11 de julio de 2016 
 
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LA REVISIÓN DEL URBANISMO DE CARTAGENA 
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com del planeamiento urbanístico y en la guía del urbanismo de Murcia. El alcalde de Cartagena, José López, ha señalado que la revisión del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) corregido tras las modificaciones que marcó en su última sentencia el Tribunal Supremo (TS), se encuentra ya en exposición pública. La documentación puede consultarse en la Oficina de Información Urbanística de la concejalía de Urbanismo, ubicada en la planta baja del Edificio Administrativo de la calle San Miguel, y a través de internet en la sede electrónica del Ayuntamiento de Cartagena. El regidor señaló que, de este modo, el PGOU estará en exposición más de dos meses para que los ciudadanos y colectivos presenten sus alegaciones. Este periodo de dos meses empezará a partir de su publicación en el Boletín Oficial de la Región de Murcia (BORM), que está previsto que se realice la próxima semana. 
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En estos momentos, el PGOU en vigor es de 1987 y no contiene las medidas de evaluación de impacto ambiental, que sí engloba el nuevo documento. El TSJ lo anuló a raíz de una denuncia de la empresa Cartagena Parque y, posteriormente, el TS anuló el recurso que interpuso el ayuntamiento de Cartagena.
ANTECEDENTES
28 de junio de 2016 
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¿CÓMO AFECTA LA NULIDAD DEL PLANEAMIENTO A LOS ESTUDIOS DE DETALLE?  
¿Qué aprendo?  
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de estudios de detalle, guía del planeamiento urbanístico y guía del urbanismo de Murcia. Tras la declaraciones de nulidad de los planeamientos urbanísticos de ciudades como Vigo, Marbella o Cartagena han surgido muchas dudas urbanísticas, pero en especial en lo relativo a los estudios de detalle. En este caso en Cartagena, el estudio de detalle se adaptó al Plan General anulado. Al anulada la norma que entró en vigor en 2012 y tomarse de nuevo como referencia la de 1987, no es posible destinar a uso residencial un suelo con la calificación de educativo.  
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Según informa el periódico la verdad de Murcia, hay proyectos afectados por la reciente anulación del Plan General Municipal de Ordenación Urbana (PGMOU) por parte del Tribunal Supremo (TS). Entre los que han quedado en el aire, junto al planeamiento abortado tras la sentencia del TS, está el de construcción de un edificio de nueve plantas con cuarenta viviendas en un solar contiguo al colegio Adoratrices, en las confluencias del Paseo Alfonso XIII y las calles Príncipe de Asturias y Jiménez de la Espada. Su ejecución, y la de una plaza pública, es imposible con el plan de 1987, de nuevo en vigor. El promotor espera a que el Ayuntamiento saque adelante cuanto antes una nueva normativa. 
Los Dolores 1. El crecimiento de este barrio al norte del casco urbano fue calculado en 1.473 nuevas viviendas. El plan parcial está aprobado, pero no está aprobada aún la reparcelación.
Barrio Peral 1. El suelo está sectorizado, pero ni siquiera tiene un plan parcial hecho. Incluye 1.360 viviendas y también el Palacete Versalles, que se exigió que fuera restaurado.
Cartagena Oeste 5. Sectorizado, sin plan parcial. Incluye 1.460 casas. La oposición vecinal en Los Patojos forzó su paralización.
C.C.1.1. Comenzó a ser urbanizado. El Gobierno local apartó a la UTE (Unión Temporal de Empresas) que lo inició y tiene que designar nuevo urbanizador. Hay previstas 4.125 viviendas.  
CC1.2. Fue calificado como suelo urbanizable sectorizado, desgajado del CC1.1, pero no llegó más lejos. Se estableció la previsión de construir 3.800 casas.
Torreciega. Está en un callejón de difícil salida, con la sociedad propietaria en concurso de acreedores y los terrenos con un uso industrial muy complicado de recalificar. Número de pisos sin concretar.
