PARTE PRIMERA.

ENFOQUE Y ALCANCE DEL PLAYBOOK DE RECONVERSIÓN RESIDENCIAL DE OFICINAS

SCREENING TÉCNICO-COMERCIAL: FILTRO RÁPIDO DE CAMBIO DE USO EN OFICINAS

MATRICES DE CAMBIO DE USO: URBANISMO, HABITABILIDAD Y CONDICIONANTES DE DISEÑO

LUZ NATURAL, VENTILACIÓN Y PROFUNDIDAD DE PLANTA: LA VARIABLE QUE DECIDE EL PRODUCTO

NÚCLEOS (ASCENSORES, ESCALERAS, EVACUACIÓN): EL CUELLO DE BOTELLA DE LA RECONVERSIÓN

ESTRUCTURA, ENVOLVENTE Y MEP: QUÉ SE TRANSFORMA Y QUÉ SE REUTILIZA

PRODUCTO RESIDENCIAL Y PROGRAMA: DE LA PLANTA DE OFICINAS A VIVIENDAS VENDIBLES/ALQUILABLES

MODELIZACIÓN ECONÓMICA Y VIABILIDAD: CAPEX, COSTE POR M² Y SENSIBILIDADES DE LA TRANSFORMACIÓN

ESTRATEGIA DE CONTRATACIÓN Y GESTIÓN DE LA OBRA: CONTROL DE CAMBIOS EN TRANSFORMACIONES

DUE DILIGENCE TÉCNICA Y COMERCIAL PARA ADQUISICIÓN: ANTES DE COMPRAR HAY QUE MEDIR LA RECONVERSIÓN

ESTRATEGIA DE SALIDA Y OPERACIÓN: VENDER, ALQUILAR Y OPERAR LO RECONVERTIDO

CHECKLISTS Y FORMULARIOS DE LA RECONVERSIÓN RESIDENCIAL DE OFICINAS: PLAYBOOK TÉCNICO-COMERCIAL DE VIABILIDAD

PRÁCTICA DE RECONVERSIÓN RESIDENCIAL DE OFICINAS: PLAYBOOK TÉCNICO-COMERCIAL DE VIABILIDAD

La reconversión residencial de oficinas ha dejado de ser una tendencia para convertirse en una estrategia real de creación de valor. En un mercado donde el suelo finalista es escaso, los plazos se alargan, el tipo de interés condiciona la financiación y la demanda residencial exige calidad, cada activo “obsoleto” puede ser una oportunidad… o un error muy caro. La diferencia no está en la intuición, sino en la capacidad de analizar con rapidez y precisión qué edificio se puede transformar, cuánto va a costar realmente y si el producto final será vendible o alquilable sin castigar márgenes.

El problema es conocido por cualquier promotor o inversor: hay activos que “parecen” perfectos en una visita, pero que se hunden cuando aparecen los núcleos imposibles, la luz natural insuficiente, las plantas profundas, las instalaciones inservibles o una ruta de permisos que no encaja con la ventana de mercado. Y cuando el proyecto se equivoca en esas variables, el impacto se multiplica: pérdida de superficie neta, sobrecostes de CAPEX, retrasos, cambios de diseño constantes y, lo peor, un producto residencial que el mercado no perdona. En reconversión, no se gana por ejecutar rápido, sino por decidir bien desde el primer día.

Esta guía práctica ha sido concebida como un playbook técnico-comercial de viabilidad, diseñado para profesionales que necesitan una herramienta operativa, completa y replicable. Aquí no encontrará teoría desconectada de la realidad, sino un método estructurado para pasar del “ojo clínico” al análisis disciplinado. Aprenderá a aplicar un screening de 48–72 horas con scoring y red flags, a construir matrices de cambio de uso sin depender de normativas locales, a medir la luz natural y la profundidad de planta con criterios prácticos, a resolver el cuello de botella de núcleos y evacuación, y a tomar decisiones técnicas sobre estructura, envolvente y MEP con impacto directo en el coste y el plazo. Además, encontrará una guía clara para definir el producto residencial, su mix de tipologías y los espacios comunes con lógica de retorno, sin inflar el CAPEX ni destruir el valor percibido.

La propuesta va más allá del análisis: la guía incluye checklists y formularios operativos en texto completo, listos para usar por equipos reales. Desde la ficha de activo y la matriz de cambio de uso, hasta la matriz de luz y ventilación, la matriz de núcleo y evacuación, el presupuesto conceptual con CAPEX objetivo y el investment memo técnico-comercial. Son herramientas que permiten estandarizar decisiones, reducir riesgos, mejorar la coordinación entre promotor, project manager y diseñadores, y aportar trazabilidad ante comités de inversión. La reconversión no admite improvisación, y esta guía está pensada para que su proceso sea consistente, defendible y escalable.

Para el profesional, el beneficio es tangible: más velocidad de decisión sin perder rigor, menos sorpresas en obra, mayor control del coste por m², una gestión más disciplinada de contingencias y una capacidad real de comparar activos y priorizar inversiones. También hay beneficios menos visibles, pero decisivos: mejorar la credibilidad interna frente al comité, negociar adquisiciones con argumentos técnicos, alinear expectativas entre diseño y negocio y proteger la reputación del promotor ante clientes, socios e inversores. Porque en reconversión, la excelencia no está en “hacer obras”, sino en transformar un problema en un producto deseado, con números que cierren y con riesgos controlados.

Si su objetivo es convertir oficinas en viviendas con un enfoque profesional, esta guía es una inversión directa en rentabilidad y en seguridad de decisión. Le permitirá trabajar con un método, no con suposiciones. Le ayudará a filtrar lo que nunca debió entrar, a defender lo que sí tiene recorrido y a ejecutar con el control de cambios que exige una transformación real. El mercado paga la calidad y castiga la improvisación: la diferencia está en tener un playbook que le indique, con claridad, qué hacer, cuándo hacerlo y cómo medirlo.

El siguiente paso es sencillo: incorpore esta guía a su forma de trabajar y conviértala en su estándar de evaluación y viabilidad. Actualizar su criterio, profesionalizar su proceso y dominar las variables que deciden un proyecto no es opcional; es la ventaja competitiva que separa una oportunidad rentable de un activo que solo consume tiempo y capital. Si quiere tomar mejores decisiones, más rápidas y más defendibles, esta guía está hecha para usted.
 

• ENFOQUE Y ALCANCE DEL PLAYBOOK DE RECONVERSIÓN RESIDENCIAL DE OFICINAS

1. Objetivo del playbook y resultados esperables para el promotor/inversor
a. Qué decisiones acelera (go/no-go, compra, CAPEX, diseño, licencias).
b. Qué errores evita (optimismo de superficie, núcleos infradimensionados, luz insuficiente).
c. Qué entregables estándar produce (matrices, checklists, presupuesto, cronograma).
2. Marco de trabajo España–Latinoamérica: compatibilidad normativa sin “citas locales”
a. Diferencias típicas de marcos urbanísticos y de habitabilidad.
b. Trámites frecuentes: cambio de uso, licencias, informes, seguridad.
c. Cómo adaptar el playbook a cada ciudad sin reescribirlo.
3. Tipologías de oficina y su “reconvertibilidad” (clases de activos)
a. Torre, bloque en manzana, edificio entre medianeras, campus.
b. Calidad del edificio: estructura, altura libre, fachadas, MEP.
c. Indicadores de obsolescencia aprovechables para la reconversión.
4. Niveles de análisis: del screening rápido al anteproyecto viable
a. Fase 0: filtro de cartera (48–72 h).
b. Fase 1: viabilidad técnica preliminar (2–4 semanas).
c. Fase 2: viabilidad técnico-comercial y CAPEX objetivo (4–8 semanas).
5. Roles, responsabilidades y gobernanza de decisión del proyecto
a. Promotor, asset manager, project manager, diseñador, técnico local.
b. Comité de inversión y “gates” de decisión.
c. Gestión documental, versiones y trazabilidad de supuestos.
6. Glosario de términos y convenciones del playbook (para evitar ambigüedades)
a. Superficies (GFA/NFA), eficiencia, neto vendible/alquilable.
b. CAPEX/OPEX, contingencias, costes blandos y duros.
c. Umbrales: luz natural, evacuación, núcleos, patios y ventilación.

