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NOTICIAS DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO.

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23 de junio de 2016
 
NOTICIA ADAPTADA AL SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIÓN CONTINUA PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. ©
¿CÓMO AFECTARÁ LA NUEVA SUPERSOCIMI AL SECTOR INMOBILIARIO?
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de las inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI. Merlin Properties se ha convertido en una supersocimi tras la integración de Metrovacesa. Se trata del líder del mercado inmobiliario español y se trata de una SOCIMI. Este hecho tan importante va a traer consecuencias inmediatas al sector inmobiliario. El tamaño de esta supersocimi y su facilidad para financiarse le permitirá imponerse en los mayores proyectos. Por otra parte estimulará la transformación de las patrimonialistas en socimis. Seguramente alertará a los REITs que están invirtiendo en Europa, que ahora tienen un competidor de tamaño similar, y seguramente prestarán más atención al mercado español. Lo que más llama la atención es la magnífica selección de la cartera inmobiliaria con zonas de negocios de Madrid y Barcelona (340.000 m2 SBA) y Centros Comerciales, pasando a ser el segundo operador por tamaño en España con centros urbanos en las zonas con mayor renta per capita de España.
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 Una vez que la integración se haya completado, la firma alcanzará un valor bruto de activos proforma de 9.317 millones de euros, un valor neto de activos de 4.927 millones de euros y unas rentas brutas anuales de 450 millones de euros. 

La operación crea uno de los líderes en el segmento de viviendas en alquiler y simultáneamente Merlin deja de consolidar por integración global el residencial en alquiler. 

Destaca la liquidez de la cartera de hoteles, ya que la entidad resultante pasa a ser la compañía líder en alquiler de hoteles.

TIPOLOGÍAS DE ACTIVOS. 

La cartera comercial estará compuesta por más de tres millones de metros cuadrados de oficinas, Centros Comerciales, naves logísticas, locales comerciales y hoteles. Estará centrada principalmente en oficinas, representando el 44 % de la cartera combinada, locales comerciales con un 21 % y Centros Comerciales con un 18 %. Algunos datos clave de la empresa resultante son:

-       Valor bruto de los activos de 9.317 millones de euros, valor neto de los activos  de  4.927 millones de euros, rentas brutas anuales de 450 millones de euros y FFO anual de 267 millones de euros.
-       Rentabilidad media de la cartera del 5,3%, con un 90% de ocupación y 7,1 años de periodo medio vivo de los contratos de arrendamiento.
La operación dará como resultado un NAV pro-forma combinado por acción de 10,41 euros (+5,7 % frente a Merlin pre-operación) y el FFO pro-forma combinado por acción de 0,57 euros (+3,4 % frente a Merlin pre-operación). La compañía mantendrá la remuneración al accionista anunciada para 2016 de 140 millones de euros.

Asimismo, el equipo directivo de Merlin ha decidido unilateralmente reducir el límite máximo de costes generales, actualmente un 6 % de las rentas brutas, a 5,75 % en 2018/2019 y 5,5 % a partir de 2020. La compañía, que a día de hoy ya es la más eficiente del sector en España y se encuentra al nivel de las más eficientes de Europa y Estados Unidos, lo será aún más en beneficio de sus accionistas. El plan de incentivos en acciones será también ajustado para reflejar el incremento de tamaño de la compañía.

EL PROCESO

Metrovacesa escindirá y combinará su cartera de viviendas en alquiler con la de Testa Residencial, filial especializada de Merlin, creando uno de los operadores líderes en esta categoría de activos, con más de 4.700 viviendas en gestión, un valor bruto de activos pro-forma de 980 millones de euros, un valor neto de activos de 617 millones de euros y unas rentas brutas anuales de 35 millones de euros, cifras que podrían verse incrementadas en el futuro a través de nuevas aportaciones de los accionistas.

La operación contempla los siguientes pasos:
 

-       Escisión de Metrovacesa en tres líneas de negocio: (i) activos patrimoniales con un valor bruto de activos de 3.190 millones de euros y unas rentas brutas anuales de 152 millones de euros, (ii) cartera de viviendas en alquiler con un valor bruto de activos de 692 millones de euros y rentas brutas anuales de 22 millones de euros y (iii) activos en desarrollo, que queda fuera del perímetro de esta operación.
-       Adquisición de la cartera de activos patrimoniales de Metrovacesa por un valor de 1.673 millones de euros) mediante la emisión de 146,7 millones de acciones ordinarias de Merlin. El accionariado de la compañía resultante estará compuesto por accionistas de Merlin, con un 68,76 %, y accionistas de Metrovacesa con un 31,24 %. Estos últimos quedan sujetos a un periodo de no venta de las acciones de Merlin de al menos 180 días.
-       Combinación de la cartera de viviendas en alquiler escindida de Metrovacesa con la cartera de Testa Residencial mediante la emisión de acciones de Testa Residencial. El accionariado resultante será accionistas de Metrovacesa, con un 65,76 % y Merlin Properties, con un 34,24 %.


Rodrigo Echenique, máximo directivo de Metrovacesa, será el presidente no ejecutivo de la nueva compañía, mientras que Ismael Clemente mantendrá su puesto como consejero delegado de Merlin y asumirá también la vicepresidencia ejecutiva. Además, se ampliará el consejo de administración, de 10 a 15 miembros, de los que tres serán nombrados por el Santander y uno por el BBVA. Merlin contará con nueve independientes y habrá además dos consejeros ejecutivos.

Para dar resultado a este nuevo grupo, Metrovacesa se dividirá en tres líneas de negocio. Por un lado los activos patrimoniales de retail (oficinas, centros y locales comerciales, logística y hoteles), que tienen un valor bruto de 3.190 millones de euros y que se escinden a favor de Merlin.

Según indicó la socimi a la CNMV, la valoración atribuida al patrimonio terciario de la inmobiliaria que controla el Santander asciende a 1.672 millones de euros. Por ello, Merlin, como entidad beneficiaria de la escisión, aumentará su capital social en 146 millones mediante la emisión de 146.740.750 nuevas acciones.

Una vez consumada la escisión, los accionistas de Metrovacesa (sujetos a un periodo de no venta de las acciones de Merlin de al menos 180 días) adquirirán el 31,23 por ciento del capital social de la socimi, siendo la ecuación de canje de una acción de Merlin por cada 20,95722 acciones de Metrovacesa.

Además, esta última aportará una deuda de unos 1.500 millones, por lo que el pasivo neto de la nueva compañía se situará en 4.566 millones de euros, con un vencimiento medio de 6,2 años, según especificó la socimi.
 


 
 
 
 
 

 

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