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NOTICIAS DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO.

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15 de junio de 2017
 
NOTICIA ADAPTADA AL SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIÓN CONTINUA PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. ©

REPARCELACIÓN "PARQUE CENTRAL" FASE 1A U.E. A4-1
¿Qué aprendo? Convertir conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías prácticas
  • Los alumnos deberán remitir a su tutor un análisis sobre el proyecto de reparcelación forzosa e intervención del agente urbanizador.
El Proyecto de Reparcelación Forzosa se formula por la Sociedad VPC en su condición de Agente Urbanizador, para la FASE 1A de los terrenos incluidos en la Unidad de Ejecución A4.1 “PARQUE CENTRAL” del PGOU de Valencia. Se presentó ante el Ayuntamiento de Valencia alternativa técnica de programa de actuación integrada para el desarrollo por gestión directa, de la Unidad de Ejecución A4.1 “PARQUE CENTRAL”, que incluía memoria de Programa, la Alternativa Técnica –con Proyecto de Urbanización- y la Proposición Jurídico-económica para el desarrollo del Plan de Reforma Interior ya aprobado, solicitando que se sometiera a información pública y tramitación. Se acordó asumir la gestión directa de la Actuación Integrada encomendando la gestión a la sociedad VPC, así como el sometimiento a información pública de la Alternativa y el resto de documentación que la acompañan. Habiéndose cumplido todos los condicionantes impuestos en el Acuerdo aprobatorio del Programa, se redactó el presente Proyecto de Reparcelación en cumplimiento de las labores como Agente Urbanizador de la Sociedad VPC, dentro del régimen de gestión directa acordado, así como en cumplimiento de los Acuerdos anteriormente citados, al objeto de obtener la necesaria disponibilidad de terrenos para ejecutar las obras de urbanización de la FASE 1A del Ámbito A.4-1 "Actuación Urbanística Parque Central" del P.G.O.U. de Valencia, así como para ceder a la Administración los terrenos, tanto dotacionales públicos como edificables, que legalmente le correspondan.

El Proyecto de Reparcelación se presenta ante el Excmo. Ayuntamiento de Valencia para su tramitación, procediéndose al inicio del periodo de información al público.

Tras la presentación por parte de afectados e interesados de diferentes escritos de alegaciones se formula informe por parte del Agente Urbanizador. Durante el citado trámite se procedieron a la elaboración de actas de deslinde que se incorporan en el presente documento, en aplicación del artículo 87.3 de la Ley 5/2014, de 25 de Julio de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunidad Valenciana (LOTUP): Los propietarios y el urbanizador podrán aclarar la delimitación de los terrenos afectados cuando haya dudas que así lo justifiquen, a la vista de las alegaciones presentadas que planteen discrepancias sobre la delimitación. Estas alegaciones tienen que efectuarse durante el período de información pública del proyecto de reparcelación. La delimitación se llevará a cabo en los diez días posteriores a la finalización de la información pública, con la presencia en el acto de delimitación de los técnicos redactores del proyecto de reparcelación, los propietarios afectados y un funcionario público. Del acto de delimitación se levantará acta administrativa, que se incluirá en el expediente de la reparcelación.

VENTA DE SUELO

El PAI Parque Central liberará 135.000 metros cuadrados de suelo lucrativo destinado a vivienda libre lo que supone una gran oportunidad para los operadores inmobiliarios que accederán a estos terrenos próximamente. Está siendo elaborada la estrategia de venta de estos solares.

Dicho proyecto proporcionará 135.299,42 m2t de edificabilidad. El total de esa superficie será para residencial libre y bajos comerciales, en 24 solares distribuidos en cinco parcelas. La edificabilidad por solares oscila entre los 1.666 y 16.853 m2t.

Respecto a la previsión de plazos de urbanización de la Fase 1 A, la zona del parque y su perímetro, la denominada Russafa-Malilla, estará finalizada en el primer trimestre de 2018. Para entonces podrían comenzar las obras de la zona norte, enfrente de la Estación Joaquín Sorolla y parcela Maestro Sosa-San Vicente con una duración estimada de menos de un año.

