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ARRENDAMIENTO OFICINAS Y LOCALES.

    + Formularios 
PDF GUÍA PRÁCTICA DE ARRENDAMIENTO OFICINAS Y LOCALES.
Folleto general de presentación y precios de las guías prácticas (Pdf).
VÍDEO DE JORNADA DE PRESENTACIÓN.
OPINIONES DE CLIENTES.
Somos una promotora que nos sobraron unos locales y los estamos alquilando. Necesitábamos clarificar conceptos y entenderlos porque lo que habíamos leído era muy confuso. Nos han aportado claridad y soluciones prácticas. Claramente recomendable.

Juan Villegas


 
ÍNDICE
INTRODUCCIÓN

PARTE PRIMERA 

PARTE SEGUNDA  PARTE TERCERA  PARTE CUARTA  PARTE QUINTA.  PARTE SEXTA. PARTE SÉPTIMA

 
INTRODUCCIÓN
Aspectos generales de la ley de Arrendamientos urbanos.
1. Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos reformada por la ley 4/2013 de medidas de flexibilizacion y fomento mercado viviendas.
Régimen legal de los arrendamientos para uso distinto del de vivienda.
Artículo 29 Enajenación de la finca arrendada
Artículo 30 Conservación, mejora y obras del arrendatario
Artículo 31 Derecho de adquisición preferente
Artículo 32 Cesión del contrato y subarriendo
Artículo 33 Muerte del arrendatario
Artículo 34 Indemnización al arrendatario
Artículo 35 Resolución de pleno derecho
2. Ley 4/2013 de medidas de flexibilizacion y fomento mercado viviendas.
  • No cambian las fuentes en cuanto a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda que se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

  • a. Modificaciones introducidas por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, en los arrendamientos para uso distinto a vivienda.
    Artículo 19.1 .- Elevación de renta por mejoras
    Artículo 23.1.- Obras del arrendatario
    Artículo 25.8.- Derecho de adquisición preferente
    Artículo 35. Resolución de pleno derecho
    Artículo 36.2 y 3.- Fianza
    b. La resolución de contratos para a Arrendamientos para uso distinto del de vivienda.
    c. Disposiciones comunes a ambos tipos de arrendamiento.  Fianza.
TALLER DE TRABAJO
Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas
1. Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas
a. Flexibiliza el  mercado  del  alquiler.
b. Modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil. Procedimientos de desahucio. Registro de sentencias firmes de impago de rentas de alquiler.
2. Voluntad de las partes (artículo 4).
3. Excluye vivienda amueblada con cesión temporal, “alquileres vacacionales” (artículo 5).
4. Ventajas de inscripción en el Registro de la Propiedad (artículos 7 y 14.1).
a. Condición y efectos frente a terceros en el arrendamiento de viviendas.
b. Inscripción en el Registro de la Propiedad.
5. Plazo de los contratos de arrendamiento (artículo 9).
Recuperación de la vivienda por parte del arrendador
6. El plazo máximo de prórroga tácita (artículo 10).
7. Desistimiento del contrato (artículo 11).
8. Retracto convencional (recuperación de la cosa vendida), sustitución fideicomisaria (artículo 13).
Usufructuario y superficiario
9. Enajenación de la vivienda arrendada (artículo 14)
10. Uso de la vivienda en caso de separación legal de los Arrendatarios (artículo 15)
11. Fallecimiento del Arrendatario (artículo 16).
12. Obras en la vivienda arrendada por cuenta del Arrendatario (artículo 17).
13. Actualización de la renta, recogida (artículo 18)
14. Obras en la vivienda arrendada por cuenta del propietario (artículo 19).
15. Atribución de los gastos de mantenimiento de la vivienda arrendada (artículo 20).
16. Obras del arrendatario (artículo 23).
17. Obras de adaptación de la vivienda para discapacitados (artículo 24).
18. Derecho de adquisición preferente del Arrendatario sobre la vivienda (artículo 25).
19. Incumplimiento del contrato de arrendamiento (artículo 27).
20. Resolución de pleno derecho del contrato por parte del arrendador (artículo 35)
21. Fianza (artículo 36)
22. Fondos Sociales de Viviendas (“FSV”)
23. Régimen transitorio.
TALLER DE TRABAJO
Tabla de equivalencias de la Ley de arrendamientos urbanos tras la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas. (Comparación entre texto antiguo y actualizado).

TALLER DE TRABAJO
Los arrendamientos urbanos en contratos posteriores al 6 de junio de 2013.