• SCREENING TÉCNICO-COMERCIAL: FILTRO RÁPIDO DE CAMBIO DE USO EN OFICINAS

1. Matriz de “reconvertibilidad” (scoring) para decisión rápida
a. Variables de geometría: profundidad de planta, perímetro útil, patios.
b. Variables de núcleo: posición, capacidad, evacuación y ascensores.
c. Variables MEP: climatización, acometidas, patinillos, potencia.
2. Red flags técnicos que disparan NO-GO o reestudio profundo
a. Profundidad excesiva sin solución de patios/galerías.
b. Altura libre insuficiente tras falsos techos y forjados técnicos.
c. Núcleo inamovible que rompe la distribución residencial.
3. Red flags comerciales (producto inviable aunque técnicamente posible)
a. Tipo de vivienda resultante: excesos de estudios, falta de 2–3 dormitorios.
b. Orientación, vistas, ruido, accesos y “percepción” del activo.
c. Limitaciones de aparcamiento, trasteros y espacios comunes.
4. Red flags de costes y plazos (transformación no competitiva)
a. Demoliciones complejas, refuerzos estructurales, fachadas.
b. Sustitución integral MEP vs. reutilización parcial.
c. Plazo de licencias y ejecución vs. ventanas de mercado.
5. Datos mínimos para un screening fiable (sin “parálisis por análisis”)
a. Planos as-built, secciones, alturas, núcleos, patinillos.
b. Fotos, inspección rápida, estado de instalaciones.
c. Hipótesis de producto y rango de precios/absorción.
6. Salida estándar del screening: informe 2–5 páginas para comité
a. Score y decisión recomendada.
b. Lista de incertidumbres y pruebas necesarias.
c. CAPEX preliminar por rangos y contingencia inicial.

• MATRICES DE CAMBIO DE USO: URBANISMO, HABITABILIDAD Y CONDICIONANTES DE DISEÑO

1. Matriz “cambio de uso”: variables urbanísticas habituales (sin citar normativas locales)
a. Uso permitido/compatible, densidad, dotaciones, cesiones.
b. Parámetros de edificabilidad: ocupación, alturas, retranqueos.
c. Patrimonio, protección, servidumbres y afecciones.
2. Matriz de habitabilidad y estándares residenciales mínimos
a. Dimensiones, ventilación, iluminación, salubridad.
b. Accesibilidad y recorridos.
c. Protección contra incendios y evacuación.
3. Matriz de condiciones del edificio existentes que condicionan el cambio de uso
a. Estructura, luces, pilares, forjados, vibraciones.
b. Envolvente: fachada, huecos, puentes térmicos, acústica.
c. Núcleos y patinillos: ubicación, capacidad y ampliabilidad.
4. Ruta típica de permisos y documentación (plantilla internacional)
a. Due diligence urbanística “light” vs. “full”.
b. Anteproyecto/Proyecto, informes y revisiones.
c. Gestión de hitos, riesgos y responsables.
5. Estrategia de relación con administración y terceros (sin depender de un país)
a. Reuniones de contraste técnico (pre-consulta).
b. Gestión de vecinos, comunidad y stakeholders.
c. Evidencias y “dossier” de justificación técnica.
6. Entregables clave de la Parte: matrices y dossier de viabilidad regulatoria
a. Matriz de requisitos y cumplimiento (sí/no/condicionado).
b. Lista de “gap closures” con coste y plazo.
c. Plan de permisos con calendario y riesgos.

• LUZ NATURAL, VENTILACIÓN Y PROFUNDIDAD DE PLANTA: LA VARIABLE QUE DECIDE EL PRODUCTO

1. Métricas operativas de luz natural y ventilación para diseño residencial
a. Profundidad efectiva y relación perímetro/superficie.
b. Orientaciones, sombras, obstrucciones y patios.
c. Criterios prácticos de “habitaciones servibles”.
2. Diagnóstico geométrico: lectura de planta y secciones para “encajar” viviendas
a. Bandas de fachada y zonas centrales.
b. Posición de baños/cocinas y necesidad de patinillos.
c. Proporción de tipologías: estudios, 1D, 2D, 3D.
3. Soluciones de proyecto para luz y ventilación en plantas profundas
a. Patios nuevos, vaciados y dobles alturas.
b. Galerías, lucernarios, atrios y “light wells”.
c. Redistribución por corredores, viviendas pasantes y esquina.
4. Impacto de soluciones de luz en CAPEX, plazo y superficie neta
a. Pérdida de superficie por patios y huecos.
b. Refuerzo estructural y complejidad de obra.
c. Repercusión en precio, absorción y calidad percibida.
5. Acústica, confort y fachada: del edificio de oficinas al residencial
a. Ruido exterior e interior (equipos, ascensores, instalaciones).
b. Rehabilitación de fachada y carpinterías.
c. Confort térmico, condensaciones y ventilación mecánica.
6. Plantillas de decisión: “si la profundidad es X, entonces…”
a. Umbrales de reconvertibilidad por geometría.
b. Menú de soluciones y sobrecostes típicos.
c. Criterios de descarte cuando la luz no se puede resolver.

• NÚCLEOS (ASCENSORES, ESCALERAS, EVACUACIÓN): EL CUELLO DE BOTELLA DE LA RECONVERSIÓN

1. Diagnóstico del núcleo existente: qué se puede conservar y qué no
a. Posición y cómo condiciona el reparto de viviendas
b. Número de ascensores y prestaciones
c. Escaleras, evacuación y recorridos
2. Estrategias de redistribución residencial alrededor del núcleo
a. Corredor central vs. corredor lateral
b. Núcleo central con viviendas perimetrales
c. Núcleos múltiples y sectorización por plantas
3. Ampliación o creación de nuevos núcleos: criterios y riesgos
a. Perforaciones, refuerzos y coordinación estructural
b. Impacto en superficie neta y eficiencia
c. Seguridad y faseado de obra
4. Patinillos, bajantes y verticales: “MEP core” residencial
a. Baños apilados, cocinas y extracción
b. Redes húmedas y evacuación de aguas
c. Riesgos de interferencias y tolerancias
5. Accesibilidad y experiencia de usuario: entrada, portales y recorridos
a. Accesos, control, buzones, paquetería y seguridad
b. Espacios comunes: bicis, trasteros, cuartos técnicos
c. Diseño para operación (mantenimiento, limpieza, comunidad)
6. Plantillas: cálculo conceptual de capacidad de núcleo y su coste
a. Regla de oro de eficiencia por planta
b. Coste por intervención en núcleo (rango por dificultad)
c. Check de evacuación/recorridos integrado en la matriz

