Aun así, y después de advertir que el documento presenta una confusión entre Sant Gregori y Santa Bárbara, el Ayuntamiento matiza que el primero de ellos «dispone de un proyecto de reparcelación inscrito en el registro de la propiedad, lo que justifica por sí solo que deba quedar incluido entre los suelos a los que se les concede un plazo de cinco años para el inicio de las obras de urbanización, habida cuenta de la dificultad administrativa que supondría lo contrario».

Y es que el plan autonómico afecta al PAI Golf Sant Gregori en las tres zonas que establece de protección de litoral, es decir, en la franja hasta 500 metros, en la de 500 a 1.000 y en la de 1.000 a 2.000. De ahí que se reclame que este espacio se excluya de las medidas que, en principio, solo se centran en suelo rústico.

EL PAI GOLF SANT GREGORI DE BURRIANA CAUSA UN CENTENAR DE RECLAMACIONES

El Ayuntamiento de Burriana (Castellón) acumula alrededor de un centenar de reclamaciones de propietarios del PAI Golf Sant Gregori en las que solicitan al ayuntamiento una indemnización por incumplimiento de plazos y suspensión del proyecto. Así lo confirma el concejal de Urbanismo, Bruno Arnandis, en declaraciones al diario el Mundo quien comenta que cada vez que entra por registro uno de estos escritos «los técnicos municipales analizan y clasifican para ver cuáles sí podrían tener razón y cuáles no son viables». Y es que los dueños de estos terrenos donde estaba previsto que se construyera el PAI argumentan todo tipo de situaciones «que muchas son totalmente surrealistas, pero aprovechan el momento para ver si consiguen algo». Por ejemplo, y entre otros muchos motivos, «hay quien dice que tenía su vivienda en las parcelas y con la previsión de realizar este proyecto tuvo que irse y alquilar otro domicilio. Por ello, pide una indemnización para costear todos estos años en los que ha estado pagando un alquiler». 

Otros requerimientos alegan que no han podido producir durante todos estos ejercicios y, por tanto, han perdido beneficios... «La mayoría de ellas hacen referencia al hecho de que no hayan podido cultivar y dedicarse a la agricultura y a la idea de que se le devuelvan los gastos de mantener los avales porque finalmente no se ha construido nada pese a que pagaban las cuotas», comenta Arnandis. El Ayuntamiento también ha recibido «muchísimas peticiones de devolución de avales, pero de este asunto se encarga la empresa». 

Desde el ayuntamiento «lo que hicimos fue instar al que era agente urbanizador que iniciara este proceso y nos consta que están en ello». Sea cual sea la razón, «los técnicos lo estudiarán detenidamente y llegado el momento ya se sabrá si hay que indemnizarles o no». Hay que tener en cuenta que estas reclamaciones han llegado antes y después de que se rescindiera la condición de agente urbanizador. «No solo han llegado tras esta decisión, sino que antes ya lo pedían por no cumplirse la previsión». Entonces, «hay algunos propietarios que simplemente, tras la rescisión, han vuelto a enviar un escrito para reiterar su alegación». ReunionesPor otro lado, las encuestas que envió el Ayuntamiento para saber la opinión de cada uno de los implicados en Sant Gregori, han dejado de ser respondidas. «Ya no han llegado más. En total, habrá también un centenar de respuestas de las cuales se podría decir que la mayoría querían continuar con el proyecto similar al que estaba programado. Sobre todo, la gente que no quiere continuar con el PAI son particulares o pequeñas empresas, al contrario que las grandes firmas que quieren revalorizarlo». Y, aunque muchos coincidan en poner en marcha este plan, de momento no hay un inversor. Es cierto que «han habido reuniones con posibles inversores, pero no hay nada claro», explica el edil quien no quiere detallar nada más al respecto «hasta que no venga alguien con solvencia y algo realista».

