones Inmobiliarias y Patrimoniales (CCFAIP), y su
Comisión Permanente (CPCCFAIP), como los órganos colegiados
interministeriales de asistencia al Ministro de Hacienda y Administraciones
Públicas en la coordinación de la gestión de los edificios
administrativos, la aprobación de directrices y la adopción
de medidas para una utilización más eficiente y racional
de los mismos.
Por su parte, el Programa Nacional
de Reformas (PNR) 2012 aprobado por el Consejo de Ministros con fecha 27
de abril de 2012, se refiere al denominado Plan Integral de Gestión
del Patrimonio Inmobiliario de la AGE señalando que a lo largo de
2012 se aprobaría dicho Plan Integral que definiría los criterios
homogéneos de valoración de bienes, gestión de activos,
ocupación de espacios y planificación de proyectos, de obras
y de servicios generales de mantenimiento y conservación.
En el marco del Plan de Racionalización
del Patrimonio Inmobiliario Estatal 2012-2020 (PRPIE), iniciado como consecuencia
de las medidas de austeridad y consolidación fi scal puestas en
marcha por el Gobierno a lo largo del desarrollo del PNR, se constituyó
con fecha de 8 de mayo de 2012 la denominada CCFAIP. Su Presidente, el
MINHAP, destacó la importancia de la Comisión que se constituía
por dos razones fundamentales: la necesidad de que desde el sector público
se transmita confianza y credibilidad, y la necesidad de ir más
allá de los planteamientos tradicionales en términos de ahorro
y proponer un cambio en profundidad del modelo de gestión del patrimonio
inmobiliario del Estado.
El pleno de la CCFAIP ha establecido
cinco líneas prioritarias:
1. Elaboración de un diagnóstico
preciso de la situación actual del patrimonio inmobiliario, apoyado
en la aplicación denominada Sistema de Información para la
Gestión Inmobiliaria (SIGIE).
2. Reducción de arrendamientos,
tanto en precio como en superfi cie, de los actuales o nuevos que se propongan.
3. Optimización de la ocupación
de espacios mediante la reducción del ratio de ocupación
de superficie por efectivo, que deberá acercarse más al utilizado
por la empresa privada.
4. Incremento de ingresos públicos
con la enajenación u ocupación de inmuebles ociosos. Estudio
particular de los suelos rústicos.
5. Construcción de equipamientos
autofinanciables a medio plazo: se estudiarán aquellas operaciones
que estén vinculadas con grandes ahorros de costes y obtención
de ingresos.
A continuación se expone
el análisis que se ha realizado de cada una de las líneas
por la CPCCFAIP:
1. En relación con la línea
1, el SIGIE es una aplicación desarrollada por la Dirección
General de
Patrimonio del Estado, habiendo
estado a lo largo de 2012 en proceso de obtención de datos de todos
los Departamentos y organismos, datos que permitirán, una vez depurados,
conocer la gestión y el aprovechamiento de los inmuebles. También
incluye sus costes de mantenimiento.
En una segunda fase se pretende
que el SIGIE incluya datos de los inmuebles de las CC.AA. y de las EE.LL.
y de sus organismos para efectuar un seguimiento conjunto de dicha base
de datos. 177
VI Subcomisión de Gestión
de Servicios...
2. En relación con la línea
2, y el plan de reducción de arrendamientos, se ha aprobado un documento
denominado Política de Arrendamientos, que da pautas de actuación
en relación con la celebración de nuevos arrendamientos,
la novación de arrendamientos y contratos de arrendamiento vigentes.
Además, se ha analizado la reducción del montante total de
arrendamientos como consecuencia del plan puesto en marcha.
3. En relación con la línea
3, y los planes de optimización de utilización de los inmuebles
públicos, los trabajos desarrollados han consistido en la de¬nición
de ratios de referencia que permitan tener una visión objetiva de
la eficacia de la ocupación en todos y cada uno de los inmuebles
que integran el patrimonio inmobiliario estatal, con el fi n de llevar
a cabo propuestas de reubicaciones en inmuebles con ocupaciones inadecuadas.
A estos efectos, los inmuebles
de uso administrativo se clasifican, en función del grado de ocupación,
en inmuebles con ocupación adecuada e inadecuada. Se han definido,
además, los ratios de ocupación de referencia en inmuebles
ocupados segmentados según el tipo de inmueble: inmuebles históricos,
con estructura de muros de carga, o con planta libre/funcionales. Esta
primera clasificación del parque inmobiliario servirá de
base para la redacción de propuestas de reubicación que perseguirán
objetivos tales
como la reducción del espacio
ocupado, la amortización de arrendamientos y la sustitución
de arrendamientos en zonas con contratos a punto de extinguirse por otros
en zonas urbanas con menor nivel de renta o en edificios existentes.
