| LA GESTORA
DE COOPERATIVAS
Una gestora
de cooperativas es una sociedad mercantil que se dedica a prestar servicio
integral de asesoramiento y gestión a las cooperativas, para que
estas puedan promover edificaciones de forma profesional a cambio de un
precio pactado entre ambas partes.
Sus cometidos
son totales en la promoción, desde procurar el suelo sobre el que
se edificará, procurar la obtención de financiación,
la empresa constructora que se encargue de las ejecución de las
obras, los medios técnicos y profesionales necesarios para el buen
fin del proyecto, coordinar la tramitación de las licencias necesarias,
informar puntualmente a la cooperativa y a sus socios, y coordinar la promoción
hasta lograr entregar las llaves de las viviendas a los cooperativistas.
La gestora
de cooperativas en ningún momento puede disponer de los fondos económicos
de la cooperativa que deben ser utilizados exclusivamente por ella a través
de sus órganos de representación.
EL PROBLEMA
DE LA MONETIZACIÓN DE LAS CESIONES OBLIGATORIAS
Monetizar el
suelo dotacional. Esto supone que el ayuntamiento renuncia a suelo de uso
común a cambio del dinero. Este procedimiento (la monetización)
a veces entra en contradicción con diversas sentencias que consideran
que estas “redes locales” no son monetizables. Asistimos por ello a un
posible conflicto legal, que, una vez aprobado este plan al tiempo que
consolida los derechos a los propietarios, expone al Ayuntamiento a futuras
indemnizaciones.
La Ley 6/2013,
de 23 de diciembre, de Medidas Fiscales y Administrativas de la Comunidad
de Madrid, añade una nueva letra f) al artículo 36.6 de la
Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, con el
siguiente tenor literal:
f) En suelo
urbano, el deber de cesión de suelo recogido en la letra a) podrá
satisfacerse mediante el pago de su equivalente en dinero, cuando dentro
del ámbito de actuación no se disponga de la superficie necesaria
para ello. Dicho deber se cumplirá en el momento del otorgamiento
de la licencia de obra y, en su caso, licencia de actividad.
Las medidas
compensatorias recogidas en el artículo 67.2 podrán ser materializadas
según lo expuesto en el párrafo anterior
Letra
f) del número 6 del artículo 36 introducida por artículo
22 de Ley [COMUNIDAD DE MADRID] 6/2013, 23 diciembre, de Medidas Fiscales
y Administrativas («B.O.C.M.» 30 diciembre).
EJEMPLOS
EN MADRID
En el caso
de cooperativa Metropolitan, en las cocheras del metro de Madrid, el problema
es que el nuevo ayuntamiento no hace suyo el proyecto de desmantelar las
instalaciones abandonadas para construir una torre de 25 plantas. Una de
las razones es el posible valor histórico del conjunto arquitectónico,
que data de 1919.
La sorpresa
de los cooperativistas que ya han entregado 100.000 euros ha sido mayúscula.
La paralización
de los trámites es una amenaza importante y los cooperativistas
no quieren ni oír de reformular el proyecto para que accedan a una
vivienda aunque sea en otras condiciones.
Los nuevos
desarrollos urbanísticos deben ceder un 10% del aprovechamiento
lucrativo al Ayuntamiento. En el caso de Chamberí, la cooperativa
y la gestora alcanzaron un preacuerdo verbal con el anterior ayuntamiento
para que ese 10% se monetizaría, es decir, que se sustituiría
en una compensación económica. La monetización de
ese 10% supondría un ingreso para las arcas de la ciudad de más
de 10 millones de euros. Así que con el preacuerdo se comercializaron
las viviendas de la cooperativa.
Cuando cambió
el gobierno municipal, el ayuntamiento se opuso a monetizar el 10% del
aprovechamiento lucrativo de la parcela. Prefieren suelo.
Esto afectaba
a 45 familias que ya tenían asignada una vivienda y ya habían
realizado varios pagos.
Los cooperativistas
ofertaron al ayuntamiento tres posibles salidas: la compensación
económica, la cesión de ese 10% en equipamientos para el
distrito dentro de la parcela o la cesión de ese mismo número
de viviendas en otro punto de la ciudad. La respuesta del Ayuntamiento
ha sido la misma, no.
Y así
han pasado meses de negociaciones de la cooperativa con el área
de Urbanismo y con la Junta de Distrito de Chamberí.
Incluso se
celebró una reunión el 15 de diciembre con la alcaldesa,
Manuela Carmena y el director general de Planeamiento municipal. La reunión
se centró en la existencia de 62 viviendas protegidas de precio
básico (VPPB) entre el total de 443 viviendas, una cifra que no
parecía muy social al nuevo gobierno municipal. Tampoco sirvió
de mucho el compromiso de la cooperativa de hacer un nuevo parque público
de 17.000 metros cuadrados sobre las cocheras soterradas y la cesión
de una parcela para usos terciarios de casi 7.000 metros cuadrados edificables
para equipamientos públicos como un centro cultural, una biblioteca
o un centro de mayores.
