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NOTICIAS DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO.

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29 de junio de 2016
 
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PROYECTO DE LA NUEVA LEY DEL SUELO DE CANARIAS 
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com del urbanismo de Canarias. El Gobierno de Canarias ha aprobado el proyecto de la nueva Ley del Suelo de Canarias, con un articulado que considera "participativo y más claro", una vez estudiadas las 129 alegaciones que se han recibido y tras varias reuniones con colectivos interesados en esta materia. Los ayuntamientos y cabildos puedan realizar modificaciones puntuales de su planeamiento en un máximo de seis meses para acoger nuevos proyectos urbanísticos y de inversión, frente a los 12 años actuales. La legislación vigente obliga a las corporaciones locales a revisar todo el plan general o insular cuando se pretende hacer algún cambio concreto que permita nuevos desarrollos no previstos en el documento en vigor. La consejera de Política Territorial, Sostenibilidad y Seguridad regional, Nieves Lady Barreto, informó de la aprobación del proyecto y de su remisión al Consejo Consultivo, que en el plazo de un mes deberá emitir su dictamen para su posterior traslado al Parlamento.
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La consejera recordó que el texto de esta reforma legislativa ha estado más de dos meses a exposición pública, desde el 22 de febrero hasta el 26 de abril, tras acordarse su ampliación.

Barreto confió en que en la tramitación parlamentaria de esta ley se mantenga la participación ciudadana que ha tenido durante la elaboración del anteproyecto, algo que destacó por su novedad la consejera, quien espera que el desarrollo de sus reglamentos se tenga lo "antes posible".

Entre ellos figura el relativo a la Comisión de Ordenación del Territorio y Medio Ambiente de Canarias (Cotmac), "que se mantiene en vigor de momento".

También recalcó que se han tomado aportaciones de la "inmensa mayoría" de las 129 alegaciones presentadas por organizaciones sindicales, ciudadanas y empresariales, así como de otras administraciones.

La reforma que busca la nueva ley es "completa" y se proyecta sobre la regulación de la propiedad urbana, la ordenación por planes, los modos de ejecución, las técnicas de intervención pública sobre los usos del suelo y la disciplina territorial y urbanística.

El Ejecutivo destaca que, en línea con varias alegaciones, el texto incluye una reformulación de la participación ciudadana y regula su contenido, derechos y deberes, así como las responsabilidades de las administraciones públicas. El proyecto incorpora un nuevo artículo sobre derecho de información urbanística. En cuanto al nuevo principio de "compensar por conservar", el Gobierno aclara que lo es por "la conservación con diligencia, no por mero cumplimiento del deber de conservar".

En cuanto al régimen jurídico del suelo, la norma mantiene la clasificación clásica de rústico, urbanizable y urbano, y establece que el suelo no clasificado como urbano o urbanizable sea en todo caso rústico, con el fin de reforzar esta clase de suelo.

Sobre el suelo urbanizable, su clasificación excepcional se limita a aquellos terrenos que sean imprescindibles para atender necesidades actuales que no puedan ser atendidas con las bolsas ya clasificadas vacantes, supuesto, por otro lado, poco probable, a juicio del Ejecutivo. En coherencia con ese criterio, se suprime la distinción entre urbanizable y urbanizable no sectorizado.

En cuanto a la valoración de las alegaciones y observaciones presentadas, Barrero se refirió también a la inclusión de referencias a la igualdad de género en los principios y criterios de intervención, así como la puesta en valor de lo agrario en el ámbito de los espacios naturales protegidos.

El texto de la futura Ley del Suelo aprobado  por el Gobierno de Canarias introduce nuevos requisitos para los proyectos de interés insular y autonómico, como la exigencia de que la iniciativa tenga carácter estratégico por atender necesidades sobrevenidas o actuaciones urgentes, exigiendo su acreditación. Por otra parte, la norma precisa que la restricción de implantación en suelos ambientales queda exceptuada en actuaciones públicas cuando sea inevitable para asegurar su funcionalidad -como vías pública o conducciones hidráulicas-. Sobre los instrumentos de ordenación urbanística, el proyecto de Ley del Suelo diferencia los ordinarios de los complementarios.

La ley del suelo llegará al final de julio al Parlamento y se aprobará en diciembre.

