| Introducción |
|
| La convivencia vecinal es muy complicada, por
eso es tan importante una visión práctica de la normativa
de Propiedad Horizontal que rige las comunidades de vecinos.
Lo primero que hay que saber es que todos estos
edificios, bloques de viviendas o viviendas unifamiliares que tienen zonas
comunes deben regirse por la Ley de Propiedad Horizontal, por un lado,
y por los propios estatutos de la comunidad, que acuerdan todos los vecinos,
por otro. Estas normas marcarán las actuaciones dentro de la comunidad.
La ley de Propiedad Horizontal establece un marco
para el entendimiento y buena convivencia en las comunidades de propietarios
que no solo se circunscribe a los edificios de viviendas, también
a comunidades de garajes, centros comerciales, naves industriales e incluso
a entidades urbanísticas de conservación.
En el apartado de convivencia es de destacar el
tratamiento de las actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas
o ilícitas. Se tienen que mantener las instalaciones en buen estado
de conservación y salubridad. La comunidad de propietarios está
obligada a realizar las obras necesarias para el adecuado sostenimiento
y conservación del inmueble y de sus servicios.
Un propietario no puede hacer obras que alteren
el inmueble, cuando afecten a la estructura o seguridad del edificio o
perjudiquen los derechos de otros propietarios.
Si un vecino desea cerrar su terraza o colocar
un toldo, debe consultar los estatutos de la comunidad. Si no está
regulado, se debe debatir y votar en la junta, siendo necesario el consentimiento
unánime de la comunidad. En ocasiones es necesario el permiso del
ayuntamiento.
Se debe dotar un fondo de reserva, es decir una
cantidad que debe reservar la comunidad para atender los gastos de conservación
y reparación del edificio. No puede ser inferior al 10% del último
presupuesto ordinario.
Según la legislación autonómica,
es obligatorio que todos los edificios estén asegurados por riesgos
de incendio y daños a terceros (responsabilidad civil). Además
de esos seguros, siempre es conveniente que la comunidad tenga contratado
alguno de multirriesgo de comunidades, de daños sobre elementos
comunitarios, de robo, de defensa jurídica y de riesgos extraordinarios.
Cada propietario puede tener, además, contratado un seguro que cubra
los daños que se puedan causar a algún vecino o a la comunidad.
Para el funcionamiento de la comunidad de propietarios,
se designa un presidente, de entre todos los propietarios de las viviendas
y locales, mediante turno de rotación o por sorteo (excepto si se
establece otra condición en los estatutos propios de la comunidad).
Es obligatorio ejercer el cargo de presidente, no se puede renunciar a
él, puesto que la ley así lo establece para asegurar el principio
de igualdad entre todos los vecinos.
Sin embargo, el presidente elegido puede solicitar
su renuncia ante la junta de vecinos, que puede aceptarla y elegir otro
presidente, o negarse, en cuyo caso se debería recurrir a un juez,
que estudiaría las razones del renunciante y tomaría una
decisión.
La función del presidente es convocar la
junta de propietarios, representar a la comunidad en los asuntos que le
afecten en vía judicial y extrajudicial y llevar a cabo los acuerdos
adoptados por la junta.
Las reuniones se convocan, al menos, una vez al
año, aunque se pueden solicitar reuniones extraordinarias siempre
que lo pida una cuarta parte del total de propietarios. Todos los cargos
se renuevan al año.
Para llegar a acuerdos en la junta, se exige una
mayoría de votantes u otra, en función del tema que se trate.
Los que exigen unanimidad de todos los propietarios presentes son los que
implican la aprobación o modificación de reglas contenidas
en el título constitutivo o en los estatutos.
Para decisiones más comunes, como establecer
o suprimir servicios como ascensor, portería, vigilancia, es suficiente
que voten a favor de las 3/5 partes. Solamente se requiere la mayoría
de los votos (51%) en el caso de que se plantee eliminar barreras arquitectónicas
para facilitar el acceso a minusválidos.
De todas estas cuestiones se trata, desde unas
perspectiva práctica y profesional, en la guía de Propiedad
Horizontal y Comunidades de vecinos.
|
PARTE
PRIMERA.
-
La Ley de Propiedad
Horizontal. Comunidades de vecinos.
|
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| Capítulo
1 |
La Ley de Propiedad Horizontal.
1. La Ley 49/1960, de 21 de julio, de
Propiedad Horizontal. Reformas legales.