 
ANTECEDENTES

2 de febrero de 2017 
 
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ERRORES URBANÍSTICOS EN EL PATIVEL
¿Qué aprendo?
• Se analiza en la guía práctica inmoley.com del Urbanismo de la Comunidad Valenciana.
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• Los alumnos deberán remitir a su tutor un análisis de las precauciones en la tramitación de las alegaciones en el PATIVEL.
El error no es menor, se trata de un suelo urbanizable común que por error aparece recogido en el documento como dotacional equipamiento. Pero lo que preocupa es el origen del error. Según medios locales, la discordancia deriva del contenido del geoportal informativo Terrasit en el que se observa una correcta clasificación del suelo (no urbanizable) pero una incorrecta calificación del mismo (dotacional), cuando debe constar como común. Por ello han solicitado también la corrección del ámbito, que está ligeramente desplazado hacia la zona norte. Almassora alega al PATIVEL por errores en la clasificación del suelo pero no le afecta la protección de zonas verdes.
 
El Ayuntamiento de Almassora, dentro del plazo concedido para las consultas del Plan de Acción Territorial de la Infraestructura Vedre del Litoral (PATIVEL) de la Comunitat Valenciana, ha presentado alegaciones para corregir errores en la clasificación y calificación del suelo, si bien la localidad no se verá afectada por la protección de suelos abiertos al mar, ya ninguno de los 46 espacios a preservar recae en el término municipal.
 
Las "ventanas" son conectores y corredores que atraviesan el territorio y sirven de conexión de espacios abiertos y mantienen la continuidad del sistema. El PATIVEL surge para preservar estas zonas a la edificación debido a su escasez y valor como área de conexión entre distintos paisajes, "iniciativa loable para proteger la costa de la Comunitat, que en este caso no nos afectará", ha declarado la concejala de Urbanismo, Carmina Martinavarro.
Las únicas puntualizaciones de los técnicos municipales se centran en la clasificación del suelo establecida por el Plan General de Almassora y recogida en el PATIVEL. Es el caso de una pastilla de 32.000 metros cuadrados situada aproximadamente en el centro del litoral. Este ámbito de suelo está considerado no urbanizable común, que por error aparece recogido en el documento como dotacional equipamiento.
Según medios locales, la discordancia deriva del contenido del geoportal informativo Terrasit en el que se observa una correcta clasificación del suelo (no urbanizable) pero una incorrecta calificación del mismo (dotacional), cuando debe constar como común. Por ello han solicitado también la corrección del ámbito, que está ligeramente desplazado hacia la zona norte.
Por otro lado, en las alegaciones, el departamento de Urbanismo puntualiza que la zona situada en el centro del litoral, después de la avenida Mediterránea, no es suelo urbanizable sino que se trata de urbano calificado como residencial e incluye varios suelos calificados como dotacional zona verde o dotacional equipamiento. Una vez más, "tal discordancia deriva del contenido del geoportal Terrasit", señalan los técnicos de Almassora.
A ello se unen varios suelos calificados como dotacional zona verde, según el Plan General, que el PATIVEL ha calificado como dotacional equipamiento y un espacio longitudinal al río Millars, y alejado en 1.500 metros al interior del límite de la ribera del mar, clasificado como suelo no urbanizable de especial protección agrícola/paisajístico, que el documento del Consell califica como dotacional equipamiento.
Al igual que los vecinos que hayan participado en la consulta, recuerda la concejala de Playas, Amaya Gómez, los técnicos han adjuntado para su corrección la documentación de planeamiento, planos y un extracto del informe que se facilitó al equipo redactor en la fase previa del PATIVEL y en el que se identifica el estado actual del planeamiento: clasificación suelo, zonas verdes, equipamientos y suelo pendiente de desarrollo.  
 