• ESTRUCTURA, ENVOLVENTE Y MEP: QUÉ SE TRANSFORMA Y QUÉ SE REUTILIZA

1. Estructura: evaluación y refuerzos típicos en reconversión
a. Cargas de uso, vibraciones, flechas y fisuración
b. Aperturas en forjados (patios, instalaciones, escaleras)
c. Refuerzos locales vs. globales: criterios de decisión
2. Envolvente: fachada, huecos y rehabilitación energética y acústica
a. Aumento de huecos y cambios de carpintería
b. Aislamiento, puentes térmicos y condensaciones
c. Ensayos, patologías y durabilidad
3. Instalaciones: estrategia de reutilización vs. sustitución integral
a. Climatización: de oficina (VRF/UTA) a residencial
b. Electricidad, telecomunicaciones y potencia
c. Protección contra incendios: adaptación de redes y sectorización
4. Agua, saneamiento y extracción: el “gran salto” del residencial
a. Nuevas verticales, bajantes y bombeos si procede
b. Producción de ACS y eficiencia
c. Riesgos de ruidos hidráulicos y olores
5. Ascensores, ventilación y control: automatización y operación
a. Modernización de ascensores y consumo
b. Ventilación mecánica: caudales, recuperación y mantenimiento
c. Medición y control para reducir OPEX (cuando aplique)
6. Especificación técnica “tipo” para reconversión (base internacional)
a. Requisitos de calidad mínima por partidas
b. Opciones “value engineering” sin degradar producto
c. Matriz de decisiones técnicas con impacto en coste/plazo

• PRODUCTO RESIDENCIAL Y PROGRAMA: DE LA PLANTA DE OFICINAS A VIVIENDAS VENDIBLES/ALQUILABLES

1. Segmentación de demanda y posicionamiento (venta, alquiler, BTR, flex, senior, etc.)
a. Variables de mercado: absorción, sensibilidad al precio, preferencia de tipologías
b. Competencia: obra nueva vs. segunda mano vs. rehabilitación
c. Producto “mínimo viable” según micromercado
2. Mix de tipologías condicionado por luz y núcleo (diseño que vende)
a. Proporción óptima de 1D/2D/3D según superficie neta
b. Limitaciones típicas: cocinas interiores, baños sin ventilación natural
c. Soluciones de diseño para maximizar precio sin disparar CAPEX
3. Espacios comunes y amenities: impacto en valor y coste
a. Lobby, coworking, gimnasio, terrazas, lavandería, bicis
b. Cuartos técnicos, basuras y logística de paquetería
c. Dimensionamiento y costes: qué aporta retorno y qué no
4. Aparcamiento, trasteros y movilidad: condicionantes del cambio de uso
a. Reutilización de sótanos, rampas, gálibos
b. Bicis, motos y movilidad eléctrica
c. Gestión de plazas: venta, alquiler, rotación
5. Salud, confort y “calidad percibida”: diferenciadores en reconversión
a. Luz, acústica, ventilación, temperatura y materiales
b. Diseño biofílico y espacios exteriores
c. Control de olores, humedades y mantenimiento preventivo
6. Entregables: programa funcional y “brief” de producto para anteproyecto
a. Fichas de vivienda tipo y estándares de acabados
b. Lista de comunes y superficies objetivo
c. Reglas de decisión para cambios de mix durante el diseño

• MODELIZACIÓN ECONÓMICA Y VIABILIDAD: CAPEX, COSTE POR M² Y SENSIBILIDADES DE LA TRANSFORMACIÓN

1. Estructura de presupuesto para reconversión (WBS por partidas)
a. Demoliciones, estructura, fachada, MEP, acabados, urbanización
b. Costes blandos: licencias, proyecto, gestión, seguros, financiación
c. Reserva y contingencias: por incertidumbre y por fase
2. Benchmarks y rangos de coste por m² (uso orientativo internacional)
a. Factores que disparan CAPEX: núcleos, patios, fachada, MEP
b. Correcciones por altura, acceso, logística y ocupación
c. Reglas para no confundir reforma “ligera” con transformación “pesada”
3. Planificación y plazos: cómo el tiempo afecta al coste y a la financiación
a. Calendario de permisos, proyecto y obra
b. Coste de oportunidad y carry
c. Riesgo de mercado por retrasos: colchones y hitos
4. Modelo de ingresos: precios, absorción y estrategia comercial
a. Venta vs. alquiler: implicaciones de flujo de caja
b. Escenarios de precios (base, conservador, optimista)
c. Estrategias de preventa/Reserva y su impacto en financiación
5. Sensibilidades críticas (tres variables que deciden el proyecto)
a. Pérdida de superficie neta por patios/núcleos
b. Sobrecoste MEP y fachada
c. Plazo de licencias y obra
6. Salida estándar de viabilidad: “Investment memo” técnico-comercial
a. Resumen ejecutivo con decisión
b. Tabla de supuestos, riesgos y mitigaciones
c. Matriz de sensibilidad y punto de equilibrio

• ESTRATEGIA DE CONTRATACIÓN Y GESTIÓN DE LA OBRA: CONTROL DE CAMBIOS EN TRANSFORMACIONES

1. Estrategias de contratación adecuadas para reconversión
a. Precio cerrado vs. open book vs. GMP: cuándo conviene cada una
b. Paquetización por lotes (estructura, MEP, fachada)
c. Contratos con objetivos de plazo y calidad
2. Plan de riesgos de obra específico de transformación
a. Sorpresas as-built: tolerancias, ocultos y patologías
b. Interferencias MEP y coordinación
c. Seguridad, ruidos, polvo y entorno urbano
3. Control de cambios: cómo evitar desviaciones de CAPEX
a. Registro de cambios y justificación técnica
b. Comité de cambios y umbrales de aprobación
c. Gestión de contingencias: uso disciplinado
4. QA/QC en reconversión: puntos de inspección críticos
a. Estanqueidad y fachada
b. Instalaciones y pruebas de puesta en marcha
c. Acústica y confort: validación y medición
5. Logística, accesos y faseado: obra en edificios existentes
a. Montacargas, acopios, horarios y restricciones
b. Gestión de residuos y economía circular
c. Plan de vecindad y comunicación
6. Entrega y puesta en servicio: del final de obra a la operación
a. Documentación as-built y manuales
b. Formación de mantenimiento y garantías
c. Lista de “snagging” y cierre de contrato

• DUE DILIGENCE TÉCNICA Y COMERCIAL PARA ADQUISICIÓN: ANTES DE COMPRAR HAY QUE MEDIR LA RECONVERSIÓN

1. Alcance de due diligence técnica orientada a reconversión
a. Qué revisar sí o sí: estructura, envolvente, MEP, núcleos
b. Qué revisar según tipología: sótanos, cubiertas, fachadas ligeras
c. Matriz de evidencias mínimas
2. Inspecciones y pruebas: del “walkthrough” al ensayo selectivo
a. Catas, termografía, pruebas de estanqueidad
b. Levantamiento 3D y verificación de as-built
c. Evaluación de patologías y vida útil remanente
3. Due diligence comercial y de producto: validación de la propuesta
a. Test de mix: comparables y “unit economics”
b. Amenidades y diferenciales de mercado
c. Riesgo reputacional del edificio (oficina fallida vs. nueva vida)
4. Riesgos legales y de terceros (sin entrar en normas locales)
a. Servidumbres, cargas, comunidades, contratos existentes
b. Inquilinos, desalojos, ocupación y calendario
c. Condiciones de compra: garantías, retenciones, ajustes
5. Integración del informe de due diligence en el modelo financiero
a. Ajustes de CAPEX y contingencias
b. Ajustes de plazo y carry de financiación
c. Escenarios y recomendación final
6. Entregable: “pack” de inversión con anexos técnicos
a. Matriz de riesgos priorizados
b. Plan de mitigación y coste asociado
c. Condiciones recomendadas para la compra

