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NOTICIAS DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO.

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4 de febrero de 2016
 
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EL REPARCHEO URBANÍSTICO DE MARBELLA  
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com del planeamiento urbanístico y en la guía del urbanismo de Andalucía. Los propietarios de viviendas con expedientes de regularización y los promotores inmobiliarios de Marbella tendrán que esperar más de lo previsto. Ante situaciones urbanísticas excepcionales, como es el caso de Marbella, hay que actuar de forma excepcional y agilizar plazos en el proceso de validación del planeamiento anulado por el Tribunal Supremo. Es decir, un nuevo planeamiento pero de forma muy rápida. Como la Junta de Andalucía no consigue que se tramiten los planes urbanísticos en plazos breves, ni siquiera en este caso en el que hay un plan general anulado con gran parte del trabajo de campo hecho, con lo que no hay que partir de cero, lo que hace es preparar un parcheado al PGOU del 86 de Marbella para que se ajuste “a martillazos” a la LOUA. Este parche trata de evitar los errores de bulto que detectó el tribunal supremo en el PGOU de 2010. Pero es que el PGOU de 1986 se ha ejecutado parcialmente y además el Ayuntamiento de Marbella también ha ejecutado el planeamiento de 1998, a pesar de no haber sido aprobado, lo que ha dado lugar a las 18.000 viviendas irregulares, es decir, construidas en contra de las determinaciones del vigente PGOU de 1986. Además, desde la entrada en vigor el 20 de mayo de 2010, se ha ejecutado parcialmente el PGOU de 2010, declarado nulo. La preocupación se centra en los efectos de la declaración de nulidad del PGOU de 2010, sobre las edificaciones ya construidas, las que están en fase de construcción y las actuaciones urbanísticas ejecutadas y en trámite, que no se ajustan a las determinaciones del PGOU de 1986. Esta es la clave a la que tienen que dar solución con un nuevo PGOU de tramitación express, en lugar de volver a reparchear el plan del 86 después de que el supremo dijese que lo habían hecho mal por las siguientes razones.
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JUSTIFICACIONES DEL TRIBUNAL SUPREMO
 
1.- El TS declara que no resulta posible la normalización generalizada de las viviendas declaradas ilegales por sentencias firmes, en el contexto del nuevo planeamiento, ya que, se deberán tramitar de forma individualizada los correspondientes incidentes de no ejecución de las sentencias, ante la Sala de lo Contencioso Administrativo del TSJA en Málaga, para que se pronuncie en cada caso sobre la procedencia o no de declarar la imposibilidad legal de ejecución de cada sentencia.
2,- Según el TS, la normalización de edificaciones ilegales no puede ser la directriz principal del planeamiento urbanístico. En este sentido, considera que el cometido de todo planeamiento consiste en la consecución de una ordenación racional del espacio físico comprendido dentro de su respectivo ámbito. El ordenamiento jurídico atribuye a la Administración la potestad de planeamiento con vistas a la realización del indicado objetivo. En definitiva, sólo en la medida en que sirvan a su finalidad típica vendrá a estar justificado el ejercicio de la potestad de planeamiento por parte de la Administración.
3.- El TS considera improcedente la categorización de suelos como urbano no consolidado, que en realidad son consolidados, a fines de normalización de las viviendas declaradas ilegales por sentencias firmes, como fórmula empleada de manera indiscriminada y como modo de tratar de solventar todas las patologías en que ha podido incurrirse con anterioridad a la revisión del PGOU.
En definitiva, no es jurídicamente correcto categorizar suelos como urbano no consolidado, que en realidad son consolidados, exclusivamente para obtener compensaciones y equipamientos, con la finalidad de restablecer el desequilibrio producido por las actuaciones irregulares.
4.- El TS no encuentra soporte legal a imponer deberes urbanísticos a los promotores, que ya no son propietarios, en este sentido, considera improcedente la atribución de cargas a los no propietarios, ya que rompe con el estatuto de la propiedad inmobiliaria, pues, sencillamente, se imponen obligaciones conectadas con la propiedad a quien ya no es propietario: el principio de la equidistribución de beneficios y cargas no puede convertirse en la finalidad del plan, antes bien, constituye su consecuencia necesaria.
5.- Según el TS, la imposición de tales cargas lo es en función del interés público propio de la potestad de planeamiento, pero no para “sancionar” actuaciones anteriores que lesionaron tal interés público y que, posiblemente, han salido temporalmente vía prescripción del ámbito de su exigencia, detectándose, en todo caso, una aproximación a una presunción de culpabilidad general, propia de los sistemas sancionadores.
6.- Según el TS, no existe una identificación del déficit dotacional, y en consecuencia, no considera justificado el establecimiento de nuevos equipamientos, para restablecer el equilibrio, como consecuencia de la construcción de las edificaciones irregulares.


EL PARCHEADO DEL PGOU DEL 86

El consejero de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio, José Fiscal, ha asegurado que la adaptación parcial del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de Marbella (Málaga) de 1986 a la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA) dará "seguridad" y "estabilidad" al urbanismo de la ciudad. El Gobierno local aprobará en la próxima junta local el expediente para contratar al personal que tendrá que llevar a cabo estas tareas. "Este Plan de Adaptación reconocerá aquellas afecciones sectoriales que hayan sobrevenido desde 1986; al tiempo que será un documento claro, definido, y actualizado de la realidad urbanística y posibilitará conocer, de forma transparente, a los ciudadanos y a los operadores económicos, cuáles son su derechos y deberes, garantizando la seguridad jurídica".