Sobre la venta de los solares titularidad de la sociedad Valencia Parque Central, ha explicado, -al tratarse de bienes patrimoniales de una sociedad mercantil de capital íntegramente público¬-, el procedimiento seguirá las reglas previstas en la Ley del Patrimonio de las Administraciones públicas. Es decir, habrá una oferta pública de venta con precio mínimo y licitación al alza.

Una vez se apruebe el proyecto de reparcelación, los administradores de la Sociedad estudiarán en las próximas semanas el conjunto de decisiones que configuran la estrategia de venta de sus solares con la intención de vender lo antes posible.

Los resultados que se obtengan de este proceso de venta dependerá el ánimo con el que las instituciones públicas que promueven la actuación (Grupo Fomento, Ayuntamiento de Valencia y Generalitat) encaren la próxima fase ferroviaria y su correspondiente urbanística.

Por ejemplo, el acuerdo del Consejo de Administración de la Sociedad sobre la estrategia para ejecutar las obras ferroviarias pendientes (nuevo Canal de Acceso, Estación Central y Túnel Pasante) que permite reconfigurar las dos siguientes fases urbanísticas de la actuación. A la Fase 1B y Fase 2 corresponderá una edificabilidad de 353.958 y 139.883 m2, respectivamente.

DERRIBOS

Urbanismo derriba la última nave abandonada que quedaba en pie en la calle San Vicente, la fábrica de Cervezas Turia junto a las naves protegidas de Macosa, el único edificio que quedaba en pie del antiguo complejo fabril junto a la Cruz Cubierta, en la calle San Vicente. Era, además, el último escollo para comenzar la urbanización del PAI del Parque Central una vez que el Ayuntamiento de Valencia apruebe la reparcelación pendiente para este entorno. 

El derribo será costeado por el ayuntamiento al no haber respondido la propiedad a los requerimientos municipales, aunque los gastos serán trasladados posteriormente como cargas de urbanización del PAI del Parque Central. La tercera fase de los derribos dejará en el suelo dos tercios del edificio y, posteriormente, se completará la operación para liberar completamente de edificación las inmediaciones del futuro bulevar García Lorca, que se ubicará en el espacio que ocupa la actual playa de vías (cuando estas estén soterradas).
 
VENTA DE SOLARES

La Sociedad Parque Central iniciará en los próximos meses la venta de los primeros solares vinculados a la operación ferroviaria y la liberación del suelo junto al actual entramado de vías es vital para poder continuar con la enajenación de parcelas. Y es que, una vez que el Ayuntamiento concluya la reparcelación del sector, se distribuirán los solares que corresponden a la Administración para que la Sociedad pueda ponerlos a la venta. Se trata de una vía de ingresos que debe amortiguar el alto coste que supone el soterramiento del canal de acceso en el entorno de la calle San Vicente. 

La venta de solares contribuirá a generar ingresos extra que pueden servir para aligerar la carga que deben soportar tanto la Generalitat como el Ayuntamiento. Todavía no se ha cuantificado el importe que se podría recaudar con motivo de la enajenación de las parcelas resultantes, aunque la cifra podría superar los 270 millones que se presupuestaron al inicio del proyecto. Los cálculos que hacen fuentes del proceso apuntan a una posible revalorización del suelo con motivo de la reactivación del proyecto de soterramiento, por lo que la cantidad a ingresar podría incluso superar los 300 millones de euros. Se trata, sin embargo, de una hipótesis porque no hay certeza de cómo se puede comportar el mercado inmobiliario después de la crisis que destruyó buena parte del tejido empresarial del sector en la Comunidad Valenciana.
 