Los arrendamientos urbanos tras la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.
El contrato de arrendamiento
Tipos de arrendamientos.
• Arrendamiento de vivienda.
• Arrendamiento para uso distinto al de vivienda.
• Arrendamientos excluidos.
Otras garantías
Inscripción en el registro de la propiedad de contratos de arrendamientos urbanos
• En qué consiste
• Cancelar la inscripción sin consentimiento del inquilino.
• Ventajas para el propietario
• Ventajas para el inquilino
Duración del contrato
• Cuando el propietario ocupa para sí la vivienda.
La renta
• Lugar y procedimiento.
• El recibo de pago.
• Actualización de la renta.
• Reclamar actualizaciones de renta no realizadas antes.
• Cálculo de la subida de la renta por la variación del IPC.
• Elevación de la renta por obras de mejora de la vivienda.
• Cuando el inquilino reemplaza la renta por obras.
Gastos en el arrendamiento.
• Gastos generales o no individualizables.
• Gastos individualizables.
La fianza.
• Actualización de la fianza.
• Restitución de la fianza.
• Depósito de la fianza.
• Devolución del depósito.
Suspensión, resolución, extinción, desistimiento y subrogación del contrato. Causas y cómo hacerlo.
• Cuándo y cómo finalizar el contrato de arrendamiento.
• Comunicar la no renovación del contrato: cómo no hacerlo.
• Desistimiento del Contrato.
• Separación, divorcio o nulidad del matrimonio.
• Subrogación en caso de muerte.
• Causas de resolución del contrato para el propietario.
• Causas de resolución del contrato para el inquilino.
• Causas de extinción del contrato.
• Suspensión del contrato por obras de conservación.
Enajenación de la vivienda arrendada
Régimen de obras
• Obras a cargo del propietario
• Obras de conservación y reparación
• Obras de mejora
• Obras a cargo del inquilino
• Obras de reparación urgente
• Inquilinos con discapacidad o mayores de 70 años
Derecho de adquisición preferente
TALLER DE TRABAJO
La dirección electrónica en los arrendamientos en la Ley 4/2013 de 4 de junio como nuevo sistema de cumplimiento de las comunicaciones previstas en la LAU.

TALLER DE TRABAJO
Desindexación de la economía española por la Ley 2/2015
Las rentas de los alquileres no se actualizarán si no consta expresamente en el contrato.

TALLER DE TRABAJO
Acción de desahucio y reclamación de rentas.

PARTE PRIMERA 
  • Arrendamientos de oficinas y locales. 
<
Capítulo 1. 
Exposición general de los aspectos más relevantes de la ley de arrendamientos urbanos.
1. Introducción 
2. Utilización mixta de local y vivienda. 
a. Régimen aplicable 
b. Ejercicio de actividad profesional o empresarial 
3. Arrendamientos sometidos a la LAU y excluidos de ella 
4. El arrendamiento para uso distinto del de vivienda. 
a. Precauciones en los arrendamientos de locales y oficinas. 
b. ¿Cómo renunciar a las disposiciones de la LAU para no tener problemas? 
5. Plazos 
6. Terminación del arriendo por resolución del derecho del arrendador 
7. Subrogación por causa de muerte del arrendatario 
TALLER DE TRABAJO
Precauciones previas en un arrendamiento de local.
  • Licencias y usos
  • Solvencia recíproca de arrendador y arrendatario.
  • Certificaciones energéticas y del edificio.
  • Seguridad
  • Mantenimiento y control. Facility management del edificio.
  • Tecnología del edificio.
TALLER DE TRABAJO.
Cuando el arrendatario quiere dejar el local antes de concluir el plazo.

TALLER DE TRABAJO.
Indemnización al finalizar el contrato de arriendo del local de negocio. 

TALLER DE TRABAJO. 
Hay un contrato de arrendamiento verbal ¿puede obligarse a formalizarlo por escrito? 

TALLER DE TRABAJO. 
La Comunidad de Propietarios pide al arrendador que resuelva el contrato con su inquilino porque es muy escandaloso. ¿Tiene alguna responsabilidad si no lo hace? 

TALLER DE TRABAJO. 
¿Qué información está obligado a dar el arrendador al arrendatario al celebrar un contrato de arrendamiento? 

TALLER DE TRABAJO. 
¿Cuál es el coste que debe asumir un inquilino en la inspección técnica del inmueble? 

TALLER DE TRABAJO. 
Existencia de enriquecimiento injusto por haber alquilado inmediatamente el arrendador el inmueble. 