• Ley 8/1999, 6 abril («B.O.E.»
8 abril), de Reforma de la Ley 49/1960, 21 julio, sobre Propiedad Horizontal.
• Ley 8/2013, de 26 de junio, de reforma y rehabilitación
urbanas.
• Ley 42/2015, de 5 de octubre, de reforma de
la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil modifica el apartado
2 del artículo 13 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre la propiedad
horizontal.
• Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas
urgentes en materia de vivienda y alquiler.
2. Situaciones jurídicas previas a la constitución
de la propiedad horizontal.
a. Supuesto de venta de
pisos sobre plano por el constructor.
b. Construcción en régimen
de copropiedad.
c. Reservas a locales futuros en
caso de aportación de suelo.
d. Supuestos especiales de propiedad
horizontal de hecho.
3. Aplicación de la Ley 49/1960, de 21 de julio,
de Propiedad Horizontal. Reformas legales.
a. Regla general. Comunidades
de propietarios legalmente constituidas.
b. Casos especiales.
-
Complejos inmobiliarios privados.
-
Subcomunidades
-
Entidades urbanísticas de conservación
en los casos en que así lo dispongan sus estatutos.
4. ¿Qué se entiende por propiedad horizontal?
a. Elementos comunes.
b. Elementos privativos.
5. Régimen de propiedad y copropiedad en la
propiedad horizontal.
6. Excepciones a la cuota sin unanimidad.
|
| Capítulo
2 |
La reforma de la Ley
de Propiedad Horizontal por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo,
de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
1. Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo,
de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
2. Medidas de reforma del régimen de propiedad
horizontal
a. Fondo de reserva
-
Régimen transitorio del fondo
de reserva
-
Disposición transitoria segunda
Plazo de adaptación de la cuantía del fondo de reserva
b. Accesibilidad universal
c. El arrendamiento de viviendas
turísticas en el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas
urgentes en materia de vivienda y alquiler.
1. Las viviendas turísticas
quedan excluidas de la Ley de arrendamientos urbanos.
-
Supresión referencia a los canales
de oferta turística.
2. Limitaciones a las viviendas turísticas
en las comunidades de vecinos. Ley de Propiedad horizontal.
TALLER DE TRABAJO
Esquema comparativo de artículos de
la Ley de Propiedad Horizontal tras la reforma de la Ley 8/2013, de 26
de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación
urbanas.
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| Capítulo
3 |
La Propiedad horizontal
en Cataluña. Ley 5/2006. Reforma Ley 5/2015, 13 mayo, de modificación
del libro quinto del Código civil de Cataluña.
Configuración de la comunidad
Definición
Objeto
Cuota
Créditos y deudas
Afección real
Fondo de reserva
Constitución de la comunidad
Establecimiento del régimen
Legitimación
Escritura de constitución
y constancia en el Registro de la Propiedad
Modificación del título
de constitución
Estatutos
Reglamento de régimen interior.
Constitución y reserva del
derecho de vuelo.
Extinción del régimen.
Órganos de la comunidad
Organización de la comunidad
Presidencia
Secretaría
Administración
Junta de propietarios
Reuniones
Convocatorias
Asistencia
Constitución
Derecho de voto
Régimen general de adopción
de acuerdos
Adopción de acuerdos por unanimidad
y por mayorías cualificadas
Acta
Libro de actas
Ejecución
Vinculación de los acuerdos
Impugnación
Suspensión
Propiedad horizontal simple
Elementos privativos
Elementos privativos de beneficio
común
Anexos
Uso y disfrute de los elementos privativos
Disposición de los elementos
privativos
Obligaciones de conservación
y mantenimiento de los elementos privativos
Restricciones y servidumbres forzosas
Prohibiciones y restricciones de
uso de los elementos privativos y comunes
Elementos comunes
Uso y disfrute de los elementos comunes
Elementos comunes de uso exclusivo
Conservación y mantenimiento
de elementos comunes
Contribución al pago de los
gastos comunes
Responsabilidad de la comunidad
Reclamación en caso de impago
de los gastos comunes
TALLER DE TRABAJO
Cuestiones prácticas
de la Propiedad horizontal en Cataluña.
Ley 5/2006. Reforma Ley 5/2015, 13 mayo, de modificación del libro
quinto del Código civil de Cataluña.
1. Ineficacia de la reserva de
la facultad de modificación unilateral del título de constitución
a favor del constituyente (ej.: promotor inmobiliario).