 
ANTECEDENTES 8 de junio de 2017 
 
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EL AGENTE URBANIZADOR EN EL PAI PARQUE CENTRAL DE VALENCIA.
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de Director de suelo, guía del Agente urbanizador y guía del urbanismo de la Comunidad Valenciana.
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Los alumnos deberán remitir a su tutor un análisis sobre la actuación del agente urbanizador en el PAI parque central de Valencia.
En 2012 el ayuntamiento de Valencia aprobó el Programa de Actuación Integrada A-4.1 “Parque Central”, la gestión directa del mismo, y la adjudicación de la condición de agente urbanizador a “Valencia Parque Central Alta Velocidad 2003, SA”.  Gracias al soterramiento del ferrocarril se recuperará una parte del centro de la ciudad con un nuevo parque de 230.000 m² y nuevos equipamientos públicos facilitando, además, la integración de barrios ahora separados por el ferrocarril. Valencia Parque Central Alta Velocidad 2003 es el agente urbanizador público de las obras que rodean este gran proyecto ferroviario, va a sacar a la venta el próximo otoño un grupo de parcelas con una edificabilidad de unos 53.000 metros cuadrados. Es decir, una superficie que permitirá la construcción de unas 500 viviendas. La Actuación es fruto del convenio suscrito en el año 2003 entre el Ministerio de Fomento, la Generalitat, el Ayuntamiento de Valencia, ADIF y Renfe Operadora para la reordenación de la red arterial ferroviaria de Valencia.3 En abril de ese mismo año se creó la sociedad Valencia Parque Central Alta Velocidad 2003 S. A.,4 con el fin de facilitar la coordinación de las actuaciones correspondientes y el desarrollo de la transformación urbanística derivada de estas obras.
 

La Actuación Valencia Parque Central contempla la construcción de la Estación Central, de carácter intermodal, que permitirá todas las conexiones ferroviarias con el metro y el tranvía, además de otras obras ferroviarias como las que ya han permitido la incorporación de la línea de alta velocidad Madrid-Valencia. Entre las acciones urbanísticas destaca la ejecución de un gran parque urbano diseñado por la paisajista Kathryn Gustafson, que ocupará la actual playa de vías. La Actuación permitirá además la reordenación de la red viaria, que contempla la ejecución del Bulevar García Lorca y la supresión del viaducto de la Avenida de Giorgeta y del túnel de las Grandes Vías.

EL PARQUE CENTRAL

Diseñado por la paisajista Kathryn Gustafson, el Parque Central de Valencia será un nuevo polo vertebrador de la ciudad y recuperará un espacio que hasta ahora la dividía en dos. La luz, el agua y el verde son los principales elementos de este gran parque urbano de 24. 
  
Gracias a la planificación urbanística y al soterramiento del ferrocarril, Valencia recupera un espacio céntrico de destacadas dimensiones. Una actuación urbanística con metas tan notables como el cierre del ensanche histórico, la integración de barrios hasta ahora separados por las vías, el Parque Central, el Bulevar García Lorca y otras zonas de equipamientos educativos y sociales, así como más capacidad residencial y terciaria.

El Parque Central da nombre al conjunto de esta actuación. El proyecto de la paisajista Kathryn Gustafson contempla la urbanización de una zona de 63 hectáreas y tiene como elemento principal un enorme parque que será un pulmón verde de 244.000 m².

El proyecto cuenta para su redacción con un equipo de cuatro despachos profesionales: Gustafson Porter Ltd; Borgos Pieper Ltd; Nova Ingeniería y Gestión y Grupotec Servicios de Ingeniería.

El diseño de Gustafson fue elegido unánimemente, el 25 de enero de 2011, en un concurso de ideas al que se presentaron treinta y seis propuestas de ocho países. En la fase final concurrieron cinco grandes estudios de arquitectura, ingeniería y paisajismo con proyectos de una excelente calidad.10

VENTA DE SUELO

Parque Central Alta Velocidad 2003 es el agente urbanizador público de las obras que rodean este gran proyecto ferroviario, va a sacar a la venta el próximo otoño un grupo de parcelas con una edificabilidad de unos 53.000 metros cuadrados. Es decir, una superficie que permitirá la construcción de unas 500 viviendas.

Así lo ha indicado José Salvador Martínez Císcar, director general de esta empresa de capital público. La decisión se toma una vez es inminente la aprobación de la reparcelación de la primera fase del proyecto, un trámite que se producirá "en semanas".

La intención de la empresa es comercializar a partir de octubre el 43% que tiene entre los 135.300 metros cuadrados de techo que incluye la primera fase del proyecto urbanístico. Esa edificabilidad tiene varios propietarios, principalmente públicos (el 70% del total). En conjunto, se compone de 24 solares, de entre 1.700 metros cuadrados el más pequeño y 17.000 metros el más grande. Estas parcelas cierran manzanas ya construidas, con lo que supone "una gran oportunidad para el sector".