 
ANTECEDENTES

19 de mayo de 2016 
 
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PROYECTO DE LA LEY DEL SUELO DE CANARIAS. 
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com del urbanismo de Canarias. De cumplirse los planes, el Gobierno canario llevará la Ley del Suelo al Parlamento regional durante la primera semana de junio, tras haber recogido muchas de las aportaciones y alegaciones presentadas, ha indicado  la consejera de Política Territorial y Sostenibilidad, Nieves Lady Barreto. La Federación Canaria de Municipios (FECAM) ha presentado 107 paquetes de alegaciones, algunas de ellas aclaraciones, y parte de ellas se incorporarán. Se derogarán cuatro leyes: la de Ordenación del Territorio (año 2000), la de Directrices (2003), la de Armonización y Simplificación (2014) y la de Inversiones Estratégicas (2015).  
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La consejera ha insistido en que la ley cuente con el máximo consenso posible, razón por la que el Gobierno se ha reunido con representantes de numerosos sectores y ha atendido parte de las alegaciones presentadas.
A su juicio, se trata de "una ley fundamental que cambia la relación de los ciudadanos con la administración" y durante el trámite parlamentario se continuará perfilando "siempre que se mantenga la necesidad de simplificar y racionalizar"".
Anteproyecto de la ley del suelo de Canarias.
El Consejo de Gobierno ha aprobado en febrero de 2016 el anteproyecto de la Ley del Suelo de Canarias, que busca simplificar, clarificar y dar seguridad jurídica a las decisiones sobre el territorio. El Consejo de Gobierno tomó en consideración el anteproyecto de Ley del Suelo con los criterios de simplificar, racionalizar y actualizar el uso del territorio en las Islas. Para ello se derogarán cuatro leyes: la de Ordenación del Territorio (año 2000), la de Directrices (2003), la de Armonización y Simplificación (2014) y la de Inversiones Estratégicas (2015). 
1. Simplificación del urbanismo de Canarias.
Según el presidente del Ejecutivo regional, Fernando Clavijo, que señaló que el texto articulado no cambia la filosofía de las directrices de ordenación. "El objetivo último es proteger el paisaje y las condiciones generales que tienen estas islas, permitir que se desarrolle la actividad económica en el suelo que ya está clasificado e impedir que se consuma y clasifique más suelo". 
Asimismo, puso de relieve la "maraña normativa" que existe en la actualidad sobre este asunto con la existencia de tres leyes, "multitud" de planes de ordenación, "fronteras confusas" entre las administraciones insular y municipales y sucesivas adaptaciones de los textos. 
Esta situación, dijo Clavijo, tiene como consecuencias que hay una rigidez en el planteamiento con procedimientos "interminables" que pueden durar hasta 12 años de media; que produce tensiones entre las administraciones y que supone una carga injustificada sobre empresas y ciudadanos. Asimismo, expuso que ante todo esto se han dado casos en los últimos años de "vías de escape", que no "soluciones", como la suspensión del planeamiento aplicando el artículo 47 de la Ley del Territorio, recordando casos como el de la ampliación del Aeropuerto de Gando (Gran Canaria), el Plan de Modernización Turística (2009 y 2013) o el recorte de plazos en la tramitación con la Ley de Inversiones Estratégicas de 2015. 
La nueva ley no toca suelo turístico o espacios naturales Por su parte, el presidente canario hizo especial hincapié en que la Ley del Suelo no toca los espacios naturales protegidos y que se promueve la contención en el consumo de suelo rústico. Además, comentó que se mantiene el principio de permitir el desarrollo de suelo urbanizable sólo contiguo al urbano, así como la práctica prohibición de clasificar nuevos suelos turísticos. Los principios de la reforma atienden al desarrollo sostenible como objetivo en todas sus nuevas dimensiones; movilidad, eficiencia energética, conservación del paisaje y lucha contra el cambio climático. Desde este principio "irrenunciable", Clavijo señaló que la nueva Ley se propone simplificar, racionalizar y actualizar la toma de decisiones administrativas sobre el territorio, con el fin último de flexibilizar el uso del suelo apto para ser desarrollado o renovado, por un lado, y proteger los suelos valiosos. 