Novo Carthago. Prevé 6.000 viviendas y está a caballo entre el plan de 1987, ahora de nuevo en vigor, y el nuevo, al que fue adaptado. Un juzgado de Murcia y el Tribunal Supremo investigan la tramitación por presuntas anomalías.
Plan Rambla. La anulación del Plan General, junto al Estadio Cartagonova, elimina la concentración de sus 2.000 viviendas.
Un portavoz municipal aseguró que el proyecto para el antiguo patio del colegio es la única promoción cuya tramitación estaba en la fase final y que ha quedado bloqueada tras el recurso judicial ganado por el promotor del Plan Rambla (la zona de expansión junto al Estadio Cartagonova), Tomás Olivo.
Según la verdad citando fuentes conocedoras del expediente de edificación del bloque de Adoratrices, impulsado por el empresario cartagenero Alfonso Torres (dueño también de la discoteca Trips en La Manga), el estudio de detalle se adaptó al Plan General anulado. Al ser anulada la norma que entró en vigor en 2012 y tomarse de nuevo como referencia la de 1987, no es posible destinar a uso residencial un suelo con la calificación de educativo.
Un arquitecto advierte de la dificultad de desarrollar proyectos con arreglo a la norma urbanística de 1987 
Los constructores que ya tienen licencia temen ahora retrasos y pegas por parte de la Comunidad
La incertidumbre ha calado entre los constructores. Y empresas que habían proyectado cientos de viviendas aguardan una solución que el Ayuntamiento empieza hoy a estudiar de manera oficial, a través de la Comisión Informativa de Urbanismo. Entre las mercantiles afectadas están Promociones Sierra Minera, Urbincasa y Convasa.
«Si la cosa pasa de un año, empezaremos a pensar en otra cosa. Pero de momento preferimos confiar en que el Ayuntamiento enmendará el plan anulado antes del próximo verano», manifestó a 'La Verdad' Eugenio Castejón, de Promociones Sierra Minera. Entre las iniciativas que podrían verse afectadas, en su caso, hay una para 200 viviendas junto a la Avenida de Víctor Beltrí, cerca de la Vereda de San Félix.
Además, la compañía tiene en promoción y venta 32 casas cerca de la Barriada Hispanoamérica (Los Dolores), en terrenos anexos al campus de la Universidad Católica de Murcia (UCAM). «En el primer caso, vamos a esperar; en el segundo, no creo que nos afecte tanto», indicó Castejón. Urbincasa encabeza a los promotores con intereses en el Mar Menor que padecen esta especie de limbo urbanístico. La sociedad tiene un proyecto con 132 viviendas al borde de la laguna salada y otro con 32 en el casco urbano. Francisco Cervantes explicó, en nombre de la compañía, que esta no va a aguardar acontecimientos y que quieren continuar con los trámites para construir de acuerdo con las reglas de 1987. Eso sí, advirtió, «siempre y cuando se nos asegure que no habrá problemas después» con cuestiones como la reglamentación ambiental, que depende de la Comunidad.
«Nadie puede garantizar eso», afirma el arquitecto Bernardino García. «Aunque den licencia para construir, cuando la obra esté acabada habrá que pedir el permiso de primera ocupación. Y si para entonces el plan urbano ha cambiado, ¿podrá el constructor obtener ese permiso? Es francamente dudoso. Lo fastidiado para quien quiera tirar adelante ahora con un proyecto, si le dejan, es que debe ceñirse al plan del 87 y pensar en algo compatible con el que entre en vigor en el futuro», comentó este profesional.
En Convas, que también tiene terrenos junto a la laguna, lo ocurrido ha caído como un jarro de agua fría. Sin embargo, en este caso, sus portavoces prefirieron mantenerse al margen de cualquier polémica.
No son los únicos. La mayor parte de los promotores ha elegido guardar silencio y esperar a ver si el Consistorio saca adelante el nuevo plan con las modificaciones necesarias. Fuentes del sector recuerdan, en todo caso, que la Administración regional es la principal responsable del varapalo judicial, porque dio el visto bueno al documento municipal en 2011 con mucho defectos. Por eso, piden que ahora actúe combinando el rigor legal y la rapidez para evitar un parón.
