El estudio específico de vivienda se ha ampliado con preguntas relativas a la obra nueva en curso en cada uno de los municipios. Tanto las respuestas de promoción de nueva vivienda como las relacionadas con el stock están referidas al conjunto del municipio y no sólo a los ámbitos de expansión.

La cantidad de vivienda terminada desde 2008 sin ocupar en cada municipio ha sido estimada a partir de dos criterios de cálculo que han servido para contrastar y hacer más robustos los resultados:

•  Un modelo econométrico basado en parámetros socioeconómicos e inmobiliarios.
•  Los resultados de la encuesta lanzada a los técnicos.

A través del modelo econométrico se ha estimado, en primer lugar, el número de viviendas principales (hogares) y de viviendas secundarias existentes en España en la fecha del estudio. Las viviendas estimadas incluyen tanto las adquiridas en propiedad (por compraventa o autopromoción) como las alquiladas o cedidas para su ocupación. Una vez calculado el número actual de ambos tipos de vivienda, se ha procedido a su distribución en función del año de construcción del inmueble, reparto que se ha ajustado en base a las siguientes fuentes y variables:

•  Los censos y padrones de población.
•  La evolución del PIB y el empleo.
•  La información en fuentes públicas sobre movimientos turísticos.
•  La evolución económica de los principales países emisores de turismo hacia España.

Tras su distribución por año de construcción, éstas se han restado del número total de inmuebles construidos por año, obteniendo así la cantidad de viviendas vacías atribuibles a cada período. El resultado final del stock de vivienda nueva es la suma de los inmuebles vacíos estimados con fecha de construcción posterior a 2008.

Los resultados del modelo se han contrastado con la encuesta a nuestra red de técnicos especializados en el análisis de la obra nueva. Los expertos han aportado, como parte principal de la encuesta, el intervalo de desocupación de vivienda nueva (construida con posterioridad a 2008) que han considerado más adecuado en base a su experiencia y conocimiento del mercado. En los municipios más grandes la encuesta ha descendido a nivel de los principales sectores urbanísticos con un número significativo de viviendas terminadas desde 2008, además del análisis del casco urbano.

Del contraste entre la opinión de experto y el modelo econométrico se han producido tres escenarios:

1 • Cuando el índice de desocupación calculado a través del modelo econométrico se ha situado dentro del intervalo ofrecido por el técnico, se ha mantenido el dato obtenido por el modelo.
2 • Cuando se ha producido una discrepancia significativa entre ambos, circunstancia que se ha observado en un 15% de los casos, se ha realizado una media entre ambos datos, ponderando por dos tercios la opinión del experto y por un tercio la salida del modelo.
3 • En el grupo de municipios en donde no se ha recabado opinión de experto (pequeñas localidades del interior que aglutinan el 20% restante de lo construido) se ha  mantenido el resultado del modelo.

La información complementaria recabada abarca este año los siguientes aspectos:

•  El porcentaje de viviendas vacías que no se comercializa y sus causas.
•  Evolución prevista del precio a lo largo de 2017.
•  Destino principal del stock a la venta.
•  Causas por las que la vivienda comercializada no logra venderse.
•  Ritmo de absorción en el último año.
•  El tiempo estimado de absorción del stock existente de obra nueva.
•  Evolución previsible de precios.

A estas cuestiones se han añadido las siguientes relacionadas con la promoción de obra nueva en los mismos municipios:

•  El número de viviendas en construcción en el ámbito o municipio.
•  Reactivación (o no) de la obra nueva y sus causas.
•  Ubicación principal de producto en construcción.
•  Uso al que se destina la obra en marcha.
•  Tipologías predominantes.
•  Perfil del comprador.
•  Porcentaje de viviendas destinadas a extranjeros.
•  Nivel adquisitivo de los compradores.

El stock de viviendas se ha reducido un 12,6% en el último año. España acumulaba unas 340.000 viviendas nuevas vacías a cierre de 2016, frente a las 389.000 casas registradas en el ejercicio anterior. Así se refleja en el estudio Radiografía del stock: suelo y vivienda nueva, elaborado por la tasadora Tinsa en colaboración con la Fundación Asprima. La tasadora explica que estos 340.000 pisos nuevos de stock representan el 21,3% de los terminados desde 2008, frente al 24,9% que suponía en el ejercicio 2015.

Aunque todas las provincias han reducido sus niveles de sobreoferta en los últimos doce meses, la velocidad de absorción ha sido dispar en función de las ubicaciones. Paralelamente, la obra nueva también se ha ido reactivando también de forma selectiva. Actualmente, hay 63.100 viviendas en construcción.

Entre las zonas que más han logrado reducir su nivel de stock destacan la costa granadina y la ciudad de Bilbao, que han reducido a la mitad su tasa de desocupación en el último año hasta dejar por debajo del 10% la proporción de vivienda vacía sobre la finalizada desde 2008. También han registrado un elevado ritmo de absorción las áreas metropolitanas de Madrid (área de influencia) y la ciudad de Sevilla, donde la tasa de stock ha pasado del 25% al 16%, en el primer caso, y del 28% al 19,3%, en el segundo.