Con todo, el presidente recordó que la nueva norma quiere aglutinar todas las reglas fundamentales de protección, ordenación y utilización del suelo, por lo que viene a sustituir a otras tres normas De este modo, la Ley del Suelo se propone sustituir al Texto Refundido de la Ley del Territorio del año 2000, a las Directrices de Ordenación (2003) y a la Ley de Armonización y Simplificación (2014). La nueva norma excluye modificar la normativa vigente sobre turismo, patrimonio histórico, comercio, actividades, clasificadas, vivienda, etc., sin perjuicio de algunos ajustes vía disposiciones adicionales. "todo suelo no urbano o no urbanizable será suelo rústico" 
Mientras, el borrador mantiene las categorías actuales desde la perspectiva de ordenación del suelo —rústico, urbanizable y urbano—, pero introduce una novedad al considerar que "todo suelo no urbano o no urbanizable será suelo rústico", invirtiendo el criterio fijado por la Ley estatal 6/1998, que liberalizaba suelo. Desde la perspectiva del borrador, sólo se admitirá el nuevo suelo urbanizable preciso para las necesidades a las que no da respuesta el suelo ya clasificado desde el punto de vista del interés público. Finalmente, otra de las novedades que plantea el borrador tiene que ver con la revisión de los procedimientos en función de las competencias atribuidas a cada Administración en materia territorial y urbanística. De esta manera, las herramientas de planeamiento —planes insulares, planes generales de ordenación, etc.— serán aprobadas por las Administraciones competentes, mientras que las Administraciones afectadas intervendrán en proceso vía informe sobre aquellas materias que sean de su competencia.
2. Novedades en el planeamiento urbanístico canario.
Los ayuntamientos y cabildos puedan realizar modificaciones puntuales de su planeamiento en un máximo de seis meses para acoger nuevos proyectos urbanísticos y de inversión, frente a los 12 años actuales. 
La legislación vigente obliga a las corporaciones locales a revisar todo el plan general o insular cuando se pretende hacer algún cambio concreto que permita nuevos desarrollos no previstos en el documento en vigor. "Lo que es extraordinario se ha convertido en habitual y eso hay que revertirlo", aseguró ayer el presidente del Gobierno, Fernando Clavijo.
Otra modificación sustancial es que el planeamiento no tendrá que revisarse en su integridad cuando entre en vigor la ley, como sucedía hasta ahora. Clavijo puntualizó que la norma se aplicará al día siguiente de su publicación en el BOC y los ayuntamientos y cabildos tendrá libertad para adaptarse o no, lo que supone que no tendrá efecto retroactivo.
La Ley del Suelo deja en manos de las corporaciones locales no sólo la tramitación de los planes, sino también su aprobación definitiva y el informe de legalidad. De esta forma, la Cotmac pasará de ser un organismo vigilante y supervisor a convertirse en un ente que se encargará de realizar el informe que emita la Comunidad Autónoma sobre los planes generales e insulares, sin potestad ya para cuestionar o bloquear los mismos como hasta ahora.
Clavijo defendió que el espíritu de la ley es que "cada Administración será responsable de aprobar su planeamiento". En la tramitación habrá un ahorro sustancial de trámites y se elimina la aprobación provisional, de tal forma que habrá un avance, una aprobación inicial y la definitiva.
3. Suelo urbanizable 
Según los datos que obran en poder de la Consejería de Política Territorial, en Canarias hay unos 54 millones de metros cuadrados de suelo urbanizable, aunque los cálculos de la empresa pública Grafcan elevan esta cifra hasta los 100 millones de metros cuadrados. En cualquier caso, Clavijo aseguró que en Canarias hay suficientes terrenos urbanizables para los próximos 20 años, por lo que no hay necesidad de habilitar más suelo. La ley invierte también lo aplicado hasta ahora de forma que todo el suelo no clasificado se considera rústico con el fin de consolidar su uso para la agricultura y la ganadería.
4. Amnistía o regularización de edificaciones fuera de zona urbana o asentamiento rural.