ANTECEDENTES 27 de enero de 2017 
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RAZONES URBANÍSTICAS PARA CONSENSUAR EL PATIVEL 
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com del Urbanismo de la Comunidad Valenciana. 
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Los alumnos deberán remitir a su tutor un análisis sobre los riesgos de indemnizaciones del PATIVEL. 
El Plan de Acción Territorial de Infraestructura Verde del Litoral de la Comunidad Valenciana (PATIVEL) no se solventa en una legislatura. Un plan de esta envergadura requiere de varias legislaturas y por lo tanto de consenso político porque si no se alcanza, un nuevo gobierno lo anulará en el primer día de mandato. Por eso habría que intentar alcanzar un acuerdo lo más amplio posible a fin de no causar inseguridad jurídica tras desclasificar el suelo urbanizable en una franja de 500 a 2000 metros cercana al mar. Pero además es que un nuevo gobierno no querría tener que compensar las indemnizaciones millonarias de un plan que es suyo. La Federación de Promotores Inmobiliarios y Agentes Urbanizadores de la Comunidad Valenciana (Feprova) está valorando las compensaciones a las que podrían tener derecho los propietarios de suelo afectados y ha hecho una estimación provisional de 5400 millones de euros. Esta estimación ha sido cuestionada desde la Generalitat toda vez que los cambios normativos no generan derechos compensatorios por pérdidas de expectativas urbanísticas. Otra cosa serían los proyectos con derechos urbanísticos concedidos que resultasen afectados por el Pativel. En este caso las indemnizaciones estimadas serían muy inferiores. Por todas estas razones y ya que se está a tiempo el gobierno valenciano tendría que consensuar el PATIVEL, porque la Comunidad Valenciana requiere un tipo de medida urbanística similar y más vale un PATIVEL más reducido que ningún plan. 
De momento, el PPCV ha pedido a la Generalitat la suspensión del Plan de Acción Territorial de Infraestructura Verde del Litoral de la Comunidad Valenciana (PATIVEL) por considerar que supone "una expropiación encubierta" sin compensación a los afectados y contiene "errores" cartográficos.
Los diputados del grupo popular en Les Corts Vicente Betoret, Elisa Díaz y Alfredo Castelló se han reunido con alcaldes y portavoces de los municipios afectados por el plan y han acordado reclamar que se suspenda hasta que se subsanen los errores cartográficos, se valoren las indemnizaciones y se realice el Plan de participación ciudadana.
Con ese motivo han presentado un conjunto de alegaciones que recogen que el PATIVEL "pone en riesgo" el turismo valenciano, tiene una "planificación errónea" y una "cartografía imprecisa", que provocan que los vecinos afectados queden en una "clara indefensión" a la hora de presentar sus alegaciones.
El escrito denuncia que el PATIVEL excede el ámbito de acción establecido en la Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje (LOTUP) ya que desclasifica suelos ya regulados por los PGOU de cada localidad, lo que, según el PP, excede de su competencia.
En este sentido, el plan constituye una "conducta fraudulenta" y una "desviación de poder" porque supone "una expropiación de facto o encubierta sin justiprecio ni compensación económica a los propietarios", han indicado.
Además, carece de un estudio de sostenibilidad económica que valore las cuantías indemnizatorias en las que podría incurrir y se hace necesario un informe sobre el impacto económico en cada municipio.
El PPCV denuncia que utiliza una "planificación errónea" y una "cartografía imprecisa", y el Consell no ha facilitado "algo básico" como es la documentación gráfica detallada para que los propietarios conozcan el grado de afectación de sus terrenos.
El PATIVEL, continúa el PPCV, "va a limitar" el uso y disfrute de las playas por el turista, lo que repercutirá negativamente en los ingresos del sector, ya que se plantean nuevas limitaciones, se van a reducir las superficies de restauración, se reducirá en un 10 % la ocupación máxima, y se prohibirá la realización, instalación o explotación por terceros de actividades deportivas náuticas como las escuelas de vela y/o la celebración de eventos o festivales.
Otra de las alegaciones recoge que esta desclasificación se ha realizado "sin contar" con el consenso municipal, y añade que el Consell "carece de recursos" para adquirir los suelos que desclasifica y ejecutar las infraestructuras que se realizarán en esos suelos, por lo que serán los ayuntamientos los que las acometan.
El PPCV ve necesario corregir las planificaciones municipales y la cartografía para utilizar otra "más detallada, precisa y sin errores" que permita "ver, estudiar y comprobar las afecciones en su totalidad, evitando generar inseguridad jurídica a los afectados".
Además, según recogen las alegaciones, el PATIVEL desclasifica terrenos que están ya clasificados por los ayuntamientos correspondientes gracias a la declaración de impacto ambiental favorable del Consell.
También presentará una alegación solicitando la ejecución del Plan de participación ciudadana que asegure la apertura de un trámite de consultas e información pública de tres meses como mínimo que haga efectiva la posibilidad de participar en la redacción del PATIVEL. 
  