Según
varios medios como Estrella Digital, desde el Ayuntamiento resaltan que
es "totalmente legal" reclamar el 10% del suelo y culpan a la cooperativa
de "vender más pisos de los permitidos", cuando "sólo tenían
un acuerdo verbal con el anterior gobierno". También señalan
que Si el Ayuntamiento exige el 10% del terreno en lugar de la monetización
del mismo, el criterio para expulsar a los socios sería "la antigüedad".
Es decir, los últimos 45 en sumarse al proyecto no tendrían
acceso a una vivienda. Este es otro tema, el de la preferencia en casos
de exclusión, que merece un examen completo.
ANTECEDENTES
Cooperativa
Metropolitan. Gestora Ibosa. En 2014 se funda Residencial Metropolitan
que se hace en subasta con la parcela de las cocheras del metro de Madrid.
Con un buen proyecto arquitectónico, la gestión de la cooperativa
se impuso en la subasta con 88 millones de euros. El proyecto era muy grande
en volumen de metros, viviendas y facturación. Se trataba de una
torre de viviendas de 25 plantas que sería la tercera más
alta de Madrid, con un diseño futurista, 443 viviendas y 203 millones
de euros de inversión. El proyecto contaba con 62.500 metros cuadrados
de edificabilidad y todo estaba previsto para empezar en 2017. El proyecto
tenía desde viviendas protegidas de un dormitorio hasta cinco habitaciones
de promoción libre con varios modelos intermedios. A cambio se entregaba
al ayuntamiento un parque público de 1,5 hectáreas. Pero
todo se complicó a medida que se empezaron a redactar el plan parcial
y el proyecto de reparcelación, de urbanización y de demolición.
La idea era coordinar con Metro para integrar el proyecto de soterramiento
de las cocheras dentro de la urbanización, además de crear
viales de comunicación con Bravo Murillo, Reina Victoria o la Avenida
Pablo Iglesias. El proyecto era tan grande que se empezó a pensar
en que era demasiado para una cooperativa de viviendas y que tenía
que entrar un fondo de inversión.
La experiencia
de Ibosa se centraba fundamentalmente en cooperativas en Valdebebas con
las promociones Residencial Perseus y Residencial Caelum, en la zona de
Cárcavas, así como las promociones de Residencial Columba,
Perseidas, Orion, Sagittae y Atenea, así como Residencial
Mizar en el Ensanche de Vallecas.
La parcela
de Cuatro Caminos es una superficie de 62.000 metros cuadrados de edificabilidad
que se destinará fundamentalmente a uso residencial, incluyendo
viviendas de protección pública, admitiendo también
en menor proporción uso terciario, de Administración pública
y una nueva zona verde. El inicio de su construcción se preveía
para 2016 y el final, en 2018.
En 2014, el
grupo Ibosa realizó la oferta más alta para la adquisición
de la parcela de las cocheras de Cuatro Caminos al presentar la cantidad
más elevada en el proceso de subasta para hacerse con estos terrenos,
valorada en 88,3 millones de euros. Con ello, el suburbano adjudicó
a dicha empresa esta parcela en un proyecto que contempla tres edificios
residenciales, un edificio de oficinas y otro para la Administración
pública, aparte de soterrar las actuales cocheras de Metro. También
se contempla la creación de un gran parque urbano de más
de 14.000 metros cuadrados.
Otra de las
características del proyecto es la construcción de una torre
de más de 25 alturas con la idea de que esa edificación se
convierta en uno de los edificios residenciales más altos y modernos
de Madrid capital. La denominada Torre Metropolitan, según detalla
el pliego, sería el tercer edificio residencial más alto
de la capital. Asimismo, el rascacielos incorporará también
una planta de usos comunes con terraza y un espacio en cubierta donde se
ubicará una piscina de niños y adultos, que contribuirá
a la eficiencia energética del edificio ayudando a reducir el sobrecalentamiento
de éste en verano y el frío en invierno.
La construcción
de estos inmuebles se hará bajo la cooperativa gestionada por Ibosa,
Residencial Metropolitan, sobre un terreno de 40.000 metros cuadrados,
que ocupan actualmente las cocheras situadas entre las calles Pablo Iglesias,
avenida Reina Victoria y Bravo Murillo.
SEGUNDO
EJEMPLO
En el mismo
distrito, aunque en este caso finalmente se aprobó. Nos referimos
al Taller de Precisión de Artillería (APR.07.09), parcela
situada en la Calle Raimundo Fernández Villaverde junto al Paseo
de la Castellana que se encuentra dentro de un Área de Planeamiento
Remitido (APR). Esto significa que requiere para su desarrollo de un Plan
Parcial donde se defina, principalmente, la cesión final de equipamientos
y dotaciones públicas, el grado de protección de la edificación
y las volumetrías específicas.
Esta parcela
fue subastada por 111 millones de euros por el Ministerio de Defensa a
una cooperativa de viviendas y la solución municipal fue monetizar
el suelo dotacional.
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