| La socimi
contará desde el inicio como socio con Värde Partners, que
ultima la adquisición del 40% de la sociedad patrimonialista. Este
fondo creado en Minnesota (EE UU) en 1993 ha estado muy activo en los últimos
tiempos en el mercado español. Junto al fondo Kennedy Wilson adquirió
el 51% de Aliseda, la inmobiliaria de Banco Popular. Además, el
pasado año, compró la mayoría del capital de Grupo
San José. La firma americana ha invertido más de 40.000 millones
de dólares en todo el mundo desde su fundación, según
se recoge en su web. De momento, se desconoce el montante de la operación
de Värde, que se prevé que se cierre en los próximos
días.
La futura socimi
Finca Global Assets gestionará una superficie de oficinas de 227.000
metros cuadrados. Además del complejo de Pozuelo, cuenta con otros
inmuebles de oficinas que también se incluyen en la operación.
Entre ellos se encuentra el centro empresarial Marcelo Spínola,
construido en 1991 y compuesto de siete edificios.
En la zona
de Méndez Álvaro la empresa dispone de la Torre Suecia, ocupada
actualmente por la tecnológica Ericsson. En el entorno de la A-2
gestiona el centro empresarial de Martínez Villergas, en el que
por ejemplo está ubicada la sede de Warner en España. Además,
cuenta con otros inmuebles de oficinas en las solicitadas calles de Serrano
y Almagro.
LA FINANCIACIÓN
Hace cinco
años, la banca y Procisa estructuraron en tres tramos (A, B y C)
esta financiación e impusieron una serie de condiciones, como mantener
unos fondos propios superiores a los 150 millones, la deuda por debajo
de los 725 millones y limitar el reparto de dividendos a 10 millones de
euros anuales. Aunque estas dos líneas rojas se cumplen, la inmobiliaria
necesitó llegar a un acuerdo para aplazar el pago de los tramos
B y C, ya que vencían en diciembre de 2014, que ha supuesto un aumento
del tipo medio de financiación, aunque el grueso de la deuda sigue
teniendo como plazo el año 2021.
La banca también
ha marcado líneas rojas sobre los importes a los que Procisa puede
vender activos (el precio nunca puede ser inferior al 75% del valor de
tasación del momento), garantías de cobro y de amortización
de deuda si se llevan a cabo una serie de ventas, y el cumplimiento de
un exigente plan de desinversiones cuyo principal objetivo es amortizar
el crédito sindicado y, sólo bajo autorización bancaria,
promover algún desarrollo.
Todo este rosario
de condicionantes ayuda a entender el interés de la familia Cereceda
por encontrar un socio financiero que le permita poder retomar su actividad,
después de años de caídas de resultados y con la espada
de Damocles de sus acreedores en la cabeza.
Las Sociedades
Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario
(SOCIMI) son un vehículo de inversión destinado al mercado
inmobiliario cuyas acciones deben ser admitidas a negociación
en un mercado regulado, permitiéndose también en el Mercado
Alternativo Bursátil (MAB). Fueron creadas al amparo de la Ley 11/2009,
modificada por la Ley 16/2012, de 27 de diciembre.
Posteriormente,
entre febrero y marzo de 2013, el Mercado Alternativo Bursátil (MAB)
emitió una serie de circulares con el régimen aplicable a
las SOCIMI y su correspondiente Instrucción Operativa que habilita
la posibilidad de cotización.
REQUISITOS
DE LAS SOCIMI
Según
el apartado 1 del artículo 2 de la ley, las SOCIMI deberán
tener invertido, al menos, el 80% del valor del activo, en los siguientes
elementos: inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento,
terrenos para la promoción de dichos inmuebles -siempre que la promoción
se inicie dentro de los tres años siguientes a su adquisición-
y participaciones en el capital o en el patrimonio de, por ejemplo, SOCIMI
o REIT no residentes, SOCIMI no cotizadas, entidades no residentes no cotizadas
íntegramente participadas por SOCIMI o por REIT, o IICI.
En cuanto a
los requisitos de inversión y patrimonio, la SOCIMI debe cumplir
con lo siguiente: en primer lugar, han de invertir al menos el 80% de su
activo en los elementos citados anteriormente, además del 80% de
los ingresos del periodo, con exclusión de determinadas rentas,
deberá proceder del arrendamiento de inmuebles y de dividendos o
participaciones en beneficios procedentes de participaciones afectas al
cumplimiento de su objeto social principal. Por otro lado, los inmuebles
que integren el activo de la sociedad, deberán permanecer arrendados
durante al menos tres años. A efectos del cómputo se sumará
el tiempo que los inmuebles hayan estado ofrecidos en arrendamiento, con
un máximo de un año.
Las SOCIMI
pueden constituirse con un solo inmueble, no tienen limitada la financiación
ajena y el capital social mínimo debe alcanzar los 5 millones de
euros. En lo relativo a distribución de beneficios, deberán
destinar al reparto de dividendos, al menos, el 80% de las rentas derivadas
del arrendamiento y el 50% del beneficio que obtengan de transmisiones
de inmuebles y de participaciones aptas, así como el 100% de los
beneficios procedentes de dividendos de las participaciones aptas.
En cuanto al
régimen de las SOCIMI en el Impuesto sobre Sociedades, cabe tener
en cuenta que tributarán, con carácter general, en el Impuesto
sobre Sociedades al 0%. No obstante, en caso de incumplimiento de los requisitos
establecidos para este régimen fiscal, las rentas generadas tributarán
conforme al régimen general en el Impuesto sobre Sociedades al 25%.
Sin embargo, en el caso de que los socios tributen a un tipo inferior del
10% por sus dividendos, la SOCIMI tributará, con carácter
general, a un tipo del 19% en el Impuesto de la Renta de Sociedades sobre
el importe íntegro de los dividendos o participaciones en beneficios
para aquellos socios que dispongan de una participación igual o
superior al 5% de del capital social.
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