ANTECEDENTES
15 de junio
de 2017
NOTICIA
ADAPTADA AL SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIÓN CONTINUA
PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. ©
SOLARES
ABANDONADOS EN LA COMUNIDAD VALENCIANA
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com de Urbanismo de la Comunidad
Valenciana
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conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías
prácticas
Los alumnos
deberán remitir a su tutor un análisis sobre las consecuencias
del incumplimiento del deber de conservación en la Comunidad Valenciana.
La penalización
del incumplimiento del deber de conservación en la Ley 13/2016,
de 29 de diciembre, de medidas fiscales, de gestión administrativa
y financiera y de organización de la Generalitat ha modificado el
régimen legal de las Órdenes de Ejecución de Obras
de Conservación y Obras de Intervención de la Ley 5/2014,
de 25 de julio, de la Generalitat, de ordenación del territorio,
urbanismo y paisaje, de la Comunitat Valenciana, ahora lleva dicho artículo
el siguiente título "Órdenes de Ejecución de Conservación
y de Obras de Intervención y Expropiación de los inmuebles
que incumplen estas Órdenes." El deber de conservación aparece
configurado como uno de los deberes básicos de los propietarios
en el art. 15 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por
el que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo y rehabilitación
urbana.
Sucede,
sin embargo, que el cumplimiento de la mayoría de los deberes configurados
en la ley son inexcusables para adquirir las correspondientes facultades
urbanísticas: tal es el caso de los deberes de cesión de
suelos dotacionales, de aprovechamiento, de costear el importe de la urbanización,
de solicitar licencia y de edificar. Estos son los deberes que deben cumplirse
para la adquisición gradual de las facultades. Con el cumplimiento
de los mismos se adquieren los derechos al aprovechamiento, a edificar
y a la edificación. El incumplimiento de tales deberes básicos
puede ser penalizado con las correspondientes pérdidas de aprovechamiento,
con la expropiación o venta forzosa
Sin embargo
hasta ahora el deber de conservación y de rehabilitación
aún teniendo el mismo carácter de básico que los otros,
sin embargo su incumplimiento no conllevaba ninguna penalización
concreta correlativa, sino la posibilidad de ser objeto de una determinada
orden de ejecución para realizar una obra de conservación
a costa del propietario.
Debido a
la modificación introducida por la Ley 13/2016, de 29 de diciembre,
de medidas fiscales, de gestión administrativa y financiera y de
organización de la Generalitat, el incumplimiento del deber de conservación
sí que conlleva la penalización de la expropiación,
en este sentido reza el art. 182.1.a) de la Ley 5/2014, de 25 de julio,
de la Generalitat, de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje
"En cumplimiento de la función social de la propiedad, si el propietario
hiciera caso omiso de dos requerimientos consecutivos de la Administración,
el alcalde quedará habilitado para acordar la declaración
de utilidad pública o interés social del inmueble e iniciar
el procedimiento de su expropiación."
El deber
de conservación puede serle exigido al dueño del edificio
mediante orden de ejecución expresiva de obras de conservación
o rehabilitación. El coste de dichas obras será a cargo del
dueño de la construcción hasta el límite del deber
normal de conservación. La orden de ejecución debe ser dictada
por el alcalde cuando exista un deterioro en el edificio o este se encuentre
en condiciones deficientes para su utilización efectiva.
La orden
de ejecución fijará un plazo para su ejecución. Dentro
del plazo fijado para su cumplimiento el propietario puede:
• Justificar
su derecho a la percepción de ayudas (por exceder la obra ordenada
del límite del deber normal de conservación).
• Solicitar
alternativas técnicas a la obra ordenada.
• Solicitar
licencia de demolición (salvo que el edificio esté catalogado).
• Solicitar
una prórroga para ejecutar las obras.
• Realizar
las obras que se le ordenan.
El incumplimiento
injustificado de la orden faculta a la Administración ordenante
para:
• Proceder
directamente a la ejecución subsidiaria a costa del obligado y hasta
el límite del deber normal de conservación.
• Imponer
multas coercitivas, hasta diez y con una periodicidad mínima mensual,
por valor cada una de un décimo de las obras ordenadas.