Los que están a salvo de estos vaivenes, o eso afirman, son los empresarios que vieron aprobados sus proyectos por medio de Planes Especiales de Reforma Interior y cuyos estudios de detalle cumplen con el plan del 87 o, al menos, con alguna de sus modificaciones puntuales. Ellos consiguieron una licencia que no fue necesario cambiar con la entrada en vigor del plan ahora anulado.
Un ejemplo es la Casa Llagostera, en la calle Mayor, donde está en marcha la edificación de 23 viviendas, previa conservación de la fachada. Según el arquitecto responsable de la obra, Juan Gómez, «los proyectos más importantes en el casco histórico están a salvo». En esta zona rige el Plan Especial de Ordenación y Protección (PEOP) del casco antiguo.
El proyecto Novo Carthago, bajo investigación por presuntas irregularidades en su tramitación, fue proyectado de acuerdo con una modificación puntual del plan de finales de los años ochenta. La promotora Hansa Urbana, que tuvo que adaptarse a la nueva norma y a las exigencias de la Unión Europea en materia ambiental, suprimió de los planos un campo de golf que ahora, en teoría, tiene derecho a construir. Desde la promotora aseguraron que no harán nada que incomode al Ayuntamiento, por lo que sigue descartando esa infraestructura deportiva.
El Plan Parcial Rambla, que incluye 2.000 viviendas, está en el origen de la anulación del Plan General. Su promotor, Tomás Olivo, se vio perjudica do por los cambios en el diseño introducidos por la Concejalía de Urbanismo y ahora espera a que el Consistorio mueva ficha.
Concluye, el periódico la verdad indicando que hay al menos media docena de planes urbanísticos más para los que, según las autoridades, no hay grandes trabas porque el plan de hace cuatro años no les afectó. Sin embargo, los empresarios no las tienen todas consigo al regresar a un marco legal de hace casi 30 años. Para lograr todos los permisos puede que tengan que pasar por la Comunidad Autónoma. Y, aunque solo sea por la lentitud de la burocracia, eso les genera intranquilidad.  
  
 
22 de junio de 2016 
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LA NULIDAD DEL PLANEAMIENTO URBANÍSTICO Y LA IMPREVISIÓN PARA REHACERLO  
¿Qué aprendo?  
Se analiza en la guía práctica inmoley.com del planeamiento urbanístico y en la guía del urbanismo de Murcia. Primero Marbella, luego Vigo y ahora Cartagena. Siempre se culpa al ayuntamiento anterior pero los nuevos gestores debían tener previsto que una vez que se eleva al Tribunal Supremo la nulidad de un planeamiento urbanístico hay muchas posibilidades de que se confirme. Esto supone la suspensión de concesión de licencias urbanísticas y la parálisis urbanística y económica del municipio. Lo peor de la nulidad del planeamiento urbanístico es que tiene efectos desde el inicio, como si nunca hubiese existido. Los planes generales nulos no son convalidables. Es decir, no puede subsanarse el defecto y volverlo a aprobar. Esto afecta a las  licencias de obra y actividad concedidas, obras en ejecución, actuaciones urbanísticas en tramitación y situación de las propiedades particulares y públicas de los municipios. Respecto de las licencias ya concedidas y que están impugnadas o pendientes de un recurso, lo normal es que sean anuladas por nulidad del planeamiento que las amparó. A las licencias ya concedidas y que no tengan ningún recurso o impugnación pendiente, mantienen, en principio, su vigencia, por lo que las obras no tendrían que pararse. Ello supone que, si es de obra, podrán obtener al finalizar la licencia de primera ocupación (eso sí, siempre que no introduzca en obra ningún cambio respecto del proyecto inicial). Lo mismo para actividades y aperturas. En este último caso, también podría suceder que se impugnasen ahora esas licencias ya concedidas, pero sólo a través de un procedimiento y con unos requisitos concretos.  