4. En relación con la línea
4, de incremento de los ingresos públicos, el Pleno de la CCFAIP
de 8 de abril de 2013, adoptó la decisión de elaborar un
Programa para la Puesta en Valor de los Activos Inmobiliarios del Estado,
que recogiese los planes de enajenación de inmuebles correspondientes
a los principales centros gestores de patrimonio del ámbito estatal.
De acuerdo con esta decisión,
el programa –que será elevado a la Comisión Permanente de
la CCFAIP
en breves fechas– integra o agrupa
los planes correspondientes a los siguientes gestores patrimoniales:
— Dirección General
del Patrimonio del Estado (DGPE).
— Instituto de Vivienda,
Infraestructura y Equipamiento de la Defensa.
— Gerencia de Infraestructuras
y Equipamiento de la Seguridad.
— Administrador de Infraestructuras
Ferroviarias (ADIF).
— Tesorería General
de la Seguridad Social.
— Sociedades del Grupo SEPI:
Correos y SEPIDES.
Se integran en este documento 15.135
inmuebles enajenables con la siguiente distribución por organismos:
— Dirección General
del Patrimonio del Estado: 5.107.
— Instituto de la Vivienda,
Infraestructuras y Equipamiento de la Defensa: 8.170.
— Gerencia de Infraestructuras
y Equipamiento de la Seguridad del Estado: 96.
— Administrador de Infraestructuras
Ferroviarias: 1.514.
— Tesorería General
de la Seguridad Social: 117.
— Sociedades del Grupo SEPI:
131 (Grupo Correos 112 y SEPIDES 19).
5. La línea de acción
5, construcción de equipamientos auto¬ nanciables a medio plazo,
consiste en estudiar aquellas operaciones que estén vinculadas con
grandes ahorros de costes y obtención de ingresos y se desarrollará
en los próximos ejercicios.
Propuestas
La gestión inmobiliaria de
las edificaciones adscritas a la AGE se encuentra, tradicionalmente, centralizada
en un único órgano interministerial, pero coordinada por
la DGPE, lo que simplifi ca y racionaliza la gestión, añadiendo
ventajas indudables derivadas de economías de escala. La situación
del patrimonio inmobiliario del Estado a comienzos de 2012 podía
caracterizarse, de forma resumida, por las siguientes notas: falta de información
precisa y actualizada, elevada dispersión de sedes, elevados costes
de arrendamiento, reducidos niveles de ocupación y patrimonio sin
utilizar. La aprobación de un plan de acción, que se concreta
en el PRPIE, con el establecimiento de cinco líneas de actuación
prioritarias, ha permitido establecer los objetivos y evaluar su cumplimiento.
A continuación, se efectúa un diagnóstico de la situación
existente en relación con las cinco líneas contenidas en
el PRPIE:
1.ª En conexión con
la línea 1, mejora de la aplicación SIGIE, es necesario tener
un conocimiento exacto de los inmuebles con los que cuenta, no solamente
la AGE, sino también sus OO.PP., tanto en arrendamiento como en
alquiler. En este sentido, los objetivos señalados en el PRPIE (que
la totalidad de los inmuebles estén cargados en SIGIE, incluyendo
los inmuebles situados en el extranjero, y que todos los campos de los
activos cargados en la aplicación se encuentren debidamente cumplimentados)
se consideran correctos aunque debería valorarse la conveniencia
de marcar una fecha tope de ¬ racionalización de los trabajos.
En la documentación que se distribuyó en la última
reunión se pudo constatar que el inventario de bienes inmuebles
del Estado, incluyendo la AGE, sus OO.PP., y las altas instituciones, asciende
a 17.210, aunque no todos están cargados en SIGIE, labor que avanza
mes a mes.
2.ª Por otra parte, y en conexión
con la línea 2 de acción del PRPIE, reducción del
gasto en arrendamientos, en los primeros meses de los trabajos de la CCFAIP
se ha hecho un esfuerzo importante de racionalización en dicha partida,
ya que el 23% de los inmuebles dedicados a usos administrativos de los
OO.PP. y el 9% de los inmuebles dedicados a dichos usos de la AGE son arrendados.
El ahorro generado hasta mayo de 2013 asciende a 40,8 millones de euros,
tanto en inmuebles de la AGE (26,8 millones) como de sus OO.PP. (14 millones
de euros). La línea tiene asignada un objetivo claro que se
concreta en una reducción
del 20% del importe de los arrendamientos en dos años, objetivo
que se considera adecuado.
El ahorro en el gasto dedicado
a arrendamientos ha sido la línea de actuación con unos resultados
más rápidos y visibles. Se ha actuado ya sobre 332 contratos
de arrendamiento, de los 1.405 existentes a 1 de enero de 2012, habiéndose
obtenido un ahorro objetivo del 61,7%. Además, debe valorarse muy
positivamente el documento repartido denominado «Política
de arrendamientos», que imparte instrucciones claras de actuación
en relación a tres posibles situaciones a las que los gestores se
tienen que enfrentar: celebración de nuevos contratos, novación
de arrendamientos y arrendamientos vigentes.