• ESTRATEGIA DE SALIDA Y OPERACIÓN: VENDER, ALQUILAR Y OPERAR LO RECONVERTIDO

1. Estrategias de comercialización (venta y alquiler) específicas de reconversión
a. Mensaje: “nueva vida” del edificio y valor diferencial
b. Calendario de lanzamiento vs. avance de obra
c. Gestión de reservas y cambios de cliente
2. Postventa y garantías: riesgos típicos en edificios transformados
a. Humedades, acústica, instalaciones y remates
b. Protocolos de atención y SLA
c. Retenciones y cierre de garantías con contratistas
3. OPEX y mantenimiento: cómo diseñar para operar sin sorpresas
a. Accesibilidad a equipos y patinillos
b. Consumos y eficiencia
c. Plan de mantenimiento preventivo
4. Gestión de comunidad y convivencia en edificios reconvertidos
a. Normas internas y uso de comunes
b. Seguridad, paquetería y residuos
c. Resolución de incidencias
5. Indicadores de desempeño del activo (KPI) tras la reconversión
a. Ocupación, rotación, impagos
b. Costes de mantenimiento y energía
c. Satisfacción del usuario y reputación
6. Cierre del ciclo: auditoría post-obra y actualización del playbook
a. Comparación CAPEX real vs. objetivo
b. Comparación plazo real vs. plan
c. Actualización de matrices, checklists y formularios

• CHECKLISTS Y FORMULARIOS DE LA RECONVERSIÓN RESIDENCIAL DE OFICINAS: PLAYBOOK TÉCNICO-COMERCIAL DE VIABILIDAD

1. Checklist de screening 48–72 h (go/no-go)
Sección 1. Datos generales del activo y del encargo de screening
Sección 2. Datos mínimos y validación rápida
Sección 3. Red flags técnicos y comerciales
Sección 4. Salida del screening: score + decisión + acciones
Sección 5. Observaciones finales y anexos recomendados
2. Checklist de viabilidad técnica preliminar (Fase 1) para reconversión residencial de oficinas
Sección 1. Datos generales y alcance de la Fase 1
Sección 2. Luz natural y geometría
Sección 3. Núcleo, evacuación y accesibilidad
Sección 4. MEP, fachada y estructura: riesgos principales
Sección 5. Conclusión de viabilidad técnica preliminar y acciones de Fase 2
3. Checklist de viabilidad técnico-comercial (Fase 2) en reconversión residencial de oficinas
Sección 1. Datos del proyecto y estrategia de salida
Sección 2. Producto y mix: coherencia con la planta
Sección 3. Amenidades y comunes: coste vs. retorno
Sección 4. Sensibilidades: superficie neta, CAPEX y plazo
Sección 5. Decisión final y condiciones de inversión
4. Checklist de permisos y ruta documental (plantilla internacional) para reconversión residencial de oficinas (plantilla internacional)
Sección 1. Datos generales del expediente
Sección 2. Matriz de requisitos y evidencias
Sección 3. Hitos, responsables y calendario
Sección 4. Plan de reuniones y trazabilidad
5. Checklist de obra y control de cambios en reconversión residencial de oficinas
Sección 1. Datos generales de obra
Sección 2. Registro de cambios y aprobaciones
Sección 3. Puntos QA/QC críticos
Sección 4. Gestión de contingencias y reclamaciones
6. Checklist de entrega y puesta en servicio y handover en reconversión residencial de oficinas
Sección 1. Datos generales de entrega
Sección 2. Documentación as-built y manuales
Sección 3. Pruebas de instalaciones y garantías
Sección 4. Snagging, cierre y handover

1. Formulario de “Ficha de Activo” para reconversión (asset intake) para reconversión residencial de oficinas (asset intake)
Sección 1. Identificación del activo y estado del encargo
Sección 2. Descripción física del edificio, superficies y configuración
Sección 3. Documentación disponible, calidad y “huecos” críticos
Sección 4. Registro fotográfico y evidencias de inspección
Sección 5. Parámetros técnicos básicos (geometría, núcleos y MEP)
Sección 6. Riesgos iniciales, acciones y recomendación de siguiente paso
2. Formulario de “Matriz de Cambio de Uso” (cumplimiento y condicionantes)
Sección 1. Datos generales de la matriz
Sección 2. Variables urbanísticas habituales (sin referencias locales)
Sección 3. Habitabilidad y estándares residenciales mínimos
Sección 4. Protección contra incendios, evacuación y sectorización
Sección 5. Condiciones del edificio existente que condicionan el cambio de uso
Sección 6. Conclusión de matriz, gaps y plan de cierre
3. Formulario de “Matriz de Luz Natural y Ventilación” para reconversión residencial de oficinas
Sección 1. Datos generales del edificio y configuración analizada
Sección 2. Orientaciones, sombras y obstrucciones (lectura operativa)
Sección 3. Profundidad efectiva, perímetro servible y zonas penalizadas
Sección 4. Soluciones posibles (menú) y sobrecostes típicos
Sección 5. Impacto en superficie neta y mix de tipologías
Sección 6. Conclusiones y decisión de diseño recomendada
4. Formulario de “Matriz de Núcleo y Evacuación” (capacidad conceptual, alternativas y riesgos)
Sección 1. Datos del núcleo existente
Sección 2. Capacidad conceptual y eficiencia de planta
Sección 3. Recorridos, sectorización y riesgos de evacuación (conceptual)
Sección 4. Alternativas de rediseño del núcleo
Sección 5. Coste, plazo, dependencias y acciones de evidencia
Sección 6. Conclusión y notas de operación
5. Formulario de “Presupuesto Conceptual y CAPEX Objetivo” para reconversión residencial de oficinas (WBS por partidas)
Sección 1. Datos generales del presupuesto
Sección 2. WBS de costes duros (obra) por rangos
Sección 3. Costes blandos (soft costs), gestión y financiación
Sección 4. Contingencias, reservas y exclusiones
Sección 5. CAPEX objetivo, rangos y coste unitario
Sección 6. Hipótesis de mediciones y productividad
6. Formulario de “Investment Memo” técnico-comercial para reconversión residencial de oficinas
Sección 1. Resumen ejecutivo y decisión propuesta
Sección 2. Supuestos técnicos y de producto (lo que se está comprando realmente)
Sección 3. CAPEX, plazo y plan de ejecución (resumen operativo)
Sección 4. Modelo de ingresos y escenarios comerciales
Sección 5. Riesgos principales y mitigaciones (lista priorizada)
Sección 6. Sensibilidades y punto de equilibrio