2. Modificación del título
de constitución en casos especiales.
3. Derivación de conflictos
a la mediación.
4. Eficacia de la inscripción
del estatuto en el registro.
5. Órganos de gobierno
y la administración.
6. Comunicaciones del administrador
de fincas a comuneros.
7. Convocatoria.
8. Asistencia a la junta por
videoconferencia.
9. Delegación expresa.
10. No asistencia del secretario
a la junta.
11. Adopción de acuerdos.
12. Empate en las votaciones.
13. Morosidad y privación
de uso de elementos comunes.
14. Impugnación de acuerdos.
15. Unanimidad y mayorías
reforzadas.
16. El acta.
17. Notificación del acta
por email.
18. Ejecutividad de los acuerdos
adoptados.
19. Veto de uso de nuevas instalaciones.
20. Legitimación
para impugnar el acuerdo.
21. Libertad de dedicar vivienda
a local y viceversa.
22. Instalación de puntos
de recarga de automóvil.
23. Consentimiento tácito
de la comunidad ante obras inconsentidas.
24. Responsabilidad solidaria
del vendedor con adquirente.
25. Servidumbres por barreras
arquitectónicas.
26. Elementos comunes de uso
privativo.
27. Elementos comunes.
28. Incremento de la participación
en los gastos comunes que corresponde a un elemento privativo concreto.
29. Abstenciones.
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| Capítulo
4. |
El título constitutivo de la propiedad
horizontal.
1. Naturaleza del título constitutivo.
2. Capacidad jurídica (cónyuges,
tutores, etc.)
3. El otorgamiento por el promotor del edificio.
4. Contenido del título constitutivo. Descripciones
de los inmuebles.
5. Título constitutivo de la división
horizontal y la previa declaración de obra nueva.
6. Los estatutos de propiedad horizontal.
7. Normas de régimen interior.
TALLER DE TRABAJO
Legalización de comunidad de propietarios
en edificios en que no está legalmente constituida.
1. Convocatoria de junta de constitución
de una comunidad en régimen de propiedad horizontal.
2. Diligencia en el Registro de la Propiedad.
3. Trámites con Hacienda.
4. Régimen preliminar de mayorías.
TALLER DE TRABAJO
El derecho de vuelo en la Propiedad Horizontal.
1. ¿Es posible construir nuevas plantas
en un edificio?
2. ¿Es necesaria autorización
de la junta de propietarios para ejercitar
el derecho de vuelo?
3. ¿Es posible construir sobre el vuelo
del patio?
TALLER DE TRABAJO
Requisitos necesarios para
la desafección y venta de un
piso de portería.
TALLER DE TRABAJO
Ejecución contra los
comuneros de las sentencias
condenatorias a la comunidad.
TALLER DE TRABAJO
¿Incurre en responsabilidad una comunidad
de propietarios por filtraciones provenientes de la terraza del inmueble
de uso privativo?
|
| Capítulo
5. |
Los Estatutos y Régimen interior.
1. Los estatutos.
2. El Reglamento de Régimen interior.
TALLER DE TRABAJO
¿Es válida una
estipulación estatutaria de exoneración
de gastos de conservación?
TALLER DE TRABAJO
Estatutos de propiedad horizontal otorgados
por el promotor individualmente con reservas de derechos a su favor.
TALLER DE TRABAJO
Los estatutos deben inscribirse en el Registro
de la propiedad.
TALLER DE TRABAJO
¿Por qué se suelen adaptar los
estatutos de las entidades urbanísticas de conservación a
la ley de propiedad horizontal?
|
| Capítulo
6. |
El reglamento de régimen
interior.
1. Introducción al Régimen
interior de las comunidades de vecinos.
2. Finalidad del Reglamento de Régimen
interior de una Comunidad de vecinos.
3. Mayoría para la aprobación del
Reglamento de Régimen interior de una Comunidad de vecinos.
4. Contenido del Reglamento de Régimen
interior de una Comunidad de vecinos.
5. Límites del Reglamento de Régimen
interior de una Comunidad de vecinos.
a. Cláusula de prohibición
de uso.
b. Cláusula de limitación
de uso de elementos privativos.
c. Cláusula de limitación
de uso de elementos comunes.
d. Cláusula de pago por uso
de zonas deportivas.
|
| Capítulo
7. |
Los garajes y el contrato de aparcamiento de
vehículos conforme a la Ley de Propiedad Horizontal.