Capítulo 2. 
Enajenación o transmisión de la finca arrendada 
1. Enajenación o transmisión de la finca arrendada 
2. Derecho de adquisición preferente 
Capítulo 3. 
Obras del arrendador: reparación, mejora y adecuación. Obras del arrendatario
1. Obras de reparación y/o conservación 
2. Obras de mejora y elevación de la renta. 
3. Obras de adecuación 
4. Obras del arrendatario 
TALLER DE TRABAJO
Carencia de rentas al inicio del contrato para obras.
1. Un período inicial en el que no se pague la renta.
2. Sustitución de renta por obras.

TALLER DE TRABAJO. 
Obras del arrendador: reparación, mejora y adecuación. Obras del arrendatario
1. Obras de reparación y/o conservación 
2. Obligaciones del arrendador en las obras. 
3. Excepciones de las obligaciones del arrendador. 
4. La posible renunciabilidad en los arrendamientos de oficinas y locales. 
5. Régimen de comunicaciones entre arrendador y arrendatario. 
6. Reparaciones urgentes. 
7. Repercusión sobre la renta por obras de reparación. 
8. Desahucios y repercusión de obras. 
9. Especialidades en las obras de mejora. 

TALLER DE TRABAJO. 
¿Qué tipo de reparaciones debe pagar el inquilino y cuales el arrendador? 

TALLER DE TRABAJO. 
¿Qué obra puede hacer el inquilino sin autorización del arrendador? 

Capítulo 4. 
Cesión del contrato y subarriendo. 
1. Cesión del contrato y subarriendo 
2. La cesión del contrato de arrendamiento en  la LAU 
a. Ámbito de aplicación: Ejercicio de una actividad empresarial o profesional en la finca 
b. El consentimiento del arrendador, necesidad o no del mismo 
c. Notificación obligatoria y fehaciente al arrendador 
d. Derecho a elevación de la renta 
e. Supuestos en los que no procede la cesión del contrato de arrendamiento 
f. Supuestos de prohibición contractual de la cesión del contrato 
g. Relaciones entre las partes intervinientes 
h. Gratuita u onerosa la cesión 
3. La cesión del contrato de arrendamiento en el Código Civil y la jurisprudencia del Tribunal Supremo 
4.  El subarriendo en la LAU 
a. Ámbito de aplicación. Ejercicio de una actividad empresarial o profesional en la finca 
b. El consentimiento del arrendador, necesidad o no del mismo 
c. Notificación obligatoria y fehaciente al arrendador 
d. Derecho a elevación de la renta 
e. Pacto de prohibición del subarriendo 
f. Relación entre las partes contratantes
5. El subarriendo en el Código Civil 
a. Posibilidad del subarriendo en el CC. (art. 1550) 
b. Admisibilidad del subarriendo total o parcial 
c. Supuesto de prohibición expresa del subarriendo en el contrato 
d. Efectos del subarriendo 
TALLER DE TRABAJO. 
¿Qué efectos económicos tiene el traspaso de local de negocio? 

TALLER DE TRABAJO. 
Resolución de contrato de local por traspaso inconsentido. 

TALLER DE TRABAJO. 
Traspaso de local de negocio en el caso de absorción de sociedades.

TALLER DE TRABAJO. 
Consentimiento tácito a la cesión. 
TALLER DE TRABAJO
¿Puede el arrendatario alquilar parte de un local? 

TALLER DE TRABAJO. 
Subarriendo de local de negocio simulado.

CHECK-LIST 

a. Cesión del contrato y subarriendo 
b. Notificación al arrendador 
c. Elevación de la renta 
d. Fusión, transformación o escisión de la sociedad 
Capítulo 5. 
La renta y conceptos que con ella se integran. Responsables del pago 
1. Aspectos generales
a. Determinación 
b. Lugar y medio de pago de la renta.
c. Recibo de pago 
2. Actualización de la renta 
3. Elevación de la renta por mejoras. 
4. Cuantía de la elevación 
5. Supuestos de elevación de la renta 
6. Momento de la elevación 
7. Otros conceptos distintos de la renta que pueden ser a cargo del arrendatario 
8. Gastos generales: requisitos para su repercusión
9. Servicios individuales 
TALLER DE TRABAJO. 
Siempre pedir aval al arrendatario. Precauciones de la redacción del contrato o cláusula de aval. 

TALLER DE TRABAJO
Si el arrendatario no paga se le pueden reclamar judicialmente las rentas futuras en la misma demanda.

TALLER DE TRABAJO. 
Retraso en el pago no equiparable a falta de pago. 

TALLER DE TRABAJO
Revocación de contrato de alquiler por retraso en el pago.

  • Efecto por impago del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).
TALLER DE TRABAJO.
Cuando hay dos arrendatarios, ¿cómo responden de la falta de pago?

