En España
se calcula que habría del orden de las 900.000 parcelas que podrían
beneficiarse de esta medida fiscal. En Extremadura se desconoce el dato,
si bien existen 14.117 hectáreas sin edificar según la Dirección
General del Catastro que habría que revisar. No todas se verán
beneficiadas, dado que en muchos casos han sido desarrolladas sobre el
papel, con un plan parcial o un programa de ejecución, y no se han
desarrollado porque no interesa a efectos de mercado.
Sin embargo,
un buen número de propietarios no sólo verán rebajado
su impuesto de bienes inmuebles de manera ostensible (la diferencia de
un IBI rústico a otro urbano es hasta 12 veces menor) sino que la
minoración del valor catastral del bien tendrá efectos en
otros impuestos como el de la renta de las personas físicas, el
incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana o incluso el
impuesto de transmisiones patrimoniales llegado el caso.
A modo de ejemplo,
la gerencia regional del Catastro en Badajoz y la territorial de Cáceres
se preparan para la ardua tarea que se les viene encima a raíz del
cambio suscrito en la reforma de la Ley Hipotecaria aprobada el pasado
24 de junio, según la cual los terrenos urbanos que no hayan sido
desarrollados urbanísticamente en los diferentes municipios deberán
pagar un Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) de naturaleza rústica
y no urbana como venía ocurriendo hasta ahora. Ello conlleva que
un buen número de terrenos urbanos no desarrollados urbanísticamente
porque sus propietarios no han querido o no lo han creído conveniente
porque el mercado no presentaba capacidad para asumirlos cambien de registro
y, en consecuencia, vean rebajado ostensiblemente su tributación,
lo que también se traducirá en una merma de los ingresos
para los ayuntamientos.
Desde la Dirección
General del Catastro señalan que ya hay municipios que están
comunicando la situación urbanística de sus suelos urbanizables
para que puedan pasar a la situación de rústicos si carecen
de ordenación detallada. La reforma legal indica que la modificación
tributaria de estos terrenos entra en vigor el 1 de noviembre, lo que impone
que los padrones de bienes inmuebles de cada municipio deban estar modificados
antes de enero del 2016 a efectos de que los recibos girados a partir de
mayo o junio, según las provincias de Cáceres o Badajoz,
incorporen las nuevas cantidades. Se trata de suelo que no disponga de
ningún instrumento de desarrollo, es decir, si ya contaran por ejemplo
con un plan parcial aprobado tendrían calificación de urbanos
y seguirían pagando el mismo IBI que hasta ahora.
El cambio de
la ley, la 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria, se
debe a la incorporación de una sentencia del Tribunal Supremo de
2014 que guarda relación con la ciudad de Badajoz. Se trata de un
conflicto entre el ayuntamiento de la ciudad y la fundación 'Hija
de Pepe Reyes, Dolores Bas', propietaria de unas 17 hectáreas afectadas
por la recalificación obtenida en el revisión del Plan General
de la ciudad del año 2007. La institución, a través
del abogado Luis Díaz Ambrona, pleiteó hasta ganar la sentencia
que ahora se convierte en norma general para todo el territorio nacional
si bien no con carácter retroactivo. Desde la Delegación
de Hacienda en el Ayuntamiento de Badajoz, por ejemplo, se informa de que
técnicos de Urbanismo están revisando pormenorizadamente
todas las parcelas afectadas a efectos de comunicarlo al Catastro.
ANTECEDENTES
22 de julio
de 2015
NOTICIA
ADAPTADA AL SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIÓN CONTINUA
PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. ©
RECLASIFICACIÓN
DE LOS SUELOS URBANIZABLES INCLUIDOS EN SECTORES O ÁMBITOS DELIMITADOS
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com de fiscalidad inmobiliaria.
Ley 13/2015 – Modificación en la regulación de los suelos
urbanizables. Con la Ley 13/2015, de 24 de junio, de reforma de la Ley
Hipotecaria y del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario,
se incorpora una importante modificación en la regulación
de la clasificación y valoración catastral de los suelos
urbanizables que no cuenten con determinaciones de ordenación detallada
o pormenorizada, para adaptarse al criterio establecido en la Sentencia
del Tribunal Supremo de 30 de mayo de 2014. Dicha modificación,
que se ha impulsado a instancia de la Federación Española
de Municipios y Provincias (acuerdo de la Junta de Gobierno de 30 de septiembre
de 2014) afecta a los artículos 7.2.b), 30 y Disposiciones transitorias
2ª y 7ª del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.
