RECEPCION DE LAS OBRAS. DOCUMENTACION FINAL DE OBRA Y EL LIBRO DEL EDIFICIO. DIRECCIÓN FINAL DE OBRA Y HONORARIOS TÉCNICOS CON LA LOE.
El acto por el cual el constructor, una vez concluida ésta, hace entrega de la misma al promotor y es aceptada por éste. Podrá realizarse con o sin reservas y deberá abarcar la totalidad de la obra o fases completas y terminadas de la misma, cuando así se acuerde por las partes.
Salvo pacto expreso en contrario, la recepción de la obra tendrá lugar dentro de los treinta días siguientes a la fecha de su terminación (la recogida en el certificado final de obra), plazo que se contará a partir de la notificación efectuada por escrito por el constructor al promotor. El arquitecto podrá, caso de que coincida constructor con promotor, notificar al mismo la terminación de forma fehaciente (ver carta tipo en disquete) para iniciar el cómputo de los treinta días citados. La recepción se entenderá tácitamente producida si transcurridos los treinta días desde la fecha indicada el promotor no hubiera puesto de manifiesto reservas o rechazo motivado por escrito.
La recepción deberá consignarse en un Acta firmada, al menos, por el promotor y el constructor (también pueden aparecer las firmas del director de la obra y/o del director de ejecución), haciendo constar en la misma, entre otros, los siguientes extremos: partes que intervienen, fecha del certificado final, coste final de la ejecución material de la obra (muy importante), declaración de reservas en la recepción, si es el caso, etc., adjuntando el Certificado Final de obra.
La razón es que el cómputo de los plazos de responsabilidad y garantía establecidos por la LOE se inicia a partir de la fecha en que se suscriba el Acta de Recepción, o cuando se entienda ésta tácitamente producida (transcurridos treinta días desde la fecha del Certificado Final de obra) comunicada al promotor y sin manifestación en contra del mismo.
DOCUMENTACION FINAL DE OBRA Y EL LIBRO DEL EDIFICIO.
Se entiende por Documentación Final de
Obra (en adelante DFO) que el técnico tiene la
obligación de entregar al promotor a la
finalización de las obras, de acuerdo con el art. 7 de la LOE, el
proyecto de edificación actualizado, en su caso, con las modificaciones
habidas debidamente aprobadas, y debiendo contener memoria, planos y coste
final (sin necesidad de desglosar por partidas). En un anexo a la memoria
se deberá hacer mención expresa de los proyectos parciales
o complementarios que hayan completado el proyecto de edificación.
El documento debe ser visado en el Colegio.
Junto a esta DFO obligada se entregará el tradicional Certificado Final de Obra (en adelante CFO), también debidamente visado por el Colegio.
Todo lo dicho es obligado para cualquier tipo de edificación incluida en el ámbito de la LOE (casi todas, como se vio al principio del presente).
EL LIBRO DEL EDIFICIO.
Según el art. 7 de la LOE, se trata de
un documento que el promotor confeccionará y
entregará a los usuarios finales del edificio.
Contendrá la DFO y el CFO ya comentados
así como otros tres documentos: el Acta
de Recepción de la obra, la relación identificativa de los
agentes que han intervenido en el proceso edificatorio y las instrucciones
de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones. La DFO y la CFO
tienen obligación de preparar y entregar al promotor el Libro del
Edificio a la conclusión del mismo y son parte de sus trabajos de
dirección de obra. Los otros tres documentos citados, que junto
a los dos primeros constituyen el Libro del Edificio, son un nuevo trabajo
y pueden ser confeccionados por el Director de Obra si así se lo
solicita el promotor, pueden ser encargados por este último a técnico
diferente o bien pueden ser preparados por sus propios medios, con los
documentos de dirección de obra.
DIRECCIÓN FINAL DE OBRA Y HONORARIOS TÉCNICOS CON LA LOE.
La LOE 38/99 introduce algunas novedades en la definición de trabajos de Edificación de los arquitectos contemplados en el RD 2512/97 (antiguamente denominado de Tarifas) vigente tras la disposición derogatoria de la Ley 7/97 de liberalización. Estas novedades se han contemplado en la Normativa de Visado.
Los honorarios recomendados hasta la fecha por los colegios para obras de edificación contemplaban el total de trabajos de las dos fases de Proyecto y Dirección de Obra. La LOE introduce en la Dirección de Obra, como parte final del proceso de su construcción, la incorporación al Proyecto de sus modificaciones; y, tras la terminación de la obra, la elaboración y suscripción de nuevos documentos no previstos anteriormente, «documentación de la obra ejecutada», que, agrupados con el trabajo anterior, constituyen el Libro del Edificio.
Así pues, tras la LOE, los honorarios de Dirección de Obra deben incluir el nuevo trabajo facultativo y obligatorio de confección del DOCUMENTO FINAL DE OBRA definido en el párrafo 1º del art. 7 de la LOE, junto con los anteriores del Certificado Final de Obra, Libro de Ordenes (y en nuestra Comunidad el Libro de Control de Ejecución), Estudio económico final y Acta de Recepción. El DOCUMENTO FINAL DE OBRA (D.F.O.) estaría formado por el Proyecto actualizado, en su caso, con las modificaciones introducidas y aprobadas en su transcurso y debería estar constituido por Memoria, Planos y Coste Final.
Por otra parte, la elaboración del LIBRO DEL EDIFICIO y su documentación, definida en el párrafo 2º del citado artículo, se considera un nuevo trabajo profesional, que supera el simplemente facultativo y que, encargado al arquitecto por el promotor, se baremará aparte como nueva fase del proceso de edificación. En el LIBRO DEL EDIFICIO se deben incluir, además del D.F.O., el Acta de Recepción, la Relación Identificativa de los Agentes que han intervenido y las Instrucciones de Uso y Mantenimiento del Edificio.
Los respectivos colegios profesionales han elaborado unos modelos tipo de Actas de Replanteo, Actas de Recepción (art. 6.2 de la LOE), Notificación del Final de Obra al promotor (art. 6.5 de la LOE) y un programa informático propio que permita al arquitecto la elaboración de unas Instrucciones de Uso y Mantenimiento de cada edificio, y que le ofrezca, al tiempo, una referencia de los costos decenales previsibles sobre el particular en el mismo.
Los honorarios totales de obra estarán constituidos por los honorarios de Proyecto y Dirección Facultativa y los de elaboración del Libro del Edificio.
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