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NOTICIAS DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO.

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11 de mayo de 2016
 
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ANULACIÓN DEL PLAN DE ORDENACIÓN TERRITORIAL DE LA COSTA DEL SOL 
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com del urbanismo de Andalucía. Al derogarse el POT, muchos terrenos no urbanizables dejaría de tener una 'especial protección', figura urbanística que impedía muchas medidas de regularización. Se abre así “una nueva vía para dar solución a las viviendas fuera de planeamiento” aunque, puntualizó el concejal “no va a ser una solución automática ni va a ser fácil”. El Ayuntamiento de Mijas (Málaga) legalizará casi un millar de viviendas situadas en suelo no urbanizable tras la nulidad del Plan de Ordenación Territorial (POT) de la Costa del Sol por parte del Tribunal Supremo.
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El concejal de Urbanismo, Andrés Ruiz, del Ciudadanos, ha explicado que tras la anulación, el ayuntamiento tiene la posibilidad de legalizar las construcciones en suelo no urbanizable que no permitía el POT al considerar este suelo protegido.

En un mes el Ayuntamiento de Mijas permitirá a los propietarios de viviendas aisladas acogerse al Régimen de Asimilado a Fuera de Ordenación (RAFO).

Ruiz ha aclarado que podrán acogerse aquellos actos de uso de suelo, y en particular, las obras, construcciones y edificaciones que, infringiendo la normativa urbanística, fueron realizadas sin licencia o contraviniendo la misma y ya hayan prescrito.

Es decir, que haya transcurrido el plazo establecido legalmente sin que por parte del ayuntamiento se haya instruido expediente ni haya recaído resolución ordenando la restauración del orden jurídico perturbado.

No podrán beneficiarse del régimen RAFO las actuaciones en las que no hayan transcurrido más de seis años desde la finalización total de las obras, en las que invadan el dominio público o que se encuentren dentro del ámbito de protección por ser Bien de Interés Cultural.

El concejal de Urbanismo ha puntualizado que, aunque el Ayuntamiento legalice las viviendas aisladas existentes, "no podrá permitir nuevos asentamientos urbanos en dichas zonas".

En octubre tuvo lugar el dictado de esta sentencia que afecta al planeamiento mijeño y que la Junta de Andalucía, a través de la Secretaría General de Ordenación del Territorio y Sostenibilidad Urbana, en una consulta enviada al área de Urbanismo por la Delegación Territorial, considera que en aquellos municipios en los que se dispone de Adaptación Parcial a la LOUA (caso de Mijas), las protecciones territoriales del POT, trasladadas al planeamiento municipal por tener carácter de planificación sectorial sobrevenida, dejarían de tener eficacia normativa.

«Nos vimos obligados a paralizar la revisión parcial del PGOU en suelo no urbanizable al producirse el dictado de la sentencia porque la estábamos confeccionando acorde con las determinaciones del POT. Al anularse, hemos tenido que adaptar este documento a la nueva situación jurídica establecida por la sentencia, pues íbamos a aprobar algo que era nulo de pleno derecho», indicó Ruiz.

El edil añade que esta sentencia y la interpretación que hace la Junta sobre la situación en la que queda el planeamiento «nos abre el abanico de posibilidades para legalizar en suelo no urbanizable, algo que hasta entonces no se podía llevar a cabo porque el POT protegía ese tipo de suelo». Así pues, el Ayuntamiento procederá, no sólo a reformular como se estaba haciendo desde finales de año el documento de revisión del PGOU, sino también a delimitar en qué situación quedará el hábitat rural diseminado y las viviendas aisladas.

«En aproximadamente un mes informaremos a los vecinos de cómo quedará finalmente el documento para que así puedan organizar la legalización de sus viviendas aisladas que podrán hacerlo a través del RAFO, Régimen de Asimilado a Fuera de Ordenación», apuntó el edil.

La situación de Asimilado a Fuera de Ordenación se reconocerá para aquellos actos de uso de suelo, y en particular, las obras, construcciones y edificaciones que, infringiendo la normativa urbanística, fueron realizadas sin licencia o contraviniendo la misma y ya ha prescrito, es decir ha transcurrido el plazo establecido legalmente sin que por parte del Ayuntamiento se hubiera instruido expediente y recaído resolución ordenando la restauración del orden jurídico perturbado.