1. Los garajes como elementos comunes
2. Fórmulas que se utilizan en la práctica
para regular los garajes en el régimen de Propiedad Horizontal.
3. Existencia de una copropiedad por parte de
todos los titulares
4. Local construido para garaje después
de vendidos los pisos en documento privado.
5. Posibilidad de que en un local destinado a
garaje pueda ejercerse una actividad comercial
6. Posibilidad de destinar un patio, un terrado
o un subsuelo a garaje.
7. Posibilidad de llevar a cabo instalaciones
y mejoras en el garaje.
8. Conservación y reparación del
garaje
9. El garaje como anexo de un elemento privativo.
10. El garaje como elemento privativo.
GUÍA RELACIONADA
|
| Capítulo
8. |
Derechos, obligaciones y limitaciones de los
propietarios.
1. Elementos privativos.
a. Actos de modificación
hipotecaria de pisos y locales.
b. Cláusula estatutaria autorizando
a los propietarios a realizar por sí solos los actos de modificación
hipotecaria de sus locales privativos
c. Agrupación entre locales
de distintas plantas.
d. Modificaciones en su piso y local.
2. Elementos comunes.
a. Régimen de los
elementos comunes.
b. Gastos generales.
c. “Afección real” (plazo
para que el nuevo propietario responda de los pagos pendientes)
d. Adquirente de una vivienda o
local en régimen de propiedad horizontal.
3. Fondo de reserva. Art. 10.
TALLER DE TRABAJO
Obligaciones de los propietarios. Régimen
general.
TALLER DE TRABAJO
Derechos y obligaciones de los propietarios
TALLER DE TRABAJO
Actividades prohibidas
TALLER DE TRABAJO
Autorización de apertura de puerta a
patio común de uso privativo.
TALLER DE TRABAJO
La existencia de cerramientos anteriores y
su efecto en la autorización de nuevos por una comunidad de vecinos.
TALLER DE TRABAJO
Los ruidos de los aires acondicionados en las
comunidades de vecinos. El efecto de las licencias en la instalación
de aires acondicionados respecto a las Comunidades de vecinos.
TALLER DE TRABAJO
La fachada del edificio no puede alterarse
con aparatos de aire aunque no molesten a los vecinos.
TALLER DE TRABAJO
Actividad Prohibida de vivienda o local.
TALLER DE TRABAJO
Cambio de uso de local a vivienda.
|
| Capítulo
9. |
Requisitos para la división de un piso.
Segregación de un piso.
1. Pedir autorización administrativa.
2. Permiso de la comunidad de vecinos.
3. Redistribución de las cuotas.
4. Proyecto de obra y licencia de obra mayor.
5. Escritura ante notario e inscripción
en el registro.
TALLER DE TRABAJO
Esquemas de los
requisitos para la división o segregación de un piso.
1. Estatutos de la comunidad de vecinos.
2. Normativa urbanística municipal
3. Normativa de vivienda
4. Procedimiento
5. Consecuencias del incumplimiento de los requisitos.
|
| Capítulo
10. |
Las clases de gastos de las comunidades de
vecinos.
1. Gastos generales.
2. Gastos no generales.
3. Gastos ordinarios.
4. Gastos extraordinarios
TALLER DE TRABAJO
La cuota de propiedad y sus efectos.
TALLER DE TRABAJO
Exoneración de gastos a favor de un
propietario que se ha incluido en los Estatutos de la comunidad de vecinos.
TALLER DE TRABAJO
La no utilización de un servicio, no
exime de pagarlo.
TALLER DE TRABAJO
El vecino moroso. Procedimiento de reclamación
de deuda.
TALLER DE TRABAJO
El pago de las cuotas de la comunidad en caso
de venta del piso. ¿Responde el nuevo propietario de las cuotas
impagadas del anterior?
TALLER DE TRABAJO
La dotación del fondo de reserva de
la Comunidad de Propietarios.
TALLER DE TRABAJO
¿A qué gastos debe emplearse
el fondo de reserva?
TALLER DE TRABAJO
Reclamación de cuotas impagadas y embargo
de la vivienda del propietario moroso.
TALLER DE TRABAJO
Certificado del Secretario con el visto Bueno
del presidente relativo al estado de los gastos de comunidad.
