a.
Definiciones.
b. Cuándo
es factible y por qué surge.
2. Características.
3. Clases de "Project finance".
a.
En base a los tipos de financiación.
b. En base
a naturaleza
c. En base
a forma.
d. En base
a objeto.
e. En base
a tipo de tramos.
4. Ventajas e inconvenientes.
5. Partes intervinientes.
TALLER DE
TRABAJO
Las características
de un project finance.
TALLER DE
TRABAJO
Ventajas e inconvenientes
de un project finance
1. Ventajas.
a.
Para los promotores.
b. Para el
banco financiador.
2. Inconvenientes
TALLER DE
TRABAJO
Fases de un proyecto
financiado mediante project finance.
1. Fase previa
2. Fase de construcción
3. Fase de operación
TALLER DE
TRABAJO.
Los protagonistas de
un project finance.
1. Los "sponsors" o promotores
y los accionistas
2. Socios industriales y
tecnológicos
3. Socios financieros
4. Proveedores y suministradores
5. Administraciones públicas
6. Otros socios interesados-clientes
7. La sociedad vehículo
del proyecto (SVP)
8. Los consultores y asesores
externos
9. Asesores legales
10. Asesores técnicos
Asesores
de ingeniería.
Asesor medioambiental
11. Asesores de medioambiente
12. Las compañías
aseguradoras
13. Las instituciones financieras
TALLER DE
TRABAJO
La Sociedad Vehículo
del Proyecto (SVP)
1. Socios promotores del
proyecto.
2. Socios industriales
3. Socios financieros
4. Socios proveedores, constructoras
o Cliente final del proyecto.
TALLER DE
TRABAJO
El Project Finance inmobiliario.
1. El Project finance inmobiliario.
2. Viabilidad del Project
Finance.
TALLER DE
TRABAJO
Etapas de un Project
Finance.
1. Proporción de
las distintas fuentes de financiación.
2. Estructura de la deuda.
3. Modelo de proyecciones
financieras.
4. Garantías del
proyecto y de los accionistas.
TALLER DE
TRABAJO
Diseño de la estructura
de un Project Finance.
1. Diseño de la estructura
financiera.
2. Ratio de Cobertura del
Servicio de la Deuda (RCSD).
TALLER DE
TRABAJO
Cierre financiero del
Project Finance.
TALLER DE
TRABAJO
Análisis de sensibilidad
y seguimiento del Project Finance.
TALLER DE
TRABAJO
Caso práctico
de Project Finance.
1. Sociedad vehículo
del proyecto.
2. Descripción del
proyecto.
3. Presupuesto y calendario
de obras.
4. Estructura de la financiación.
5. Términos y condiciones
de la oferta de financiación a largo plazo.
6. Garantías y coberturas
principales de la operación.
Seguros
Ratio de cobertura
Fondo de reserva
7. Proyecciones: caso
base
Hipótesis.
Inversión.
Deuda.
Ingresos y
gastos.
Cuenta de
resultados.
Circulante.
Estado de
flujo de caja.
8. Análisis de sensibilidad
del caso base conjunto
9. Riesgos, coberturas y
mitigantes.
Construcción
(finalización del proyecto, sobrecoste del proyecto, retraso finalización,
abandono, autorizaciones, permisos, licencias, contrato cerrado “llave
en mano”, etc.
TALLER
DE TRABAJO
Esquemas.
Introducción al Project Finance
Obtención de fondos
a través de la Sociedad Vehículo, que repagará la
deuda con la generación de cash-flows del propio Proyecto
• En caso de insolvencia,
los Bancos no pueden recurrir a la Matriz, sino a los propios activos del
Proyecto
• Due Diligence
Ventajas e inconvenientes
del promotor inmobiliario
Project Finance: Rasgos
Comunes
• Cash flow estables y predecibles
• Sentido económico
del Proyecto
• Marco legal adecuado y
estable
• Gestor / Concesionario,
con solvencia y capacidad de gestión probada
• Tamaño del Proyecto
suficiente (diseño a medida)
• Posibilidad de asignar
riesgos entre los partícipes
TALLER DE
TRABAJO
Esquemas. Project
Finance
Préstamo bancario
senior (senior loan agreement)
• Prioridad en el orden
de prelación de créditos
• Garantías reales
Préstamo mezzanine
(mezzanine loan agreement)
• Segundo en el orden de
prelación de créditos
• Garantías reales
limitadas
“Equity kicker”
Bonos de alto rendimiento
(high yield bonds)
Intercreditor agreement
Contrato de sindicación
(syndication agreement)
Paquete de garantías
(securities package)
Due diligence
Covenants financieros (financial
covenants)
• Profits cover – EBITDA
/ Interest Costs ratio
• Cash cover – Cashflow
/ Total Funding Costs ratio
• Gearing – Total Debt /
EBITDA ratio
• Net worth – patrimonio
neto mínimo
• Capital expenditure –
inversiones máximas
CHECK-LIST
¿Qué es project
finance?
Razones para su utilización,
ventajas y desventajas.
Esquema básico de
un Project Finance.
Sociedad Vehículo
del Proyecto.
Socios promotores.
Aseguradores.
Consultores y asesores externos.
Instituciones financieras.
Modalidades de project finance
Build - Operate - Transfer.
Build - Own - Operate -
Transfer.
Build - Own - Operate.
Build - Lease - Transfer.
Design - Build - Finance
- Operate.
Design - Construct - Manage
- Finance.
Riesgos en un project finance
Riesgo de construcción.
Riesgo de explotación.
Riesgo de mercado.
Riesgos financieros.
Riesgos políticos
y de fuerza mayor.
Riesgos legales.
Riesgos medioambientales.
Contratos habituales en
Project Finance.
Cláusulas típicas
en contratos de Project Finance.
Alternativas a los riesgos.
¿Qué fórmulas
de financiación están resultando más efectivas y cuáles
están siendo las preferencias de las entidades financieras en cuanto
a tipo de promoción inmobiliaria?
¿Qué cláusulas
hay que incluir en los contratos de financiación inmobiliaria?.
Casos Prácticos de
Financiación: Financiación de Promoción Residencial•Financiación
de Promoción no Residencial
La financiación del
Suelo de largo desarrollo
La Financiación de
Suelo Finalista
La Financiación al
Promotor Residencial. Fórmulas. La Financiación de Proyectos
no Residenciales
Forward Purchase, Forward
Funding