ANTECEDENTES  
19 de septiembre de 2016  
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EL PATIVEL CONDICIONA EL MERCADO INMOBILIARIO VALENCIANO  
¿Qué aprendo?  
Se analiza en la guía práctica inmoley.com del urbanismo de la Comunidad Valenciana. La Generalitat Valenciana tiene muy avanzado el Plan de Acción Territorial de la Infraestructura Verde del Litoral de la Comunitat Valenciana (Pativel), que afectará a nuevas construcciones en primera línea de playa por lo que desclasifica suelo urbanizable en una franja de 500 a 2000 metros cercana al mar. La Federación de Promotores Inmobiliarios y Agentes Urbanizadores de la Comunidad Valenciana (Feprova) está valorando las compensaciones a las que podrían tener derecho los propietarios de suelo afectados y ha hecho una estimación provisional de 5400 millones de euros. Esta estimación ha sido cuestionada desde la Generalitat toda vez que los cambios normativos no generan derechos compensatorios por pérdidas de expectativas urbanísticas. Otra cosa serían los proyectos con derechos urbanísticos concedidos que resultasen afectados por el Pativel. En este caso las indemnizaciones estimadas serían muy inferiores, según fuentes consultadas.  
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Feprova estima que son 2000 Has las afectadas en la Comunidad Valenciana y los promotores han hecho el siguiente cálculo a razón de 20 viviendas por Ha y a 45.300 euros de indemnización por vivienda.  
 
La Generalitat y los ayuntamientos se enfrentarán en todo caso a demandas multimillonarias por la futura aprobación del Plan de Acción Territorial de la Infraestructura Verde del Litoral de la Comunitat Valenciana (Pativel), una iniciativa que comenzó a tramitarse en noviembre de 2015 y que pretende salvaguardar a la costa del ladrillo, impidiendo nuevas construcciones y desclasificando suelo urbanizable para preservar la protección de la primera línea. 
El paso año la Conselleria de Vivienda, Obras Públicas y Vertebración del Territorio aprobó una moratoria para paralizar durante un año la aprobación de nuevos planes urbanísticos a menos de 500 metros del mar- sigue activo. Además, la intención es elevar esa protección del litoral hasta los 2.000 metros desde el mar.
Según Feprova, el borrador del plan «no contiene ninguna previsión en materia de indemnizaciones, pese a que uno de los propósitos declarados del plan es la desclasificación de suelos y aunque la legislación urbanística contempla expresamente la obligación de indemnizar», según se refleja en el informe de Feprova al que ha tenido acceso este diario. Las empresas se agarran a varias sentencias del Tribunal Constitucional y a lo establecido en la Ley del Suelo en relación a las compensaciones que debe recibir el propietario del suelo «que se ve privado de participar o culminar el proceso de urbanización que le hubiese permitido que el suelo alcanzase la situación de urbanizado». 
Feprova señala que el Pativel no adjunta un informe de viabilidad y otro de sostenibilidad económica, por lo que en la práctica este instrumento de planeamiento «puede devenir inútil al no considerarse las consecuencias económicas que puede acarrear».
Feprova reconoce que «cuantificar estos costes depende de múltiples variables», pero teniendo en cuenta los parámetros que maneja la conselleria, una aproximación «prudente de los costes de las indemnizaciones podrían alcanzar los 5.436 millones de euros».Los promotores llegan a esa cifra del siguiente modo. 
El borrador del Pativel delimita el suelo del litoral con capacidad de planeamiento vigente para 125.000 viviendas y, al mismo tiempo, estima en 2.000 hectáreas el suelo urbanizable sin plan parcial aprobado. «Partiendo de una densidad de referencia muy prudente (20 viviendas por hectárea) podríamos estimar que este suelo tendría capacidad para 40.000 viviendas», apunta el informe.Además, están afectadas 250 hectáreas de suelo urbanizado sin edificar, que tienen capacidad para albergar 5.000 viviendas, según la patronal. Respecto al suelo urbanizable con plan parcial aprobado, «el Pativel no cuantifica las hectáreas afectadas, pero cabe deducir que afectaría a 80.000 viviendas». En total, 120.000 viviendas afectadas. Partiendo de esta base, se asigna un valor del suelo por vivienda: 45.300 euros. Cada inmueble tipo tiene 100 metros cuadrados construidos, y su valor (45.300 euros) se obtiene después de tener en cuenta un precio de venta de 2.000 euros el metro cuadrado construido -techo- por vivienda, y de haber considerado los costes de producción (800 euros/m2t) y los gastos; asimismo, se consideran también el valor de repercusión del suelo urbanizado (628 euros/m2t), los costes de urbanización (175 euros/m2t) y otros gastos. Ello da lugar a un valor del suelo por vivienda de 453 euros por metro cuadrado (valor de repercusión del suelo urbanizado menos los costes de urbanización); si cada vivienda tiene 100 metros, implica que cada inmueble tiene un valor de suelo de 45.300 euros. Dado que hay 120.000 viviendas afectadas por las limitaciones del Pativel, las indemnizaciones llegarían a los 5.436 millones. 
Fuentes de la conselleria sostienen que el Pativel actuará sobre el suelo no urbanizable y el urbanizable sin programa de actuación aprobado. En esta línea, estas mismas fuentes añadieron que «según la legislación urbanística, la jurisprudencia y los informes jurídicos, en este tipo de suelo no cabe derecho a la indemnización por su protección urbanística. En tanto no se apruebe un plan parcial y se ejecuten las obras de urbanización únicamente existen meras expectativas urbanísticas, no un derecho patrimonializado e indemnizable a edificar.  
 