TALLER DE TRABAJO
El pago de las deudas por gastos comunitarios
cuando el deudor de cuotas por gastos de comunidad de propietarios, por
obligación propia o por extensión de responsabilidad, no
coincida con el titular registral.
|
| Capítulo
11. |
Obras y mejoras.
1. El artículo 10 y las obras de
la comunidad de vecinos.
2. Obras de reparación, conservación
y mantenimiento que sean necesarias en los elementos comunes.
3. Gastos generales para el adecuado sostenimiento
del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles
de individualización.
4. Autorizaciones Administrativas.
5. División de elementos.
|
| Capítulo
12. |
Obras de conservación, reparación
y mejora.
TALLER
DE TRABAJO
Reforma de la Ley de
Propiedad Horizontal mediante el Real Decreto-ley 19/2021, de 5 de octubre,
de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación
edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación
y Resiliencia.
TALLER DE
TRABAJO
Reforma de la Ley de
Propiedad horizontal mediante la Ley 10/2022, de 14 de junio, de medidas
urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria
en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y
Resiliencia.
|
| Capítulo
13. |
Responsabilidades de la comunidad de propietarios
por las obras del edificio.
1. El edificio debe
conservarse en buen estado mediante un
adecuado mantenimiento. Ley de la edificación y Código
Técnico de la Edificación.
2. La Comunidad de Propietarios deberá
nombrar al responsable del Libro del Edificio, denominado responsable
de mantenimiento en el organigrama de la comunidad de propietarios.
3. Responsabilidades en la Certificación
Energética de los Edificios.
4. Informe de Evaluación de los Edificios.
La ITE.
5. Responsabilidad de la comunidad en la realización
de las obras.
|
| Capítulo
14. |
Técnico. Real
Decreto 736/2020 por el que se regula la instalación de contadores
individuales en los edificios con sistemas de calefacción y refrigeración
central.
1. Procedimiento para determinar la obligatoriedad
2. Plazos de instalación
3. Consideraciones para instalar repartidores
de costes de calefacción
4. Cuestiones prácticas.
-
¿A qué obliga esta nueva
normativa?
-
¿Qué tipo de dispositivos
tengo que instalar?
-
¿Desde qué fecha es obligatorio
instalar contadores o repartidores?
-
¿Existe algún tipo de
exención por la cual el edificio no esté obligado a instalar
contadores?
-
¿En qué zona climática
estoy?
5. Caso práctico. Técnico. Modo de individualizar
el consumo de calefacción central
¿Para qué sirve el repartidor
de costes?
Procedimiento
La válvula termostática
y el detentor.
Operativa de Liquidación
Operativa de Liquidación
en caso de no instalar repartidores de costes.
|
PARTE
SEGUNDA
-
Organización
de las comunidades de vecinos.
|
|
| Capítulo
15. |
La Junta de Propietarios.
1. Introducción.
a. Requisitos de la convocatoria.
b. Libro de Actas.
2. Régimen de mayorías en la Junta.
Art. 17.
3. Clasificación del régimen de
mayorías.
a. 1/3 Un tercio de propietarios
más un tercio de cuotas.
b. Mayoría de propietarios,
más la mayoría de cuotas.
c. 3/5 Tres quintos de propietarios
más tres quintos de cuotas.
d. Sólo comunicación
a la Junta
e. Unanimidad
f. Mayoría de propietarios,
más la mayoría de cuotas.
TALLER DE TRABAJO
Tipos de juntas de propietarios
1. Junta general ordinaria
2. Junta extraordinaria
3. Convocatorias de la junta de propietarios.
4. Citaciones y notificaciones.
TALLER DE TRABAJO
Redacción del acta de la junta de propietarios.
TALLER DE TRABAJO
Requisitos de validez de los acuerdos de la
junta de propietarios.
TALLER DE TRABAJO
Todo lo que hay que saber de la Junta de Propietarios.
-
¿Qué es y cómo funciona la junta
de propietarios?
-
¿Para qué sirve la Junta de propietarios?
-
¿Quién puede asistir a la Junta de propietarios?
-
¿Qué sucede con los propietarios morosos?
-
¿Cuántos tipos de Juntas de Propietarios
pueden existir?
-
¿Cómo se convocan las Juntas de Propietarios?
-
¿Cómo y dónde se envía
la convocatoria a los propietarios?
¿Cuántos propietarios han de estar
presentes en la Junta de Propietarios?
|
| Capítulo
16. |
Régimen de mayorías en las juntas
de vecinos.