El anteproyecto de la Ley del Suelo de Canarias abre la vía a regularizar edificaciones fuera de zona urbana o asentamiento rural, y que no se acogieron a la amnistía de 1997, a las que se permitirá obras para adecuarse a usos residencial, agrícola o ganadero. También se permitirá legalizar, o, cuando esto no sea imposible, declararlas fuera de ordenación, las viviendas que se empezaron a construir antes de abril de 2003, cuando entró en vigor la Ley de las Directrices, y se podrá suspender incluso su demolición por razones de “necesidad socioeconómica” de sus promotores.
Pero todas estas medidas de gracia, en disposiciones transitorias de la futura ley, no serán generalizadas, sino condicionaras a una serie de requisitos.
Así, en el caso de las que no se acogieron al decreto de 1997 y no están en suelo no urbano ni asentamiento rural, podrán tener uso de vivienda, agrícola o ganadero, cuyas obras de adecuación, en su caso, tengan coste inferior al que definen los supuesto de ruina de la propia ley, y, reúnan, según el plan general o plan especial que les afecte, las condiciones de adecuación territorial y urbanística” al entorno, y siempre que no estén en dominio público y su servidumbre de protección o en espacio natural protegido donde ese uso sea incompatible con su planeamiento.
Las edificaciones ilegales que no figuran en el censo 1997 y cuya construcción se inició antes de abril de 2013, podrán ahora incluirse en suelo urbano o asentamiento rural agrícola, si cumplen las exigencias legales. Cuando no encajen en ese tipo de suelos, pasarán a catalogarse en fuera de ordenación.
En la propuesta de Ley del Suelo también se posibilita la suspensión de órdenes de demolición, dictadas o en trámite, cuando las viviendas sean anteriores a abril de 2003 y se cumplan hasta ocho requisitos. A saber: que sea domicilio habitual, que la unidad familiar del promotor no posea otra vivienda en la misma isla, que sea solicitante de vivienda de protección oficial; que los ingresos de la familia sean iguales o inferiores a 5,5 veces el salario mínimo, que el expediente disciplinario conste en el Registro de la Propiedad en nota marginal en la inscripción de la finca; que el propietario asuma costear la conexión de luz, agua y telecomunicaciones; y que no invada dominio público ni servidumbre de protección ni suelos reservados por el planeamiento para viales, zona verde, espacio libre o dotación pública. 
5. Reacciones al anteproyecto de la ley del suelo de canarias
Uno de los aspectos más controvertidos es la supresión de gran parte de las competencias que ostenta la Comisión de Ordenación del Territorio y Medio Ambiente de Canarias (Cotmac) como principal órgano de deliberación, consulta y decisión de la Administración Pública de la Comunidad Autónoma de Canarias en materia de ordenación del territorio y medio ambiente. La Cotmac tiene la potestad de dar el visto bueno a las iniciativas urbanísticas promovidas por ayuntamientos y cabildos. Con la nueva Ley, este órgano se limitará a elaborar un único informe sobre todos los ámbitos a los que afecte cada iniciativa urbanística. 
Esta circunstancia afecta a los arquitectos de Canarias, quienes han visto cómo los planeamientos y proyectos se han dilatado por espacio de décadas en muchos casos, acabando en los tribunales y paralización el desarrollo de planes generales. Al respecto, Argeo Semán, presidente del Colegio de Arquitectos de Santa Cruz de Tenerife (Coactfe) se muestra escéptico con la nueva ley del suelo.
"El problema no está en cuáles son las administraciones que intervienen, sino en cuánto tarda cada administración porque estamos permanentemente en una sucesión de informes y contra informes jurídicos que acaban alargando los procesos de aprobación", indicó. Del mismo modo, Semán basa su escepticismo en que el urbanismo se ha convertido en un arma política arrojadiza en los ayuntamientos, donde tienen más fuerza los planes generales que los presupuestos municipales".
En la misma línea, el arquitecto y coordinador de la comisión de estudio de la nueva ley del Suelo que aglutina a la Cámara de Comercio de Santa Cruz de Tenerife, CEOE y Fepeco, Hugo Luengo, valora el cambio de normativa, especialmente en el caso de la simplificación de los trámites en la Cotmac. "Históricamente se ha estado tratando a las administraciones locales como cabildos y ayuntamientos y hemos montado un tinglado en el que hasta las decisiones más pequeñas tenían que acabar en la Cotmac y eso es un disparate", señaló Luengo. 


 
 
 
 
 

 

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