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NOTICIAS DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO.

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10 de septiembre de 2015
 
NOTICIA ADAPTADA AL SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIÓN CONTINUA PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. ©
FISCALIDAD TRAS LA RECLASIFICACIÓN DE LOS SUELOS URBANIZABLES INCLUIDOS EN SECTORES O ÁMBITOS DELIMITADOS 
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de fiscalidad inmobiliaria. Ley 13/2015 – Modificación en la regulación de los suelos urbanizables. Con la Ley 13/2015, de 24 de junio, de reforma de la Ley Hipotecaria y del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, se incorpora una importante modificación en la regulación de la clasificación y valoración catastral de los suelos urbanizables que no cuenten con determinaciones de ordenación detallada o pormenorizada, para adaptarse al criterio establecido en la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de mayo de 2014. Dicha modificación, que se ha impulsado a instancia de la Federación Española de Municipios y Provincias (acuerdo de la Junta de Gobierno de 30 de septiembre de 2014) afecta a los artículos 7.2.b), 30 y Disposiciones transitorias 2ª y 7ª del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. En virtud de esta reforma, la Dirección General del Catastro ha de proceder a reclasificar los suelos urbanizables incluidos en sectores o ámbitos delimitados, cuando no cuenten con dicha ordenación (plan parcial o similar). Dichos suelos pasarán a clasificarse como suelos de naturaleza rústica y se valorarán teniendo en cuenta el criterio de localización. Las mencionadas modificaciones, que se van a realizar mediante procedimientos simplificados de valoración colectiva, requieren el suministro previo de información por parte de los Ayuntamientos sobre los suelos urbanizables de su ámbito que no cuenten con determinaciones de ordenación detallada o pormenorizada. En esta noticia tratamos de la reforma de la Ley Hipotecaria aprobada el pasado 24 de junio, según la cual los terrenos urbanos que no hayan sido desarrollados urbanísticamente en los diferentes municipios deberán pagar un Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) de naturaleza rústica y no urbana como venía ocurriendo hasta ahora.
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En España se calcula que habría del orden de las 900.000 parcelas que podrían beneficiarse de esta medida fiscal. En Extremadura se desconoce el dato, si bien existen 14.117 hectáreas sin edificar según la Dirección General del Catastro que habría que revisar. No todas se verán beneficiadas, dado que en muchos casos han sido desarrolladas sobre el papel, con un plan parcial o un programa de ejecución, y no se han desarrollado porque no interesa a efectos de mercado.

Sin embargo, un buen número de propietarios no sólo verán rebajado su impuesto de bienes inmuebles de manera ostensible (la diferencia de un IBI rústico a otro urbano es hasta 12 veces menor) sino que la minoración del valor catastral del bien tendrá efectos en otros impuestos como el de la renta de las personas físicas, el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana o incluso el impuesto de transmisiones patrimoniales llegado el caso.

A modo de ejemplo, la gerencia regional del Catastro en Badajoz y la territorial de Cáceres se preparan para la ardua tarea que se les viene encima a raíz del cambio suscrito en la reforma de la Ley Hipotecaria aprobada el pasado 24 de junio, según la cual los terrenos urbanos que no hayan sido desarrollados urbanísticamente en los diferentes municipios deberán pagar un Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) de naturaleza rústica y no urbana como venía ocurriendo hasta ahora. Ello conlleva que un buen número de terrenos urbanos no desarrollados urbanísticamente porque sus propietarios no han querido o no lo han creído conveniente porque el mercado no presentaba capacidad para asumirlos cambien de registro y, en consecuencia, vean rebajado ostensiblemente su tributación, lo que también se traducirá en una merma de los ingresos para los ayuntamientos.

Desde la Dirección General del Catastro señalan que ya hay municipios que están comunicando la situación urbanística de sus suelos urbanizables para que puedan pasar a la situación de rústicos si carecen de ordenación detallada. La reforma legal indica que la modificación tributaria de estos terrenos entra en vigor el 1 de noviembre, lo que impone que los padrones de bienes inmuebles de cada municipio deban estar modificados antes de enero del 2016 a efectos de que los recibos girados a partir de mayo o junio, según las provincias de Cáceres o Badajoz, incorporen las nuevas cantidades. Se trata de suelo que no disponga de ningún instrumento de desarrollo, es decir, si ya contaran por ejemplo con un plan parcial aprobado tendrían calificación de urbanos y seguirían pagando el mismo IBI que hasta ahora.

El cambio de la ley, la 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria, se debe a la incorporación de una sentencia del Tribunal Supremo de 2014 que guarda relación con la ciudad de Badajoz. Se trata de un conflicto entre el ayuntamiento de la ciudad y la fundación 'Hija de Pepe Reyes, Dolores Bas', propietaria de unas 17 hectáreas afectadas por la recalificación obtenida en el revisión del Plan General de la ciudad del año 2007. La institución, a través del abogado Luis Díaz Ambrona, pleiteó hasta ganar la sentencia que ahora se convierte en norma general para todo el territorio nacional si bien no con carácter retroactivo. Desde la Delegación de Hacienda en el Ayuntamiento de Badajoz, por ejemplo, se informa de que técnicos de Urbanismo están revisando pormenorizadamente todas las parcelas afectadas a efectos de comunicarlo al Catastro.