1. Checklist de due diligence técnica (inspecciones y pruebas) para reconversión residencial de oficinas (inspecciones, ensayos y validación de vida útil)
Sección 1. Datos de control del expediente de due diligence
Sección 2. Catas y ensayos recomendados
Sección 3. Levantamiento as-built y tolerancias
Sección 4. Patologías y vida útil remanente
Sección 5. Conclusión DD técnica y acciones de cierre
2. Checklist de due diligence comercial (producto, precios, absorción) para reconversión residencial (producto, precios, absorción y riesgo reputacional)
Sección 1. Datos de contexto comercial
Sección 2. Comparables y posicionamiento
Sección 3. Validación de mix, amenities y “unit economics”
Sección 4. Riesgos de percepción del activo y reputación
Sección 5. Conclusión de due diligence comercial
3. Checklist de riesgos para reconversión residencial (probabilidad, impacto, mitigación y trazabilidad)
Sección 1. Datos del registro de riesgos
Sección 2. Riesgos técnicos
Sección 3. Riesgos regulatorios y de terceros
Sección 4. Riesgos de plazo y de mercado
Sección 5. Resumen y reglas de decisión
4. Checklist de “value engineering” disciplinado para reconversión residencial (optimización de costes sin degradar el producto)
Sección 1. Datos del ejercicio de optimización
Sección 2. Acabados y especificaciones
Sección 3. MEP y sistemas alternativos
Sección 4. Fachada, aislamiento y soluciones de envolvente
Sección 5. Resultado del ejercicio y control posterior
5. Formulario de “Control de Cambios” y comité de aprobación (cambio, impacto, decisión y trazabilidad)
Sección 1. Identificación del cambio
Sección 2. Descripción del cambio, causa y evidencia
Sección 3. Impacto en coste, plazo y calidad
Sección 4. Evaluación técnica y alternativas
Sección 5. Decisión del comité de cambios
Sección 6. Seguimiento, cierre y trazabilidad
6. Formulario de “Lecciones aprendidas” y biblioteca de soluciones para reconversión residencial (reglas operativas replicables)
Sección 1. Identificación de la lección aprendida
Sección 2. Contexto y problema observado
Sección 3. Solución adoptada y decisión técnica
Sección 4. Resultado y métricas de eficacia
Sección 5. Regla operativa para próximos proyectos (lo que se debe hacer siempre)
Sección 6. Indexación en biblioteca y referencias internas

• PRÁCTICA DE RECONVERSIÓN RESIDENCIAL DE OFICINAS: PLAYBOOK TÉCNICO-COMERCIAL DE VIABILIDAD

1. Caso tipo A: edificio en manzana con planta media y buena fachada
a. Matriz de cambio de uso y decisiones clave
b. Estrategia de núcleos y mix de tipologías
c. CAPEX, plazo y resultado comercial
2. Caso tipo B: torre con núcleo central y plantas profundas
a. Problema de luz y solución (patios/atrios/galerías)
b. Impacto en superficie neta y coste
c. Lecciones para screening: cuándo descartar
3. Caso tipo C: edificio entre medianeras con patios existentes
a. Gestión de patios y ventilación
b. Interferencias MEP y bajantes
c. Control de cambios y contingencias
4. Caso tipo D: activo con protección/valor patrimonial (restricciones)
a. Qué se puede tocar y qué no
b. Estrategia de fachada y confort
c. Riesgos de plazos y permisos
5. Caso tipo E: reconversión a producto BTR/flex con amenities
a. Programa y operación: OPEX y mantenimiento
b. Diseño de comunes y retorno
c. Comercialización y absorción
6. Caso tipo F: proyecto fallido (post-mortem) y señales tempranas
a. Señales ignoradas (luz/núcleo/coste/plazo)
b. Decisiones que habrían cambiado el resultado
c. Checklist “anti-fracaso” para futuros proyectos

