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13 de septiembre de 2017
 
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EL DERECHO DE REVERSIÓN DEL WANDA METROPOLITANO 
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  • Los alumnos deberán remitir a su tutor un análisis sobre los casos en los que procede el derecho de reversión de bienes expropiados.
En las inscripciones en el Registro de la Propiedad sobre bienes inmuebles adquiridos por expropiación forzosa se debe hacer constar el derecho preferente de los reversionistas frente a terceros posibles adquirentes para recuperar el bien o derecho expropiados. Sin dicha constancia registral, el derecho de reversión no resulta oponible a los terceros adquirentes que hayan inscrito los títulos de sus respectivos derechos. Por tanto, la constancia registral del derecho de reversión es imprescindible para que el tercero adquirente, conforme al Registro, quede vinculado por el ejercicio del derecho de reversión por parte de quien fue expropiado originariamente. En otro caso el tercero adquirente estaría protegido por la fe pública registral, si se cumplen los requisitos establecidos al efecto. Debe entenderse admisible la anotación preventiva de la demanda de reversión interpuesta contra el acto que deniegue la solicitud de reversión. Dado que la constancia registral del derecho de reversión produce efectos frente a terceros, en los supuestos en que se extingue el derecho de reversión conforme a lo dispuesto en la legislación especial, debe admitirse la solicitud del interesado de hacer constar en el Registro la extinción de este derecho, pues se trata de una situación Con trascendencia jurídico real inmobiliaria que, en la realidad extra-registral, se ha extinguido. En este caso surge la dificultad de acreditar la extinción del derecho de reversión, lo cual podría conseguirse solicitando que la administración competente certifique dicha extinción.


Según informa el Confidencial en relación al Wanda Metropolitano (antigua Peineta) del Atlético de Madrid, los antiguos propietarios del terreno, miembros de la familia De la Peña, habían mantenido el derecho de reversión y así consta en la nota simple en el Registro de la Propiedad, según documentación en poder de El Confidencial. El derecho de reversión es el que permite a los expropiados recuperar su terreno si el suelo no recibe el destino previsto. Es decir, que si se les expropia para hacer un parque, luego no puede la Administración recalificarlo y construir allí pisos, porque les habrían pagado mucho menos de su valor. Denuncian que el convenio con el club no ha tenido publicidad ni concurrencia y que supone una "ayuda de Estado" prohibida por la Unión Europea

Para solucionarlo, el pasado 26 de mayo, la Dirección General de Patrimonio del ayuntamiento aprobó "la cancelación de la inscripción registral del posible derecho de reversión". El Atlético necesita tener el estadio en propiedad, sin cargas, y había que cancelar esa inscripción. Entre otras cosas, tener el estadio en propiedad y sin cargas le permite poder hipotecarlo si necesita conseguir financiación. El derecho de reversión se puede ejercer durante ocho años y el ayuntamiento interpreta que ese plazo se ha cumplido porque la licencia de actividad de La Peineta "se otorgó en 1994 y el convenio suscrito con el club Atlético de Madrid es de 12 de diciembre de 2008".

Poco después, el pasado 3 de julio, estos dos propietarios presentaron un escrito en el ayuntamiento en el que negaban que eso fuese así y exigian que el terreno volviese a sus manos. Aunque La Peineta funcionó como estadio brevemente en los noventa, lo hizo sin la expropiación formalizada. Según ellos, el acta de ocupación se suscribió en septiembre de 2004, cuando el Ayuntamiento de Madrid preparaba los Juegos olímpicos. Pero desde entonces nunca se terminó el estadio olímpico. Según estos propietarios, el inicio del cómputo de los ocho años se produce cuando entra en vigor la instalación, algo que no ha ocurrido en todos estos años.

En diciembre de 2008, el ayuntamiento y el Atlético firmaron un primer convenio para que el club construyese y utilizase el estadio. Pero en el acuerdo se especificaba que quedaba pendiente de la desafectación de los terrenos. Es decir, que entonces el terreno seguía siendo público y por lo tanto cumplía los fines de la expropiación. No es hasta 2017 cuando pasa a ser propiedad del Atleti.

"Resulta incuestionable que se ha producido aquí una alteración del uso para el que fue expropiado el terreno de titularidad de mis representados", expone en el escrito el abogado que los representa: "En 2004 se expropió para implantar un uso dotacional público, con destino a la ubicación de un estadio deportivo de titularidad pública. Ahora, mediante la modificación puntual del PGOU de 2017, se establece un uso dotacional privado, para un estadio de fútbol propiedad de un equipo de fútbol, no de la Administración, al que se añaden otros usos lucrativos".

Los dueños del terreno señalan que esa transmisión de 2017 contiene una "posible ilegalidad" por "posible vulneración tanto de las reglas sobre disposición de bienes públicos, al ignorarse las reglas de publicidad y concurrencia, como las reglas de derechos de la Unión Europea por poder constituir una ilegal ayuda de Estado". Y que es entonces, cuando el estadio pasa a ser privado, cuando aparece una causa de reversión, según su argumentación. Desde diciembre de 2016, el suelo está catalogado como uso dotacional privado, infinitamente más valioso que la calificación que tenía cuando en 2004 les expropiaron, uso dotacional público. La amenaza de la ayuda ilegal de Estado que lanza el escrito es relevante, porque el Real Madrid ya ha tenido que devolver dinero al ayuntamiento por una operación urbanística.

Las dos parcelas que reclaman suman apenas 6.000 metros cuadrados, y en su día fueron expropiadas por 990.000 euros cada una, un precio de unos 300 euros el metro cuadrado. Ahora ese precio se podría multiplicar por 10. En caso de no conseguir que el terreno vuelva a su propiedad, reclaman la retasación, otra figura legal en favor de los expropiados que ha generado enormes quebrantos a la Administración en otras obras públicas. El potencial del problema es enorme. No por estos dos propietarios, sino ante la posibilidad de que se sumen otros (podrían intentarlo, aunque no tienen el derecho de reversión inscrito en el Registro). La superficie del estadio es de 244.177,99 metros cuadrados, y esta primera reclamación solo afecta al 2,5% de ese terreno.
 


 
 
 
 
 

 

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