1. Acuerdos por unanimidad.
2. Acuerdos que requieren la mayoría del
60% (3/5).
3. Acuerdos que requieren el voto favorable de
un tercio (1/3).
4. Acuerdos por mayoría.
TALLER DE TRABAJO
¿Qué mayorías son necesarias
para adoptar acuerdos en la comunidad?
Relación de supuestos especiales.
TALLER DE TRABAJO
¿Cómo se computa el voto del
propietario titular de varios pisos o locales para computar las mayorías
necesarias para los acuerdos de la Comunidad de vecinos?
TALLER DE TRABAJO
¿Cómo se computan las abstenciones
en acuerdos por mayoría simple?
|
| Capítulo
17. |
Mayorías necesarias para los acuerdos
de la Comunidad
1. No requieren acuerdo de la junta de
propietarios
2. Se exige la unanimidad
3. Se exige mayoría de tres quintos (3/5)
4. Se exige mayoría de un tercio (1/3)
5. Se exige mayoría simple
TALLER DE TRABAJO
Derecho a instalar una salida de humos. Mayorías
necesarias.
TALLER DE TRABAJO
Requisitos para alquilar la cubierta por la
comunidad para la instalación de una antena de telefonía
o la fachada para instalar un cartel publicitario.
TALLER DE TRABAJO
El artículo 17 de la Ley de Propiedad
Horizontal.
TALLER DE TRABAJO
El alquiler de la antigua vivienda del portero
/ portería.
¿Qué hacer con la vivienda en la
que residía el portero, o cuando le llega el momento de la jubilación?
a. Vender
b. Alquilar la portería
TALLER DE TRABAJO
La doctrina sobre el artículo 17 de
la Ley de Propiedad Horizontal.
1. Instalación de infraestructuras comunes.
(17.1)
2. Obras de supresión de barreras arquitectónicas.
(17.2)
3. Servicios de portería, conserjería,
vigilancia y servicios comunes de interés general. Arrendamiento
de elementos comunes. (17.3)
4. Obras de mejora. (17.4)
5. Puntos de recarga de vehículos (17.5)
6. Acuerdos que exigen unanimidad. (17.6).
7. Acuerdos que exigen mayoría simple.
(17.7)
8. El voto de los ausentes. (17.8)
9. Vinculación de la adopción de
acuerdos (17.9)
10. Discrepancia sobre naturaleza de obras (17.10)
11. Pago de derramas. (17.11)
12. Viviendas de uso turístico. (17.12)
CHECK-LIST
1. Si una obra
comunitaria le perjudica ¿tiene derecho a que le compensen
por los daños?
2. ¿Está
obligado a dejar pasar por su piso
cuando hace obras la comunidad?
3. ¿Debe contribuir
al fondo al fondo de reserva?
4. ¿Hay excepciones
a pagar los gastos de la comunidad conforme a la cuota?
5. ¿Responde el
comprador de un piso de las deudas anteriores de la comunidad
de vecinos?
6. ¿Qué
es la responsabilidad civil de la comunidad de vecinos y el seguro obligatorio.
7. ¿Qué
acuerdos precisan del voto unánime?
8. ¿Qué
acuerdos precisan el voto de las tres
quintas partes de los propietarios (que a su vez representen
las tres quintas partes de las cuotas de participación)?
9. ¿Qué
acuerdos precisan el voto de un tercio de los propietarios que a
su vez representen un tercio de cuotas de participación ?
10. ¿Cuñando
no es necesario acuerdo de la junta?
11. Si no acude a la
junta, ¿puedo votar posteriormente?
|
| Capítulo
18. |
Constancia de los acuerdos. El acta.
1. ¿Quién diligencia el
libro de actas?
2. Elementos o circunstancias que deben integrarse
en el acta
3. Cierre del acta
4. Ejecutividad de los acuerdos.
5. Notificación del acta a los propietarios.
6. Subsanación de errores en el acta.
7. Custodia de los libros de actas y demás
documentación.
|
| Capítulo
19. |
Los errores más frecuentes en la redacción
de las actas de las Juntas de Propietarios. Tecnicismos legales y análisis
jurisprudencial.
1. La importancia de las actas de las
juntas de propietarios
2. La existencia de errores en la redacción
del acta. Su subsanación tras la comunicación del acta.
3. La redacción de las formalidades incluidas
en el art. 19 LPH y su repercusión respecto a la validez de los
acuerdos alcanzados.