Caso práctico 1. "RECONVERSIÓN RESIDENCIAL DE OFICINAS: PLAYBOOK TÉCNICO-COMERCIAL DE VIABILIDAD." Transformación de un edificio de oficinas con buena fachada en un producto residencial alquilable competitivo.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Implantación de un screening técnico-comercial con matriz de reconvertibilidad y red flags (decisión go/no-go)
2. Diagnóstico geométrico y de luz natural para “encajar” tipologías residenciales (de planta de oficinas a mix vendible/alquilable)
3. Reconfiguración conceptual del núcleo y de las verticales húmedas (MEP core) para viabilidad técnica y eficiencia de planta
4. Presupuesto conceptual (WBS) y CAPEX objetivo con contingencias disciplinadas y plan de financiación
5. Estrategia de contratación y control de cambios específica para transformación (minimizar desviaciones)
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 2. "RECONVERSIÓN RESIDENCIAL DE OFICINAS: PLAYBOOK TÉCNICO-COMERCIAL DE VIABILIDAD." Conversión de una torre de oficinas con plantas profundas mediante atrio y reconfiguración de núcleo con tensión entre superficie neta y rentabilidad.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Solución geométrica de luz y ventilación mediante atrio central (vaciado vertical) y “anillo residencial” perimetral
2. Reconfiguración del núcleo: reducción/modernización de ascensores, sectorización y creación de “MEP core” residencial para apilar húmedos
3. Estrategia alternativa: reconversión parcial por usos y cambio de programa para minimizar intervención (híbrido oficinas-residencial o residencial-flex)
4. Due diligence técnica intensiva y validación de supuestos para negociar compra (condiciones, retenciones y ajuste de precio)
5. Modelo económico-financiero con sensibilidades críticas y definición de umbrales de descarte (punto de equilibrio)
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 3. "RECONVERSIÓN RESIDENCIAL DE OFICINAS: PLAYBOOK TÉCNICO-COMERCIAL DE VIABILIDAD." Reconversión de un edificio entre medianeras con patios existentes y conflictos de instalaciones ocultas durante la obra.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Matriz de cambio de uso y habitabilidad con enfoque “condicionado” (no binario) para ordenar decisiones
2. Estrategia de patios y luz natural: optimizar patios existentes y crear un “light well” selectivo sin destruir superficie neta
3. Rediseño del “MEP core” residencial: apilamiento de húmedos, nuevas bajantes y tolerancias constructivas para evitar interferencias
4. Plan de obra con estrategia de contratación por paquetes y control de cambios desde el día 1 (obra en edificio existente)
5. Modelo económico con escenarios y “punto de equilibrio” ligado a superficie neta y CAPEX por m² (decisión de inversión)
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 4. "RECONVERSIÓN RESIDENCIAL DE OFICINAS: PLAYBOOK TÉCNICO-COMERCIAL DE VIABILIDAD." Reconversión de un edificio con valor patrimonial y restricciones de intervención que obligan a equilibrar conservación, confort y plazos.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Matriz de intervención patrimonial y condicionantes de diseño (qué se puede tocar y qué no)
2. Estrategia de confort “sin alterar fachada”: aislamiento interior, acústica avanzada y control de condensaciones
3. Núcleos y evacuación: solución conceptual compatible con mínima intervención y experiencia de usuario
4. Ruta de permisos y estrategia de relación con administración y terceros (pre-consulta y dossier de justificación)
5. CAPEX objetivo con contingencias específicas para activos patrimoniales y estrategia de value engineering sin degradar producto
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 5. "RECONVERSIÓN RESIDENCIAL DE OFICINAS: PLAYBOOK TÉCNICO-COMERCIAL DE VIABILIDAD." Reconversión a producto BTR flexible con amenities y presión de OPEX en un edificio con buena ubicación pero operación compleja.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Definición del “producto mínimo viable” (PMV) BTR y dimensionamiento de amenities con lógica de retorno
2. Replanteo de mix de tipologías y diseño que vende sin disparar CAPEX (calidad percibida como variable económica)
3. Estrategia técnica MEP orientada a operación: reutilización parcial inteligente, individualización y reducción de OPEX
4. Rediseño de experiencia de usuario y logística: lobby, accesos, paquetería, bicis y basuras como piezas de valor
5. Contratación, control de cambios y QA/QC: disciplina de transformación con amenities para proteger CAPEX y plazo
6. Modelo financiero integrado con enfoque de ciclo de vida (LCC/TCO) y sensibilidad en ocupación y OPEX
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 6. "RECONVERSIÓN RESIDENCIAL DE OFICINAS: PLAYBOOK TÉCNICO-COMERCIAL DE VIABILIDAD." Análisis post-mortem de una reconversión fallida por ignorar señales tempranas de luz, núcleo, coste y plazo. Fallo en fase de compra.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Auditoría post-mortem estructurada en cinco causas raíz (técnica, producto, coste, plazo y gobernanza)
2. Recalcular la viabilidad real con métricas de superficie neta, pérdida por patios/núcleo y coste por m² de transformación
3. Redefinición del control de cambios con comité, umbrales y trazabilidad de contingencia desde el primer día
4. Corrección de estrategia contractual: paquetización, alcance claro y asignación realista de riesgos en edificio existente
5. Reposicionamiento comercial de emergencia y estrategia de salida para minimizar pérdidas (plan B real)
6. Checklist “anti-fracaso” obligatorio para futuras adquisiciones (reglas de descarte temprano)
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 7. "RECONVERSIÓN RESIDENCIAL DE OFICINAS: PLAYBOOK TÉCNICO-COMERCIAL DE VIABILIDAD." Compra condicionada de un edificio semiocupado con necesidad de desocupación ordenada, riesgos de terceros y ajuste de precio por CAPEX oculto.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Due diligence técnica orientada a reconversión con “matriz de evidencias mínimas” y pruebas selectivas
2. Due diligence comercial y validación de producto: test de mix, unit economics y riesgo reputacional del activo
3. Plan de desocupación y gestión de inquilinos con calendario de hitos, penalizaciones y “condición suspensiva” de compra
4. Gestión de riesgos de terceros: servidumbres, instalaciones compartidas, accesos y entorno (sin depender de normativa local)
5. Integración de hallazgos en el modelo financiero: ajustes de CAPEX, contingencias y carry con sensibilidades y umbrales
6. Condiciones de compra recomendadas: garantías, retenciones y mecanismos de ajuste por desviaciones verificadas
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 8. "RECONVERSIÓN RESIDENCIAL DE OFICINAS: PLAYBOOK TÉCNICO-COMERCIAL DE VIABILIDAD." Selección acelerada de activos en cartera para reconversión mediante scoring técnico-comercial y decisión go/no-go en 72 horas.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Implantación de una matriz de “reconvertibilidad” (scoring) ponderada para decisión rápida y comparable
2. Paquete mínimo de datos para un screening fiable (sin exigir documentación perfecta)
3. Protocolo de inspección rápida (walkthrough) con foco en “evidencias que cambian la decisión”
4. CAPEX preliminar por rangos con contingencia inicial y reglas para no confundir reforma ligera con transformación pesada
5. Informe estándar de 2–5 páginas por activo para comité: recomendación, incertidumbres y acciones
6. Gobernanza de decisión por “gates” y trazabilidad de supuestos para evitar cambios de criterio
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 9. "RECONVERSIÓN RESIDENCIAL DE OFICINAS: PLAYBOOK TÉCNICO-COMERCIAL DE VIABILIDAD." Reconversión en edificio con forjados postesados y restricciones de perforación que obligan a rediseñar patios, patinillos y estrategia MEP.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Due diligence estructural específica para forjados postesados con “mapa de zonas prohibidas” y catálogo de perforaciones permitidas
2. Rediseño del layout residencial basado en “bandas técnicas” y apilamiento disciplinado de húmedos para minimizar aperturas
3. Estrategia MEP “vertical primero” con patinillos prefabricados o modulares y pasos controlados en puntos aprobados
4. Solución de luz natural sin grandes vaciados: “light well” reducido, patios técnicos y redistribución de tipologías
5. Estrategia de contratación y control de cambios específica para estructura + MEP en edificio existente
6. Modelo económico con sensibilidad estructural: coste por perforación, refuerzos, pérdida neta y carry por coordinación