Entre las ubicaciones donde la absorción ha sido más lenta, destacan las ciudades de Madrid y Zaragoza, que apenas han reducido la desocupación en el último año. Hay que tener en cuenta que ambas ubicaciones, al igual que Barcelona, tienen un nivel de stock prácticamente técnico, por debajo del 15%. Un 14,5% en el caso de la ciudad de Madrid, un 13,6% en Zaragoza capital y un 13,5% en la Ciudad Condal.

Tras la contracción del mercado en los últimos años, la recuperación paulatina de la demanda está provocando una reactivación selectiva y concreta de la construcción de vivienda en ciertas ubicaciones y tipologías, bien por agotamiento del producto terminado o bien porque el existente no satisface las necesidades de la demanda solvente.

El presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE), Juan Antonio Gómez-Pintado, advierte de que esta escasez de suelos, junto con el bloqueo urbanístico de algunos ayuntamientos, podrían conducir a subidas de precios de la vivienda "muy escandalosas".

ZONAS

Es el caso de zonas al norte de Madrid, Pozuelo, Coslada, Rivas, Aranjuez, los principales núcleos de Barcelona, la ciudad de Sabadell, Málaga ciudad, Baracaldo y Getxo en el entorno de Bilbao, o zonas de costa localizadas en Ibiza, Palma, Marbella, Las Palmas, Tenerife o algunas zonas de Alicante.En cuanto a la evolución del precio del suelo finalista, Tinsa espera ajustes en cerca del 64% y advierte de que hay un problema serio de escasez de suelo finalista en Madrid que hay que atajar. Las mayores tasas de existencias se sitúan en las provincias de Almería (37,6%), Cuenca (36,2%), Castellón (30,3%) o Lérida (30%), mientras que el menor excedente se observa en las provincias de Álava (10,1%), Vizcaya (14,6%), Guipúzcoa (13,7%), Huesca (13,7%) y Asturias (14,2%).En el último año, la absorción del excedente de vivienda ha sido muy desigual. En la costa de Granada y la ciudad de Bilbao el nivel de vivienda vacía está por debajo del 10%. También se ha registrado un elevado ritmo de absorción en las áreas metropolitanas de Madrid y la ciudad de Sevilla, donde el stock ha pasado al 16% y 19,3%, respectivamente.

Por el contrario, el ritmo más lento de absorción del excedente de vivienda nueva se registra en ciudades como Madrid y Zaragoza. En estas ubicaciones, como en Barcelona, el excedente es casi técnico, por debajo del 15%. En concreto, la sobreoferta de vivienda nueva en Madrid se sitúa en el 14,5%, en el 13,6% en el caso de Zaragoza y en el 13,5% en la Ciudad Condal. Por número de viviendas nuevas vacías, las provincias de Madrid, Valencia y Murcia concentran las mayores bolsas de existencias.

PRECIOS DE LA VIVIENDA

En la presentación del informe han intervenido el presidente de ASPRIMA, Juan Antonio Gómez-Pintado y el presidente de Tinsa, Ignacio Martos. Los datos del estudio han sido explicados por el director de Productos & Diversificación de Tinsa, Pedro Soria y el director del Servicio de Estudios de la tasadora, Jorge Ripoll.

El presidente de los promotores ha destacado que informes como el presentado hoy “contribuyen a aportar información veraz y transparencia al sector”. Gómez-Pintado ha llamado la atención sobre la escasez de suelo finalista en Madrid y en lo que ha definido como “inseguridad jurídica” ante la práctica paralización  por parte del ayuntamiento de las posibles bolsas de suelo aún existentes en la capital y de las operaciones de desarrollo urbano que podrían proporcionar materia prima para el desarrollo de nuevas promociones y atenuar así la presión de la demanda.  Esta situación, según el presidente de ASPRIMA “no sólo conduce al encarecimiento del poco suelo finalista que hay, sino también  a la expulsión de las empresas a las coronas metropolitanas, a frenar la actividad empresarial y la creación de empleo y a la subida del precio de la vivienda, además de dejar sin acceso a la misma a las capas más desfavorecidas de la población y sobre todo a los jóvenes, porque es imposible construir viviendas a precios ajustados para los jóvenes en una situación de escasez de suelo”. “Necesitamos suelo en cantidad suficiente para que no se tensione el mercado y las Administraciones Públicas deben facilitar y agilizar esa gestión urbanística”, ha recalcado.Suelo  para casi 1,6 millones de viviendas, pero distribuido de forma heterogénea

El estudio de Tinsa ha analizado la disponibilidad de suelo finalista (aquel que ha terminado toda su gestión urbanística y tiene las obras de urbanización finalizada) ubicado en las áreas de expansión de los municipios, es decir, fuera del casco urbano.

El  director de Productos & Diversificación de Tinsa, Pedro Soria ha informado que existe en España suelo finalista para levantar 1.565.000 viviendas, cantidad que al ritmo actual y previsto de construcción, sería suficiente para abastecer el mercado durante los próximos 8,6 años. Asimismo, señala que la distribución del stock potencial de vivienda en los suelos ya desarrollados es muy heterogénea.