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NOTICIAS DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO.

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13 de abril de 2016
 
NOTICIA ADAPTADA AL SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIÓN CONTINUA PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. ©
EL PROYECTO INMOBILIARIO PATRIMONIALISTA DE METROVACESA PREVIO A SU SALIDA A BOLSA.
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de las inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI. Fuentes del sector apuntan a una futura salida a bolsa tras su transformación en SOCIMI. Analizamos el proceso de reestructuración que ha realizado el banco de Santander para reconvertir una inmobiliaria patrimonialista en pérdidas en una inmobiliaria segregada en función de actividades (promoción y patrimonialista). La junta extraordinaria de Metrovacesa del pasado año aprobó la segregación de la inmobiliaria en 1) una empresa de promoción, suelo y venta de viviendas denominada «Metrovacesa Suelo y Promoción» que cuenta con un patrimonio de 1.040 millones de euros (un activo contable de 1.216 millones y un pasivo de 176 millones), y 2) otra inmobiliaria patrimonialista (hoteles, edificios de oficinas y centros comerciales) que ha dejado fuera los polígonos industriales, lo que ha motivado una venta inicial de Parques Empresariales Gran Europa que se enmarca dentro de la estrategia de vender este tipo de cartera activos no estratégica. Esta operación implica 16 naves logísticas en las proximidades de la autovía A-2 Madrid-Barcelona, al gestor de activos inmobiliarios CBRE Global Investors. Se trata de una desinversión de activos que no considera estratégicos en su cartera de patrimonio.
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Se trata de 16 naves logísticas que suman una superficie de 250.000 metros cuadrados y están alquilados a una decena de operadores logísticos, entre los que figuran FM Logistics y Luis Simoes.

La gestora de activos CBRE Global Investors asegura haber adquirido este lote de activos inmobiliarios en nombre de uno de sus principales clientes que, según indicó, está invirtiendo naves logísticas en toda Europa.

Metrovacesa centra actualmente su negocio en la explotación de su cartera de edificios de oficinas y centros comerciales

Metrovacesa se encuentra en una profunda reestructuración con el camino final de sacar a Bolsa su negocio patrimonialista a medio plazo.

DETALLE DE LA OPERACIÓN

Metrovacesa y su socio Parques Intermodales Gran Europa venden los activos de esta sociedad, situados en la tercera corona del corredor del Henares, a lo largo de la Autovía A-2, uno de las principales hubs logísticos en España. La cartera se compone de 16 inmuebles arrendados a 10 operadores logísticos, entre los que destacan DSV, Luis Simões, FM Logistics, XPO y Logiters. La tasa de ocupación de esas naves se encuentra en el entorno del 94%, según señaló CBRE Global Investors en un comunicado. Entre los activos hay naves ubicadas en Azuqueca de Henares, Cabanillas o Torija. Esta operación encaja con la estrategia de Metrovacesa, que se encuentra en un proceso de reestructuración para centrarse fundamentalmente en el negocio patrimonialista, de alquiler de oficinas.

“La adquisición de esta cartera logística confirma el interés y la confianza de CBRE GIobal Investors por consolidar su ya largo historial de inversión en este sector en la península Ibérica”, señaló José Antonio Martín-Borregón, director general de CBRE Global Investors en España y Portugal. Desde CBRE Global Investors se explica que los activos logísticos son actualmente de los más demandados, beneficiados por la mejora económica, y ofrecen una mayor rentabilidad.

José Antonio Martín-Borregón, Managing Director de CBRE Global Investors en España y Portugal ha comentado que "la adquisición de esta cartera logística confirma el interés y la confianza de CBRE GIobal Investors por consolidar su ya largo historial de inversión en este sector en la Península Ibérica". Jeroen de Grunt, Director de cartera de cuentas de clientes individuales de Europa Continental de CBRE Global Investors, por su parte, apuntó: "nuestro cliente está adquiriendo activos logísticos en toda Europa Continental. Esta cartera de alta calidad cuenta con un mix atractivo de inquilinos y muestra un claro potencial de crecimiento".

LA SALIDA A BOLSA DE METROVACESA

La parte patrimonialista de Metrovacesa contará con unos activos valorados en 4.100 millones, según la propia empresa. Esos inmuebles situarían a una Metrovacesa cotizada justo detrás de la socimi Merlin Properties (cotizada en el Ibex 35) y superando a Colonial, que actualmente negocia que Qatar Investment Authority se convierta en su principal accionista.

El problema es que cuenta con 1.800 millones en deuda, pero es un ratio aceptable respecto al valor de sus activos, gracias a la venta de suelo industrial consigue hacer caja para seguir mejorando el balance, que ya ha tenido varias ampliaciones de capital y aportación de inmuebles. 

Otra ventaja importante para una inmobiliaria patrimonialista es la gran calidad de sus edificios.

¿SOCIMI?

Seguramente se transforme en SOCIMI antes de salir a bolsa, a semejanza de la estructura de Merlin. Estas sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria, además, se benefician de una fiscalidad favorable, ya que no pagan el Impuesto sobre Sociedades a cambio de contar con la obligación de repartir dividendos. 

HISTORIA DE METROVACESA

En 1918 se crea la Compañía Urbanizadora Metropolitana, origen de la actual empresa. En ese momento se encarga de acondicionar el barrio de Cuatro Caminos tras la llegada del Metro de Madrid a esa zona norte del centro de la capital. Con los años, se convirtió, gracias a sus promociones inmobiliarias, a una de las grandes firmas del sector.

Hace una década que BBVA vendió a Bami un paquete de control de la compañía, y en 2007 se embarcó en la compra de la francesa Gecina. A los pocos meses, Román Sanahuja se hacía con el negocio español de la inmobiliaria pero llegó la crisis inmobiliaria.

En 2009, un grupo de grandes bancos (BBVA, Santander, Banesto, Popular, Sabadell y Caja Madrid) se hacían con el control de Metrovacesa. En 2012, las entidades financieras decidieron lanzar una opa para excluir las acciones de negociación en Bolsa. En ese momento, la deuda alcanzaba los 5.500 millones y contaba con unas pérdidas de 269 millones. Vendieron el último paquete en Gecina, que supuso 1.546 millones en extraordinarios. Además, en 2014 canceló otro tramo de deuda por valor de 651 millones, en el que incluyó una quita de 156 millones.

En diciembre de 2014, Bankia se deshacía de su participación en la inmobiliaria, obligada por el acuerdo en el que se inyectaba capital a la antigua caja. El Santander compró ese paquete (del 19% del capital social) por 100 millones. Tras esa adquisición, el banco presidido por Ana Patricia Botín se convertía en el principal accionista, controlando más del 55% de la inmobiliaria.
 


 
INVERSOR PATRIMONIALISTA INMOBILIARIO. 

 


 
 
 
 
 

 

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