4. La impugnación de los acuerdos adoptados
y la subsanación de los defectos del acta. Diferencias
5. La falta de constancia de la relación
de asistentes y de sus respectivas cuotas de participación como
defecto subsanable.
6. La necesidad de la constancia en el acta de
los nombres de los propietarios que han votado a favor y en contra de los
acuerdos. “los acuerdos relevantes”
7. El cierre del acta y la notificación
en diez días
8. El diligenciamiento del libro de actas en el
registro de la propiedad
9. El contenido del acta respecto a los acuerdos
adoptados. ¿es preciso hacer constar las intervenciones de los propietarios?
TALLER DE TRABAJO
Las consecuencias de no incluir en la convocatoria
todos los puntos de debate.
Caso práctico.
Instalación de aparato y compresor de aire acondicionado en la azotea
del edi¬fico y cerramiento de una terraza.
|
| Capítulo
20. |
El libro de actas.
1. El libro de actas.
2. La Junta de Propietarios Caracterización
y composición
a. Celebración de la junta
b. Asistencia a la junta de Propietarios (art.
15 LPH).
c."Quórum" de constitución de la
junta.
d. Privación de voto.
3. Impugnación de los acuerdos adoptados
en la Junta de Propietarios
|
| Capítulo
21. |
Impugnación de acuerdos adoptados
1 Acuerdos perjudiciales
2. Acuerdos contrarios a la Ley o los Estatutos
3. ¿Cómo se impugna?
4. Legitimación para impugnar.
TALLER DE TRABAJO
¿Puede el propietario moroso impugnar
los acuerdos adoptados por la Junta?
TALLER DE TRABAJO
Impugnación judicial.
|
| Capítulo
22. |
Órganos de gobierno.
1. El presidente
-
Nombramiento del presidente.
Reforma de la Ley 42/2015, de 5 de octubre, de reforma de la Ley 1/2000,
de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil modifica el apartado 2 del artículo
13 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre la propiedad horizontal.
a. Caracterización, nombramiento
y ejercicio del cargo
b. Funciones
c. Duración del cargo y cese
2. El vicepresidente
a. Caracterización,
nombramiento y ejercicio del cargo
b. Funciones
3. El secretario.
a. Caracterización,
nombramiento y ejercicio del cargo
b. Funciones
4. El administrador.
a. Caracterización,
nombramiento y ejercicio del cargo
b. Funciones
TALLER DE TRABAJO
Funciones del presidente de una comunidad de
vecinos.
TALLER DE TRABAJO
¿Cuándo y cómo puedo solicitar
el relevo en el cargo de presidente?
TALLER DE TRABAJO
¿Qué sucede si el presidente
y el vicepresidente no actúan como presidente de la junta?
TALLER DE TRABAJO
Presidente, el Vicepresidente, el Secretario
y el Administrador de la Comunidad de Propietarios.
1. El presidente.
2. El vicepresidente.
3. El secretario.
4. El administrador.
TALLER DE TRABAJO
Funciones del secretario de una comunidad de
vecinos.
TALLER DE TRABAJO
Funciones del administrador de una comunidad
de vecinos.
|
| Capítulo
23. |
Contabilidad de las Comunidades de vecinos.
1. Contabilidad en las comunidades de
vecinos. Las cuentas de la comunidad de propietarios
2. Ventajas de la normalización contable
conforme al Plan General de Contabilidad (PGC).
3. Grupos del Plan general contable PGC aplicables
a las comunidades de Propietarios (afectan a las cuentas de balanceque
representan los elementos que constituyen el patrimonio).
TALLER DE TRABAJO
Contenido de los grupos de cuentas del Plan
adaptado a las Comunidades de vecinos.
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| Capítulo
24. |
Fiscalidad de las Comunidades de propietarios.
1. ¿Qué obligaciones fiscales
tienen las comunidades de propietarios?
2. Impuesto del valor añadido (IVA).
3. Impuesto de la renta IRPF en caso de empleados.
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Arrendamiento como ingresos en el IRPF,
mediante el modelo 184
4. Presentar el modelo 347
5. Subvenciones
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En esta parte
de la guía práctica se desarrollan los formularios a texto
completo.
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De este modo
complementamos la formación práctica de todos los temas analizados
previamente en la guía.
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El formulario
inmobiliario es una pieza clave en la práctica inmobiliaria y
estos modelos actualizados y a texto completo son de gran valor para el
profesional inmobiliario y de la construcción.