Según los cálculos de Martínez Císcar, en unos tres años podrían estar construidas estas nuevas viviendas. Del mismo modo, no se aventura a a señalar si este suelo saldrán en pequeñas parcelas o en lotes. En las próximas semanas, la empresa pública decidirá la estrategia de venta.

El director general no escondió que el objetivo de la empresa es "obtener recursos para financiar las obras ferroviarias". Asimismo, aclaró que no tienen intención de promover ni alquilar el suelo (desde el público se reclamaron alternativas a la venta directa, como promoción delegada o cesión de uso), lo que abre la puerta a una venta directa a promotores en un contexto en que el sector local tiene dificultades para competir con los grandes fondos extranjeros.

Eso sí, será un proceso de venta público (aunque tampoco está decidido el formato) con lo que no habrá venta directa y se cumplirán criterios propios de la contratación pública. "Serán lo más light posible: buscamos clientes, no proveedores", señaló a los asistentes a la jornada, con representantes de grandes firmas de obra pública y construcción local, como Pavasal, Rover Alcisa, Aza o Bertolín.

El 100% del suelo irá destinado a residencial, aunque también se permite el uso hotelero. Solo los bajos se podrían dedicar a comercial. El responsable explicó que las obras de urbanización terminará a finales de este año o principios del próximo. 
 

PROBLEMAS CON EL PRECIO DEL SUELO

Cuando se creó la sociedad Valencia Parque Central Alta Velocidad 2003 se esperaba cubrir un tercio de los 800 millones de inversión con la venta de terrenos. Hoy el presupuesto de la obra alcanza los 2.000 millones y no parece que el suelo valga más.

El Parque Central, ese proyecto llamado a crear un gran espacio verde en el centro de Valencia con el soterramiento de las vías y que a muchos vecinos les suena a utopía tras décadas, cada vez exige más dinero de las arcas públicas.

El director general de la sociedad creada por todas las administraciones para este proyecto hace casi 15 años, Valencia Parque Central Alta Velocidad, Salvador Martínez, ha dejado claro que la vía complementaria para costear las obras, la venta del suelo liberado, no podrá cubrir los costes estimados en un principio.

En 2003 con los 630.000 metros cuadrados de edificabilidad que se generarían con la actuación estaba previsto lograr unas plusvalías de 270 millones de euros. Es decir, un tercio de los 800 millones de euros en que entonces se presupuestó la actuación.

En 2017 ese presupuesto se eleva a más del doble, 2.000 millones, y no parece que el valor del suelo en Valencia esté en niveles similares a los de la burbuja. Si se pueden cumplir esas previsiones, la venta de suelo sólo permitiría recuperar 13 de cada cien euros del coste de la actuación urbanística y ferroviaria.

  
ANTECEDENTES
12 de mayo de 2017 

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VÍDEO URBANISMO. DESBLOQUEO DE CENTRAL PARK DE VALENCIA  
¿Qué aprendo? 
• Se analiza en la guía práctica inmoley.com de Reparcelación urbanística y urbanismo de la Comunidad Valenciana. 
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• Los alumnos deberán remitir a su tutor un análisis sobre la reparcelación urbanística de la zona como paso previo. 
En este vídeo se analizan los aspectos técnicos de Central Park en Valencia. Las explicaciones de los expertos permiten comprender la complejidad del proceso de reparcelación urbanística. Este proyecto puede reactivarse una vez que el ministro de Fomento, el alcalde de Valencia y la consellera de Infraestructuras, anunciaron un principio de acuerdo para el proyecto de integración ferroviaria de Valencia, imprescindible para que desaparezcan del centro urbano las vías del tren en superficie para transformarlas en una gran zona verde, ajardinada y accesible al ciudadano. El proyecto tiene un coste estimado de 2.200 millones de euros. La sociedad tripartita Valencia Parque Central será la responsable de ejecutar esa primera fase del proyecto. El 50 % restante de la financiación debe repartirse entre la Generalitat y el ayuntamiento valenciano. El coste se asumirá a cargo de la revalorización y las plusvalías que genere la liberación de suelo. El soterramiento dejará libres miles de metros cuadrados de suelo, de los cuales la mayoría formará parte del proyecto paisajístico diseñado por Kathryn Gustavson, mientras el resto se destinará a una torre de oficinas, comercial y residencial. El Ayuntamiento de Valencia tiene pendiente aprobar la reparcelación urbanística. Tasaciones realizadas en 2014 por Valencia Parque Central cifraban en 255 millones de euros la venta de suelos de origen ferroviario en el conjunto del proyecto. En conjunto, la operación Parque Central prevé hacer reparcelaciones de más de 600.000 m2, de los que algo más de 73.000 se destinan a parcelas privadas para usos residenciales con más de 4.000 viviendas. 
  
 

Vicent Sarrià, concejal de Urbanismo de Valencia y consejero de la sociedad ferroviaria -donde están presentes las tres administraciones públicas (estatal, autonómica y local), ha señalado que una comisión técnica estudia desde hace meses los trazados alternativos para que el proyecto se ejecute en su totalidad; es decir, el canal de acceso, de un kilómetro de longitud, la estación, ya sea la diseñada por el arquitecto César Portela u otra diferente, y el túnel pasante, de unos seis kilómetros. 
"Estamos dispuestos a facilitar la ejecución, a valorar otras posibles soluciones a la original. donde todo el proyecto se ejecutaba en una sola fase", ha dicho Sarrià, pero antes, señala el edil, "debemos saber si hay voluntad política en Fomento para que cuando se decida la alternativa, se establezca un cronograma y las inversiones". 
El concejal de Urbanismo ha dicho que hay que tener en cuenta que Valencia, como "tercera ciudad de España, tiene que resolver cuanto antes este problema" para hacer posible la entrada del AVE hasta el centro de la ciudad, el soterramiento de la playa de vías que la divide y la creación sobre ese espacio de un parque de más de 200.000 metros cuadrados, el parque de Gustafson, que se ejecuta en una primera fase. 
El proyecto de reordenación ferroviaria, que va acompañado de una operación urbanística en la superficie que queda libre tras el soterramiento de las vías, se aprobó en 2006, pero en 2013, en un contexto de crisis y recortes presupuestarios, Fomento empezó a cuestionar el proyecto por su alto coste. 
La operación, prevista en varias fases, se estima que tendría un coste económico superior a los 2.000 millones de euros.  
LIMITACIONES PRESUPUESTARIAS 
El ministro de Fomento, Íñigo de la Serna; el alcalde de Valencia, Joan Ribó, y la 'consellera' de Infraestructuras, María José Salvador, anunciaron un principio de acuerdo para acometer el última gran actuación urbanística de la ciudad, la que debe hacer desaparecer del centro urbano las vías del tren en superficie para transformarlas en una gran zona verde, ajardinada y accesible al ciudadano. 
Debido a las limitaciones presupuestarias de Fomento, tanto Ribó como Salvador han aceptado el plan presentado por el ministro a cambio de agilizar las obras de lo que se conoce como canal de acceso (el túnel que debe llegar hasta las estaciones actuales).  
El ministro se ha comprometido además a iniciar el estudio informativo del llamado túnel pasante (que cruza la ciudad y ampliará la capacidad de tránsito para evitar un cuello de botella en el futuro Corredor Mediterráneo), y ha despejado sine díe la sustitución de la actual estación 'provisional' Joaquín Sorolla por la edificación semisubterránea proyectada hace ya varios años por César Portela. 
En conjunto, todo el proyecto tiene un coste estimado de 2.200 millones de euros. Según De la Serna, su departamento asumirá en solitario en el futuro los más de 850 millones que cuesta la segunda fase de la operación Parque Central, el túnel pasante, aunque el ministro evitó comprometer plazos y las estimaciones de finalización de los trabajos van más allá de los 15 años. En primera instancia, Fomento se compromete a garantizar 170 millones, el 50% de los 339 millones que cuesta ejecutar el canal de entrada y las obras de ajardinamiento, que podrían estar ejecutados en ochos años (2024-2025). Sí serán simultáneos la elaboración de los estudios informativos y los proyectos de obras. 
La sociedad tripartita Valencia Parque Central será la responsable de ejecutar esa primera fase del proyecto. El 50% restante de la financiación debe repartirse entre la Generalitat y el ayuntamiento valenciano. Pero una parte importante de este dinero saldrá de la revalorización y las plusvalías que genere la liberación de suelo. El soterramiento dejará libres miles de metros cuadrados de suelo, de los cuales la mayoría formará parte del proyecto paisajístico diseñado por Kathryn Gustavson, mientras el resto se destinará a una torre de oficinas y residencial. 

REPARCELACIÓN URBANÍSTICA 

El Ayuntamiento de Valencia tiene pendiente aprobar la reparcelación de los espacios para poder iniciar su comercialización y testar el mercado. Tasaciones realizadas en 2014 por Valencia Parque Central cifraban en 255 millones de euros la venta de suelos de origen ferroviario en el conjunto del proyecto. Pero, de esta cantidad, solamente 58 millones se corresponderían con las enajenaciones de terrenos de la fase cuya ejecución se va a activar ahora. Los restantes 197 millones podrían obtenerse en caso de desmontar la actual estación Joaquín Sorolla y construir la Estación Central de César Portela. 
En conjunto, la operación Parque Central prevé hacer reparcelaciones de más de 600.000 metros cuadrados, de los que algo más de 73.000 se destinan a parcelas privadas para usos residenciales con más de 4.000 viviendas.  
  
ANTECEDENTES 
16 de octubre de 2015  
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REACTIVACIÓN URBANÍSTICA DEL PARQUE CENTRAL DE VALENCIA  
¿Qué aprendo?  
Se analiza en la guía práctica inmoley.com del director de suelo y guía del urbanismo de la Comunidad Valenciana. La sociedad Parque Central, participada por el Ministerio de Fomento, la Generalitat y el Ayuntamiento, podrá a la venta las primeras pastillas de suelo residencial para la construcción de nuevas viviendas en el marco de esta macrooperación urbanística, que ya ha comenzado a desarrollarse en el núcleo de la capital valenciana, según el director general de esta entidad, Salvador Martínez. Son 4 parcelas que se reactivarán en esta primera fase una vez se haya liberado el uso ferroviario. Con 135.000 metros cuadrados de techo edificable, los técnicos prevén la construcción de más de un millar de inmuebles, que se distribuirán en cuatro zonas muy delimitadas a ambos márgenes de la playa de vías. El objetivo es que la reparcelación pueda aprobarse a lo largo de 2016, con el fin de que el suelo esté urbanizado un año después, en 2017. Las cuatro pastillas residenciales se ubican en áreas ya consolidadas del núcleo urbano de los barrios de Russafa y Malilla, y en las calles Doctor Gil y Morte y Maestro Sosa. La titularidad de las parcelas que componen este ámbito de actuación es tanto privada como pública, y se pondrá en venta.  
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«Ahora no se generá un barrio nuevo, sino que se trata de cerrar espacios vacíos», aseguró el director general de Parque Central, que este miércoles participó en una jornada sobre perspectivas inmobiliarias organizada por Urbe, que arranca el próximo viernes en Feria Valencia. La entidad pública, en la que participan las tres administraciones, considera estratégica esta primera operación inmobiliaria, que aportará plusvalías para sufragar, al menos de forma parcial, parte de los trabajos previstos.  
Será «la primera piedra de toque» para determinar el interés del sector inmobiliario (que aún está sufriendo los efectos del estallido de la burbuja del ladrillo) por un suelo urbano que a priori se sitúa en una de las zona más atractivas de la ciudad, a las puertas del centro.  
Las plusvalías urbanísticas deberían contribuir de forma decisiva a abaratar el coste de la inversión estatal. De ahí que en la Sociedad Parque Central no haya ninguna prisa para sacar más suelo al mercado. Martínez admitió que la mayor parte aún tendrá que esperar. Para entonces se espera que el mercado inmobiliario se haya recuperado, lo que redundará en mayores beneficios.  
La Comunidad Valenciana y el ayuntamiento han acordado pedir más fondos al Ministerio de Fomento. 

VER MEMORIA DEL PROYECTO DE REPARCELACIÓN "PARQUE CENTRAL" FASE 1A U.E. A4-1


 
 
 
 
 

 

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