• Si la
Administración optase por proceder directamente a la ejecución
subsidiaria a costa del obligado y el propietario hiciera caso omiso a
los dos requerimientos la Administración Local queda habilitada
para iniciar expediente expropiatorio, ésta es la penalización
por incumplimiento del deber de conservación.
TRANCURRIDOS
SEIS MESES SIN EDIFICAR
Ya hay empresas
que están aprovechando esta situación para promover la expropiación.
Se trata
de un procedimiento legal, aunque nunca antes se había llevado a
cabo en Valencia por parte de una empresa privada. La Ley de Ordenación
del Territorio, Urbanismo y Paisaje (Lotup) impone "la declaración
del incumplimiento del deber de edificar o rehabilitar" cuando hayan transcurrido
6 años sin que los dueños hayan desarrollado el inmueble.
Artículo
179
El deber
de edificación
1. Los propietarios
de solares están obligados a edificarlos en cumplimiento del plan,
dentro de los plazos previstos en el mismo. Estos plazos se fijarán
atendiendo a las circunstancias económicas generales y sus posibilidades
individuales, sin que, en ningún caso, puedan superar los seis años
desde que fuera posible su edificación a instancias de particular.
La medida
se introdujo con el doble objetivo de evitar la compraventa especulativa
-la retención de solares de los núcleos urbanos hasta una
eventual subida de precios- y, en consecuencia, para evitar también
el encarecimiento de los activos provocado por esta oferta cautiva. Según
recoge la norma, la mencionada declaración de incumplimiento "podrá
iniciarse a instancias de particular ante la administración actuante,
que deberá reunir los requisitos sustantivos y documentales".
Estas empresas
(por ejemplo, Grupo Siso) detectan solares no edificados en dicho plazo
e instan a la administración local a que declare, tras el preceptivo
plazo de exposición al público, el incumplimiento del deber
de edificar por parte de los propietarios. .
En caso
de lograr tal declaración, el Ayuntamiento autorizaría un
"procedimiento de ejecución sustitutiva" inscribiendo el solar en
el denominado Registro de Municipal de Solares y Edificios a Rehabilitar,
autorizando así a la empresa a promover el solar ajeno.
Se trata
de la primera vez un particular utiliza la normativa del Registro de Solares.
Consiste en que si alguien lleva más de 6 años sin construir
en un suelo, que se le pueda presionar inscribiéndolo en el registro.
Si pasa un tiempo determinado y sigue sin actuar, entonces se puede construir
de oficio. Es una herramienta para evitar vacíos urbanos injustificados
que también ha sido utilizada por el propio Ayuntamiento, aunque
en contadas ocasiones.
Funciona
de la siguiente manera. Cuando hay un solar abandonado que la empresa pide
inscribir en el registro el Ayuntamiento se pone en contacto con la propiedad,
y si la propiedad quiere construir se le exigirán garantías
para que así ocurra. En caso contrario la empresa tiene derecho
a expropiar a través del Ayuntamiento.
Deber de
edificar, conservar y rehabilitar
Artículo
179
El deber
de edificación
1. Los propietarios
de solares están obligados a edificarlos en cumplimiento del plan,
dentro de los plazos previstos en el mismo. Estos plazos se fijarán
atendiendo a las circunstancias económicas generales y sus posibilidades
individuales, sin que, en ningún caso, puedan superar los seis años
desde que fuera posible su edificación a instancias de particular.
2. Los propietarios
deben iniciar la edificación a que tengan obligación y acabarla
en los plazos fijados por el plan y concretados en la licencia municipal.
Artículo
180
Deber de
conservación y rehabilitación e inspección periódica
de edificaciones
1. Los propietarios
de terrenos, construcciones y edificios deberán mantenerlos en condiciones
de seguridad, salubridad, ornato público y decoro, realizando los
trabajos y obras necesarios para conservar o rehabilitar en ellos las condiciones
imprescindibles de habitabilidad, seguridad, funcionalidad o uso efectivo
que permitirían obtener la licencia administrativa de ocupación
para el destino que les sea propio. También tienen este deber los
sujetos obligados conforme a la legislación estatal sobre rehabilitación,
regeneración y renovación urbanas.
