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13 de diciembre de 2016
 
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DECLARACIÓN COMO ASIMILADO A FUERA DE ORDENACIÓN (AFO).
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  • Los alumnos deberán remitir a su tutor un análisis sobre las ventajas que ofrece la declaración como Asimilado a Fuera de Ordenación (AFO) y el alto número de solicitudes que están realizando los inversores inmobiliarios extranjeros en Andalucía.
Ley 6/2016, de 1 de agosto, por la que se modifica la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía para incorporar medidas urgentes en relación con las edificaciones construidas sobre parcelaciones urbanísticas en suelo no urbanizable. Esta nueva regulación se acompaña de unas medidas para garantizar la identificación de edificaciones en suelo no urbanizable, entre las que debe destacarse la obligación de los municipios de iniciar tal identificación, de acuerdo con el procedimiento previsto en el artículo 4 del citado Decreto 2/2012, en el plazo máximo de dos años desde la entrada en vigor de esta ley. En caso de incumplimiento, la Comunidad Autónoma podrá subrogarse en dicha obligación a fin de garantizar la puesta en práctica de forma efectiva del citado decreto. La modificación legislativa queda plenamente justificada por la clarificación que supone para los ciudadanos el conocer con certeza el régimen aplicable a las edificaciones construidas sobre parcelaciones urbanísticas en suelo no urbanizable, para las que ha transcurrido el plazo establecido por el artículo 185.1 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre.

La modificación la Ley 6/2016 hs propiciado que muchos inversores inmobiliarios hayan iniciado ya los trámites para regularizar sus propiedades. La reforma, en vigor desde agosto de este año, beneficia a las viviendas construidas en pequeñas parcelas a las cuales se le abre la vía de la regularización solicitando su declaración como Asimilado a Fuera de Ordenación (AFO). Se trata de una figura contemplada en el Decreto de Regularización 2/2012, un régimen jurídico especial que posibilita una regularización administrativa y jurídica para aquellas construcciones que se realizaron sin licencia municipal, que incumplían alguna normativa urbanística o que se realizaron en suelos rústicos donde no se podía edificar.

El propietario debe solicitar su regularización en el Ayuntamiento. Se le exige, entre otra documentación, un proyecto técnico visado con los planos, instalaciones y una memoria de la vivienda.

Si la casa fue construida con licencia de obra o con permiso municipal de la parcelación, aún siendo ilegal, es necesario proceder a su anulación. Después se remite el acuerdo al Consejo Consultivo de la Junta de Andalucía para que se pronuncie. Si es positivo, el pleno debe ratificar la anulación. Es entonces cuando comienza el expediente propiamente dicho.

Para tramitar las solicitudes de los dueños los municipios deben contar con avance del PGOU adaptado a la LOUA y al Decreto 2/2012. La reforma llevada a cabo por la Junta de la LOUA a través de la Ley 6/2016 establece un plazo de dos años para que los municipios redacten el avance del planeamiento. En caso contrario será la Junta de oficio la que lo realice para no privar a los dueños del derecho a regularizar sus casas.

Aunque la obtención de la declaración como AFO en ningún caso supone la legalización de la vivienda, para los propietarios representa la salvación de sus casas, ya que antes de la modificación de la LOUA estaban afectados por la «imprescritibilidad». 

El certificado de AFO permite a los dueños poder inscribir los inmuebles en los registros de la propiedad y acceder a los servicios básicos de luz y agua.

El trámite consiste en que el propietario debe solicitarlo. Después el pleno del Ayuntamiento, que debe tener al menos el avance del PGOU, propone la nulidad de la licencia, si es que la tiene, aunque no responda la legalidad. Se envía el acuerdo plenario al Consejo Consultivo. Una vez pronunciado este órgano, el pleno debe confirmar la nulidad y sólo entonces se puede iniciar la tramitación, aunque el propietario debe presentar un proyecto idéntico al de una vivienda nueva.

El procedimiento se puede prolongar durante cerca de un año, teniendo en cuenta que los ayuntamientos de los pueblos pequeños no cuentan con un técnico todos los días de la semana para facilitar la tramitación de estos expedientes. En los ayuntamientos de mayor tamaño, dotados de equipos técnicos en sus plantillas de personal, el proceso tampoco se acorta, a pesar de que la declaración de AFO es una competencia de los ayuntamientos.

EJEMPLOS

Alcaucín ha podido iniciar este procedimiento gracias a que cuenta con una avance de PGOU aprobado y adaptado a la LOUA y al Decreto 2/2012. 

En el caso de Alcaucín, estos expedientes no están representando ningún ingreso extra para el Consistorio, ya que se está compensando a los propietarios la licencia abonada en su día. 

Además son expedientes que están absorbiendo casi por completo el trabajo de los técnicos y juristas del Ayuntamiento, por lo que en la práctica son trámites que cuestan dinero a las arcas municipales.
 


 
 
 
 
 

 

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