3.ª La línea 3 del
PRPIE, optimización de la ocupación de espacios, establecía
un objetivo claro de reducción en la ocupación de edi¬cios
del 20% por efectivo. Para lograrlo, se ha hecho necesario clasificar los
inmuebles en la forma indicada anteriormente y distinguiendo entre: históricos,
con estructura de muros de carga e inmuebles de planta libre/funcionales.
Se ha avanzado aprobando los ratios de referencia y se han liberado ya
151.219 m2 desde el inicio del Plan.
Por otro lado, y a efectos de impulsar
las actuaciones de optimización en marcha, se ha elaborado el documento
referente a los «Índices de ocupación de referencia
de los inmuebles de uso administrativo del patrimonio del Estado»,
en el que se formulan propuestas distinguiendo entre los inmuebles ya ocupados
y las nuevas actuaciones. Desde otras perspectivas, la optimización
inmobiliaria ha avanzado en la mejora de la información sobre los
inmuebles que se encuentran disponibles, a través de su inclusión
en una base de datos accesible a todos los gestores patrimoniales a través
de una página web (SIGIDISP).
4.ª La línea 4 de acción,
incremento de los ingresos públicos, se ha concretado en los siguientes
objetivos: identificar operaciones significativas de enajenación
o explotación; movilizar y poner en valor las fincas rústicas
del Estado, mediante su enajenación o cesión para explotación
de terrenos a agricultores, Ayuntamientos y CC.AA.; agilizar el proceso
de enajenaciones y estudiar fórmulas para incorporar asistencia
técnica especializada.
VI Subcomisión de Gestión
de Servicios...
En el periodo de vigencia del PPRIE,
el ingreso en caja acumulado por enajenaciones hasta mayo de 2013 totaliza
ya 88,57 millones de euros: 10,17 de la DGPE, 75,99 del Instituto de la
Vivienda, Infraestructuras y Equipamiento de la Defensa (INVIED) y 2,41
de la Gerencia de Infraestructuras y Equipamiento de la Seguridad del Estado
(GIESE).
A estos efectos, cabe aludir a
la resolución dictada por la DGPE por la que se imparten instrucciones
para promover la enajenación de fi ncas rústicas del patrimonio
de la AGE, así como al borrador del Programa para la Puesta en Valor
de los Activos Inmobiliarios del Estado que será aprobado próximamente
por la Comisión Permanente de la CCFAIP.
NOTICIA
Entre los inmuebles, según
fuentes del Ejecutivo, figuran ocho o diez edificios emblemáticos,
además de viviendas y solares como el de la madrileña calle
Padre Damián, cuya venta servirá para financiar las obras
de remodelación del antiguo edificio del Instituto Nacional de Industria
(INI), que albergará la sede del Ministerio de Exteriores.
En el último año,
el Gobierno ha renegociado además a la baja 356 de los contratos
de arrendamiento que mantiene, lo que ha supuesto un ahorro para las arcas
públicas de 40 millones de euros.
El Gobierno comenzó hace
año y medio el estudio pormenorizado de los 55.000 inmuebles de
los que dispone la Administración General del Estado para optimizar
su uso y aplicar políticas de ahorro.
La mayoría de ellos, cerca
de 35.000, son fincas rústicas; alrededor de 15.000, edificios;
más de 350 inmuebles están en el extranjero (la mayoría
embajadas); y 4.000 son solares.
egún fuentes del Ejecutivo,
hasta un total de 15.000 inmuebles repartidos por toda España serán
puestos a la venta.
En ese amplio lote -el primero de
los lotes sólo fue de 423 inmuebles- se incluyen entre ocho y diez
edificios considerados singulares, como el Palacete del Paseo de la Castellana,
de Madrid, en el que antes estaba ubicada la antigua sede de la Comisión
Nacional del Mercado de Valores (CNMV), la cual que ya estaba a la venta.
También tiene previsto vender
un solar en la calle Padre Damián de Madrid, cuyo dinero se invertirá
en reformar las instalaciones del Ministerio de Asuntos Exteriores, en
el antiguo edificio del Instituto Nacional de Industria (INI), en el barrio
de Salamanca de Madrid.
El Gobierno comenzó hace
varios meses un plan de recopilación de información para
tener un censo fiable del número de edificios públicos y
de los alquileres que estaba pagando la administración. En ese período
el Ejecutivo ha renegociado a la baja un total de 356 alquileres, con un
ahorro de 40 millones de euros y ha vendido inmuebles y otros bienes del
Estado por valor de otros 88 millones de euros.
Parque móvil y costes bancarios
Asimismo, también se ha producido
una merma importante tanto de vehículos como de conductores en el
Parque Móvil del Estado. Utilizando bajas voluntarias o jubilaciones,
el número de conductores ha descendido de 1.002 a 852 y los automóviles
de 930 a 630. Fruto de esta política de austeridad, el Gobierno
también desea trasladar la ubicación del Parque Móvil
en Madrid a una zona donde el suelo sea más barato.