TALLER DE TRABAJO. 
¿Sirve de prueba de pago de la renta el ingreso periódico de una cantidad en la cuenta corriente del arrendador?
Asimismo, debe tenerse en cuenta la conveniencia del recibo a efectos fiscales, por cuanto el alquiler es un rendimiento del capital inmobiliario para el arrendador además de las medidas fiscales incentivadoras del alquiler que se pueden acordar coyunturalmente. 

TALLER DE TRABAJO. 
¿Si el contrato no dice nada de las cuotas de la comunidad propietarios, debe pagarlas el inquilino?

Capítulo 6. 
Problemática en materia de fianzas. 
1. ¿Qué es la fianza? 
a. Personas no obligadas a prestar fianza 
b. Depósito 
c. Actualización 
d. Restitución 
e. Garantías adicionales 
2. Arrendamientos para  los que se exige fianza 
3. Cuantía de la fianza 
4. ¿Es obligatorio depositar la fianza en algún organismo oficial? 
5. ¿Cuándo tiene obligación de devolver la fianza el arrendador al arrendatario? 
6. Infracciones y sanciones en materia de fianzas. 
7. Graduación de sanciones 
TALLER DE TRABAJO.
Las garantías adicionales a la fianza (aval bancario, fianzas superiores a las legales, etc.). Respecto a estas garantías no rige la obligación de depósito legal

TALLER DE TRABAJO. 
¿Puede el arrendador requerir al arrendatario para que pague la fianza en la forma convenida y de no hacerlo  resolver el contrato?

TALLER DE TRABAJO. 
Caso práctico: instrucciones de depósitos de fianzas de régimen general aplicadas por el I.V.I.M.A. para la Comunidad de Madrid. 

TALLER DE TRABAJO. 
Caso práctico: instrucciones de depósito de fianzas en la Comunidad Valenciana

Capítulo 7. 
Extinción del contrato 
1. Extinción del contrato por transcurso del término pactado 
2. Requisitos de la indemnización. 
3. Cuantía de la indemnización. 
4. Resolución de pleno derecho 
 
TALLER DE TRABAJO
La prórroga forzosa de los contratos de 1985 a 1995 con renuncia a plazo, una injusticia sin sentido.

CHECK-LIST 

1. ¿Cuándo se resuelve un contrato? 
2. Fianza 
3. Fiscalidad de estos arrendamientos 
4. Check-list de los Derechos del arrendador 
5. Check-list de los Derechos del arrendadatario. 
Capítulo 8. 
Aspectos prácticos a tener en cuenta en el arrendamiento de centros comerciales. 
1. ¿Qué cláusulas del contrato de arrendamiento son negociables? 
2. Qué problemas se plantean en los supuestos especiales. 
3. Cuales son las cuestiones más complejas.
Capítulo 9. 
El contrato de arrendamiento en el Código Civil. 
TALLER DE TRABAJO
El arrendamiento con opción a compra. 
PARTE SEGUNDA 
  • El arrendamiento con opción a compra. 
<
Capítulo 10. 
El arrendamiento con opción a compra. 
1. ¿Cómo funciona el arrendamiento con opción a compra? 
2. Ventajas tiene para el arrendatario y posible comprador. 
3. Ventajas tiene para arrendador. 
4. El arrendamiento con opción de compra en la Ley 29/1994. 
5. La inscripción del arrendamiento con opción de compra en el Registro de la Propiedad. 
TALLER DE TRABAJO
Arrendamiento de un local con opción a compra.
1. El contrato es unilateral
2. Otorgamiento de la escritura pública.
3. Especialidades de la inscripción en el Registro.
4. Comunicación de la voluntad del optante de ejercitar su derecho de compra.
5. Renovación del arrendamiento dejando automáticamente fuera la cláusula de opción de compra.
6. Obras inconsentidas.
7. Régimen matrimonial
8. Venta del optante tras ejercer la opción.

TALLER DE TRABAJO 
Claves para redactar el contrato de arrendamiento con opción a compra.
1. Aspectos jurídicos del contrato de arrendamiento con opción a compra. 
2. Estructura y cláusulas del contrato de arrendamiento con opción a compra. 

TALLER DE TRABAJO. 
¿Merece la pena promover vía arrendamiento con opción de compra? Aspectos contables. 

PARTE TERCERA 
  • Aspectos fiscales. 
<
Capítulo 11.
IRPF. Retenciones a arrendadores de inmuebles urbanos. 
TALLER DE TRABAJO
Retención 2016 en arrendamientos de locales. Fiscalidad de los gastos repercutidos al arrendatario.
Capítulo 12.
  • El IVA en los arrendamientos de locales. 
TALLER DE TRABAJO
¿Cuándo llevan IVA los alquileres?