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PARTE
TERCERA
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Formularios
de estatutos de Propiedad Horizontal
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1. Estatutos de Propiedad horizontal.
Comunidad de vecinos.
Modelo a.
Modelo b.
2. Modelos de reglamento de régimen interno.
Modelo a. Normas de régimen
interior de garaje.
Modelo b
Modelo c
Modelo d
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PARTE
CUARTA
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Formularios
generales de Propiedad Horizontal
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1. Escritura de declaración de
obra nueva
Modelo 1
Modelo 2
2. Constitución de propiedad horizontal
3. Escritura de subdivisión en régimen
de propiedad horizontal
4. Descripción de subdepartamento
5. Escrito dirigido al Juzgado Decano de la población
notificando la constitución de la comunidad para que sea diligenciado,
foliado y sellado el libro de actas
6. Citación a juntas generales
7. Autorización para asistir a las juntas
generales por medio de representante
8. Acta de junta general
9. Petición de convocatoria de junta extraordinaria
10. Carta de propietario dirigida al presidente
de la comunidad o administrador para reparación urgente de un elemento
o servicio común.
11. Carta de un propietario dirigida al Presidente
de la comunidad para la realización de obras
12. Reclamaciones a propietarios morosos
13. Celebración junta a los efectos de
proceder judicialmente contra el propietario moroso
14. Requerimiento de pago a través de acto
de conciliación
15. Escrito interesando el embargo preventivo
del piso o local
16. Carta al presidente para que convoque una
Junta.
17. Convocatoria del Presidente a solicitud de
copropietarios.
18. Escrito de delegación.
19. Acta de modificación de estatutos.
20. Notificaciones en tablones de anuncios en
Juntas Extraordinarias.
21. Notificación a no asistentes.
22. Certificación de estar al corriente
en el pago de las cuotas.
23. Notificación de acuerdos al propietario
ausente.
24. Documento para delegar el voto.
25. Comunicación manifestando las discrepancias
con acuerdos adoptados en Junta de propietarios.
26. Solicitud de convocatoria de junta de la comunidad
para obras o instalaciones de accesibilidad.
27. Comunicación manifestando las discrepancias
con acuerdos adoptados en Junta de propietarios.
28. Comunicación de cambio de titularidad.
29. Carta de un propietario dirigida al Administrador
para la reparación urgente de un elemento común.
30. Comunicación del domicilio donde se
desea recibir las citaciones y notificaciones.
31. Comunicación en tablón de anuncios
de Junta de Propietarios.
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PARTE
QUINTA
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Formularios
frecuentes de las Comunidades de vecinos.
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1. Convocatoria a Junta de Constitución
de la Comunidad
2. Acta de Constitución de Comunidad
3. Convocatoria a Junta Anual Ordinaria
4. Acta de Junta General Ordinaria
5. Convocatoria del Presidente a Junta Extraordinaria.
6. Convocatoria a Junta Extraordinaria por el
25% de propietarios y/o de cuotas.
7. Acta de Junta de Comunidad Extraordinaria
8. Otorgamiento de representación para
Junta
9. Otorgamiento de representación
para Junta a otro propietario.
10. Certificación de un Acta
11. Notificación del Acta a los propietarios
12. Notificación del acta a los propietarios
en Tablón de Anuncios de la Comunidad.
13. Certificación de deudas pendientes
14. Certificación acreditativa de estar
al Corriente de pago de los gastos generales de la Comunidad
15. Notificación a la Comunidad de transmisión
de la propiedad de un elemento privativo
16. Requerimiento a titular u ocupante que efectúa
actividades molestas, etc.
17. Carta de un propietario al Presidente para
que introduzca en el Orden del Día de la siguiente Junta determinado
tema
18. Carta de un propietario al Administrador para
la realización de reparaciones urgentes
19. Carta de un propietario al Administrador solicitando
la realización de obras de accesibilidad.
20. Certificación del acuerdo de la Junta
aprobando la liquidación de deuda de un propietario con la comunidad
de propietarios
21. Petición inicial de procedimiento monitorio
de reclamación por impago de los gastos generales o fondo de reserva
aprobados por la comunidad
22. Acta de Junta Extraordinaria para instalación
de un ascensor en el inmueble.
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| ANEXO 1 |
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El mantenimiento de un edificio en régimen
de propiedad horizontal.
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