 
ANTECEDENTES

22 de julio de 2015 

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RECLASIFICACIÓN DE LOS SUELOS URBANIZABLES INCLUIDOS EN SECTORES O ÁMBITOS DELIMITADOS 
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de fiscalidad inmobiliaria. Ley 13/2015 – Modificación en la regulación de los suelos urbanizables. Con la Ley 13/2015, de 24 de junio, de reforma de la Ley Hipotecaria y del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, se incorpora una importante modificación en la regulación de la clasificación y valoración catastral de los suelos urbanizables que no cuenten con determinaciones de ordenación detallada o pormenorizada, para adaptarse al criterio establecido en la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de mayo de 2014. Dicha modificación, que se ha impulsado a instancia de la Federación Española de Municipios y Provincias (acuerdo de la Junta de Gobierno de 30 de septiembre de 2014) afecta a los artículos 7.2.b), 30 y Disposiciones transitorias 2ª y 7ª del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. En virtud de esta reforma, la Dirección General del Catastro ha de proceder a reclasificar los suelos urbanizables incluidos en sectores o ámbitos delimitados, cuando no cuenten con dicha ordenación (plan parcial o similar). Dichos suelos pasarán a clasificarse como suelos de naturaleza rústica y se valorarán teniendo en cuenta el criterio de localización. Las mencionadas modificaciones, que se van a realizar mediante procedimientos simplificados de valoración colectiva, requieren el suministro previo de información por parte de los Ayuntamientos sobre los suelos urbanizables de su ámbito que no cuenten con determinaciones de ordenación detallada o pormenorizada. 
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En este sentido, aquellos municipios que estén interesados en que se realicen los procedimientos simplificados durante el año 2015 deberán iniciar cuanto antes los trabajos preparatorios de la citada información, para lo cual es necesario que se pongan en contacto con la Gerencia del Catastro correspondiente a su ámbito territorial.
En relación con los plazos para la solicitud de aplicación de coeficientes de actualización de valores catastrales previstos en el artículo 32.2.c) del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, si el Ayuntamiento tiene una Ponencia de valores aprobada antes del año 2002 o entre el año 2004 y 2009, puede solicitar la actualización de valores catastrales mediante la aplicación de los coeficientes (al alza o a la baja) que fije la Ley de Presupuestos Generales del Estado para 2016, y así acercarlos al entorno del 50 por 100 del valor de mercado  inmobiliario, que es la referencia deseable de acuerdo con la normativa vigente. Dicha solicitud ha de recibirse en la Dirección General del Catastro antes del próximo día 31 de julio de 2015 (plazo ampliado por la Ley de Presupuestos Generales del Estado para 2015 como consecuencia de la celebración de las elecciones municipales del mes de mayo).
La Dirección General del Catastro está llevando a cabo desde el año 2013 el Plan de Regularización Catastral, de conformidad con la Disposición Adicional 3ª de la Ley del 
Catastro Inmobiliario. Dicho procedimiento de lucha contra el fraude posibilita incorporar de manera ágil al Catastro todas las construcciones no declaradas de cada municipio (obras nuevas, rehabilitaciones, ampliaciones, etc.), permitiendo que todos los contribuyentes tributen de acuerdo con la realidad de sus inmuebles y su capacidad económica. El procedimiento ya ha sido iniciado en más de 4.172 municipios. 

CLAVES PRÁCTICAS DE LA LEY 13/2015
La Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, ha sido publicada en el BOE de 25 de junio de 2015 y, salvo algún precepto concreto, entrará en vigor plenamente el próximo 1 de noviembre de 2015.
La delimitación geográfica de las fincas registrales era, generalmente, sólo potestativa, y no obligatoria, y además se permitían bases gráficas no georreferenciadas. Se aumenta el número de supuestos en los que la identificación geográfica es requisito para la inscripción registral, a partir de su entrada en vigor absolutamente todos los supuestos de apertura de folio registral, tales como segregación, división, agrupación o agregación (art 9.b) , y además, exigiendo también la delimitación geográfica de la superficie ocupada por las construcciones o instalaciones que se declaren en el interior de la finca (art 202 párrafo segundo). 