2. Los propietarios
de toda edificación catalogada o de antigüedad superior a cincuenta
años y los de edificios cuyos titulares pretendan acogerse a ayudas
públicas con el objetivo de acometer obras de conservación,
accesibilidad universal o eficiencia energética, con anterioridad
a la formalización de la petición de la correspondiente ayuda
deberán promover, al menos cada diez años, la realización
de un informe de evaluación, a cargo de facultativo competente,
para:
a) Evaluar
su estado de conservación; en el informe se consignarán los
resultados de la inspección, que al menos describa los desperfectos
apreciados en el inmueble, sus posibles causas y las medidas prioritarias
recomendables para asegurar su estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación
estructurales o para mantener o rehabilitar sus dependencias en condiciones
de habitabilidad o uso efectivo según el destino propio de ellas;
asimismo, dejará constancia del grado de realización de las
recomendaciones expresadas con motivo de la anterior inspección
periódica.
b) De acuerdo
con la legislación estatal sobre rehabilitación, regeneración
y renovación urbanas, dicho informe incluirá la evaluación
de las condiciones básicas de accesibilidad universal y no discriminación
de las personas con discapacidad para el acceso y utilización del
edificio, estableciendo si es susceptible o no de realizar ajustes razonables
para satisfacerlas.
c) La certificación
de la eficiencia energética del edificio, con el contenido y mediante
el procedimiento establecido al efecto para la misma por la normativa vigente.
3. La eficacia
del certificado exige remitir copia del mismo al ayuntamiento. A su vez,
el ayuntamiento remitirá una copia del certificado, legitimada por
el secretario del ayuntamiento, para su depósito en el registro
de la propiedad.
4. El ayuntamiento
podrá exigir de los propietarios la exhibición de los certificados
actualizados de inspección periódica de construcciones. Si
estas no se han efectuado, podrá realizarlas de oficio a costa de
los obligados.
Artículo
181
Límite
del deber de conservación y rehabilitación
1. Los propietarios
de los edificios y los demás obligados según la legislación
estatal de suelo deben sufragar el coste de las obras de conservación
y rehabilitación que dichas construcciones requieran para cumplir
lo dispuesto en los artículos anteriores, hasta el importe determinado
por el límite del deber normal de conservación.
2. Cuando
una administración ordene al propietario de un inmueble la ejecución
de obras de conservación o rehabilitación que excedan dicho
límite, el obligado podrá optar por la demolición
del inmueble, salvo que esté catalogado, o por exigir a aquella
que sufrague, en lo que respecta al exceso, el coste parcial de la obras,
constitutivo del mismo.
3. Se entiende
que las obras mencionadas en el párrafo anterior exceden del límite
del deber normal de conservación cuando su coste supere la mitad
del valor de una construcción de nueva planta, con similares características
e igual superficie útil que la preexistente, realizada con las condiciones
imprescindibles para autorizar su ocupación. Si no se trata de un
edificio, sino de otra clase de construcción, dicho límite
se cifrará, en todo caso, en la mitad del coste de erigir o implantar
una nueva construcción de iguales dimensiones, en condiciones de
uso efectivo para el destino que le sea propio.
Artículo
182
Órdenes
de ejecución de obras de conservación y de obras de intervención
y expropiación de los inmuebles que incumplan estas órdenes
1. Las obligaciones
del ayuntamiento en relación a las órdenes de ejecución
serán:
a) Dictar
las mencionadas órdenes de ejecución de obras de reparación,
conservación y rehabilitación de los edificios deteriorados
y de los inmuebles que estén en condiciones deficientes para ser
utilizados.
Letra
a) del número 1 del artículo 182 redactada por el artículo
97 de la Ley [COMUNIDAD VALENCIANA] 13/2016, de 29 de diciembre, de medidas
fiscales, de gestión administrativa y financiera, y de organización
de la Generalitat («D.O.C.V.» 31 diciembre). Vigencia: 1 enero
2017
b) Tomar
las medidas necesarias para ejercer, en su caso, la tutela y defensa de
los intereses de las personas inquilinas.
2. Los
órganos de la Generalitat competentes en materia de patrimonio cultural
inmueble podrán, oído el ayuntamiento, dictar las órdenes
a que se refiere el apartado anterior respecto a edificios catalogados.
3. Las órdenes
de ejecución pueden conminar, asimismo, a la limpieza, vallado,
retirada de carteles u otros elementos impropios del inmueble.