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 10. "RECONVERSIÓN RESIDENCIAL DE OFICINAS: PLAYBOOK TÉCNICO-COMERCIAL DE VIABILIDAD." Transformación de una torre con núcleo central y plantas profundas mediante atrio de luz, con impacto crítico en superficie neta, costes y plazos.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Diagnóstico geométrico de luz y encaje residencial por planta con “mapa de servibilidad” y umbrales de descarte
2. Menú de soluciones de luz (atrio vs. light wells vs. tipologías pasantes) con impacto cuantificado en NLA, CAPEX y plazo
3. Estrategia de núcleo y evacuación compatible con atrio: sectorización, recorridos y eficiencia de planta
4. Rediseño MEP desde el atrio: ventilación, extracción y control acústico para evitar un “pozo de ruido”
5. Modelización económica por escenarios con sensibilidades en (i) pérdida de NLA, (ii) CAPEX de estructura/MEP y (iii) plazo de permisos y obra
6. Estrategia de compra y negociación basada en el “coste de la profundidad”: ajuste de precio, retenciones y condición de viabilidad por Fase 2
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 11. "RECONVERSIÓN RESIDENCIAL DE OFICINAS: PLAYBOOK TÉCNICO-COMERCIAL DE VIABILIDAD." Reconversión entre medianeras con patios existentes que obliga a rediseñar tipologías, verticales húmedas y control acústico para evitar un producto residencial de baja calidad.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Matriz de luz natural y ventilación específica para edificio entre medianeras con clasificación de “viviendas servibles” por bandas
2. Rediseño del mix de tipologías para que el edificio “mande” el producto y no al revés
3. Estrategia de patinillos y verticales húmedas: concentrar, registrar y repetir para controlar CAPEX y postventa
4. Plan de confort acústico integral: fachada, medianerías y control interior en patinillos, ascensores y cuartos técnicos
5. Value engineering dirigido: optimizar CAPEX sin degradar el producto (reglas de oro)
6. Gobernanza y control de cambios desde el inicio: comité, umbrales y trazabilidad de contingencias
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 12. "RECONVERSIÓN RESIDENCIAL DE OFICINAS: PLAYBOOK TÉCNICO-COMERCIAL DE VIABILIDAD." Reconversión con restricciones patrimoniales y limitación de actuación en fachada que obliga a rediseñar confort, eficiencia energética y estrategia de permisos.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Matriz de cambio de uso y condicionantes patrimoniales como “sistema de restricciones de diseño”
2. Rediseño del producto residencial adaptado a huecos existentes: “mix que encaja” y reglas de servibilidad
3. Estrategia de envolvente desde el interior: aislamiento, puentes térmicos y control de condensación con enfoque de mantenimiento
4. Estrategia acústica y de vibraciones: del “edificio histórico” al estándar residencial exigible
5. Núcleo, evacuación y eficiencia de planta sin “romper” elementos singulares: optimización de circulación improductiva
6. Ruta de permisos y gestión de stakeholders: pre-consulta técnica, dossier de justificación y calendario realista
7. Modelo económico con contingencias específicas “patrimoniales” y condición de compra por viabilidad confirmada
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 13. "RECONVERSIÓN RESIDENCIAL DE OFICINAS: PLAYBOOK TÉCNICO-COMERCIAL DE VIABILIDAD." Proyecto BTR/flex con amenities sobredimensionados que pone en riesgo el CAPEX y exige value engineering sin degradar el producto.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Definición del “producto mínimo viable” (PMV) y matriz coste-retorno de amenities
2. Reprogramación de espacios comunes: multifuncionalidad y compacidad para proteger NLA
3. Value engineering sobre instalaciones (MEP) y acabados: ahorrar donde no se percibe, proteger donde sí
4. Modelo de ingresos realista: premium de rentas por amenity con escenarios conservador/base/optimista
5. Estrategia de operación: OPEX objetivo y diseño para mantenimiento
6. Control de cambios y gobernanza: comité de amenities y umbrales para evitar reinflación del programa
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 14. "RECONVERSIÓN RESIDENCIAL DE OFICINAS: PLAYBOOK TÉCNICO-COMERCIAL DE VIABILIDAD." Adquisición con ocupación parcial y salida escalonada de inquilinos que obliga a fasear obra, renegociar compra y blindar el modelo financiero frente a plazos inciertos.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Due diligence de terceros y ocupación con “calendario vinculante” y matriz de riesgos por planta
2. Estrategia de compra condicionada: ajuste de precio, retenciones y mecanismo de compensación por retraso de desocupación
3. Plan de obra faseado con “planta prototipo” y estrategia de sectorización temporal para trabajar con ocupación parcial
4. Reingeniería MEP para “preparación sin conexión”: verticales anticipadas y puntos de enlace para reducir el impacto de la ocupación
5. Revisión del producto y estrategia comercial: lanzamiento por fases sin degradar la percepción del activo
6. Modelo financiero con escenarios de desocupación y carry: umbrales GO/NO-GO basados en plazo realista
7. Gobernanza de cambios y QA/QC reforzado en obra faseada: disciplina para evitar desviaciones por acumulación
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 15. "RECONVERSIÓN RESIDENCIAL DE OFICINAS: PLAYBOOK TÉCNICO-COMERCIAL DE VIABILIDAD." Interferencias ocultas en MEP y falta de documentación as-built que provocan sobrecostes y obligan a levantar el edificio en 3D para replanificar diseño y obra.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. “Freeze” de obra y plan de choque: detener trabajos invasivos y priorizar levantamiento real del as-built
2. Levantamiento 3D y coordinación BIM mínima (modelo federado) para interferencias MEP
3. Rediseño del layout residencial desde verticales húmedas: apilamiento disciplinado y reducción de tipologías conflictivas
4. Estrategia MEP: sustitución integral selectiva y “reutilización controlada” solo donde haya evidencia
5. Rebaselining del presupuesto (CAPEX objetivo revisado) y de la planificación con contingencias separadas por categorías
6. Estrategia contractual para limitar reclamaciones y cambios: open book/GMP por paquetes críticos
7. Plan de comunicación con comité de inversión: “caja negra” convertida en hoja de ruta con métricas
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 16. "RECONVERSIÓN RESIDENCIAL DE OFICINAS: PLAYBOOK TÉCNICO-COMERCIAL DE VIABILIDAD." Post-mortem de un proyecto fallido por ignorar señales tempranas de luz, núcleo, costes y plazos. Fallo durante obra y comercialización.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Auditoría retrospectiva de decisiones: identificar las 5 variables que mataron el proyecto y sus puntos de no retorno
2. Revisión de la matriz de luz natural y servibilidad: cuantificar la zona roja y su coste real (en NLA y CAPEX)
3. Revisión del núcleo y evacuación: medir el impacto de la circulación improductiva en euros y en producto
4. Revisión de MEP: identificar por qué se disparó el coste y qué pruebas mínimas habrían evitado el golpe
5. Revisión del modelo financiero y de la financiación: sensibilidad a plazo, tipo de interés y contingencias insuficientes
6. Replanteo de la estrategia comercial y de producto: por qué el mercado castigó el mix de unidades pequeñas
7. Transformación del fracaso en reglas del playbook: checklist “anti-fracaso” para decisiones GO/NO-GO
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 17. "RECONVERSIÓN RESIDENCIAL DE OFICINAS: PLAYBOOK TÉCNICO-COMERCIAL DE VIABILIDAD." Reconversión con conflicto de servidumbres, comunidad y cargas ocultas que obliga a rediseñar accesos, núcleos y condiciones de compra.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Due diligence integrada técnico-jurídica: matriz de terceros, servidumbres y uso compartido como condicionante de diseño
2. Rediseño del lobby y accesos: seguridad y experiencia BTR con flujo compartido controlado
3. Estrategia con comunidad y titulares de locales: plan de stakeholders y acuerdos operativos para obra y operación
4. Gestión de servidumbres técnicas (MEP): aislamiento, sellado y control de olores/ruidos proveniente de locales
5. Aparcamiento: estrategia de plazas y movilidad sin depender de derechos no controlados
6. Condiciones de compra y estructura de riesgo: retenciones, garantías y ajuste por contingencias de terceros
7. Modelo financiero con sensibilidad de plazo por conflicto y plan de contingencia jurídica-operativa
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 18. "RECONVERSIÓN RESIDENCIAL DE OFICINAS: PLAYBOOK TÉCNICO-COMERCIAL DE VIABILIDAD." Cambio de uso condicionado por dotaciones y exigencias de espacios comunes que obligan a sacrificar superficie neta y rediseñar el modelo económico.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Matriz de “dotaciones y comunes” integrada en la viabilidad: distinguir imprescindible, recomendado y prescindible