TALLER DE TRABAJO
EL IVA en la resolución anticipada de arrendamientos de local.

PARTE CUARTA 
  • Práctica en la redacción de contratos. 
TALLER DE TRABAJO
Consejos en la redacción del contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda.
1. Consejos para el propietario.
2. Consejos para el arrendatario.

TALLER DE TRABAJO. 
Modelos de cláusulas favorables al arrendador y al arrendatario 

A. FAVORABLES AL ARRENDADOR. 

1. Plazo 
2. Gastos Comunes/Impuestos 
3. Renta
4. Actualización de la renta para adecuarla a las condiciones de mercado. 
B. FAVORABLES AL ARRENDATARIO. 
1. Plazo 
2. Subarriendo y cesión 
3. Derechos de adquisición preferente. 
4. Obras de conservación 
C. CASOS ESPECIALES. 
1. Centros comerciales y de ocio. 
2. Oficinas o naves industriales 
PARTE QUINTA. 
  • Formularios. 
1. Modelo de contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda 
Modelo 1
Modelo 2 
Modelo 3
Modelo 4
Modelo 5
Modelo 6
Modelo 7
Modelo 8
Modelo 9
2. Contrato de arrendamiento de local con opción de compra 
Modelo 1.
Modelo 2 
Modelo 3.  Contrato de arrendamiento con opción de compra para uso distinto del de vivienda, de local de negocio (y plazas de garaje). Modelo de Promotora Municipal de Viviendas para alquiler, con opción de compra, de locales comerciales, oficinas y plazas de garaje vinculadas a viviendas.
3. Modelos básicos de centros comerciales. (Hay una guía específica de arrendamientos de centros comerciales).
a. Modelo de contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda en centro comercial
b. Modelo de contrato de arrendamiento de local comercial ubicado en galerías comerciales.
c. Modelo de subarriendo en centro comercial.
4. Contrato de arrendamiento con opción de compra para uso distinto del de vivienda, de local de negocio (y plazas de garaje). Modelo de Promotora Municipal de Viviendas para alquiler, con opción de compra, de locales comerciales, oficinas y plazas de garaje vinculadas a viviendas.
5. Modelo de arrendamiento de módulo de la Nave Multiservicios en mercado público.
6. Modelo de pliego de condiciones económico administrativas para arrendamiento de local.
7. Contrato de arrendamiento de oficina.
8. Modelo de promesa de arrendamiento
9. Notificaciones entre arrendador y arrendatario.
10. Modelo de carta en arrendamientos para uso distinto al de vivienda por la que el arrendatario comunica al arrendador su voluntad de renovar el contrato (art. 34 LAU 1994)
11. Notificación de la actualización de la renta en los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda en la LAU 1994
12. Repercusión al arrendatario de las obras necesarias o de conservación en los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985 y que subsistan a la entrada en vigor de la LAU 1994
13. Repercusión al arrendatario de las obras necesarias o de conservación en los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985 y que subsistan a la entrada en vigor de la LAU 1994, solicitadas por el arrendatario o acordadas por resolución judicial o administrativa firme
14. Repercusión al arrendatario de las obras necesarias o de conservación en los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados después del 9 de mayo de 1985 y que subsistan a la entrada en vigor de la LAU 1994 y en los que exista un pacto por el cual el arrendatario asume dicho importe
15. Comunicación al arrendador de la necesidad de efectuar reparaciones, en arrendamientos sujetos a la LAU 1994.
16. Oposición del arrendador a la realización de obras de reparación en el inmueble
17. Comunicación del arrendatario de la obligación de disminución de la renta por realización de obras de conservación
18. Comunicación al arrendatario de la realización de obras de mejora en la finca en contratos sujetos a la LAU 1994
19. Solicitud del consentimiento del arrendador para realizar obras en la finca, en arrendamientos sujetos a la LAU 1994
PARTE SEXTA.
  • Formularios adicionales. 
1. Venta de local arrendado 
2. Arrendamiento de empresa. 
3. Modelo de subarriendo total
Modelo 1. 
Modelo 2 
4. Modelo de subarriendo parcial.
PARTE SÉPTIMA
  • Modelos de Arrendamientos de oficinas y locales con la Administración Pública. Casos reales.
Modelo a. 
Pliego de condiciones para adjudicación, en régimen de arrendamiento, de determinados locales comerciales.
Pliego de condiciones para arrendamientos de edificaciones para uso distinto a vivienda.
Informe sobre la posibilidad legal de que la Administración  pueda ocupar la posición jurídica de subarrendataria.
Modelo b
Modelo c
Modelo d
Modelo e
Modelo f

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