ANTECEDENTES  
11 de enero de 2016  
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PLAN DE ACCIÓN TERRITORIAL DE LA INFRAESTRUCTURA VERDE DEL LITORAL DE LA COMUNIDAD VALENCIANA  
¿Qué aprendo?  
Se analiza en la guía práctica inmoley.com del urbanismo de la Comunidad Valenciana. La Estrategia  Territorial define el modelo de territorio que vamos a tener dentro de 5, de 10 y de 20 años,  e identifica el conjunto de acciones y proyectos para crear un territorio de calidad y para dinamizar el sistema productivo valenciano desde el territorio, puesto que este es el soporte y destinatario final de las decisiones inversoras de los agentes económicos. El director general de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, Lluis Ferrando, ha remitido una carta a sesenta municipios enclavados en el litoral exigiéndoles información detallada sobre la situación en la que se encuentran los planes urbanísticos que afectan a la franja de 500 metros desde la ribera del mar. La Conselleria de Vertebración del Territorio está inspeccionando a las zonas afectadas por el Plan de Acción Territorial de la Infraestructura Verde del Litoral de la Comunidad Valenciana para recabar toda la información urbanística vigente en cada ayuntamiento. Los técnicos de la conselleria tienen previsto desplazarse a cada uno de los municipios costeros para estudiar caso por caso y realizar un trabajo de campo sobre el terreno. Está previsto que se empiece por la zona de Benicarló y Vinaroz para continuar en la provincia de Valencia hasta Alicante.  
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El director general de Ordenación del Territorio, Lluís Ferrando, ha remitido una carta a los alcaldes de las poblaciones del litoral para que faciliten información sobre el grado de ejecución en el que se encuentran cada uno de los planes urbanísticos en sus municipios.  
El Plan de Acción Territorial de la Infraestructura Verde del Litoral de la Comunidad actuará de manera inmediata sobre este espacio. En este sentido, deberá definir la infraestructura verde, sus conexiones con el interior del territorio, sus relaciones y transición con el borde urbano y corregir, en lo posible, los grandes errores de planificación que se han producido en los últimos años. La primera medida que se ha tomado es el establecimiento de una moratoria en la aprobación de aquellos programas que afecten a la franja costera de 500 metros durante un año. Es el tiempo que se necesita para la tramitación y aprobación urgente del plan, según el Consell.
PROCESO
El director general de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, Lluis Ferrando, ha remitido una carta a sesenta municipios enclavados en el litoral exigiéndoles información detallada sobre la situación en la que se encuentran los planes urbanísticos que afectan a la franja de 500 metros desde la ribera del mar.
La Generalitat Valenciana quiere proteger y en su caso rescatar del urbanismo salvaje de la última década la denominada «infraestructura verde» a través del Plan de Acción Territorial de la Infraestructura Verde del Litoral en la Comunitat Valenciana (Pativel).
Una vez establecida la moratoria sobre los planes urbanísticos, lo que impide a los municipios dar nuevos pasos administrativos que podrían condicionar el futuro del Pativel, la Generalitat quiere saber de los ayuntamientos la situación exacta en la que se encuentran todos los desarrollos afectados por el plan.