El archivo registral del libro del edificio sólo era preceptivo en determinadas comunidades autónomas en que así lo disponía su normativa.
Ahora se impone, a nivel nacional, la necesidad de aportar, para su archivo y posterior publicidad registral, el libro del edificio, cuando se inscriba una edificación a la que por ley le sea exigible.
Además, cuando se trate de edificaciones en régimen de propiedad horizontal, se hará constar en el folio real de cada elemento independiente su respectiva representación gráfica, tomada del proyecto incorporado al libro el edificio (art 202)
REQUISITOS Y EFECTOS JURÍDICOS DE LA INSCRIPCIÓN DE LA BASE GRÁFICA.
Se exige, para poder inscribir una base gráfica, la previa tramitación de un procedimiento registral con las debidas garantías y posibilidad de intervención de los colindantes. (art 199 LH):
Si la base geográfica que se pretende inscribir es de origen catastral, se ha de notificar a los colindantes registrales. (art 199.1)
Y si la base geográfica que se pretende inscribir no es de origen catastral, se ha de notificar a los colindantes registrales, y a los catastrales. (art 199.2)
Y en cuanto a los efectos jurídicos, se proclama que se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica que haya quedado incorporada al folio real. (art 10.5).
Respecto de esto último se introducen dos importantes matizaciones:
A.- Si la base gráfica inscrita no ha sido la catastral, se requiere, para que se produzca tal efecto jurídico, que haya sido validada previamente por una autoridad pública y hayan transcurrido seis meses desde la comunicación de la inscripción correspondiente al Catastro, sin que éste haya comunicado al Registro que existan impedimentos a su validación técnica. (art 10.5 párrafo segundo)
B.- A tales efectos jurídicos “no se considerará suficiente la comprobación o validación que se hubiera realizado por los Registradores, conforme al segundo inciso de la regla 1.ª del apartado Cinco del artículo 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas y del orden social, a los solos efectos de hacer constar la referencia catastral al margen de la inscripción de la finca”. (Disposición final cuarta).
Se establecen las siguientes previsiones o restricciones respecto de las bases gráficas no catastrales:
.- Sólo son admisibles en determinados supuestos excepcionales: a) Procedimientos de concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad extrarregistral del Título VI de esta Ley en los que expresamente se admita una representación gráfica alternativa. b) Cuando el acto inscribible consista en una parcelación, reparcelación, segregación, división, agrupación, agregación o deslinde judicial, que determinen una reordenación de los terrenos. (art 10.3)
.- Deben cumplir determinados requisitos técnicos: “deberá cumplir con los requisitos técnicos que permitan su incorporación al Catastro una vez practicada la operación registral” (art 9.b párrafo cuarto) y tales requisitos “serán fijados mediante resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro” (art 10.6)
.- Una vez inscrita, “el Registrador remitirá la información al Catastro, de acuerdo con su normativa reguladora, para que este practique, en su caso, la alteración que corresponda”. (art 10.3.b párrafo segundo).
.- Mientras el catastro no haya incorporado la base registral no catastral, la publicidad formal de ésta deberá advertirlo asi: “se hará constar en esta publicidad el hecho de no haber sido validada la representación gráfica por el Catastro” (art 9.b. último párrafo)
.- Hasta que no transcurran seis meses sin que Catastro manifieste su oposición por motivos estrictamente técnicos, no se aplica la presunción del artículo 38 sobre la ubicación y delimitación geográfica de la finca.
.- Si el catastro finalmente incorpora como propia la base registral no catastral “la Dirección General del Catastro lo trasladará al Registro de la Propiedad, a efectos de que el Registrador haga constar las referencias catastrales correspondientes, así como la circunstancia de la coordinación, e incorpore al folio real la representación gráfica catastral” Art 10.3.b párrafo tercero).
.- A partir de ese momento, el registro ya no dará publicidad de la base gráfica inscrita no catastral, sino de la nueva base catastral actualizada, que ya es coincidente con la registral. (art 9.b. último párrafo)
La inscripción de excesos de cabida de hasta un 20% podían hacerse unilateralmente con un simple certificado técnico sin posible intervencion de colindantes.
Ahora, cualquier exceso de cabida que supere el 5%, o el 10% si se apoya en datos catastrales, necesita la tramitación de un expediente notarial con citación a los colindantes. (art 201 LH).
Hasta ahora, los expedientes de dominio para inmatricular fincas, o reanudar tracto, obtener la cancelación de cargas caducadas, o solventar la doble inmatriculación, estaban atribuidos a la autoridad judicial.
Ahora se desjudicializan los procedimientos de concordancia del registro con la realidad extrarregistral, cuando no exista contienda y oposición entre partes.
Para ello se encomienda a los notarios la competencia para tramitar el expediente de dominio para la inmatriculación de fincas o reanudación de tracto así como las rectificaciones descriptivas, y deslindes, y a los registradores los relativos a la liberación de cargas y gravámenes y subsanación de la doble inmatriculación.
En la práctica era muy reducida la posibilidad efectiva de que el registrador pudiera conocer, para aplicarlo en su calificación registral, en qué medida el planeamiento urbanístico afecta a una finca concreta.
Ahora se establece que “los municipios, en el plazo de tres meses desde la publicación de esta Ley, pondrán a disposición de los Registradores, para su incorporación a la aplicación informática auxiliar a que se refiere el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, un acceso mediante servicio de mapas web a todos los planes urbanísticos generales y de desarrollo, debidamente georreferenciados y metadatados, así como a sus modificaciones aprobadas definitivamente y en vigor. 


 

 
 
 
 
 

 

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