| Las cooperativas
de viviendas pueden adquirir, parcelar y urbanizar terrenos y, en general,
llevar a cabo cuantas actividades sean necesarias para el cumplimiento
de sus objetivos sociales.
Las cooperativas
de viviendas también pueden tener por objeto la rehabilitación
de viviendas, locales y edificaciones e instalaciones complementarias para
destinarlos a sus socios, así como la construcción de viviendas
para cederlas a los socios mediante el régimen de uso y disfrute,
bien para uso habitual y permanente, bien para descanso o vacaciones, o
destinadas a residencias para personas mayores o con discapacidad.
Características
Ninguna persona
puede ser simultáneamente, en una misma comarca, titular de más
de una vivienda o local de promoción cooperativa, salvo en aquellos
casos en que la condición de familia numerosa haga necesaria la
utilización de dos viviendas, siempre que puedan constituir una
unidad vertical u horizontal.
Los entes públicos,
las cooperativas y las entidades sin ánimo de lucro que necesiten
locales para llevar a cabo sus actividades pueden ser socios de las cooperativas
de viviendas. La limitación a que se refiere el apartado 1 no afecta
a estas entidades.
La cooperativa
puede adjudicar y ceder a los socios, mediante cualquier título
admitido en derecho, la plena propiedad o el pleno uso de las viviendas,
locales o instalaciones y edificaciones complementarias. Si mantiene la
propiedad, los estatutos sociales han de establecer las normas de uso y
los derechos y obligaciones de los socios y de la cooperativa, pudiendo
regular la posibilidad de que el derecho de uso de la vivienda o el local
se ceda a socios de otras cooperativas de viviendas que tengan establecida
esta modalidad o se permute con estos.
Las cooperativas
de viviendas pueden enajenar o alquilar a terceras personas que no sean
socias de las mismas los locales y las instalaciones y edificaciones complementarias
de su propiedad, pero no las viviendas. En caso de que, una vez finalizada
la promoción y adjudicadas las viviendas a los socios, quedara alguna,
puede adjudicarse a una tercera persona no socia siempre que cumpla las
condiciones objetivas que fijan los estatutos sociales.
Ninguna persona
puede ejercer simultáneamente los cargos de miembro del consejo
rector o de interventor de cuentas en más de una cooperativa de
viviendas. Los miembros del consejo rector no pueden recibir, en ningún
caso, remuneraciones o compensaciones por el ejercicio del cargo, sin perjuicio
del derecho a ser resarcidos de los gastos que este cargo les origine.
Una cooperativa
de viviendas no puede disolverse hasta que haya transcurrido un mínimo
de cinco años, o un plazo superior si lo indican los estatutos o
lo exigen los convenios de colaboración con entidades públicas,
desde la fecha de transmisión de las viviendas o desde la última
promoción que haya realizado. Si no ha realizado ninguna promoción,
no puede disolverse si no han transcurrido tres años desde su constitución.
Régimen
económico
1. Las cooperativas
de viviendas han de observar, en cuanto a los excedentes, las siguientes
prescripciones:
a) Han de aplicar
los porcentajes que se indican a continuación para la formación
y ampliación del fondo de reserva obligatorio y del fondo de educación
y promoción cooperativas:
1.º Sobre
el precio total de la vivienda, de los locales o de las edificaciones complementarias,
incluidos el terreno, la urbanización, la construcción y
los gastos generales, un porcentaje no inferior al 2%, calculado sobre
un precio base que en ningún caso puede ser inferior al que resulte
de aplicar los módulos fijados para las viviendas de protección
oficial o de régimen similar.
2.º En
los procesos de rehabilitación, un porcentaje del 1% sobre el presupuesto
de los trabajos de rehabilitación.
3.º Si
venden solares urbanizados a otras cooperativas, a entes públicos
o a entidades sin ánimo de lucro, un porcentaje del 0,25% sobre
el precio de venta.
b) En caso
de que en la cooperativa todavía existan excedentes, debe aplicarse
la norma general del artículo 81.
2. Debe aplicarse
al fondo de reserva obligatorio el 90% de la cantidad que resulte de la
detracción de los porcentajes fijados por el apartado 1.a, debiéndose
destinar el restante 10% al fondo de educación y promoción
cooperativas.