4. Dentro
del plazo señalado en la orden de ejecución, que no podrá
superar los seis meses, el propietario puede solicitar la licencia de rehabilitación
o demolición, salvo que el edificio esté catalogado. También
puede proponer alternativas técnicas para las obras o solicitar
razonadamente una prórroga en su ejecución.
5. El incumplimiento
injustificado de la orden faculta a la administración para adoptar
una de estas medidas:
a) Ejecución
subsidiaria a costa del obligado, hasta el límite del deber de conservación.
En cumplimiento
de la función social de la propiedad, si el propietario hiciera
caso omiso de dos requerimientos consecutivos de la administración,
el alcalde quedará habilitado para acordar la declaración
de utilidad pública o interés social del inmueble e iniciar
el procedimiento de su expropiación.
La propiedad
será restituida en su derecho cuando el titular de la misma, tras
acreditar su título, solicite la licencia municipal pertinente en
el caso de edificación o rehabilitación y haya satisfecho
los gastos generados por la ejecución subsidiaria, en el caso que
esta haya sido llevada a cabo por la Administración.
Párrafos
2.º y 3.º de la letra a) del número 5 del artículo
182 redactada por el artículo 97 de la Ley [COMUNIDAD VALENCIANA]
13/2016, de 29 de diciembre, de medidas fiscales, de gestión administrativa
y financiera, y de organización de la Generalitat («D.O.C.V.»
31 diciembre). Vigencia: 1 enero 2017
b) Imposición
de hasta diez multas coercitivas, con periodicidad mínima mensual,
por valor máximo, cada una de ellas, de un décimo del coste
estimado de las obras ordenadas. El importe de las multas coercitivas se
destinará preferentemente a cubrir los gastos que genere la ejecución
subsidiaria de la orden incumplida, y se impondrán con independencia
de las sanciones que corresponda por la infracción o infracciones
cometidas.
c) Convocatoria
de procedimiento de ejecución sustitutoria, en los términos
establecidos para los programas de actuación aislada en sustitución
del propietario por incumplimiento del deber de edificar.
6. Asimismo,
en caso de incumplimiento por el propietario del deber de rehabilitar,
cualquier interesado podrá iniciar los procedimientos establecidos
en los artículos 185 y 186 de esta ley.
Rúbrica
del artículo 182 redactada por el artículo 97 de la Ley [COMUNIDAD
VALENCIANA] 13/2016, de 29 de diciembre, de medidas fiscales, de gestión
administrativa y financiera, y de organización de la Generalitat
(«D.O.C.V.» 31 diciembre). Vigencia: 1 enero 2017
Artículo
183
Órdenes
de adaptación al ambiente
Los planes
pueden disponer la obligatoriedad de ejecutar obras de adaptación
de los edificios al ambiente. Las órdenes de ejecución que
se dicten en cumplimiento de esas disposiciones se sujetarán al
régimen establecido en los artículos anteriores. Estas órdenes
se deberán referir a elementos ornamentales y secundarios del inmueble,
pretender la restitución de su aspecto originario o coadyuvar a
su mejor conservación.
Sección
III
Régimen
de edificación y rehabilitación forzosa y en sustitución
del propietario
Artículo
184
Declaración
de incumplimiento y régimen de edificación forzosa
1. Transcurrido
el plazo para iniciar o concluir la edificación por el propietario,
conforme al artículo 179 de esta ley, sin que se haya cumplido la
obligación urbanística, la administración podrá
declarar el incumplimiento del deber de edificar, notificando a los interesados
dicha declaración y la propuesta de inclusión de los bienes
afectados en el régimen de edificación forzosa, inscribiéndolos
en el Registro Municipal de Solares y Edificios a Rehabilitar.
2. Los propietarios
afectados dispondrán, en todo caso, del plazo de un mes, contado
desde la notificación, para oponerse a la misma. Transcurrido este
plazo o presentada oposición por el propietario, la administración
resolverá sobre la aplicación del régimen de edificación
forzosa, comunicándolo, en su caso, al registro de la propiedad
para su inscripción.
3. El régimen
de edificación forzosa legitima a cualquier persona física
o jurídica, con capacidad suficiente, para promover un programa
de actuación para la edificación del solar, dándose
audiencia al propietario por el plazo de un mes.