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El Planeamiento de desarrollo, Planes Parciales, Planes Especiales de Reforma Interior, Estudios de Detalles, etc, ya aprobados y no impugnados, son ineficaces para posteriores actos de ejecución, por lo que no podrá dictarse ningún acto de gestión o ejecución en base a ese planeamiento de desarrollo. Los actos ya dictados a su amparo seguirán vigentes si no han sido impugnados. 
El planeamiento de desarrollo en tramitación no podrá terminarse su tramitación, y se archivarían sus expedientes.
Respecto de los actos de gestión urbanística (Equidistribución, Expropiación y Urbanización), los actos de gestión urbanística ya aprobados y no impugnados, mantienen su eficacia pero la práctica es diferente. Las equidistribuciones que no se anulen seguirían vigentes, pero las licencias de obra de los solares no podrían concederse. Pueden seguirse ejecutando los proyectos de urbanización no impugnados, llegando incluso a ser recepcionados por el ayuntamiento, pero no garantizaría la consolidación del suelo por ser obras contrarias a planeamiento, exigiendo volver a recoger un tipo de suelo de urbano no consolidado o urbanizable.
Los actos de gestión urbanística en tramitación no podrán ser aprobados, archivándose sus expedientes.
Los actos de gestión urbanística impugnados serían anulados.
Las infraestructuras o dotaciones que no estén amparadas en su utilidad pública en el planeamiento podrán continuar su tramitación y ejecución. Las infraestructuras o dotaciones cuyos proyectos de ejecución y expropiación ya estén aprobados y su causa de utilidad pública venga derivada del contenido del PXOM, podrán continuar su ejecución. Si esos proyectos están impugnados serán anulados y sus expropiaciones consideradas ilegales, si bien, por utilidad pública, los expropiados probablemente sólo tengan derecho a la nueva indemnización por daños efectivos derivados de la nulidad de la expropiación y del justiprecio que finalmente se fije, sin posibilidad de recuperar los terrenos ocupados.
Las infraestructuras o dotaciones cuyos proyectos de ejecución y expropiación no estén aprobados definitivamente y su causa de utilidad pública venga derivada del contenido del planeamiento anulado, no podrán ser aprobados, archivándose sus expedientes.
Los propietarios de terrenos, solares o inmuebles que hayan efectuado gastos para el desarrollo de lo previsto en el planeamiento anulado, cuotas de urbanización o junta de compensación, pagado impuestos de tasas urbanística o ICIO, IBI por clasificación del suelo como urbano, podrán reclamar su coste al ayuntamiento y Comunidad Autónoma por responsabilidad patrimonial o devolución de ingresos indebidos.
Si sufren un cambio de clasificación del suelo que les impida edificar sus solares (deben tener consolidado el derecho edificatorio), podrán exigir la pérdida de valor de los terrenos.
Si los terrenos no han alcanzado el grado de consolidación de urbanización necesario para ser solares, habrá que analizar cada caso concreto para apreciar si el plazo aplicable para alcanzar la condición de solar se ha incumplido o no.
Si han ejecutado obras en base al PXOM y éstas pasan a estar en régimen de fuera de ordenación por la nulidad del plan, esta situación no sería indemnizable.  
Dentro de estos supuestos básicos cabrán casos concretos con sus respectivas especialidades.
EL SUPREMO ANULA LA REVISIÓN DEL PLAN GENERAL URBANO DE CARTAGENA
El Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de Cartagena se encuentra paralizado. El Tribunal Supremo ha desestimado los recursos de casación interpuestos por la Comunidad Autónoma y el ayuntamiento de Cartagena contra el fallo del TSJ que declaró nula la orden de la consejería de Obras Públicas relativa a la revisión del PGOU de Cartagena, el 29 de diciembre de 2011. La sentencia del Supremo supone un nuevo varapalo para la Comunidad y el Ayuntamiento, ya que da la razón al empresario Tomás Olivo, quien a través de Emasa Empresa Constructora SA presentó un recurso frente a la revisión del Plan General Municipal de Ordenación (PGMO), debido a que no se le permitía desarrollar el plan rambla.
