Para el 2017, se prevé la consolidación del cambio con ligeros aumentos en las rentas, una rentabilidad que podría alcanzar el 7% y un volumen de operaciones que aumentará tímidamente.

El inversor que está actuando en el mercado industrial de la región, casi en un 50% corresponde a instituciones nacionales e internacionales, mientras que la otra mitad, se la reparten entre las SOCIMI y las Family Office. Por el lado contrario, han sido, sobre todo, las  grandes entidades financieras, las máximas protagonistas de la desinversión de este tipo de producto.

El 80% de las operaciones en la Comunidad de Madrid se han localizado en el Corredor del Henares, si bien, las cifras de superficie contratada siguen siendo baja (150.000 m2).

El interés del mercado por el alquiler sobre la venta, la escasez de suelo en zonas realmente atrayentes y unas tasas de rentabilidad aún no muy atractivas (6%), están confirmando que la recuperación del sector, aunque ya está en marcha, tiene aún un largo recorrido.

Dentro de la Comunidad de Madrid, el municipio que cuenta con mayor actividad industrial es Fuenlabrada, que concentra el 25% y dispone de 21 zonas con polígonos industriales.

El gran polígono industrial Mercamadrid, ubicado en la zona industrial Villa de Vallecas, es el más extenso de toda la Comunidad (1.8000.000/2.000.0000 m²), seguido del polígono Industrial Vicálvaro, cuya extensión es igual al de Cobo Calleja de Fuenlabrada, 1.750.000/1.800.000 m².

En cuanto a disponibilidad de naves industriales, Las Rozas, Tres Cantos y Pozuelo Alarcón/Majadahonda son las áreas más demandas, con un escaso porcentaje de disponibilidad de un 5%, 10% y 15% respectivamente. Mientras que por el contrario, Torrejón de Velasco / Cubas de la Sagra y Algete/San Agustín de Guadalix,  son las comarcas menos demandadas, con un porcentaje de disponibilidad de un 38% y 33% respectivamente.

Por otra parte, en cuanto a los precios medios de renta, en Pozuelo de Alarcón /Majadahonda se encuentran los valores más altos (5,6 – 8) junto a las Rozas (5,1 – 7,3) y Alcobendas (4,8 – 6,7). Por el contrario, Torrejón V./Cuba S. (1,5 -1,9), Villarejo S. (1,7 – 2,6) y Rivas A. (1,8) son las zonas con los valores medios más bajos de la Comunidad.

En lo que se refiere a calidad general por polígono, Madrid, Las Rozas, Majadahonda, Pozuelo de Alarcón y Tres Cantos son las zonas geográficas de la Comunidad con industriales de mejor calidad. En Madrid, Industrial Hortaleza obtiene una puntuación de 8,72, mientras que en Las Rozas, Industrial Majuelos cuenta con una valoración de 8,10.

Por el contrario, las zonas con mayor número de polígonos industriales de baja calidad son Alcalá de Henares, Arganda del Rey, Fuenlabrada, Parla, Torrejón de la Calzada, Torrejón de Velasco y Cubas de la Saga. En esta tres últimas, ninguna de sus naves industriales superó el 5 de puntuación.

Claves del momento actual del mercado logístico en 9 preguntas y respuestas.

1. ¿A qué se debe el repunte del mercado logístico en 2016?

Se debe principalmente al e-Commerce. Desde 2013, el sector extractivo y manufacturero están cediendo ante el empuje del sector almacenamiento y distribución.

2. ¿Qué necesidades presenta el e-Commerce?

Las grandes firmas dedicadas al e-Commerce se están instalando en la región, demandando grandes superficies cerca de las grandes poblaciones y con accesos a vías rápidas.

3. ¿Qué representa el mundo de las compras online para el mercado logístico?

Hoy por hoy tipo de activos es el producto estrella dentro del panorama logístico e industrial del mercado madrileño.

4. ¿Qué sucede con las naves pequeñas en polígonos industriales antiguos?

Este tipo de activos ha perdido el interés para el inversor y las pocas operaciones que se realizan son casi a precios de coste. Por explicarlo en cifras: desde el año 2004, y tras la destrucción de más de 250.000 empresas en el periodo 2007-2015, el producto de nave pequeña ha caído en decadencia.

5. ¿Qué tipo de entidades están invirtiendo en la Comunidad de Madrid?

Cerca del 50% corresponde a Instituciones Nacionales e Internacionales. La otra mitad son las SOCIMI y las Family Office.

6. ¿Y qué tipo de entidades ha dejado de invertir?

Las grandes entidades financieras son las máximas protagonistas de la desinversión de este tipo de producto.

7. ¿Dónde se invierte para el mercado logístico en la Comunidad de Madrid?

El 80% de las operaciones de la Comunidad de Madrid se han localizado en el Corredor del Henares, si bien las cifras de superficie contratada siguen siendo bajas (150.000 m2).

8. ¿Qué claves hacen presagiar que lo mejor para el mercado logístico está por venir?

El interés del mercado por el alquiler sobre la venta, la escasez de suelo en zonas realmente atrayentes, y unas tasas de rentabilidad aún no muy atractivas (6%) están confirmando que la recuperación del sector, aunque ya está en marcha, tiene aún un largo recorrido.

9. ¿Cuáles son las previsiones para el año corriente?

Para el 2017 se prevé la consolidación del cambio con ligeros aumentos de las rentas, una rentabilidad que podría alcanzar el 7% y un volumen de operaciones que aumentará, aunque aún tímidamente.