4. Vencido
el plazo de audiencia al propietario, el ayuntamiento podrá tramitar
un programa de actuación aislada encaminado a la edificación
del solar o actuación sobre el edificio, aun contra la oposición
del dueño, y, salvo concierto de este con el promotor, se ejecutarán
por expropiación.
5. A falta
de iniciativas de programa de actuación aislada o de alternativas
técnicas aceptables para su ejecución, el solar podrá
ser objeto de venta forzosa en pública subasta. El adquirente ha
de comprometerse y garantizar el inicio de su edificación en el
plazo de un año, inscribiéndose dicho compromiso en el registro
de la propiedad.
6. Las expropiaciones
derivadas de las previsiones de este artículo se ajustarán
a las reglas especiales por incumplimiento de la función social
de la propiedad reguladas en el artículo 103 de esta ley.
7. Las mismas
reglas de este artículo son aplicables al incumplimiento reiterado
de una orden de ejecución para la rehabilitación, conservación
o intervención en un edificio.
Artículo
185
Declaración
de incumplimiento del deber de edificar o rehabilitar por iniciativa privada
1. La declaración
del incumplimiento del deber de edificar o rehabilitar podrá iniciarse
a instancia de particular ante la administración actuante, que tendrá
que reunir los requisitos sustantivos y documentales que se establezcan
reglamentariamente y, como mínimo, los siguientes:
a) Fundamentación
del incumplimiento del deber por el propietario del inmueble, sobre la
base de la información pedida al efecto por los registros públicos
administrativos, en virtud del derecho de información establecido
en la legislación estatal de suelo.
b) Documentación
comprensiva de una memoria técnica y jurídica, que justifique
la edificación o rehabilitación de la actuación aislada
y el interés general de la actuación, así como los
plazos previsibles para ello, acompañada de documento acreditativo
de constitución de una garantía provisional, por importe
mínimo del dos por ciento del coste total estimado de las obras
objeto de la actuación propuesta.
c) Se depositará
la anterior documentación ante el secretario del ayuntamiento o,
si no se hace así, se protocolizará en una notaría
de la localidad después de la presentación de una copia ante
el ayuntamiento. En cualquiera de los dos supuestos, el ayuntamiento procederá
a la suspensión cautelar del otorgamiento de licencias en la finca
objeto de la actuación y se solicitará al registro de la
propiedad un certificado de dominio y cargas del inmueble, lo que se hará
constar mediante una nota marginal en este; y se someterá a información
pública por un plazo de un mes anunciado en el Diari Oficial de
la Comunitat Valenciana y en un periódico de la provincia, y se
tendrá que notificar, simultanea o previamente, y de manera expresa,
a la propiedad, para que alegue lo que considere adecuado a su derecho
en el plazo de un mes desde la notificación.
Número
1 del artículo 185 redactado por el artículo 119 de la Ley
[COMUNIDAD VALENCIANA] 10/2015, 29 diciembre, de medidas fiscales, de gestión
administrativa y financiera, y de organización de la Generalitat
(«D.O.C.V.» 31 diciembre).Vigencia: 1 enero 2016
2. Una
vez culminado el período de información pública, toda
la documentación del expediente, preceptivamente protocolizada por
el notario, se trasladará al ayuntamiento para su consideración
jurídica, que procederá de la forma siguiente:
a) El ayuntamiento,
previa emisión de los informes técnicos preceptivos, considerará
la procedencia de adoptar el procedimiento de ejecución sustitutiva
y, para ello, convocará al propietario y al particular interesado
para que, a la vista de las actuaciones llevadas a cabo, manifiesten sus
conclusiones definitivas con respecto al incumplimiento del deber de edificar
o rehabilitar, procediendo, en consecuencia, a la ratificación o
levantamiento de la suspensión cautelar de licencias adoptada.
b) Procederá
la declaración de incumplimiento del deber en el caso de que quede
demostrado el mismo por causas imputables a la responsabilidad del propietario
y no derivadas de decisiones administrativas que lo hubieran impedido.