3. El fondo
de reserva obligatorio, que tiene una función similar a la de un
fondo de inversión, ha de ser utilizado, principalmente, para alguna
o algunas de las siguientes finalidades:
a) Sufragar
los costes que pueda originar la creación de suelo urbano, tanto
si es creado por la propia cooperativa como si lo es con la colaboración
de otras cooperativas, de corporaciones locales, del Instituto Catalán
del Suelo o de las sociedades mixtas que se constituyan con tal finalidad.
b) Crear reserva
de suelo para futuras promociones o para el desarrollo por fases de una
promoción.
c) Cubrir
las necesidades de autofinanciación que se produzcan entre las aportaciones
de los socios y la obtención de los préstamos hipotecarios.
d) Financiar
las promociones que se adjudiquen a la cooperativa en régimen de
uso.
Transmisión
de viviendas
La cooperativa
disfruta del derecho de tanteo para poder ofrecer viviendas a los socios
expectantes, por riguroso orden de antigüedad de la fecha de ingreso
en el caso de transmisión inter vivos de viviendas y de locales
antes de que hayan pasado cinco años desde la entrega de la vivienda,
o un plazo superior si lo indican los estatutos sociales o los convenios
con entidades públicas para la adquisición de suelo.
El precio de
tanteo ha de ser igual a la cantidad desembolsada, incrementada con la
revalorización que hayan experimentado de acuerdo con el índice
de precios al consumo del sector durante el período comprendido
entre las fechas de las aportaciones parciales y la fecha de transmisión
de los derechos sobre la vivienda o el local.
El derecho
de adquisición preferente a que se refiere el apartado 1, en las
mismas condiciones de precio, se aplica también en el caso de que
quieran transmitirse los derechos del socio referentes a la adquisición
de la plena propiedad de la vivienda o el local.
Si transcurren
tres meses desde que el socio comunica a la cooperativa el propósito
de transmitir sus derechos sobre la vivienda y ningún socio expectante
ha utilizado la preferencia, el socio transmisor queda facultado para transmitirlos
a terceras personas que no sean socias.
Posibilidad
de existencia de fases
En el caso
de las cooperativas de viviendas, los estatutos sociales pueden regular
que la construcción de cada fase o bloque se realice con autonomía
de gestión y patrimonios separados, sin que los socios no integrados
en cada una de las promociones se vean responsabilizados por la gestión
económica del resto. Si se hace uso de esta posibilidad, debe llevarse
contabilidad independiente, sin perjuicio de la contabilidad general de
la cooperativa, y, en todo caso, antes debe hacerse constar expresamente
frente a las terceras personas con quienes haya que contratar.
Los estatutos
sociales pueden regular la existencia de asambleas de fases o bloques,
a las cuales pueden delegarse competencias de la asamblea general, excepto
en los asuntos que afecten a toda la sociedad o a la responsabilidad del
patrimonio general o de los demás patrimonios separados, o a los
derechos o las obligaciones de los socios no adscritos a la fase o al bloque
respectivos.
Auditoría
externa
Las cooperativas
de viviendas, antes de presentar las cuentas anuales a la aprobación
de la asamblea general, han de someterlas a la auditoría de cuentas
para su verificación, de conformidad con la normativa que regula
la auditoría de cuentas, en los siguientes supuestos:
a) Si la cooperativa
tiene en promoción más de cincuenta viviendas o locales.
b) Si se construye
por fases o bloques y se hace con autonomía de gestión y
con patrimonios separados, sea cual sea el número de viviendas o
de locales que se construyen.
c) Si la gestión
empresarial de la actividad inmobiliaria se ha concedido, mediante cualquier
tipo de mandato, a personas físicas o jurídicas que no sean
los miembros del consejo rector o el director.
d) Si la cooperativa
mantiene la propiedad de los inmuebles y únicamente ha adjudicado
y cedido a los socios su usufructo por cualquier título admitido
en derecho.
e) Si la obligatoriedad
de la auditoría de cuentas viene impuesta por los estatutos sociales
o si lo acuerda la asamblea general.
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