La sentencia declara que la nulidad alcanza a la posterior orden de la Consejería, de 17 de julio de 2012, relativa a la toma de conocimiento del texto refundido de la revisión del PGOU al considerar que la misma no puede subsistir si se anula la norma que le servía de fundamento y a la que se encuentra unida.
La sentencia recurrida entendió que los defectos que debían subsanarse eran numerosos, que no pueden calificase en modo alguno de escasa relevancia y que, además, no se limitaban a un área o zona determinada, sino que abarcaban la totalidad del municipio.
En este sentido, explica que las citadas subsanaciones afectan a la «estructura orgánica y general, a todos los sistemas generales, a la clasificación del suelo, a la ordenación de sectores, al suelo urbano consolidado y sin consolidar y al núcleo rural, a la normativa del Plan, a la Memoria Ambiental, al Programa de Actuación y Estudio Económico y al Estudio de Impacto Territorial», alteraciones todas ellas que va desgranando a lo largo de la extensa fundamentación de la sentencia, para señalar, por vía de ejemplo, que «sólo las deficiencias relativas a los sistemas generales impedían la aprobación definitiva por afectar a la totalidad del sistema, o que las relativas al suelo urbano son tantas y de tal entidad que afectan prácticamente a todo el municipio». Para el Supremo, las deficiencias observadas «han sido importantes que se hace necesario fijar un nuevo trámite de información pública».
ANSE  
Anse envió un comunicado en el que destacó que el plan anulado por el TSJ «rebajó la protección del suelo en la ribera Sur del Mar Menor consolidando el desarrollo urbanístico de Novo Carthago, incluyó suelos urbanos en Cala Reona y bosque de Atamaría, no aportó información cartográfica fundamental sobre hábitats naturales, riesgos ambientales e infraestructuras diversas, y no incluyó suelos protegidos fuera de los que estaba obligada por la normativa europea y autonómica».
Añadió que el alcalde se negó a aceptar las peticiones de ANSE para reiniciar el Plan General, y llegó a calificarlas de «capricho» nombrando como director general de Urbanismo a quien fuera el máximo responsable del Plan General fallido durante varios gobiernos anteriores, a pesar de las enormes deficiencias del mismo». 
ZONAS AFECTADAS
Preocupan los efectos que puede tener en materia de licencias y de expansión industrial y residencial en los barrios y las diputaciones, y de forma específica en el entorno del Mar Menor, de La Manga y de Cabo de Palos. Algunos ejemplos son los planes Novo Carthago, Cala Reona y Atamaría.
FUNDAMENTOS JURÍDICOS
En la resolución, el Supremo destaca que esa nulidad alcanza a la orden que, ya el 17 de julio de 2012, adoptó la Consejería sobre el plan. Se trata de la denominada toma de conocimiento del texto refundido de la revisión del Pgmou. A juicio del Supremo, el visto bueno que la Comunidad dio en 2012 al plan «no puede subsistir, si se anula la norma que le servía de fundamento y a la que se encuentra inescindiblemente unida».
El TS da estas razones en una sentencia donde desestima los recursos de casación interpuestos por la Comunidad y el Ayuntamiento, contra el fallo dictado en mayo de 2015 por el TSJ. La Administración regional acudió al Supremo como demandada y el Consistorio, en una decisión del Gobierno local sin el consenso del Pleno, se unió a esa iniciativa como codemandado.
Hace 3 meses el tribunal regional respaldó las tesis del promotor Tomás Olivo sobre la tramitación irregular del plan.
En una serie de demandas a través de distintas mercantiles, Olivo planteó un recurso por medio de Emasa Empresa Constructora SA frente a la revisión del Pgmou. El constructor se sintió perjudicado en el Plan Rambla, la zona de expansión de la ciudad entre el Estadio Cartagonova, el barrio de La Concepción.