Solo se aplicará el régimen de asimilación a la situación legal de fuera de ordenación cuando no se den circunstancias como que no hayan transcurrido más de seis años desde la finalización total de las obras, que las mismas invadan el dominio público o su zona de servidumbre establecidos por la legislación sectorial, que se encuentren dentro del ámbito de protección por ser Bien de Interés Cultural o, finalmente, los actos y usos de parcelaciones recogidos en el artículo 185.2ª de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de la comunidad autónoma andaluza.

Asimismo, cabe destacar que aunque las viviendas aisladas existentes sean legalizadas a partir de ahora, el Ayuntamiento de Mijas no podrá permitir que se lleven a cabo nuevos asentamientos urbanos en dichas zonas.

 
ANTECEDENTES

11 de noviembre de 2015 
 
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¿DESAPARECE LA ESPECIAL PROTECCIÓN DEL SUELO TRAS LA ANULACIÓN DEL PLAN DE ORDENACIÓN TERRITORIAL DE LA COSTA DEL SOL? 
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com del urbanismo de Andalucía. El Tribunal Supremo ha anulado el Plan de Ordenación Territorial de la Costa del Sol. Al derogarse el POT, muchos terrenos no urbanizables dejaría de tener una 'especial protección', figura urbanística que impedía muchas medidas de regularización. La sala tercera (sección quinta) del Tribunal Supremo ha emitido un doble fallo:. Por una parte anula, quedando sin efecto, la sentencia del TSJA que desestimó  en 2012 el recurso contra el POT de la Costa del Sol interpuesto por los empresarios de Mijas. Por otra parte, estima el recurso contencioso-administrativo interpuesto por el PEM contra el Decreto del Consejo de Gobierno de la Junta de Andalucía 142/2006 que aprobó el POT de la Costa del Sol, declarando que “este Plan de Ordenación es nulo de pleno derecho”, como se recoge en la sentencia. Esta decisión judicial puede abrir la puerta para mejorar la situación legal de varias zonas de viviendas irregulares, aunque también supone la anulación de la revisión del PGOU que estaba realizando el consistorio. 
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En su primer análisis sobre esta decisión judicial, la valoración de la concejalía de Urbanismo es positiva. Esperan que el nuevo documento que redacte la Junta esté consensuado con la realidad urbanística de los municipios afectados. “Tendrá que ser un documento bastante más consensuado y atendiendo a todos los recursos que quedan por resolver del anterior POT”, explicó el edil de Urbanismo, Andrés Ruiz.
Al derogarse el POT, muchos terrenos no urbanizables dejaría de tener una 'especial protección', figura urbanística que impedía muchas medidas de regularización. Se abre así “una nueva vía para dar solución a las viviendas fuera de planeamiento” aunque, puntualizó el concejal “no va a ser una solución automática ni va a ser fácil”
Ruiz ha explicado que al anularse la normativa, se volvería al PGOU de 1999, lo que aumenta las opciones para asimilar estas construcciones. “Ahora se les podrían aplicar la prescripciones, por lo que se podrían asimilar fuera de planeamiento”, afirmó Ruiz, aunque pidió “cautela hasta conocer en profundidad los efectos de la anulación”
PEM, REVISIÓN DEL PGOU Y ÁREA DE OPORTUNIDAD
La anulación de la norma autonómica supone también la viabilidad de la construcción del PEM en su emplazamiento original. Desde Urbanismo sin embargo se pide cautela sobre este tema, ya que aseguran que los empresarios impugnaron el documento y este proceso judicial sigue abierto. Desde el consistorio “se apoyará el proyecto”, pero se está “a la espera de la decisión judicial”.
La sentencia tendrá otros efectos. Quedará también sin vigor la revisión del PGOU que estaba llevando a cabo el consistorio y, por ejemplo, también de deroga la calificación del área de oportunidad que el documento autonómico contemplaba entre la zona alta de la Alberquilla y la Roza.  
 