En virtud de esta reforma, la Dirección General del Catastro ha
de proceder a reclasificar los suelos urbanizables incluidos en sectores
o ámbitos delimitados, cuando no cuenten con dicha ordenación
(plan parcial o similar). Dichos suelos pasarán a clasificarse como
suelos de naturaleza rústica y se valorarán teniendo en cuenta
el criterio de localización. Las mencionadas modificaciones, que
se van a realizar mediante procedimientos simplificados de valoración
colectiva, requieren el suministro previo de información por parte
de los Ayuntamientos sobre los suelos urbanizables de su ámbito
que no cuenten con determinaciones de ordenación detallada o pormenorizada.
Convertir
conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías
prácticas
En este
sentido, aquellos municipios que estén interesados en que se realicen
los procedimientos simplificados durante el año 2015 deberán
iniciar cuanto antes los trabajos preparatorios de la citada información,
para lo cual es necesario que se pongan en contacto con la Gerencia del
Catastro correspondiente a su ámbito territorial.
En relación
con los plazos para la solicitud de aplicación de coeficientes de
actualización de valores catastrales previstos en el artículo
32.2.c) del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, si el
Ayuntamiento tiene una Ponencia de valores aprobada antes del año
2002 o entre el año 2004 y 2009, puede solicitar la actualización
de valores catastrales mediante la aplicación de los coeficientes
(al alza o a la baja) que fije la Ley de Presupuestos Generales del Estado
para 2016, y así acercarlos al entorno del 50 por 100 del valor
de mercado inmobiliario, que es la referencia deseable de acuerdo
con la normativa vigente. Dicha solicitud ha de recibirse en la Dirección
General del Catastro antes del próximo día 31 de julio de
2015 (plazo ampliado por la Ley de Presupuestos Generales del Estado para
2015 como consecuencia de la celebración de las elecciones municipales
del mes de mayo).
La Dirección
General del Catastro está llevando a cabo desde el año 2013
el Plan de Regularización Catastral, de conformidad con la Disposición
Adicional 3ª de la Ley del
Catastro
Inmobiliario. Dicho procedimiento de lucha contra el fraude posibilita
incorporar de manera ágil al Catastro todas las construcciones no
declaradas de cada municipio (obras nuevas, rehabilitaciones, ampliaciones,
etc.), permitiendo que todos los contribuyentes tributen de acuerdo con
la realidad de sus inmuebles y su capacidad económica. El procedimiento
ya ha sido iniciado en más de 4.172 municipios.
CLAVES PRÁCTICAS
DE LA LEY 13/2015
La Ley
13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por
Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro
Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo,
ha sido publicada en el BOE de 25 de junio de 2015 y, salvo algún
precepto concreto, entrará en vigor plenamente el próximo
1 de noviembre de 2015.
La delimitación
geográfica de las fincas registrales era, generalmente, sólo
potestativa, y no obligatoria, y además se permitían bases
gráficas no georreferenciadas. Se aumenta el número de supuestos
en los que la identificación geográfica es requisito para
la inscripción registral, a partir de su entrada en vigor absolutamente
todos los supuestos de apertura de folio registral, tales como segregación,
división, agrupación o agregación (art 9.b) , y además,
exigiendo también la delimitación geográfica de la
superficie ocupada por las construcciones o instalaciones que se declaren
en el interior de la finca (art 202 párrafo segundo).
El archivo
registral del libro del edificio sólo era preceptivo en determinadas
comunidades autónomas en que así lo disponía su normativa.
Ahora se
impone, a nivel nacional, la necesidad de aportar, para su archivo y posterior
publicidad registral, el libro del edificio, cuando se inscriba una edificación
a la que por ley le sea exigible.
Además,
cuando se trate de edificaciones en régimen de propiedad horizontal,
se hará constar en el folio real de cada elemento independiente
su respectiva representación gráfica, tomada del proyecto
incorporado al libro el edificio (art 202)
REQUISITOS
Y EFECTOS JURÍDICOS DE LA INSCRIPCIÓN DE LA BASE GRÁFICA.
Se exige,
para poder inscribir una base gráfica, la previa tramitación
de un procedimiento registral con las debidas garantías y posibilidad
de intervención de los colindantes. (art 199 LH):
Si la base
geográfica que se pretende inscribir es de origen catastral, se
ha de notificar a los colindantes registrales. (art 199.1)
Y si la
base geográfica que se pretende inscribir no es de origen catastral,
se ha de notificar a los colindantes registrales, y a los catastrales.
(art 199.2)
Y en cuanto
a los efectos jurídicos, se proclama que se presumirá, con
arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de
los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación
geográfica expresada en la representación gráfica
que haya quedado incorporada al folio real. (art 10.5).