La declaración comportará la inscripción del inmueble
en el Registro Municipal de Solares y Edificios a Rehabilitar, la habilitación
para la convocatoria de concurso de selección de programas de actuación
aislada de edificación o rehabilitación en sustitución
del propietario y la comunicación al registro de la propiedad para
la práctica de nota marginal a la inscripción de la correspondiente
finca.
c) No obstante
lo anterior, previamente a la resolución de incumplimiento y previa
suscripción de convenio entre el ayuntamiento y el propietario,
se podrá acordar la convocatoria de concurso de programa de actuación
aislada en sustitución del propietario, sin aplicación de
medidas sancionadoras derivadas del incumplimiento.
3. En caso
de inactividad del ayuntamiento, el órgano competente en materia
de urbanismo de la Generalitat podrá declarar la situación
de ejecución mediante programa de actuación aislada por sustitución
del propietario.
4. Los propietarios
de una actuación aislada de iniciativa privada que, voluntariamente
y en el procedimiento de audiencia municipal, acuerden su desarrollo en
régimen concertado con el promotor que hubiera iniciado el procedimiento,
podrán participar en ella en los términos que conjunta y
libremente establezcan.
En concreto,
podrán recibir mediante reparcelación horizontal, partes
o departamentos construidos del edificio, en función de los costes
de construcción o rehabilitación que sufraguen o del valor
de la finca aportada de la que son titulares, en justa proporción
de los beneficios y cargas que la actuación concertada conlleva.
Artículo
186
Programa
de actuación aislada en sustitución del propietario
1. La convocatoria
de oficio, sea por iniciativa municipal o a instancia de interesado, de
concurso de un programa de actuación aislada en sustitución
del propietario, se realiza de conformidad con las siguientes reglas:
a) Cualquier
persona está legitimada para formular un programa de actuación
aislada, edificatoria o rehabilitadora, en sustitución del propietario
y pretender la adjudicación de su ejecución tomando como
referente el procedimiento previsto para los programas de actuación
integrada; el adjudicatario contará con las prerrogativas y obligaciones
del adjudicatario de estos últimos programas, salvo las especificidades
propias de la edificación sustitutoria.
b) El contenido
del programa de actuación aislada en sustitución del propietario
debe adecuarse a las especificidades de su objeto y, en concreto, a la
obligación del promotor de costear totalmente la ejecución,
por convenio con la propiedad o por causa del incumplimiento de esta, debiendo
incluir los documentos propios de un programa de actuación aislada.
2. La aprobación
de los programas de actuación aislada produce, para la parcela o
el solar, los siguientes efectos:
a) En el
régimen de reparcelación forzosa o voluntaria, la adjudicación
de la parcela o el solar en proindiviso a los efectos de su distribución
en régimen de propiedad horizontal, en la proporción resultante
al adjudicatario del concurso junto con el propietario o propietarios y
la ocupación de la parcela por aquel, a los efectos de la realización
de las obras.
b) En el
régimen de expropiación forzosa, la obtención de la
parcela o el solar por el adjudicatario del concurso, con el adeudo previo
de su importe, valorado de acuerdo a los criterios establecidos en la legislación
estatal de suelo, a los efectos de su edificación como propietario
nuevo, en los términos establecidos en el programa de actuación,
del valor de la expropiación se descontará el correspondiente
a la sanción por incumplimiento del deber, de acuerdo con lo que
establece el artículo 185.2.b de esta ley.
c) Constitución
de garantía por el importe del programa de actuación, incluyendo
los costes de urbanización.
Artículo
187
Modalidades
de participación de los propietarios
1. En el
supuesto de la actuación concertada regulada en el artículo
185.4, o de edificación forzosa del artículo 184.3, ambos
de esta ley, los propietarios afectados por la actuación podrán
participar en ella recibiendo, mediante reparcelación horizontal,
partes o departamentos construidos del edificio, cuya construcción
o rehabilitación sufraguen, en justa proporción de beneficios
y cargas respecto a su aportación y adjudicación.
2. Alternativamente,
los afectados pueden recibir, también mediante reparcelación
horizontal, dependencias construidas, sin aportación dineraria,
a cambio de sus primitivas propiedades, en régimen de equidistribución.
3. Les asiste
asimismo el derecho a autoexcluirse de la actuación, recibiendo
compensación monetaria por sus bienes, conforme a la legislación
estatal en materia de valoraciones, sin asumir los riesgos y beneficios
de aquella.