ANTECEDENTES
9 de noviembre de 2015 
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NUEVE AÑOS PARA ANULAR EL POT DE LA COSTA DEL SUELO  
¿Qué aprendo?  
Se analiza en la guía práctica inmoley.com del urbanismo de Andalucía. Recurrido el POT de la Costa del Sol en 2006, es ahora – 9 años después- y tras un largo periplo judicial,   cuando el Tribunal Supremo da la razón a los empresarios en su sentencia. El Tribunal Supremo ha declarado nulo de pleno derecho el Plan de Ordenación del Territorio (POT) de la Costa del Sol Occidental, aprobado por la Junta de Andalucía en 2006 y que pretendía establecer criterios comunes en la expansión urbanística de nueve municipios de la costa malagueña. El Supremo, en esta ocasión, no le hace al plan reproches urbanísticos, sino formales: la Junta de no respondió a las alegaciones presentadas al documento por la empresa que interpuso el recurso y, sobre todo, no emitió el informe sobre impacto de género que la propia legislación andaluza exige. El Tribunal Supremo ha estimado el recurso contencioso-administrativo interpuesto por PARQUE EMPRESARIAL DE MIJAS (PEM), contra el Plan de Ordenación del Territorio de la Costa del Sol Occidental de la provincia de Málaga, declarando este Plan de Ordenación nulo de pleno derecho.  
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La sala tercera (sección quinta) del Tribunal Supremo ha emitido un doble fallo:. Por una parte anula, quedando sin efecto, la sentencia del TSJA que desestimó  en 2012 el recurso contra el POT de la Costa del Sol interpuesto por los empresarios de Mijas. 
Por otra parte, estima el recurso contencioso-administrativo interpuesto por el PEM contra el Decreto del Consejo de Gobierno de la Junta de Andalucía 142/2006 que aprobó el POT de la Costa del Sol, declarando que “este Plan de Ordenación es nulo de pleno derecho”, como se recoge en la sentencia. 
El PEM, integrado por más de 200 empresarios de Mijas y su entorno, en 2002 planteó ante el Ayuntamiento de Mijas y la Junta de Andalucía la construcción de una tecnópolis en la finca Las Cuatro Suertes de La Atalaya, paliando así la falta de inversiones públicas para el desarrollo económico e industrial del litoral malagueño. La iniciativa fue declarada por el plenario del Ayuntamiento de Mijas como de “Interés Social” en 2002 y 2011.  
La Junta alegó en el Supremo que ya que el plan urbanístico no contenía preceptos que pudiesen afectar al impacto de género, la ausencia de este informe solo se podía considerar como una irregularidad que no invalidaba todo el documento. El Supremo, en una sentencia de la que sido ponente el magistrado Jesús Ernesto Peces Morate, expone que lo que se debe examinar es si ese informe era o no un trámite exigible con relación al plan impugnado. Y considera que la propia Junta quiso que sí lo fuera. 
El alto tribunal recuerda, además, que en un decreto aprobado por el Gobierno andaluz el 7 de febrero de 2012 para regular la elaboración del Informe de Evaluación del Impacto de Género, se estableció que en caso de que la disposición no produzca efectos ni positivos ni negativos sobre la igualdad de oportunidades entre hombres y mujeres, se reflejará esa circunstancia en el informe. Aunque este precepto careciese de vigencia cuando se aprobó el plan de ordenación de la Costa del Sol, para el Supremo "es revelador de la lógica inherente a la exigibilidad de cualquier informe preventivo", que es necesario aunque se considere que no hay incidencia en materia de género, debiendo consignarse esa consideración en el informe. 
El Supremo ha estimado el recurso de la mercantil La Barca N. V., S. A. contra la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, que, en 2012, rechazó la impugnación de esta empresa contra el plan de ordenación cuestionado. El segundo error en el que los jueces basan la decisión de anular el plan es la falta de respuesta de la administración a las alegaciones presentadas por esta sociedad en el trámite de información pública, ya que ello equivale, según la jurisprudencia del alto tribunal, a la privación del derecho de audiencia y la omisión por tanto de un trámite esencial del procedimiento, que requiere no solo la mera recepción de las alegaciones, sino "su atenta lectura y contestación específica sobre las razones que llevan a la aceptación o rechazo de tales alegaciones". 
"Exclusivamente así cabe tener por cumplido el trámite de información pública destinado a posibilitar la participación pública en la elaboración del planeamiento, requisitos formales que se omitieron en la tramitación y aprobación" del plan, concluyen los jueces. 
La sentencia cuenta con el voto particular de dos de los seis magistrados que la firman, que consideran que la nulidad del plan se debe a la falta del trámite de audiencia de alegaciones, pero no comparten que en el año 2006 fuese preceptivo el informe de género en este plan urbanístico, al considerar que no era equiparable a un proyecto de ley o un reglamento.


 
 
 
 
 

 

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