Respecto
de esto último se introducen dos importantes matizaciones:
A.- Si
la base gráfica inscrita no ha sido la catastral, se requiere, para
que se produzca tal efecto jurídico, que haya sido validada previamente
por una autoridad pública y hayan transcurrido seis meses desde
la comunicación de la inscripción correspondiente al Catastro,
sin que éste haya comunicado al Registro que existan impedimentos
a su validación técnica. (art 10.5 párrafo segundo)
B.- A tales
efectos jurídicos “no se considerará suficiente la comprobación
o validación que se hubiera realizado por los Registradores, conforme
al segundo inciso de la regla 1.ª del apartado Cinco del artículo
53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas
y del orden social, a los solos efectos de hacer constar la referencia
catastral al margen de la inscripción de la finca”. (Disposición
final cuarta).
Se establecen
las siguientes previsiones o restricciones respecto de las bases gráficas
no catastrales:
.- Sólo
son admisibles en determinados supuestos excepcionales: a) Procedimientos
de concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad extrarregistral
del Título VI de esta Ley en los que expresamente se admita una
representación gráfica alternativa. b) Cuando el acto inscribible
consista en una parcelación, reparcelación, segregación,
división, agrupación, agregación o deslinde judicial,
que determinen una reordenación de los terrenos. (art 10.3)
.- Deben
cumplir determinados requisitos técnicos: “deberá cumplir
con los requisitos técnicos que permitan su incorporación
al Catastro una vez practicada la operación registral” (art 9.b
párrafo cuarto) y tales requisitos “serán fijados mediante
resolución conjunta de la Dirección General de los Registros
y del Notariado y de la Dirección General del Catastro” (art 10.6)
.- Una
vez inscrita, “el Registrador remitirá la información al
Catastro, de acuerdo con su normativa reguladora, para que este practique,
en su caso, la alteración que corresponda”. (art 10.3.b párrafo
segundo).
.- Mientras
el catastro no haya incorporado la base registral no catastral, la publicidad
formal de ésta deberá advertirlo asi: “se hará constar
en esta publicidad el hecho de no haber sido validada la representación
gráfica por el Catastro” (art 9.b. último párrafo)
.- Hasta
que no transcurran seis meses sin que Catastro manifieste su oposición
por motivos estrictamente técnicos, no se aplica la presunción
del artículo 38 sobre la ubicación y delimitación
geográfica de la finca.
.- Si el
catastro finalmente incorpora como propia la base registral no catastral
“la Dirección General del Catastro lo trasladará al Registro
de la Propiedad, a efectos de que el Registrador haga constar las referencias
catastrales correspondientes, así como la circunstancia de la coordinación,
e incorpore al folio real la representación gráfica catastral”
Art 10.3.b párrafo tercero).
.- A partir
de ese momento, el registro ya no dará publicidad de la base gráfica
inscrita no catastral, sino de la nueva base catastral actualizada, que
ya es coincidente con la registral. (art 9.b. último párrafo)
La inscripción
de excesos de cabida de hasta un 20% podían hacerse unilateralmente
con un simple certificado técnico sin posible intervencion de colindantes.
Ahora,
cualquier exceso de cabida que supere el 5%, o el 10% si se apoya en datos
catastrales, necesita la tramitación de un expediente notarial con
citación a los colindantes. (art 201 LH).
Hasta ahora,
los expedientes de dominio para inmatricular fincas, o reanudar tracto,
obtener la cancelación de cargas caducadas, o solventar la doble
inmatriculación, estaban atribuidos a la autoridad judicial.
Ahora se
desjudicializan los procedimientos de concordancia del registro con la
realidad extrarregistral, cuando no exista contienda y oposición
entre partes.
Para ello
se encomienda a los notarios la competencia para tramitar el expediente
de dominio para la inmatriculación de fincas o reanudación
de tracto así como las rectificaciones descriptivas, y deslindes,
y a los registradores los relativos a la liberación de cargas y
gravámenes y subsanación de la doble inmatriculación.
En la práctica
era muy reducida la posibilidad efectiva de que el registrador pudiera
conocer, para aplicarlo en su calificación registral, en qué
medida el planeamiento urbanístico afecta a una finca concreta.
Ahora se
establece que “los municipios, en el plazo de tres meses desde la publicación
de esta Ley, pondrán a disposición de los Registradores,
para su incorporación a la aplicación informática
auxiliar a que se refiere el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, un
acceso mediante servicio de mapas web a todos los planes urbanísticos
generales y de desarrollo, debidamente georreferenciados y metadatados,
así como a sus modificaciones aprobadas definitivamente y en vigor.
|