2. Rediseño compacto y multifuncional de comunes: un espacio, varios usos (sin perder aprobabilidad)
3. Reingeniería del “MEP core” residencial: patinillos y cuartos técnicos eficientes para minimizar pérdida de NLA
4. Ajuste del mix de producto: menos puertas, mejor calidad, renta media mayor
5. Modelo económico recalibrado: NLA real, CAPEX incremental y sensibilidad de retorno
6. Estrategia de permisos: pre-consulta y dossier técnico para defender la compacidad de comunes
7. Condiciones de compra: ajuste de precio por pérdida de NLA y CAPEX incremental
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 19. "RECONVERSIÓN RESIDENCIAL DE OFICINAS: PLAYBOOK TÉCNICO-COMERCIAL DE VIABILIDAD." Reconversión con edificio de fachada ligera y patologías de envolvente que obliga a decidir entre rehabilitación profunda o sustitución total con impacto crítico en CAPEX y plazo.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Due diligence de envolvente: ensayos selectivos y matriz de patologías con impacto en coste y riesgo
2. Comparativa de alternativas con enfoque de ciclo de vida: CAPEX vs OPEX vs riesgo reputacional
3. Revisión del producto residencial: decidir si el posicionamiento requiere fachada “top” o admite solución media
4. Value engineering de fachada: optimizar sin degradar prestaciones críticas (acústica, estanqueidad, térmico)
5. Planificación y faseado: minimizar impacto de sustitución de fachada sobre calendario global
6. Modelo financiero con sensibilidad de fachada: punto de equilibrio entre CAPEX adicional y renta premium
7. Revisión de condiciones de compra: ajuste por patología de envolvente detectada
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 20. "RECONVERSIÓN RESIDENCIAL DE OFICINAS: PLAYBOOK TÉCNICO-COMERCIAL DE VIABILIDAD." Financiación verde condicionada a desempeño energético que obliga a rediseñar envolvente e instalaciones y a implantar medición y verificación para no perder rentabilidad.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Definición de objetivos medibles de desempeño y plan de medición y verificación (M&V) desde el diseño
2. Modelización energética y de confort (no solo cumplimiento): escenarios realistas y sensibilidad a envolvente e instalaciones
3. Paquete de envolvente “mínimo robusto”: sellado, control de condensaciones y refuerzo acústico donde aporta retorno
4. Estrategia de instalaciones “todo eléctrico” con ventilación de alta eficiencia y control de consumos
5. Generación local y autoconsumo en comunes: priorizar lo que realmente reduce OPEX gestionado por el promotor
6. Contratación con garantías de rendimiento y comisionado reforzado (commissioning) para asegurar desempeño
7. Modelo económico con dos capas de contingencia: CAPEX verde y riesgo financiero por penalización
8. Negociación del green loan: ventana de corrección y enfoque en “plan de mejora” en lugar de penalización inmediata
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 21. "RECONVERSIÓN RESIDENCIAL DE OFICINAS: PLAYBOOK TÉCNICO-COMERCIAL DE VIABILIDAD." Restricciones patrimoniales y limitaciones de intervención que obligan a diseñar una reconversión reversible sin tocar fachada y con fuerte impacto en costes, plazos y producto.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Matriz patrimonial integrada en el playbook: lo intocable, lo condicionable y lo negociable
2. Estrategia de permisos con pre-consulta técnica: dossier de reversibilidad y compatibilidad de materiales
3. Paquete de confort “interior” sin tocar fachada: acústica y térmico con control estricto de condensaciones
4. Estrategia de luz natural sin grandes vaciados: micro-patios, galerías internas y tipologías pasantes donde sea posible
5. Núcleo y MEP: minimizar intervenciones estructurales y maximizar repetición de planta tipo
6. Modelo económico rebaselined: coste por m² real, pérdida de NLA por soluciones interiores y sensibilidad de plazo
7. Compra protegida: condiciones suspensivas, ajuste de precio y retención por riesgo de permisos patrimoniales
8. Estrategia comercial “heritage BTR”: convertir la restricción en valor y defender renta media
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 22. "RECONVERSIÓN RESIDENCIAL DE OFICINAS: PLAYBOOK TÉCNICO-COMERCIAL DE VIABILIDAD." Integración de construcción industrializada y obra en edificio existente para reducir plazo, con riesgo de colisiones MEP, tolerancias y logística urbana.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Estrategia de industrialización por niveles: qué industrializar y qué no en un edificio existente
2. Levantamiento as-built de precisión y “control de tolerancias” como requisito previo al design freeze
3. Diseño “pod-ready”: malla de baños y cocinas alineada con patinillos y verticales repetibles
4. Coordinación BIM 3D/4D de arquitectura + MEP + pods: detección temprana de colisiones
5. Logística urbana: plan de suministro, izado y almacenamiento sin bloquear obra ni vecindad
6. Contratación híbrida: reparto de riesgos entre obra tradicional e industrializada con reglas de cambio claras
7. Estrategia de permisos y design freeze por etapas: congelar lo fabricable sin bloquear lo incierto
8. Modelo económico con “valor del tiempo”: comparar coste de industrializar vs ahorro de carry y riesgo de mercado
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 23. "RECONVERSIÓN RESIDENCIAL DE OFICINAS: PLAYBOOK TÉCNICO-COMERCIAL DE VIABILIDAD." Reconversión con ocupación parcial y salida progresiva de inquilinos que obliga a planificar faseado, seguridad, control de polvo/ruido y un CAPEX flexible.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Estrategia de adquisición con calendario de vaciado y condiciones de compra vinculadas a desalojos
2. Plan de faseado técnico: obra por sectores con rutas de evacuación independientes y separación física
3. Redes temporales y estrategia de continuidad de servicio: electricidad, climatización y telecomunicaciones “en transición”
4. Gestión de ruidos, polvo y vibraciones: protocolo “obra en uso” con límites, medición y comunicación
5. Contratación adaptada: open book o GMP con gestión estricta de cambios por faseado e incertidumbre
6. Ajuste del CAPEX: contingencia específica por ocupación y compensaciones a inquilinos
7. Estrategia de permisos: justificar faseado y garantizar condiciones de seguridad y habitabilidad de zonas ocupadas
8. Estrategia comercial y reputacional: evitar que el “pasado de oficina ocupada” contamine el producto residencial
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 24. "RECONVERSIÓN RESIDENCIAL DE OFICINAS: PLAYBOOK TÉCNICO-COMERCIAL DE VIABILIDAD." Transformación con refuerzos estructurales y aperturas en forjados para patios y nuevos núcleos que dispara riesgos de plazo, seguridad y desviaciones de CAPEX.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Fase 0 reforzada: screening específico de edificios profundos con umbrales de descarte antes de gastar meses
2. Ingeniería estructural temprana: modelo conceptual y pruebas selectivas antes de cerrar anteproyecto
3. Estrategia de patios y vaciados por “mínimo necesario”: luz suficiente con mínima pérdida de NLA
4. Revisión del núcleo: decidir si se amplía, se duplica o se reubica con criterios de CAPEX y eficiencia
5. Coordinación MEP integrada con estructura: “MEP follows structure” con control de colisiones
6. Estrategia de contratación por paquetes y con contingencias disciplinadas
7. Plan de seguridad específico para aperturas en forjado y obra en altura
8. Modelo económico con sensibilidades clave: NLA, CAPEX estructural y plazo como “tres variables que deciden”
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 25. "RECONVERSIÓN RESIDENCIAL DE OFICINAS: PLAYBOOK TÉCNICO-COMERCIAL DE VIABILIDAD." Proyecto fallido por ignorar señales tempranas de luz, núcleo, costes y permisos que obliga a un post-mortem completo y a actualizar el playbook con reglas anti-fracaso.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Post-mortem estructurado: reconstrucción de decisiones y fallos del playbook por fases
2. Matriz anti-fracaso para screening: umbrales de luz, núcleo y pérdida de NLA que disparen NO-GO
3. Due diligence técnica temprana obligatoria en activos “baratos”: catas selectivas y levantamiento as-built
4. Modelo de CAPEX con reservas por “transformación pesada” y exclusiones claras para evitar autoengaño
5. Integración de permisos en el cronograma desde Fase 0 con colchón real y hitos de decisión
6. Producto mínimo viable: reglas para no fabricar unidades “débiles” que destruyen renta efectiva
7. Control de cambios y comité disciplinado: uso de contingencia como herramienta, no como saco sin fondo
8. Estrategia de salida alternativa: reconversión parcial a uso mixto o venta del activo antes de hundir capital
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas