NOTICIAS INMOBILIARIAS PROFESIONALES.
NOTICIAS DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO.

NOTICIAS DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO.

26 de mayo de 2017
 
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LA REPARCELACIÓN INVERSA EN LA COMUNIDAD VALENCIANA
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  • Los alumnos deberán remitir a su tutor un análisis sobre las precauciones en la reparcelación inversa.
Se trata de dar solución a los suelos cedidos a la Administración mediante reparcelación con la expectativa de planes de transformación urbanística. Sin embargo esa transformación urbanística no se ha producido por lo que la propiedad de este suelo deberá ser devuelta a los propietarios. Es lo que se conoce como reparcelación inversa. La Conselleria de Vivienda, Obras Públicas y Vertebración del Territorio prepara una modificación de la Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje (LOTUP). Entre las medidas a adoptar se encuentran las destinadas a dar solución a las distintos escenarios que han generado los PAIs fantasmas. Una de las medidas es la regulación de la "reparcelación inversa", término que contiene las operaciones registrales necesarias para retrotraer a su situación jurídico-real inicial los terrenos sobre los cuales la reparcelación ha decaído en virtud de una decisión administrativa o judicial. La reparcelación inversa precisará que previamente exista un proyecto de reparcelación aprobado definitivamente e inscrito en el Registro de la Propiedad. El instrumento es idóneo en los casos en que el Ayuntamiento acuerda la resolución de la adjudicación del Programa Actuación Integrada o Aislada, optando por la desprogramación de los terrenos, o cuando se precisa hacer efectivo el cumplimiento de una resolución judicial por la que se declara la nulidad de pleno Derecho del Planeamiento o el  Programa de Actuación Integrada o Aislada bajo cuyo paraguas se aprobó la reparcelación a la que se propagan los efectos de la nulidad.

La reparcelación inversa es una solución al conjunto de situaciones que se pueden dar tras la aprobación definitiva e inscripción registral de un Proyecto de Reparcelación; al menos ese debería ser el objetivo. Estas son algunas cuestiones que suscitan mayor interés:
  • Determinación de los interesados en el procedimiento de reparcelación inversa; supuestos de transmisión de parcelas resultantes, cambios de titularidad, etc…
  • Delimitación del área reparcelable.
  • Tratamiento de los excesos y defectos de adjudicación.
  • Tratamiento de las indemnizaciones por extinción de derechos y cargas incompatibles con el planeamiento o el proyecto de reparcelación.
  • Tratamiento de las operaciones de depuración jurídico-registral de las parcelas aportadas en el proyecto inicial; supuestos de inmatriculación, rectificación, etc.
  • Tratamiento de las parcelas con afección parcial.
  • Supuestos de propietarios que escogieron la retribución al urbanizador en especie.
  • Tratamiento del suelo dotacional público.
La situación de los terceros de buena fe complica el proceso de reparcelación inversa, aunque se trata de compras de suelo rural, por lo que deberían asumir el riesgo de que el proceso de transformación sin embargo los propietarios han anticipado pagos durante la gestión de la actuación que finalmente no ha concluido.

PROPUESTA DE ACUERDO DEL CONSELL POR EL QUE SE DA CONFORMIDAD AL ANTEPROYECTO DE LEY DE MODIFICACIÓN DE LA LEY DE ORDENACIÓN DEL TERRITORIO, URBANISMO Y PAISAJE DE LA COMUNITAT VALENCIANA
 

  • “En tercer lugar, la Ley tiene por objeto dar solución a situaciones existentes en el territorio, como consecuencia de actuaciones realizadas a lo largo del tiempo y que tienen efectos perjudiciales desde un punto de vista territorial, paisajístico y ambiental, en esta situación se encuentran tanto construcciones existentes en el medio urbano, para las que se modifican artículos sobre ordenes de ejecución; como las urbanizaciones sin finalizar en distinto grado de ejecución, para las que se prevé la reparcelación inversa o la ampliación del plazo de urbanización y la subdivisión de las unidades de ejecución; y las edificaciones existentes en el suelo no urbanizable, respecto de las que se modifica el régimen de minimización de impactos, haciéndolo más adecuado a la realidad existente y creando las denominadas licencias de impacto ambiental y territorial. Por último, se trata de evitar que estas situaciones vuelvan a producirse, ampliando en el tiempo la posibilidad de actuación de la Administración y una mayor eficacia en la adopción de medidas de ejecución sustitutoria, (artículos 165 (bis), 175 (bis), 180, 196, 210 a 212, 236 y 241 y Disposición Adicional cuarta)”.
 
ANTECEDENTES
15 de diciembre de 2016 
 
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LENGUAJE POLÍTICO EN LA REFORMA DE LA LEY DEL SUELO DE LA COMUNIDAD VALENCIANA. 
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com del agente urbanizador y en la guía del urbanismo de la Comunidad Valenciana. Los alumnos deberán remitir a los tutores de los indicados cursos un análisis de los casos en los que el agente urbanizador puede instar la reclasificación de suelo.  Las declaraciones de la Consellera de Vivienda, Obras Públicas y Vertebración del Territorio, María José Salvador, al referirse a la reforma de la Ley del suelo de la Comunidad Valenciana y que suprimirá la potestad de solicitar la reclasificación de suelo que hasta ahora tenían los agentes urbanizadores (que se mantienen) han sido interpretadas con carácter político y no técnico. La razón es que fue precisamente la Ley 5/2014 la que devolvió a los Ayuntamientos toda la iniciativa a la hora de planificar el territorio y de la que había sido privada por leyes anteriores de diferente signo político. Durante años había recaído casi al cien por cien en la iniciativa privada tras la creación de la polémica figura del agente urbanizador, un promotor privado con capacidad para diseñar planes y plantear recalificaciones de suelo sin contar con los propietarios, ni con el propio ayuntamiento, que, en ocasiones, se encontraba con el Plan de Actuación Integrada (PAI) en la notaría. Esta situación en la que se cambió en el 2014 a raíz de las denuncias ante el Tribunal de Luxemburgo y las reclamaciones del Parlamento europeo. Con esta ley 5/2014 no hubiera sido posible el macroplan de Rabasa. Hay que dejar claro que la adjudicación de los PAIs y su desarrollo corresponde al Ayuntamiento en Pleno, no únicamente al alcalde. El agente urbanizador se limita a presentar una oferta económica a una alternativa técnica. Desde la reforma de la ley estatal de 2007, se complicó la recalificación del suelo o la gestión de los PAIs únicamente con aprobación municipal, sin la justificación adecuada o sin las infraestructuras necesarias. Debe quedar claro que no son los propietarios (o una mayoría) los que están capacitados para decidir si se desarrolla un PAI o no, es la administración la que decide. Por eso, cuando hace un año se decretó la moratoria de un año a la aprobación de planes urbanísticos que impliquen recalificación de suelo no urbanizable o urbanizable programado en los 500 metros de franja costera entre Vinaroz y Pilar de la Horadada, lo que se está limitando es la facultad municipal. En otras palabras, que la anunciada reforma de la ley del suelo de la Comunidad Valencia se limita a impedir que el agente urbanizador pueda promover la reclasificación de suelo no urbanizable a suelo urbanizable. Parece una declaración muy teórica porque al mantenerse la figura del agente urbanizador, su interés siempre será la reclasificación del suelo. El tiempo dirá, de momento la política se impone sobre el urbanismo técnico.  
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La Consellera de Vivienda, Obras Públicas y Vertebración del Territorio, María José Salvador, ha anunciado que la reforma de la Ley del suelo de la Comunidad Valenciana suprimirá la potestad de solicitar la reclasificación de suelo que hasta ahora tenían los agentes urbanizadores. La figura del agente urbanizador se mantiene.
 

Por ello, ha avanzado que la modificación de la Lotup contemplará la eliminación de la posibilidad de que el agente urbanizador pueda promover la reclasificación de suelo no urbanizable a suelo urbanizable con el objetivo de reforzar la gestión directa que compete a las administraciones locales que es la que "tiene la voluntad de servicio público". 

La decisión se adopta tras una reunión de la consellera con Espai Territori, un círculo de una cincuentena de expertos que ha estado durante meses debatiendo sobre el nuevo modelo urbanístico valenciano y trabajando en las modificaciones que el Consell va a aplicar en la norma.

Por otro lado, la modificación de la norma urbanística también recoge dos fórmulas para buscar "una solución" a los conocidos como 'PAIs fantasmas'.

Por una parte para aquellos que en estos momentos están paralizados o en suspensión pero tienen posibilidad de desarrollarse en el futuro, la consellera ha indicado que se ha planteado que "se reduzcan las unidades de ejecución" y se dé un plazo de diez años para desarrollarlos.

Sin embargo, para los PAIs que tienen un carácter "más antieconómico y no encajan en el modelo de ordenación del territorio del nuevo Consell" se ha propuesta su reparcelación inversa para "reducir las cargas fiscales y urbanas a los propietarios", ha explicado Salvador.

"Con estas modificaciones damos un paso valiente frente al inmovilismo del antiguo gobierno que miró hacia otro lado y es el responsable de esta situación y damos una solución y seguridad jurídica con tal de abordar, diseñar y resolver las problemáticas del urbanismo", ha indicado la titular de Obras Públicas.

Por otro lado y cuestionada sobre si su departamento ha intentado simplificar la burocracia administrativa en las tramitaciones, Salvador ha lamentado que se trata de una cuestión "difícil" porque atañe a diferentes administraciones. 
No obstante, ha señalado que su departamento ha hecho "un esfuerzo" por "agilizar y facilitar las tramitaciones", pero ha admitido que es "muy difícil" atajar esta situación porque "los tiempos de la administración están muy lejos de ser razonables para la ciudadanía".

  
ANTECEDENTES 18 de febrero de 2016 
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REUNIÓN DE "ESPAI TERRITORI" PARA LA REFORMA DE  LA LEY DE ORDENACIÓN DEL TERRITORIO, URBANISMO Y PAISAJE (LOTUP)  
¿Qué aprendo?  
Se analiza en la guía práctica inmoley.com del urbanismo de la Comunidad Valenciana. Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana. "Espai Territori" está formado por la consellera de Vivienda, Obras Públicas y Vertebración del Territorio, María José Salvador, por el secretario autonómico de la Conselleria, Vicent Boira y el director general de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, Lluís Ferrando. Ana García Salomé, técnica de Evaluación de Impacto Ambiental; Amparo Baixauli, Abogada Urbanista; Blanca Blanquer, abogada; Eugenio Burriel, Catedrático de Goegrafía; Emilia Casar, doctora en Derecho Administrativo; Carles Dolç, arquitecto urbanista; Vicente Dualde, arquitecto; Vicente García Nebot, abogado; José Hilario Garrido, presidente de los Arquitectos Urbanistas; Consuelo Leal, arquitecta del ayuntamiento de Castellón, Vicente Llombart, doctor en Ciencias Económicas; Carmen Melo, del departamento de Geografía de la Universitat de València; José Luis Miralles, profesor de Urbanismo de la Universitat Politécnica, Arancha Muñoz, arquitecta; Joan Olmos, profesor de Urbanismo de la UPV;Gabino Ponce, profesor de Geografía Humana de la UA, Joan Romero, catedrático de Geografía Humana y Vicent Torres, doctor en Economía.  
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El Consell ha iniciado los trámites para modificar la actual Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje (LOTUP) y se ha marcado seis meses de plazo para presentar una propuesta. Así lo ha anunciado esta mañana la consellera de Vivienda, Obras Públicas y Vertebración del Territorio, María José Salvador al finalizar la primera reunión constitutiva del grupo "Espai Territori: experts per un nou urbanisme" en la que han participado más de una veintena de profesionales procedentes del mundo académico, institucional así como de diversas áreas multidisciplinares. 
El objetivo de este nuevo círculo de expertos, creado por la conselleria, es crear un foro de participación y diálogo capaz de estudiar y analizar el urbanismo vigente, fijar directrices y criterios y realizar propuestas necesarias para las modificaciones normativas que se realizarán, como la próxima reforma de la LOTUP. 
Para la consellera esta primera reunión ha servido para iniciar un proceso de modificaciones legislativas, ya que, es necesario adaptarse al "nuevo ciclo, a la nueva hoja de ruta del territorio y urbanismo que ha de ser de protección de territorio, de un urbanismo sostenible y para las personas". 
En este sentido, Salvador ha informado que se han creado dos grupos de trabajo. El primero denominado "Modelo Territorial y de Paisaje" que tendría vigencia a lo largo de toda la legislatura y el segundo, denominado "Modificación Normativa", que tendría vigencia hasta la aprobación de las modificaciones necesarias. 
Respecto a la comisión de trabajo sobre territorio y paisaje que tendría vigencia a lo largo de toda la legislatura, Salvador ha recordado que la conselleria ha empezado a tomar decisiones urgentes en materia de urbanismo y territorio, entre ellas ha mencionado el carácter vinculante al que se ha dotado a la estrategia territorial valenciana. De igual manera, se ha aprobado el PATRICOVA, se ha iniciado la tramitación del Plan del Litoral y en breve se presentará el plan y la ley de l'Horta, al tiempo que se abordará la redacción de los planes metropolitanos. 
Para la consellera, la Generalitat está cumpliendo dentro de sus competencias en materia de planeamiento supramunicipal. "Es la mejor manera de limitar los crecimientos del territorio para pasar de un urbanismo depredador a un modelo urbanístico del territorio protector, por lo que necesitamos ese marco jurídico que acompañe esa premisa". 
Por otro lado, Salvador ha informado que los expertos convocados esta mañana han manifestado su interés por la necesidad de la reforma de la legislación vigente, pero también "tenemos que trabajar y resolver los problemas inmediatos" de un urbanismo que ha calificado de "dinámico y una realidad territorial cambiante". 
Entre los problemas inmediatos que se han abordado esta mañana ha mencionado los núcleos diseminados, las ATEs, los denominados PAIS fantasmas, los problemas en las marjalería, etc, "cuestiones que están sobre la mesa y que tenemos que abordar". 
ACTUACIONES DEL CONSELL 
La Generalitat ha instado a los ayuntamientos a informar de los incumplimientos en que incurran los agentes urbanizadores de planes urbanísticos ya aprobados.  
El objetivo es que los municipios detecten las posibles vulneraciones legales de las empresas promotoras a la hora de ejecutar un proyecto -un plan parcial por ejemplo-.  
La Conselleria de Vivienda, Obras Públicas y Vertebración del Territorio, a través de la Dirección General de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, ha sido la encargada de remitir la carta a los ayuntamientos.  
En la carta, se informa a los ayuntamientos las opciones legales que tienen para resolver los planes parciales y «la aplicación de los efectos que sobre el urbanizador recaen en caso de incumplimiento». En este sentido, se resalta que en virtud de la Ley Urbanística Valenciana (LUV) «la demora injustificada durante la realización y acabado de las obras será objeto de análogas penalizaciones previstas en la legislación general de contratación administrativa». Además, se insiste en que también la actual Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje (Lotup) «establece que la resolución del contrato entre la Administración y el urbanizador, por causa de haber sido declarado culpable este último, dará lugar a las consecuencias previstas en la legislación sobre contratos de las administraciones públicas, y en particular, a la prohibición de contratar con la Administración».  
La conselleria explica en su carta que la legislación urbanística da un amplio respaldo legal para denunciar los incumplimientos de los urbanizadores de planes parciales, hasta el punto de que se anima a los ayuntamientos a realizar «los trámites necesarios para que se inscriba en el Registro de Licitadores y Empresas Clasificadas la prohibición de contratar de los urbanizadores que hayan incumplido sus obligaciones en los programas». 
Siempre que haya causa de resolución, esa denuncia justificaría al ayuntamiento a instar la paralización de un PAI ya aprobado (Programa de Actuación Integrada), e incluso clasificar el suelo de esa actuación como no urbanizable, paralizando de este modo la promoción inmobiliaria.  
  
ANTECEDENTES 
12 de febrero de 2016  
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PREOCUPACIÓN POR EL URBANISMO DE LA COMUNIDAD VALENCIANA  
¿Qué aprendo?  
Se analiza en la guía práctica inmoley.com del urbanismo de la Comunidad Valenciana. El sector inmobiliario de la Comunidad Valenciana está muy preocupado por la sucesiva publicación de noticias de anulación de PAIs, como el de Benamar en Chiva, el PAI de Manises o el PAI de Guadassuar) a las que se suman las paralizaciones de tramitación del PAI de Oliva y el PAI de Tavernes de la Valldigna. El temor es que la Comunidad Valenciana quiere desclasificar los suelos que se quedaron por desarrollar por los promotores cuando estalló la burbuja inmobiliaria. La nueva consellera de Territorio, María José Salvador, ya ha remitido escritos a los municipios para que estudien «en el ejercicio de su autonomía», las modificaciones de planeamiento que permitan disminuir el suelo urbanizable, ajustándolo a las necesidades reales de crecimiento y a los criterios ambientales que actualmente marcan las directivas europeas». Son muchos los planes urbanísticos de la Comunidad Valenciana que están amenazados. Los ayuntamientos ya han recibido cantidades anticipadas a cuenta en estos PAIs y ahora alegan que no tienen caja para asumir sus obligaciones de urbanización.  
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Recientemente, el pleno del Consell de la Generalitat Valenciana ratificó los acuerdos adoptados en las Comisiones Territoriales de Urbanismo de Castellón y Valencia que suponen la paralización de más de 7,667 millones de metros cuadrados y casi 25.000 viviendas que no llegaron a desarrollarse al iniciarse la crisis.  
PAI DE MANISES  
Entre los proyectos afectados se encuentra el sector «Gran Manises», en el que participaba el empresario alicantino Enrique Ortiz asociado a lnstituto Valenciano de la Vivienda (Ivvsa), ahora EIGE (Entidad de Infraestructuras de la Generalitat)  
La Comisión Territorial de Urbanismo de Valencia acordó denegar la aprobación del expediente de homologación y plan parcial del Sector Gran Manises, que preveía el desarrollo de una amplia franja de terreno declarado actualmente como suelo «no urbanizable» que habría pasado a «urbanizable» de uso global residencial.  
La superficie de suelo edificable ascendía a 1.403.520 metros cuadrados de los que 1.007.257 serían residenciales, distribuidos en torres de 12 alturas que hubieran supuesto la construcción de 9.000 viviendas. El resto, hasta 67.150 m2, tendrían uso terciario.  
La empresa planeaba el desarrollo de una extensa área de suelo que en la actualidad se encuentra clasificado como "no urbanizable", y pasar a clasificarlo como suelo "urbanizable" de uso global residencial.  
La Comisión de Urbanismo ha basado su informe desfavorable por un lado en el informe negativo de la Confederación Hidrográfica del Júcar y por otro, en que no se adecúa al modelo territorial sostenible de la Generalitat, en cuanto a que la implantación de esta actuación incrementaría la superficie del suelo urbanizable del municipio, contradiciendo la normativa territorial y urbanística donde se promueve una proporcionada ocupación del suelo.  
Tampoco ha quedado justificada la viabilidad económica del plan, ya que el documento ha ido asumiendo cargas sobrevenidas como consecuencia de los distintos informes sectoriales recabados.  
Para el director general de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, Lluís Ferrando, estos proyectos no cabían en la "nueva política de racionalización del uso del suelo y no se ajustaban a las necesidades reales y de protección del medio ambiente". La operación era "absolutamente desproporcionada y estaba mal dimensionada y planificada".  
PLAN PARCIAL DEL SECTOR BENAMAR EN CHIVA  
El Consell ha confirmado el acuerdo para denegar la aprobación del Plan Parcial del sector Benamar en Chiva, proyectado sobre 2.241.491 metros cuadrados clasificados como suelo no urbanizable común que pasaba a residencial de baja densidad para construir 2.916 viviendas.  
La Comisión ha considerado que se trataba de un modelo de crecimiento urbano extensivo, de baja densidad, disperso y que no cumple con los criterios de utilización del territorio de la Ley de Ordenación del Territorio.  
En este caso, se proponía en un suelo de 2.243.491 m2, la creación de 2.916 viviendas y usos terciarios que implicarían 9.269 habitantes.  
PLAN PARCIAL DE MEJORA DEL SECTOR NORD DEL ALTER  
En la provincia de Valencia se ha paralizado el Plan Parcial de Mejora del Sector Nord del Alter, con 176.610 metros cuadrados y el sector PPI-3, donde se proyectaban 67.150 hectáreas de suelo industrial. 
PLAN PARCIAL DE LA FONTETA DEL TORRUT  
En Llaurí ha sido denegado el desarrollo del Plan Parcial de la Fonteta del Torrut, donde el nuevo suelo urbano ascendía a 562.164 metros cuadrados.  
OLIVA  
En Oliva el sector afectado es el de la Finca Pleva, con 353.994 metros de suelos no urbanizable sobre los que se proyectaban un uso residencial de baja densidad.  
La Comisión ha denegado la aprobación de la homologación de "Finca Pleva" en Oliva que proponía un nuevo sector de suelo urbanizable de uso residencial, con una superficie de 353.994 m2 sobre un suelo que se encuentra en la Zona de Amortiguación de Impactos del PORN del Marjal Pego-Oliva y también afectada por el perímetro de 500 metros de la zona húmeda considerada como un Espacio Natural Protegido.  
TAVERNES  
En Tavernes de la Valldigna se han archivado también dos proyectos de viviendas protegidas.  
CASTELLÓN  
En Castellón se deniegan o archivan cinco planes parciales que hubieran supuesto la reclasificación a urbano de 3.020.856 metros cuadrados con una previsión inicial de 6.868 viviendas.  
El Ayuntamiento de Castellón ha decretado una nueva prórroga de dos años de la ejecución del PAI 66 UE-R, que ya fue aplazado durante el mismo periodo en el 2013, tal y como consta en el Boletín Oficial de la Provincia (BOP). Dicha actuación, de reparcelación y construcción de pisos, afecta a la avenida Doctor Clará, las calles Lucena y Felipe II y Gran Vía Tárrega Monteblanco, donde las actuaciones seguirán paradas a petición del agente urbanizador.  
CULLERA  
En Cullera, la Generalitat no ha anulado el PAI llamado Manhattan, porque ya se había completado toda la tramitación antes de las elecciones, pero el alcalde de la localidad, Jordi Mayor, no ve posibilidades de ejecutarlo. Sostiene que el coste de la urbanización, alrededor de 100 millones de euros, recae sobre una empresa pública y supera con creces cualquier esfuerzo que pueda hacer el ayuntamiento. «Este tipo de urbanizaciones no son rentables. Tenemos que repensar qué se hace porque los criterios bajo los que se proyectó están desfasados», mantiene.  
El plan, uno de los mayores proyectos urbanísticos de la Comunidad, contempla la construcción de una treintena de torres de 25 alturas además de dos hoteles de 40 plantas. En total, casi 5.000 viviendas nuevas para un mercado absolutamente colapsado. El siguiente paso para materializar el proyecto es la aprobación de la reparcelación pero el nuevo primer edil no parece dispuesto a seguir con la línea trazada por la anterior corporación. Es más, anuncia que no existe voluntad de continuar con la macrourbanización pese a contar con el visto bueno de la Conselleria desde 2010.  
ANULACIÓN DEL PAI EN LLÍRIA  
La Sección Primera de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de la Comunitat Valenciana (TSJCV) anuló el Programa de Actuación Integrada (PAI) de Coto de Català de Llíria que preveía la construcción de más de 2.000 viviendas, un hotel y un campo de golf por la falta de recursos hídricos y porque el trazado afecta a una vía pecuaria que atraviesa esté paraje.  
El TSJCV anuló el PAI tras estimar el recurso contencioso-administrativo interpuesto por la Agrupación de Interés Urbanístico Paraje Tos Pelat y el Centre de Agricultura Experimental (CAE). El tribunal falla contra el acuerdo de la Comisión Territorial de Urbanismo de Valencia del 2 de junio de 2005 que aprobó el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) en lo que se refiere al Sector 28 «Coto de Català», el trazado de la vía pecuaria que lo atraviesa y la Declaración de Impacto Ambiental.  
Además, la Generalitat no aportó un informe de la Confederación Hidrográfica del Júcar al no verlo necesario. La Sala del TSJCV afirma que sigue la interpretación del Tribunal Supremo en esta materia y recuerda que en una sentencia de 25 de octubre de 2011 se distingue «entre suficiencia y disponibilidad de recursos hídricos. Se trata de conceptos que se ubican en dos planos distintos: la suficiencia hace referencia a la existencia de recursos hídricos bastantes, en tanto que la disponibilidad se concreta en la posibilidad de aplicar los recursos hídricos existentes a la actuación urbanística en cuestión, lo cual requiere del correspondiente título administrativo concesional. Por tanto, la disponibilidad es un concepto que se ubica en un plano de valoración cronológicamente posterior al de la suficiencia, de tal manera que la existencia de recursos hídricos es condición necesaria para pueda disponerse sobre dichos recursos, pero no es condición suficiente, en tanto que la disponibilidad requiere de un título concesional para la utilización del recurso».  
Pero además, la sentencia de 2011 concluye que el informe de la Confederación Hidrográfica para nuevos desarrollos urbanísticos» es preceptivo, en cuanto que de necesaria obtención; y es además vinculante en cuanto afecta al ámbito competencial de la Confederación Hidrográfica. Dicho informe no puede sustituirse por el de 'entidades colaboradoras' que no tienen la posición institucional ni la competencia técnica, la objetividad, los conocimientos y la visión panorámica de los intereses implicados que tienen las Confederaciones».  
ANTECEDENTES  
11 de febrero de 2016  
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LA POSIBLE INDEMNIZACIÓN A NOZAR POR EL PAI DE PORXINOS EN VALENCIA  
¿Qué aprendo?  
Se analiza en la guía práctica inmoley.com del urbanismo de la Comunidad Valenciana. Recordamos que  el Tribunal Supremo anulaó el plan al detectar que en la tramitación del mismo plan no se acreditaba el acceso de agua en la zona, la ausencia de un informe de impacto ambiental y, por último, la adjudicación irregular a Litoral del Este porque en el proceso no existió ni publicidad ni concurrencia. Anteriormente, el Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de la Comunidad Valenciana lo declaró nulo en base a que el juzgado de lo contencioso número 2 de Valencia estimó parcialmente el recurso de tres propietarios de terrenos en Riba-roja, afectados por el plan urbanístico aprobado para la instalación de la que iba a ser la Ciudad Deportiva del Valencia CF. Este recurso era posterior al que estimó el TSJ anulando el PAI por falta de agua en base a un informe de la Confederación Hidrográfica del Júcar. Ante esta situación, el pleno del Ayuntamiento de Riba-roja de Túria (Valencia) ha aprobado la devolución a la empresa Litoral del Este de los 3,5 millones de euros que depositó en su día esta mercantil al ayuntamiento para la ejecución del programa de actuación integrada (PAI) de Porxinos para la construcción de la futura ciudad deportiva del Valencia, un campo de golf y la construcción de 2.440 viviendas.  
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El actual ayuntamiento está anallizando el proceso administrativo desde su inicio en el año 2005 con la firma del convenio urbanístico. Entre las medidas adoptadas en la comisión de investigación destaca la solicitud al Registro de la Propiedad de Benaguasil sobre todo el movimiento de compra y venta de terrenos en Porxinos y en los alrededores entre los años 2004 y 2005 --fecha de tramitación y aprobación del PAI-- con la finalidad de depurar posibles delitos por información privilegiada o de tráfico de influencias, entre otros.  
Estos 3,5 millones proceden del aval que depositó la mercantil al ayuntamiento para la ejecución de un PAI que iba a albergar la futura ciudad deportiva del Valencia CF, un campo de golf y la construcción de 2.440 viviendas. La devolución del depósito supone el último paso administrativo después de que, en junio de 2015, el Tribunal Supremo anulara un PAI en el que concurrían hasta tres ilegalidades: la falta de agua en la zona para suministrar más de 2.000 hogares, la ausencia de un informe de impacto ambiental y la adjudicación irregular a Litoral del Este porque en el proceso no existió ni publicidad ni concurrencia.  
Tras la anulación del PAI de Porxinos, el Ayuntamiento de Riba-roja de Túria está a la espera de que el Valencia presente una alternativa urbanística tal y como acordó en su día con el exalcalde Francisco Tarazona para evitar la devolución de 160 millones a la empresa Nozar por la venta de los terrenos cuya vigencia estaba supeditada a la recalificación del suelo como urbanizables.  
En principio, el club de Mestalla había llegado a un acuerdo con el exalcalde Tarazona para iniciar un nuevo PAI, que debería analizar el equipo de gobierno que ahora dirige la localidad del Camp de Túria, integrado PSPV, Compromís y Esquerra Unida.  
De no salir adelante esta nueva acción, el Valencia podría verse obligado a devolver 160 millones de euros a la empresa Nozar, a quien el club vendió parte de los terrenos con la condición de que iban a ser recalificados como suelo urbanizable, pero que tras el fallo del Tribunal Supremo siguen siendo rústicos.  
Mientras tanto, desde el equipo de gobierno de Riba-roja se muestran «abiertos a la nueva propuesta que presentará el Valencia de acuerdo a la legislación vigente sin olvidar que la última palabra para la tramitación depende de la Generalitat Valenciana».  
16 de noviembre de 2015  
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EL BLOQUEO URBANÍSTICO DE LA MORATORIA DE LA COSTA VALENCIANA  
¿Qué aprendo?  
Se analiza en la guía práctica inmoley.com del urbanismo de la Comunidad Valenciana. En principio, el suelo que queda afectado con la orden de la Conselleria se divide en, aproximadamente, 350 hectáreas de suelo no urbanizable y 250 hectáreas de suelo urbanizable programado o con el plan caducado. El secretario general de los Asociación de Promotores Inmobiliarios de la Provincia de Alicante (Provia), Jesualdo Ros, portavoz también de la patronal de la Comunidad Valenciana, ha advertido del efecto que puede tener la moratoria de un año impuesta por el Consell al desarrollo de nuevos planes urbanísticos en la costa, y que en la provincia puede afectar, directamente, a unos siete millones de metros cuadrados de suelo calificado como no urbanizable o urbanizable programado. «La medida podría llegar a ser positiva porque nadie cuestiona que haya que proteger el litoral, pero anuncios como éste y de la forma como se hacen frenan cualquier tipo de iniciativa e, incluso, pueden llevarse por delante a empresas que llevan esperando desde hace diez años la aprobación de sus planes urbanísticos», subrayó Jesualdo Ros.  
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Los promotores alertan, por otro lado, de que la recuperación económica que se anuncia en el conjunto de la Comunidad Valenciana va más lenta en Alicante, donde el peso de la construcción en la economía es más importante que en el resto de las otras dos provincias, según Provia. Y eso que entre enero y octubre de este año el Colegio de Aparejadores ha registrado visados por un total de 3.377 viviendas nuevas frente a las 2.746 que se visaron durante todo el año 2014 , y estima a final de año se cierre con una cifra cercana a las 4.000, un 45%. En este sentido, el presidente del Colegio, Gregorio Alemañ compartió las impresiones de Jesualdo Ros. Alemañ consideró, en declaraciones a la cadena Ser, que la medida no es mala pero también puede ser perjudicial por su efecto sobre la construcción.  
Los que se mostraron completamente a favor fueron los conservacionistas de Ecologistas en Acción, que apuntaron que la moratoria y el plan ofrecen una oportunidad de oro para acabar con proyectos como el de Cala Mosca en el litoral de la Vega Baja.  
La reacción de los promotores se produjo un día después de que la consellera María José Salvador, firmara la orden por la que el Consell ha establecido una moratoria de un año a la aprobación de planes urbanísticos que impliquen recalificación de suelo no urbanizable o urbanizable programado en los 500 metros de franja costera entre Vinaroz y Pilar de la Horadada. La medida, que no afecta al suelo urbano, prevé la protección de 43 millones de metros cuadrados (4.300 hectáreas) en la Comunidad Valenciana, que no tienen ninguna protección hasta que se redacte y apruebe el Plan de Acción Territorial de la Infraestructura Verde del Litoral de la Comunidad Valenciana (Pativel), un instrumento jurídico que fijará las medidas de protección de la franja costera y los proyectos a desarrollar para mejorar el paisaje litoral. La moratoria afecta a los 60 municipios de la costa donde viven 2,7 millones de personas entre Alicante, Valencia y Castellón, con una densidad de población de 850 habitantes por kilómetro cuadrado.  
La moratoria de un año para aprobar nuevos PAI en la franja litoral de la Comunidad Valenciana del Consell ha sido recibida con escepticismo y decepción por parte de los constructores de Castellón. Consideran que la decisión llega tarde porque el boom urbanístico vivido antes del estallido de la crisis ya ocupó buen parte de la costa de la provincia y, en la actualidad, «ni queda mucho donde construir ni hay solvencia para la mayoría de constructores de la provincia para hacerlo en estos momentos», explicó el empresario Fermín Renau, miembro de la patronal en la provincia APECC.  
No obstante, asegura que es una mala noticia para atraer inversores foráneos, de otras provincias o países, para desarrollar nuevos proyectos urbanísticos en el litoral de la provincia. «Nosotros tenemos pocos proyectos en la franja litoral que pudiera desarrollarse y si había inversores de fuera buscando oportunidades, ya se les ha ahuyentado», insistió. Renau insistió en que, «por lo que conozco la provincia, no sé si en Valencia y Alicante la situación es igual, aquí hay ahora pocos proyectos en la franja litoral. Lo que teníamos que hacer ya lo hicimos», afirmó. El empresario matizó que existen algunas excepciones como Benicàssim donde se han reactivado algunas promociones que han tenido una buena respuesta por parte de la demanda pero no son la regla general. «En Benicàssim apenas se construyó durante los años de la expansión inmobiliaria y ahora, si se hacen un par de promociones es lógico que hay una buena respuesta. Mientras en Moncofa proyectábamos mil viviendas en Benicàssim eran sólo cinco, por poner un ejemplo», indicó Renau.Por este motivo, el constructor castellonense considera que la medida del Consell pasará «sin pena ni gloria» para la provincia. «Es sólo un año. No hay muchos proyectos en esa franja litoral que estén pendientes de aprobarse. Ojalá. Aunque de cara a futuros proyectos es una mala noticia porque aleja a los inversores», añadió.  
Tras casi ocho años de crisis, el sector de la construcción en Castellón sobrevive con dificultad con pequeñas obras y reformas. «La construcción va un poquito mejor de la mano de la reforma, tipo cocinas, baños y poco más. La promoción, hay poca, la verdad. Algún autopromotor que pone en marcha una pequeña obra y poco más», insistió Fermín Renau. El constructor insistió en que la venta de pisos sigue muy estancada. «Pequeños pisos se venden, operaciones de menos capital. Pero queda mucho por vender y seguimos atados de pies y manos a los bancos. Lo que se vende es a través de la Sareb y has de cumplir unos requisitos muy estrictos», se lamentó el empresario de Castellón. 


 
 
 
 
 

 

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