Esta medida transitoria es la elegida para desarrollar el urbanismo hasta la aprobación de un planeamiento definitivo que sustituya al de 2010 que fue anulado por el Tribunal Supremo. Servirá de base a todas las nuevas iniciativas y actuaciones que pudieran presentarse en materia de desarrollo urbanístico, ya que "se posibilita la implementación de nuevas modificaciones puntuales.

Por su parte, Bernal ha añadido que la concejala de Urbanismo, Isabel Pérez, explicará a la Corporación municipal en la próxima sesión plenaria las razones por las que el Ejecutivo local ha optado por esta vía para garantizar el desarrollo del municipio hasta la aprobación del futuro PGOU.

En ese momento, se presentará la propuesta de inicio del procedimiento de revisión del PGOU de 1986, en el que se incluirá la solicitud de la redacción del pliego de licitación del equipo redactor del próximo plan general. En este caso, el plazo es de entre cuatro y seis meses.

El alcalde ha defendido que la opción aprobada por el Ayuntamiento con el apoyo de la Junta dotará al urbanismo del municipio de la "estabilidad que requería Marbella desde hacía tiempo".

"Casi por unanimidad, los técnicos del Ayuntamiento, de la Junta y los expertos e inversores con los que hemos contactado han aprobado adaptar el PGOU de 1986 a la LOUA. La aprobación del futuro PGOU tiene la virtud de permitirnos construir el futuro que necesita Marbella", ha señalado Bernal.

El alcalde ha añadido que, actualmente, no hay viviendas ilegales, sino fuera de ordenación que serán ordenadas en el próximo PGOU. "La adaptación del planeamiento de 1986 es una solución transitoria que no vence, no tiene fecha de caducidad, por lo que tenemos toda la tranquilidad para elaborar el mejor PGOU", ha concluido el alcalde.

Por su parte, Fiscal ha apuntado que la adaptación del PGOU en vigor a la norma autonómica tiene las ventajas de ofrecer "estabilidad y seguridad" a los promotores interesados en invertir en el municipio y a los vecinos y de ofrecer la "flexibilidad" necesaria para realizar modificaciones oportunas "en situaciones sobrevenidas".

"No nos hubiera gustado que el Tribunal Supremo anulara el PGOU de 2010. Pero una vez hecho, tenemos la oportunidad de elaborar un planeamiento adaptado a los nuevos tiempos, que sea referencia en el resto de Andalucía y especialmente a los municipios costeros con vocación turística", ha indicado.

Fiscal ha destacado el trabajo que, de forma conjunta, han realizado ambas administraciones desde la nulidad del PGOU y ha destacado que "en tan solo tres meses, se ha tomado una decisión para buscar una solución transitoria mientras se elabora un nuevo PGOU".

Según Fiscal, este Plan de Adaptación del PGOU de 1986 a la LOUA "dará a los ciudadanos de Marbella una opción que elimina obstáculos al desarrollo, al tiempo que garantiza la transparencia y el urbanismo sostenible".

En estos momentos, 517 municipios de toda Andalucía tienen adaptados sus planes a la LOUA. A día de , siete millones y medio de andaluces viven en ciudades que han adaptado sus normas urbanísticas a la LOUA desde que se aprobara esta ley en 200

 
ANTECEDENTES

17 de diciembre de 2015 
 
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EL URBANISMO DE MARBELLA PENDIENTE DE UNA SOLUCIÓN TRANSITORIA 
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de la inspección urbanística, viviendas ilegales, y en la guía del urbanismo de Andalucía. Uno de los efectos de la nulidad del planeamiento de Marbella es la paralización del proceso de legalización, lo que conlleva el cierre de los expedientes de regularización de viviendas que se estaban tramitando. El Plan General de 2010 fijaba un procedimiento de regularización de viviendas mediante un sistema de compensaciones que establecía cargas urbanísticas sobre los inmuebles irregulares y que obligaba a propietarios y promotores a aportar suelos al Ayuntamiento como medio para legalizar la situación. 
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Desde 2012, debido a la falta de respuesta voluntaria por parte de los afectados, el Ayuntamiento comenzó a abrir los expedientes de forma unilateral para obligar a los promotores a regularizar los inmuebles y obtener las compensaciones correspondientes. Así fue como al año siguiente había en proceso de normalización 285 expedientes.
Sin embargo, las sentencias del Tribunal Supremo invalidaron este procedimiento ideado por el equipo redactor del Plan General, al considerar que una norma de planificación urbanística tiene por objeto diseñar la ciudad para el futuro y no puede constituirse en el instrumento para legalizar irregularidades cometidas con anterioridad. Fue una de las principales causas por las que el alto tribunal falló la anulación del PGOU.
Ahora, el Ayuntamiento de Marbella ha declarado oficialmente que el centenar de procedimientos urbanísticos que estaban abiertos para la normalización de inmuebles irregulares no pueden seguir adelante, por lo que archiva los expedientes.
Esta fórmula administrativa, según explicó el portavoz municipal, Javier Porcuna, es necesaria para poder implantar una norma que rija el urbanismo hasta tanto culmine el proceso de aprobación de un Plan General. «Sin este trámite no se puede pasar al paso siguiente, que es acometer la solución transitoria», explicó Porcuna, que aseguró al final del proceso habrá una solución general
Según el portavoz, la imposibilidad material de seguir con estos expedientes se ha llevado a Junta de Gobierno para que no constituyan un obstáculo en el momento en que se arbitre la solución transitoria.
A todos los afectados, según el portavoz, «se le buscará respuesta con la solución transitoria en la que trabaja el Ayuntamiento, previamente a la definitiva» y ha explicado que se trata de transformaciones urbanísticas con fines de normalización. 


 
 
 
 
 

 

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