En la carta se reclama a los 60 ayuntamientos, «en la medida de sus posibilidades» y «en el menor plazo de tiempo», que remitan a la conselleria la información sobre los terrenos incluidos en plan.
Se trata de elaborar el Pativel aplicando «los principios de seguridad jurídica» y de «proporcionalidad de los actos de las administraciones públicas».
Se trata, en definitiva, de no adoptar decisiones sobre suelo urbano prácticamente consolidado o cerca de estarlo que puedan derivar en costosas indemnizaciones.
Urbanismo ha establecido hasta 10 categorías o «estados» distintos en la tramitación del suelo que van desde el de sectores de suelo no urbanizable sin ordenación detallada y que no deberían suponer ningún problema para su salvaguarda, hasta las unidades de ejecución de suelo urbano, con ordenación detallada, con PAI aprobado y obras de urbanización iniciadas.
La Generalitat comunica a los ayuntamientos que una vez conocida la situación de partida, se pondrá en contacto con los arquitectos y redactores de planes municipales para «confrontar» los datos y «analizar sobre el terreno» las propuestas del Pativel.
En cualquier caso, la inclusión de suelos consolidados administrativamente, aun cuando tengan clara vocación de formar parte de la infraestructura verde dificilmente podrán reconvertirse en suelo no urbanizable debido al elevado coste de sus rescate. De ahí la necesidad de analizar con mucho detalle y disponiendo de la información municipal el estado exacto de cada desarrollo urbanístico.
Según los datos que maneja la conselleria de Vivienda, Obras Públicas y Ordenación del Territorio, la gran presión sobre la franja litoral ha hecho que en el primer kilómetro del litoral el 46% del suelo este sellado (urbanizado), un 31% mantenga su carácter agrícola, el 19% forestal y el restante 4% esté ocupado por masas de agua y humedales.
Los tramos de costa «virgen» (tramos en la que la ocupación por elementos artificiales no supera el 10%) suponen el 22% de la línea de costa de la Comunitat Valenciana.
En la franja de 500 metros a partir de la ribera del mar (desde aquí hasta el mar es el Estado el responsable de su custodia mediante la ley de Costas), un 44% del suelo está protegido por la legislación medioambiental, el 50% es urbano o urbanizable y el 6% es no urbanizable de régimen común.
Según informes de la conselleria, el Pativel se va a centrar inicialmente en este suelo no urbanizableque supone más de 1.000 hectáreas 3.000 si se considera la franja de un kilómetro. Se trata de suelos «con un alto potencial desde el punto de vista de calidad de la costa y un recurso que conviene preservar, tanto por su escasez como por su multifuncionalidad».
Recuerda la conselleria que estos suelos son «auténticas ventanas al mar, de gran valor paisajístico», que a veces cumplen también una función «trascendental» como corredores territoriales o ambientales». Evitan la fragmentación del territorio y «protegen» frente a riesgos naturales e inducidos como las inundaciones, concluye.  
 
VER  Resolución inicio Consellera (DOCV 7658, 16-11-2015)
•   01 Presentación 11-11-2015  
•   02 Borrador del Plan y Documento Inicial Estratégico
VER
• Ley 5/2014 de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunitat Valenciana  
• PATRICOVA  
• PATIVEL  
• Estrategia Territorial de la Comunitat Valenciana  
• Actuaciones Territoriales Estratégicas  
• Guías y plantillas  
• Legislación